地上権のデメリットは大きい？地主に不利とされる理由と後悔しない判断ポイント

「地上権」は所有する土地を第三者に貸し出す際に設定される借地権の一種です。安定した地代収入が見込める一方で、地上権ならではの特徴を理解しないまま契約すると、将来的に後悔する可能性があります。

そこでこの記事では、地上権の基本や特徴、メリット・デメリット、地上権契約で地主が後悔しないための判断ポイントを、順を追って解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

地上権とは？地主が最初に知っておくべきこと

「地上権」は借地権の一種で、土地の所有者とは別の人が、土地を長期間利用できる権利です。居住用の建物を建てる目的で契約されることが多いものの、樹木や竹、工作物など、建物以外の目的で利用される場合もあります。また、詳しくは後述しますが、利用の対象は土地の表面だけでなく、上方の空間や地中に及ぶこともあります。

地上権は「登記（権利を公的に登録すること）」を行うことで第三者にも対抗でき、仮に土地が第三者に売却された場合でも、権利を守ることが可能です。借地権のなかでも借地人の権利が特に強い地上権は、一度成立すると、地主が後から自由に条件を変更しにくい制度といえます。

地上権と他の権利との決定的な違い

「地上権は借地権の一部」と前述した通り、借地権には地上権のほかに「賃借権」があります。実務上、借地権の大部分は賃借権であり、地上権が設定されるケースは多くありません。また、いずれも「他人が所有する土地を利用できる権利」ではあるものの、その性質には明確な違いがあります。

ここでは、まず所有権と借地権の違いを改めて整理した上で、地上権と賃借権の違いについて確認していきましょう。

所有権と借地権の違い

所有権と借地権の違いは、「土地をどこまで自由に支配できるか」にあります。所有権は土地そのものを完全に自分のものとし、建て替えや売却、第三者への貸し出しなどを、法律の範囲内で自由に行える非常に強い権利です。

一方、借地権（地上権・賃借権）は、地代を支払うことで地主の土地を「借りて」利用する権利です。見た目には所有している場合と同様に土地を使用しているように見えますが、一つの土地に地主の権利（底地権）も存在するため、所有権とは異なり利用には一定の制約が生じます。

関連記事：借地と地上権の決定的な違いを解説

地上権と賃借権の違い

地上権と賃借権はいずれも他人の土地を利用する権利ですが、その性質は大きく異なります。

地上権は「土地そのもの」を直接対象とする「物権」であるのに対し、賃借権は「地主個人」との契約関係に基づく「債権」です。

地上権は土地を対象とするため登記が可能で、権利が土地に結び付いて存続します。そのため、土地が売却や相続によって第三者に移転しても、地上権は原則として維持されます。また、土地の利用にあたって地主の承諾を必要としない点も特徴です。

一方、賃借権は地主との契約に基づく権利であり、直接土地を対象としていないため、土地の利用については基本的に地主の承諾が必要です。さらに、契約が終了すれば賃借権は消滅し、土地が第三者に渡った場合には、登記がなければ新しい所有者に対して権利を主張することはできません。

関連記事：【比較表で解説】地上権と賃借権の違いは？権利の強さや住宅ローン、税金のメリットを解説

地上権が設定される主なケース

他人の土地を借りて利用できる強い権利である地上権ですが、実は地上権にもいくつか種類があり、設定される経緯や特徴はそれぞれ異なります。

現在契約している、あるいはこれから契約しようとしている地上権がどの種類に該当するのかを把握するため、以下で順に見ていきましょう。

約定地上権（民間同士の契約）

「約定地上権」は、土地の所有者と土地を利用したい人が、当事者間の契約によって設定する地上権です。

地主と借地人の合意に基づいて成立するため、契約内容を比較的柔軟に定められる点が特徴です。そのため、期間や地代、土地の使い道などの条件が、長期にわたって固定されやすい傾向があります。

例えば、太陽光パネルの設置を目的として締結されるケースなどが挙げられます。

法定地上権（相続・競売など）

「法定地上権」は約定地上権と異なり、当事者間の合意ではなく、法律の規定により成立する地上権です。典型例は、土地とその上の建物が同一所有者に属していた状態で、土地または建物に抵当権が設定され、その実行により土地と建物の所有者が別々になった場合で、民法388条により建物のために地上権が設定されたものとみなされます。

例えば、土地と建物を担保に入れて借入れをした人が返済できず、競売により土地と建物がそれぞれ別の人に帰属したとします。このとき建物の所有者に地上権や賃借権などの敷地利用権がなければ、建物を所有していても敷地を適法に使えず、建物の存立が不安定になります。

この不都合を避けるため、民法388条は抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至った場合に、建物のための法定地上権を認めています。

もっとも、法定地上権は土地所有者の意思にかかわらず成立し得るため、当事者間の利害が対立しやすく、相続などで権利関係が複雑になっている局面では紛争要因になりやすい点に注意が必要です。

（参考： 『e-Gov法令検索　民法第三百八十八条』）

関連記事：法定地上権／ほうていちじょうけんとは

区分地上権（公共事業など）

「区分地上権」が約定地上権や法定地上権と大きく異なる点は、「利用する範囲」にあります。区分地上権の対象は土地そのものではなく、土地の地下や上空といった「一定の上下の範囲」です。

（参考： 『e-Gov法令検索　民法第二百六十九条の二』）

区分地上権が設定される例としては、送電線、高架道路、地下鉄などが挙げられます。地上権の対象が土地の地下や上空に限定されるため、土地の表面は引き続き所有者が管理・利用できます。また、土地上で権利が重なりにくく、利用者同士の接触が少ないことから、人間関係のトラブルが生じにくい点もメリットといえるでしょう。

一方で、将来デベロッパーに土地を売却する際に評価が下がる可能性があるほか、建物の荷重制限や容積率の消化、土地の掘削制限など、利用面での制約が生じる点はデメリットです。

地上権のメリット

地上権は権利が強い借地権のため借地人（地上権者）のほうがメリットの大きい制度ですが、地主側のメリットもあります。

借地権の設定によって、地主と借地人にはそれぞれどのようなメリットがあるかについて詳しく見てみましょう。

土地利用を安定させるための制度上のメリット

前述の通り、地上権は土地そのものを対象とする物権であり、債権である賃借権と比べて、地主の干渉を受けにくい制度です。代表的なのが、土地利用にあたって地主の承諾を必要としない点で、建物の建築や建て替え、増改築に加え、建物を第三者に譲渡・売却したり、転貸したりすることも可能です。

また、地上権は登記によって第三者に対抗できるため、土地が売却や相続により所有者が変わった場合でも権利が維持されます。その結果、建物を長期間にわたって安心して利用できる点も大きな特徴です。

地主側にも一時的な利益が生じる場合がある

地上権を設定することで、地主側にも長期にわたって安定した地代収入を得られるというメリットがあります。また、地下鉄や送電線などの公共事業を目的として区分地上権が設定される場合には、契約時にまとまった補償金を受け取れるケースもあります。

もっとも、これらのメリットは契約内容や条件によって左右されます。利用制限の内容などを踏まえると、全てのケースで地主にとって有利になるとは限らない点には注意が必要です。

地上権のデメリット

地上権の設定は地主側にもメリットがありますが、借地人の権利が強い性質上、デメリットは避けて通れません。契約を提示する側はメリットだけを強調するかもしれませんが、デメリットについても知っておく必要があります。

次に、地上権のデメリットについて解説します。

土地の利用・処分を事実上コントロールできなくなる

地上権が設定されると、地主の承諾なしに、借地人が建物の建て替えや売却を進めることが可能になります。

裏を返すと、地主は土地を所有しているにもかかわらず、借地人の意向によって建物の形態や利用用途が決まり、地主が望む活用方法を自由に選べない状態となります。さらに、地上権は解約も難しいため、事実上、土地の利用・処分をコントロールできない状態が長期間続くと考えてよいでしょう。

地代改定や契約条件の見直しが現実的に難しい

地上権の存続期間（契約期間）は20年～50年であり、条件が長期間固定されやすい点もデメリットです。

経済状況や地価は数年でも大きく変動することがあるため、地代を改定しても土地の価値上昇と釣り合わない可能性も出てきます。さらに、借地人を保護するため、地代の改定には正当な事由が必要とされ、法的にも地代の大幅な改定や条件変更は容易ではありません。

ましてや、強い権利である地上権を持つ借地人と地代改定について合意を得るのは難しく、交渉は不調に終わりやすいのが実情です。

相続時に資産価値の低下や調整トラブルが起きやすい

権利関係が複雑になるうえ、借地人の権利が強い地上権付きの土地は、将来的に次世代が自由に扱いにくい土地を引き継ぐことになります。

また、自由に利用できないことから、所有権と比較して流動性が低い地上権付きの土地は売却しにくく、相続に伴い売却して売却益を分配する場合でも、共有で相続する場合でも、調整が難しい面があります。さらに、分割協議が難航しやすい点もデメリットでしょう。

地上権のデメリットが「後から効いてくる」理由

地上権の契約時点では、地代収入や補償金などのメリットが大きく感じられる反面、借地人の利用が始まったばかりであり、一見すると大きな問題がないように思えるでしょう。

しかし、地上権の設定は、初回の更新までであっても10年単位となる長期間の契約です。その間に、地主側・借地人側それぞれに、売却や相続、再開発など土地活用を巡る状況の変化が幾度も訪れます。

そのような将来の局面において、特に借地人の権利が強い地上権では、制約が一気に表面化することも十分に考えられます。しかし、その段階で契約条件を変更する現実的な手段がないことに気付き、結果として、得た利益以上の想定外の足かせとなり、後悔する事態にもなりかねません。

地上権のデメリットを踏まえて地主が確認すべき判断ポイント

地上権設定は一度決まると後戻りが困難なため、地主は契約時点で、将来の制約の可能性について冷静に見極める必要があります。また、現在地上権を設定している場合であっても、現在の契約内容が将来の選択肢を大きく縛るため、一度見直す必要があるかを検討することが大切です。

最後に、地代収入というメリットに惑わされず、地上権のデメリットを踏まえた上で判断すべき4つのポイントについて解説します。

契約内容から「将来も本当に許容できる制限か」を確認する

まずは、地上権設定契約書と登記簿謄本を実際に確認し、記載内容を一つずつ確認しましょう。特に、以下の制限が将来も問題にならないかについて洗い出します。

• 建て替えの可否
• 用途変更の制限
• 第三者への譲渡・転貸の条件

この際に重要なのは、「今困るかどうか」ではなく、将来土地を売却したいとき、相続が発生したとき、再開発を検討する局面で問題になりそうか、また許容できるかを基準に判断することです。合わせて、不明点があれば、将来のトラブルを回避するためにも、可能な限り明らかにしておきましょう。曖昧な条文や未記載事項がある場合は、不利に解釈される前提で考えておくべきです。

最終的な判断軸は、「この契約内容のまま10年後・20年後でも、この土地を持ち続けたいか」です。

存続期間と終了条件から「出口が存在するか」を確認する

地上権設定による将来的な懸念を検討する際には、存続期間と終了条件の確認が欠かせません。まず、期限があり終了するものなのか、更新を前提としたものなのかを把握しましょう。更新を前提としている場合は、実質的に半永久的に地上権が続くと考えておく必要があります。

次に確認するのが終了条件です。双方の合意による解消が可能か、地主側から解約する余地があるかを確認しましょう。ただし、「契約上は終了可能」とされていても、現実的に成立しない条件になっていないかを見ることが重要です。明確な基準が定められていないなど、終了条件が弱い場合、その土地は事実上「戻らない資産」として抱え続ける可能性が高くなります。

「この地上権は将来終わらせられる権利か、それとも永久に持ち続ける前提か」も、重要な判断軸です。

売却・相続の場面で市場評価がどうなるかを想定する

地上権の売りやすさは、地上権の種類や存続期間・残りの期間、制約などの内容によっても変化します。

確認した自身の借地権契約の内容を踏まえ、地上権付きの土地がどの層に売れるかを冷静に想定しましょう。買い手としては一般個人、不動産業者、デベロッパーが考えられますが、以下のような点で、買い手が限定されることもあります。

• 自由な利用ができない
• 将来の開発余地が小さい
• 相続後の調整が面倒

また、土地自体の利用に制限が少ない区分地上権であっても、荷重制限や掘削制限により、想定用途で使えないために売れにくいリスクも考えられます。

契約内容によって「売れない」というよりは、「大幅に安くなる」可能性を前提とし、「相続人が“換価できる資産”として引き継げるか」というポイントで判断しましょう。

自力で抱え続けるか、整理・調整を検討すべきかを切り分ける

次の「いずれか」に当てはまるなら、放置するべきではなく、整理・検討フェーズに入っていると判断しましょう。

• 契約内容を正確に把握できていない
• 終了条件が弱く出口が見えない
• 相続人に負担を残したくない

地上権を整理する方法としては、以下の3つの選択肢が考えられます。

• 条件見直し交渉：借地人に対する地代の額、存続期間などの変更交渉
• 権利関係の調整：共有状態の解消、地上権設定契約自体の解約
• 売却：地上権付きの土地のまま売却する

ただし、当事者判断だけで進めると、「もう少し早ければ選択肢があった」という事態になりやすいため、これらの対応は、適切な専門家への相談も含めて、早めに行動することが重要です。

「自分のなかに抱えていれば知識を基にいずれ解決できる問題か、具体的な行動を伴う問題か」を判断軸としましょう。

まとめ

地上権は、借地権のなかでも借地人の権利が非常に強く、収入を得られる反面、地主にとっては長期的な制約が大きい権利です。契約にあたってはもちろん、現在契約中の場合でも、契約の種類や存続期間、制約などを踏まえ、将来的に不都合が生じる可能性がないかを検討することが重要です。

そして、もし契約内容から将来の負担や相続に不安がある場合には、選択肢が狭まらないうちに、早めに行動する必要があります。

権利関係が複雑な地上権問題は、理解しにくい部分も多く、一人で解決するのは難しいケースもあります。リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地に特化した不動産のプロが、お客さまの不動産のお悩みをサポートします。地上権に関してお悩みの方は、一度ご相談ください。

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エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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