借地の一部を駐車場として転貸できる？必要な許可と注意点を解説

借地の一部を駐車場として第三者に貸し出すことは認められているのでしょうか。地主の許可を得る必要性がある場合と、許可不要の場合がありますので、その点について解説します。この記事を読むことで、借地の駐車場転貸について学ぶことができます。

記事まとめ

• 借地を無断で駐車場として又貸しすると、違法行為とみなされ契約違反になり得ます。
• 地主から転貸の許可を得る場合でも、承諾料の支払いや設備等の初期費用がかかります。
• 駐車場経営で収益を得た場合は税金がかかるため、専門家へ事前に相談すると安心です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地での駐車場利用について

借地とは借りている土地を指しますが、「建物の所有」が目的である必要があります。これは借地借家法という法律でも定められており、建物所有以外の目的で借地を利用した場合、借地権の転貸という扱いになり、契約違反になる可能性があります。

地主からすると、駐車場を利用する者がどのような人物かわからないですし、支払い能力があるかも不透明です。結果的に地主が不利益を被ることもあります。

そのため、借地の一部を駐車場等で貸し出す場合には、必ず地主の許可が必要です。また、住宅用地として土地賃貸借契約を交わしている場合には、とくに注意が必要です。その際には、一部を駐車場として利用する用途変更の承諾も、地主から取得するようにしましょう。

駐車場転貸について簡単にまとめると、以下のような点に気をつける必要があります。

• 契約内容の確認：地主との契約が転貸を許可しているか確認する。
• 法的規制：地方自治体の条例や法的な制限を調査する。
• 許可・証明：必要な許可や証明書を取得する。
• 保険：責任保険や賠償責任保険をかける。
• 料金設定：市場調査を行い、適切な料金を設定する。
• 契約書：転貸する相手との契約書をしっかりと作成する。
• 運営管理：セキュリティや清掃、メンテナンス計画を立てる。
• 広告・宣伝：駐車場が埋まるように適切な広告や宣伝を行う。
• 費用対効果：運営費用と収益をしっかりと把握し、費用対効果を考慮する。
• 緊急対応：事故やトラブルに備えて、緊急対応計画を立てる。

• 不動産ビギナーさん

  借りている土地が余っているので、一部を駐車場として他人に貸し出しても問題ないでしょうか？

• 山口智暉

  原則として地主の許可が必要です。借地はあくまで建物を所有する目的で借りているため、無断で用途を変えて貸し出すと契約違反になる可能性があるからです。

地主の許可を得られない場合

借地の一部を駐車場として利用したり、第三者に貸し出す際には地主の許可が必要であることを前述しましたが、もちろん地主の承諾を得られない場合もあります。

その場合、手続きとしては裁判所への「借地非訟手続」を行うことになります。これは地主に代わって裁判所に許可を求める手続きです。

「借地非訟手続」は制度として存在してはいるものの、実際に借地の一部を駐車場に転貸するための許可を裁判所から得るのは実質的に難しいと言われています。もちろん、裁判所の手続きには時間を要しますし費用もかかるので、地主から許可を得られなかった場合には諦めた方が良いとも言えます。

地主の許可無しで駐車場を転貸した場合でも、契約違反に問われないケースもあります。例えば、飲食店、劇場等の顧客の来訪が目的の建物所有に付随して駐車スペースを転貸する場合、地主の許可は不要になります。さらに、アパートなどの居住用建物を所有する場合に付随して、駐車スペースとして借地の一部を第三者が使用する場合も、建物所有の目的範囲内の利用行為と捉えられます。この場合は無断転貸には該当しません。

つまり、日常的にお客さんが訪れるような店舗として土地を借りている場合は、もちろん駐車場が必要になってきますので、契約違反にはならないということです。当初の契約項目にも、その旨が記載されているでしょう。ただし、一部を月極駐車場として利益を得ることは、認められないので注意しましょう。

また、家族や友人が遊びに来た際に、借地の空きスペースに車を停車させるようなことは、一時的な利用であって利益を得ているわけでは無いので、これも契約違反には当たりません。

関連記事 : 借地権トラブルはなぜ起こる？地主・借地人それぞれの視点で解決策を紹介

 借地における駐車場転貸の注意点

駐車場を転貸する際の注意点をまとめます。

① 地主へ承諾料の支払いが発生する

借地における駐車場の転貸は、地主の許可が必要になるケースがあり、裁判所でもなかなか認めてもらえないことをご説明しましたが、その許可を得るために承諾料の支払い義務が発生するケースがあります。

承諾料の相場は、借地権価格の10%程度が相場となっています。駐車場として貸し出す土地の面積によって、借地権評価額も決まることが多いです。借地権の相続税評価額は「自用地評価額×借地権割合」で算出可能です。 国税庁ホームページにある「路線価図・評価倍率表」にて、借地権割合や自用地評価額が確認可能です。

駐車場として第三者に転貸するとなった際、ゲートや精算機、フラップ板などの設備が必要になってきます。まとまった初期費用が必要になるので、その点も準備しておくようにしましょう。このような付帯設備を設置する場合、その詳細についても地主の許可が必要なので、許可契約書に記載しておくようにしましょう。

駐車場としての許可は認めたが、細かな設備の設置については認めていないと言われた場合、トラブルになるので前もって許可を取得するようにしましょう。

② 車庫証明は地主からもらうことになる

時間貸しであるコインパーキングではなく、月極駐車場として貸し出す場合に必要な証明書です。これは、月極駐車場を利用したい方から求められるもので、土地の所有者に記名・押印してもらう必要があります。

