借地権の共有名義はリスクだらけ！共有名義を解消する方法を解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

相続などを通じて、借地権付き建物を共有名義にするケースがあります。しかし、共有名義の借地権付き建物には「自由に活用できない」「維持費の負担を巡ってもめる」といったリスクが高いため、相続前なら借地権付き建物を単独名義にすること、相続済みなら共有状態を速やかに解消することをおすすめします。

そこで今回は、借地権付き建物を共有名義にするリスクや相続前・相続後にできる共有名義を回避する対策について解説します。

借地権の共有名義に関する基礎知識

借地権とは何か、共有名義とはどのような状態か分からない方もいるかもしれません。まずは借地権や共有名義の概要について解説します。共有名義を解消する際に必要な知識であるため、事前に押さえておきましょう。

借地権とは

借地権とは、第三者から借りた土地に建物を建てる権利です。土地の所有者を地主、地主から借りた土地に家を建てて暮らしている方を借地人と呼びます。

借地権は普通借地権と定期借地権に大別されます。普通借地権は契約更新が可能で、借地人が望む限り住み続けられる点が特徴です。一方、定期借地権は契約期間が決まっています。契約期間が満了したら、土地上の家を解体して更地にした上で地主へ返還しなければなりません。

関連記事：借地権とは？普通借地権と定期借地権の違いから相続・売却のポイントまで

借地権の共有名義とは

借地権の共有名義とは、地主から借りた土地に建つ建物を複数人で所有する状態を指します。複数人で借地権付き建物を購入する、または相続を通じて不動産を共有名義にするケースが一般的です。

例えば、親が所有していた借地権付き建物を子ども2人で相続した場合、2分の1ずつの割合で不動産を共有します。共有名義に対して、ひとりで不動産を所有する状態を単独名義と呼びます。

借地権付き建物を共有名義にするリスク

借地権付き建物を共有名義にすることには多くのリスクがあるため、あまりおすすめできません。ここでは、借地権付き建物を共有名義で取得するリスクを5つ紹介します。これらのリスクから解放されたいなら、共有状態の解消に向けて動き出すことが大切です。

借地権付き建物の活用が難しくなる

借地権付き建物を共有名義にするリスクのひとつは、活用が難しくなることです。共有名義の借地権付き建物の建て替えや売却は、共有者全員の同意がなければ実現できません。

また、共有不動産の管理行為は原則として持分価額の過半数で決します。一方、建物の増改築など形状・効用を著しく変更する行為は共有者全員の同意が必要です。なお、軽微な修繕は「保存行為」として単独で行える場合があります。工事の規模次第で扱いが変わるため、事前の確認を推奨します。

共有者が借地権付き建物を占拠しても追い出せない

ひとりの共有者が借地権付き建物を占有していても、他の共有者は追い出せません。各共有者は持分割合にかかわらず、不動産全体を使用できる権利を有しているためです。

共有者による占有が正当な範囲を超える場合、他の共有者は裁判で明け渡しや使用料請求を求めることができます。ただし、裁判には時間と費用がかかるため、まずは合意・調停といった解決手段を検討するのが現実的です。

維持費や税金の支払いを巡ってもめる

共有名義の借地権付き建物にかかる維持費や税金は、各共有者が持分割合に応じて負担しなければなりません。しかし、共有者が支払いを拒否するなど、もめるリスクがあります。

費用の負担を巡るトラブルを防ぎたいなら、維持費・税金の具体的な負担割合や支払い方法を取り決めた合意書を作成し、共有者間で交わしておくことが大切です。

将来の相続で権利関係がさらに複雑になる

共有者のひとりが亡くなって相続が発生すると、その持分は相続人に受け継がれます。相続が重なると、誰が共有者か分からない事態に陥りかねません。

共有者の数が増えると全体の意思決定が難しくなり、より活用しにくい不動産になる点に注意が必要です。自分の子どもや孫にまで迷惑をかける恐れがあります。

共有者が持分を勝手に売却して第三者との共有状態になる

共有持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても自由に売却が可能です。そのため、共有者が自身の持分を売却し、見知らぬ第三者と共有状態になる可能性がある点にも注意しましょう。

共有者から共有持分を購入した方が悪質な業者だった場合、他の共有者に対して持分の買取や売却を迫る事態に陥るリスクも考えられます。

借地権付き建物の共有名義を未然に回避する方法

借地権付き建物を共有名義にすると、さまざまなリスクに見舞われる恐れがあります。そのため、借地権付き建物を相続する前であれば、以下のいずれかの方法を選択して共有状態を回避するとよいでしょう。

相続人ひとりの単独名義にする

相続財産である借地権付き建物を共有名義にすることを避けたいなら、相続人のうち、誰かひとりが相続しましょう。相続人が複数いる場合、遺産分割協議を通じてひとりの単独名義になるように相続すれば、共有状態を回避できます。

相続人同士の話し合いがまとまらなければ、裁判所に遺産分割調停を申し立てて遺産分割を進める方法も選択可能です。

相続放棄を選択する

借地権付き建物を共有名義にすることで起こり得るリスクを回避したいなら、相続放棄を選択するのもひとつの方法です。相続放棄とは、亡くなった方の遺産を受け継ぐ権利を放棄することです。相続放棄を選択すれば初めから相続人ではなかったと見なされるため、共有者間のトラブルに巻き込まれる心配がなくなります。

ただし、相続放棄を行うには、相続が発生したことを知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。そのため、相続放棄したいなら、できる限り早めに手続きを進めることが大切です。

関連記事：借地権の相続放棄は3か月以内に判断を！手続き・リスク・放棄しない選択肢も紹介

借地権付き建物の共有名義を解消する方法

すでに借地権付き建物を複数人で所有している場合でも、以下の3つの方法で共有状態を解消できます。共有名義によるトラブルを未然に回避したいなら、自分に合った方法で共有状態を解消しましょう。

持分を売買して単独名義にする

共有者間で持分を売買して誰かひとりの単独名義にすれば、共有名義のリスクから解放されます。例えば、借地権付き建物が兄弟2人の共有名義の場合、兄が弟の持分を購入すると兄の単独名義に変更できます。買取価格を巡ってもめないように、事前に不動産会社に相談して適正相場を把握するとよいでしょう。

ただし、共有者に相応の資金がなければ持分の売買は実現しません。また、他の共有者に持分を売却する意思がなければ成立しない点にも注意が必要です。

共有者全員で協力して借地権付き建物を売却する

他の共有者も借地権付き建物の共有状態を解消したい場合、全員で協力して不動産全体を売却する方法を選択できます。

借地権付き建物の売却相手として最適なのは、土地を所有する地主です。地主が自分で土地を活用したいと考えているなら、前向きに話に応じてもらえるでしょう。ただし、地主との交渉が必要です。スムーズに売却したいときは、底地や借地権に精通した不動産会社に相談して、アドバイスを受けるとよいでしょう。

関連記事：共有名義不動産は売却可能？手順とトラブル回避法を解説

自分の共有持分を専門の不動産会社に売却する

他の共有者が借地権付き建物を売却する意思がない場合、自分の持分を売却して共有状態から抜け出すのがひとつの方法です。

ただし、共有持分を一般の買い手に売却するのは簡単ではありません。不動産全体を自由に活用できない共有持分を購入したい方は少ないためです。一般的な不動産会社にも取り扱いを断られる可能性が高いでしょう。

共有持分専門の不動産会社なら、購入した持分を活用する独自のノウハウを持っているため、問題なく買い取ってくれます。共有持分を売却して共有状態から抜け出したい方は、共有持分専門の不動産会社に相談しましょう。

共有名義の借地権付き建物を売却する際の注意点

地主と借地人が介在する借地権付き建物を売却するのは容易ではありません。ここでは、共有名義の借地権付き建物を売却するときに押さえておきたい注意点を2つ紹介します。これらのポイントを事前に押さえておけば、よりスムーズに売却できるでしょう。

借地権付き建物と持分を売却する際は地主の承諾が必須

借地権付き建物や持分を売却したくても、地主の承諾がなければ売却できない点に注意が必要です。地主に無断で売却した場合、契約違反で借地契約を解除される恐れがあります。

地主が売却を承諾してくれないときは、借地非訟を裁判所に申し立てるのがひとつの方法です。借地非訟とは、裁判所が地主に代わって売却の許可を与える手続きです。ただし、裁判結果が出るまでに半年から1年以上の期間がかかるだけでなく、数十万円ほどの費用も負担しなければなりません。

借地権付き建物や持分を売却したいなら、できる限り地主から承諾を得られるように交渉することをおすすめします。

また、無事に売却できたとしても、地主に譲渡承諾料を支払う必要がある点も押さえておきましょう。譲渡承諾料の目安は、借地権価格の10％ほどです。

一般の買い手が見つかりにくい

借地権付き建物の売却は難しいと言われています。土地が自分の所有物にならず、地主に地代を支払い続けなければならないため、買い手にとって不利な点が多く需要が少ないためです。

しかし、決して売却できないわけではありません。借地権付き建物をスムーズに売却したいなら、借地権に精通した不動産会社に相談してアドバイスを受けることがポイントです。

まとめ

共有名義の借地権付き建物には「自由に活用できない」「占拠する共有者を追い出せない」「維持費や税金の支払いを巡ってもめる」といったリスクがあります。

トラブルを未然に回避するためにも、相続前なら相続人ひとりの単独名義にするように遺産分割を行いましょう。すでに共有名義で相続している場合、持分の売買といった方法で共有状態を解消することをおすすめします。

リアルエステートは、底地や借地権のような権利関係が複雑な不動産の取り扱いに精通した不動産会社です。「おうちの相談室」では借地権に関するあらゆるお悩みを解決するサポートを行っています。共有名義の借地権付き建物に関してお困り事があれば、お気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける