定期借地権の相続税評価額の計算方法｜相続するメリット・デメリットも解説

定期借地権を相続したものの、相続税評価額の計算方法が分からず困っている方もいるのではないでしょうか。定期借地権は、更新可能な普通借地権と比べて相続税評価額の計算方法が複雑です。計算を誤ると、想定以上の相続税がかかったり、追徴課税されたりする恐れがあるため注意が必要です。

この記事では、定期借地権の相続税評価額の計算方法について、計算例を交えながら解説します。定期借地権を相続するメリット・デメリットも紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

定期借地権とは？

定期借地権とは、契約期間があらかじめ決まっている借地権です。大きく分けて3種類あり、それぞれ以下のように特徴が異なります。

種類	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
土地の用途	自由	事業用建物に限定	自由
契約期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
更新の有無	なし	なし	なし
契約期間満了時	更地返還	更地返還	建物譲渡

定期借地権の特徴は、契約期間が満了しても更新できない点です。借地人は契約終了時に土地上の建物を取り壊して更地にし、地主へ返さなければなりません。ただし、建物譲渡特約付借地権は例外で、契約期間満了時に地主が建物を時価で買い取ることが定められています。

また、定期借地権は相続財産のひとつで、相続税の課税対象です。定期借地権を相続したら、相続税評価額に応じた相続税を納める必要があります。

関連記事：定期借地権の全知識！種類別メリットと活用方法

定期借地権の相続税評価額の計算方法と計算例

定期借地権の相続税評価額は、原則として被相続人が亡くなった日（課税時期）において借地人が得る経済的利益、および存続期間をもとに計算します。計算式は次の通りです。

定期借地権の相続税評価額＝自用地評価額×｛（定期借地権設定時に受け取る経済的利益の合計÷定期借地権設定時の宅地の市場での通常の取引価格）×（課税時点における定期借地権の残存期間に応じた基準年利率による複利年金現価率÷定期借地権の契約期間に応じた基準年利率による複利年金現価率）｝

ここでは、定期借地権の相続税評価額を求めるために必要な各要素と計算例を紹介します。なお、計算方法は非常に複雑なため、相続税評価額を求める際は借地権に精通した税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

自用地評価額

自用地とは所有者が自由に利用できる土地のことで、相続税の土地評価で使われる区分のひとつです。自用地評価額はその土地を自分で利用すると仮定した場合の評価額で、次のように計算します。

自用地評価額＝路線価（土地の1平方メートル当たりの評価額）×土地の面積

路線価が設定されていない地域では、該当の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。路線価と倍率は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。

参考：『財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁』

定期借地権設定時に受け取る経済的利益の合計

定期借地権の評価額を計算する際に使用する経済的利益とは、権利金や保証金、差額地代の合計額を指します。

権利金は土地に定期借地権を設定する対価として借地人が地主に支払う一時金のことで、契約期間が満了しても返還されません。

保証金は、契約期間が満了するまで地主に預けるお金です。特に事業用定期借地権の場合、地代の滞納や建物の解体費用の担保として請求されることがあります。権利金とは違い、契約期間が満了したら返還されます。

差額地代は、実際の地代と相場との差額です。例えば、親族間での土地の貸し借りで地代を相場より安く設定した場合、その差額が親族への贈与と見なされ、経済的利益として評価額に加えられます。

定期借地権設定時の宅地の市場での通常の取引価格

地主から借りている土地の時価を指します。実務上は「定期借地権設定時の自用地評価額を0.8で割り戻す」ことで求めるケースが一般的です。0.8で割り戻すのは、路線価が公示地価（時価相当額）の80％ほどに設定されているためです。

自用地評価額は、路線価に土地の面積を乗じるか、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じることで求められます。路線価は毎年更新されるため、必ず最新の路線価を確認しましょう。

なお、路線価を0.8で割り戻した数字が実際の取引価格とかけ離れることは珍しくありません。より正確な取引価格を知りたいなら、不動産会社に査定を依頼するのが確実です。

課税時点における定期借地権の残存期間に応じた基準年利率による複利年金現価率

相続が発生した時点で、定期借地権に残っている経済的価値を示す数字です。課税時点は、被相続人が亡くなって相続が開始した日です。

基準年利率は、財産評価の際に使用される国税庁指定の年利率で、評価時期ごとに定められています。複利年金現価率は将来一定の支払いが続く場合に、それを現在価値に換算するための係数で、国税庁のサイトで確認できます。

例えば、定期借地権を相続した2025年1月時点の残存期間が20年だった場合、基準年利率は1.50、基準年利率に基づく複利年金現価率は17.169です。

参考：『令和7年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁』

参考：『複利表（令和7年1・5月分）｜国税庁』

定期借地権の契約期間に応じた基準年利率による複利年金現価率

もともと設定されていた定期借地権の契約期間を基準年利率による複利年金現価率で乗じた数字です。ここでの契約期間は残存期間ではない点に注意しましょう。当初の契約期間は、借地契約を交わしたときの契約書を見れば確認できます。また、基準年利率と複利年金現価率は国税庁のサイトで確認しましょう。

相続の発生が2025年6月、被相続人が地主から土地を借りる際に設定した定期借地権が50年だった場合、基準年利率は2.00、基準年利率に基づく複利年金現価率は31.424です。なお、基準年利率は毎月公表されるため、相続発生月（課税時期）の数字を必ず確認しましょう。

参考：『令和7年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁』

参考：『複利表（令和7年4・6月分）｜国税庁』

定期借地権の相続税評価額計算例

ここでは、以下の事例をもとに定期借地権の相続税評価額の計算例を紹介します。

• 相続発生日：2025年6月
• 定期借地権設定期間：50年
• 契約残存期間：20年
• 自用地評価額：3,000万円
• 定期借地権設定時に受け取る経済的利益の合計：600万円
• 定期借地権設定時の宅地の市場での通常の取引価格：3,750万円
• 課税時点における定期借地権の残存期間に応じた基準年利率による複利年金現価率：16.351
• 定期借地権の契約期間に応じた基準年利率による複利年金現価率：31.424

定期借地権の相続税評価額＝3,000万円×｛（600万円÷3,750万円）×（16.351÷31.424）｝＝約249万8,000円

なお、相続税は定期借地権を含む相続財産の合計評価額に対して課される点に注意が必要です。正しい税額を申告しないと追徴課税などのペナルティを受ける恐れがあるため、被相続人から財産を相続した場合、相続に詳しい税理士に相談することが推奨されます。

定期借地権が設定されている宅地の相続税評価額の計算方法

ここからは、定期借地権が設定された宅地を相続した方に向けて、相続税評価額の計算方法を紹介します。定期借地権が設定された宅地の相続税評価額の計算方法は、原則法と例外法の2種類です。定期借地権の種類や借地権割合に応じて評価方法は異なるため、注意が必要です。

原則法

原則法は、借地権割合が80％または90％の一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権が設定された宅地に適用される評価方法です。以下の2つの計算式で求められる金額のうち、いずれか小さいほうが相続税評価額となります。

• 自用地評価額－定期借地権の評価額
• 自用地評価額－自用地評価額×残存期間に応じた割合

残存期間に応じた割合は、国税庁によって以下のように定められています。

残存期間	割合
5年以下	5％
5年超10年以下	10％
10年超15年以下	15％
15年超	20％

定期借地権の評価額を計算する方法は複雑です。上記の定期借地権が設定された土地を相続した場合、相続や借地権に詳しい税理士に相談して正確な評価額を出してもらうことをおすすめします。

参考：『No.4613 貸宅地の評価｜国税庁』

例外法

例外法は、借地権割合が30％～70％の一般定期借地権が設定された土地を相続した際に使用します。計算式は次の通りです。

一般定期借地権の相続税評価額＝課税時期における自用地評価額－一般定期借地権に相当する価額

一般定期借地権に相当する価額は、次の計算式で算出します。

一般定期借地権に相当する価額＝課税時期における自用地評価額×（1－底地割合）×課税時期における一般定期借地権の残存期間に応じた基準年利率に基づく複利年金現価率÷一般定期借地権の契約期間に応じた基準年利率に基づく複利年金現価率

ただし、借地人と地主が親族や同族法人といった特殊な関係にある、または税金対策として一般定期借地権が設定されたと見なされるケースでは、課税上弊害があると判断されるため、原則法で計算します。

借地人にとっての定期借地権のメリット

相続財産に定期借地権が含まれており、相続するか迷ったときの判断材料のひとつが定期借地権を取得するメリットです。ここでは、借地人にとっての定期借地権のメリットを3つ紹介します。これらのメリットに魅力を感じる場合、前向きに相続を検討するとよいでしょう。

長期にわたって土地を利用できる

定期借地権の中でも、一般定期借地権の契約期間は50年以上です。相続時の契約残存期間にもよりますが、長年にわたって土地を活用できるのがメリットです。特に契約期間が何十年以上も残っていれば安定して土地を活用できるため、定期借地権を相続するメリットは大きいといえるでしょう。

建物の用途制限がない

一般定期借地権が設定された土地には、居住用・事業用を問わず、どのような種類の建物でも自由に建てられます。自宅として使用する一戸建てはもちろん、店舗や事務所、賃貸物件など目的に合わせて建てられるのは大きなメリットです。

土地の固定資産税・都市計画税がかからない

定期借地権を設定した土地の所有者は地主です。借地人は土地に課される固定資産税や都市計画税を負担しなくてよいため、毎年のランニングコストを抑えられるメリットがあります。ただし、建物部分に課される固定資産税・都市計画税は所有者として納付義務を負います。

借地人にとっての定期借地権のデメリット

定期借地権には多くのメリットがある一方で、いくつか注意したいデメリットも存在します。相続するか判断する際は、利点だけでなく不利になり得る点も理解した上で慎重に検討することが大切です。ここでは、借地人にとっての定期借地権のデメリットを4つ紹介します。

地代の支払いが発生する

定期借地権が設定された土地を借りる際は、毎月、あるいは毎年地代を払わなければならない点がデメリットです。

一般定期借地権の地代の相場は、土地価格の2％～3％とされています。ケースによっては土地を所有したときに課される固定資産税・都市計画税額を上回ることもあるため、シミュレーションをした上で相続するか判断しましょう。

関連記事：定期借地権の地代相場と値上げ交渉の成功ポイント

契約期間が満了したら立ち退かなければならない

定期借地権には、契約更新ができないデメリットもあります。一般定期借地権の場合、契約期間が満了したら土地上の建物を解体し、更地にして返還しなければならず、再び住まいを探す必要性に迫られます。解体費用も負担しなければなりません。

関連記事：定期借地権は更新できない？再契約の方法と注意点を解説

途中解約ができない

定期借地権は原則として途中解約ができない点もデメリットです。契約期間が満了するまで、借り続ける必要があります。ただし、契約書に途中解約に関する規約が記載されている場合、その限りではありません。また、地主の承諾を得られれば途中解約ができることもあります。

資産価値が低く売却しにくい

定期借地権のデメリットとして、売却しにくい点も挙げられます。定期借地権の資産価値は、契約満了日が近づくほど下がる傾向があります。契約更新ができず、残存期間が短いほど土地を活用できる期間が限られるためです。契約更新が可能な普通借地権と比べて、購入希望者を見つけにくい点に注意が必要です。

地主にとっての定期借地権のメリット

定期借地権が設定された土地は、地主自身は活用できません。しかし、定期借地権は地主にとってメリットもあります。定期借地権が設定された土地を地主として相続するか迷っている場合、以下のメリットを踏まえた上で判断するとよいでしょう。

長期間にわたって安定した収入を得られる

定期借地権の契約期間は最低50年以上で、中途解約も原則できません。そのため、長きにわたって収入を得られる点は地主にとってメリットです。初期費用を負担することなく土地を活用したい方にとって、定期借地権の設定は有効です。

関連記事：定期借地権のメリットと契約時の注意点について解説

土地の活用計画を立てやすい

定期借地権で貸した土地は、契約期間が終わったら確実に返還してもらえるため、将来的な土地活用計画を立てやすい点も地主のメリットです。相続時点で契約期間があまり残っていない場合、相続を前向きに検討するとよいでしょう。

税金の負担を軽減できる

定期借地権が設定された土地を相続すると、税金の負担を軽減できる点もメリットです。借地人が土地上に居住用の建物を建てれば住宅用地の特例が適用され、土地に課される固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1に軽減されます。また、第三者に貸した土地は相続税評価額が減額されるため、相続税対策にもつながります。

地主にとっての定期借地権のデメリット

地主にとって、定期借地権にはメリットだけでなくデメリットも存在します。相続してから後悔することを防ぐには、デメリットを許容できるか検討することが大切です。ここでは、地主にとっての定期借地権のデメリットを2つ紹介します。

長期間土地が戻ってこない

定期借地権を設定して土地を貸すと、最低でも30年～50年は自分で活用できない点がデメリットです。定期借地権付きの土地を地主として相続するかは、契約残存期間や将来のライフプランなどを踏まえた上で検討しましょう。

他の土地活用方法と比べて得られる収益が少ない

定期借地権は、初期費用をかけずに土地を活用できるメリットがある一方、収益性に欠けるデメリットがあります。一般定期借地権の地代相場は土地価格の2％～3％で、自分で土地に賃貸物件を建てて運用するより得られる収益は少なくなります。

まとめ

定期借地権の相続税評価額を求めるには、自用地評価額や設定時の利益総額、残存期間に応じた複利年金現価率など複数の要素を考慮する必要があります。正確な相続税評価額を計算するのは難しいため、相続財産に定期借地権が含まれているときは相続に詳しい税理士への相談を推奨します。

相続した定期借地権を売却・整理したい場合、借地権に精通した不動産会社に相談するのが有効です。リアルエステートでは、「おうちの相談室」を通じて借地権に関するあらゆる悩みの解決をサポートします。「定期借地権の相続税評価額が分からない」「借地を売却したい」といった悩みを抱えている方は、お気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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