借地の場合、車庫証明を作成するのは借地権者である借地人ではなく、土地所有者である地主になるので、地主への依頼が発生します。ただし、借地の管理を不動産会社や管理会社が行っている場合には、管理会社が代理で車庫証明を作成することが認められています。どちらにしても、月極駐車場として転貸する場合には、地主か不動産会社・管理会社に車庫証明の手続きを依頼する必要があることは覚えておきましょう。

事前に車庫証明を発行するときに必要な手数料も確認しておくこともオススメします。

③ 土地の整備が必要なケースがある

例えば、借地の一部を庭として使用していた場合など、駐車場にした際に車の重さに耐えられない場合もありますので、土地を整備して地盤を強くしておく必要になってきます。5台程の車が駐車可能なスペースを整備する場合、50万円程の出費が必要になってくるので注意しましょう。

• 不動産ビギナーさん

  地主から許可をもらって駐車場として貸し出す場合、事前に気をつけるべきポイントはありますか？

• 山口智暉

  地主へ支払う承諾料や、駐車場として整備する初期費用がかかる点に注意が必要です。また、月極駐車場にする場合は、地主に車庫証明の手続きを依頼しなければなりません。

駐車場転貸で得た収益について

第三者への駐車場転貸によって収益を得ることに成功した場合、もちろん税金の支払い義務が生じます。

ここでは、所得税を消費税、固定資産税をご紹介したいと思います。

① 所得税

駐車場として転貸した場合の利益に対してかかる税金です。月極駐車場かコインパーキングかによって、分類される所得税が異なってきます。月極駐車場として貸し出す場合には不動産所得に分類され、時間貸しのコインパーキングとして貸し出す場合には、事業所得もしくは雑所得に分類されます。

コインパーキングは一般的な面積規模等を加味すると、実際には事業所得ではなく雑所得になる可能性が高いでしょう。所得税に関しては地域管轄の税務署に問い合わせて、実際どの種類に分類されるのかを確認すると、最も確実です。

一般的な所得税と同様に、経費として地主に支払う土地の賃料や設備の管理費などを差し引くことで、支払う所得税を抑えることはもちろん可能です。

② 消費税

消費税は駐車場経営の売上に対して発生します。基準期間における課税売上高が1,000万円以下である場合には、納税の義務は免除されることになっていましたが、インボイス制度の導入でこちらも変更になるので注意してください。

基準期間は、個人事業主の場合には前々年の課税売上高、法人の場合には前々事業年度の課税売上高となります。

③ 固定資産税

土地や建物以外にも、事業のために使用する資産で、減価償却できるものは課税対象となります。駐車場経営の場合、舗装路面や精算機などの設備などが申告対象です。償却資産の価格は申告と調査に基づいて算出されるのですが、その金額が150万円未満だった場合には課税対象にはなりません。6月上旬ごろに交付される納税通知書の交付有無によって、固定資産税(償却資産)の課税対象かどうかが判断可能です。

関連記事 : 固定資産税とは？土地と建物別で賢く計算・節税する方法

④ 個人事業税

下記の基準を満たす場合、個人事業税が発生します。

• 駐車可能台数が10台以上あるか
• 立体駐車場のように建築物・機械式などの駐車場となっているか

しかし、事業主控除としての控除額は年間290万円あることもあり、実際に課税される可能性は低いでしょう。

確定申告の実務的な手続きに関してですが、個人事業税は所得税の確定申告をしておけば、申告する必要が無いので便利です。納税が必要となれば、税務署から納税通知書が送られてくるので、その時まで気にしなくても問題ありません。

以上のように、空き地を駐車場として貸し出して第三者から収益を得る場合、利益に応じて税金支払いの義務が生じてくるので、納税を怠ることが無いよう注意しましょう。

• 不動産ビギナーさん

  駐車場を貸し出して収入を得ることができた場合、税金などはどうなるのでしょうか？

• 山口智暉

  得た利益に応じて、所得税などの税金を支払う義務が生じます。月極か時間貸しかで所得の分類が変わるため、確定申告に向けて適切に利益と経費を管理することが大切です。

まとめ

今回は、借地における駐車場転貸についてご紹介しました。地主の許可が必要になってくるケースがあるので、必ず事前に地主から承諾を得て転貸を行うようにしましょう。

また、駐車場を貸し出すことで第三者から利益を得た場合には、その利益に応じて支払う税金が複数発生するので、この点に関しても留意するようにしましょう。

借地における駐車場を転貸する場合、地主からの許可を得られるか否かという点も1つのハードルですが、許可取得以降も初期費用が予想以上にかかってしまうことや、利益に応じて支払う税金額も大きくなることなど、さまざまな問題が生じてくる可能性が大いにあります。例えば、駐車場におけるセキュリティや清掃面の計画も立てる必要が生じます。よく検討したうえで駐車場の転貸を行うようにしましょう。

地主からの許可を得るうえで、それまで借地人と地主との間で良い関係性を築けていない場合は、許可取得が困難になる場合もあるのではないでしょうか。そのような場合には、さらなるトラブルや関係悪化を未然に防ぐためにも、不動産専門業者に依頼することをオススメします。例えば、借地権に詳しい不動産業者に相談することで、将来的に地主に支払うことになる承諾料の適正価格なども把握できます。トラブルになってしまう前に、専門家に依頼しましょう。

以上、借地における駐車場転貸についてご紹介しました。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける