最終更新⽇時
2025/11/28底地の購入で住宅ローンは組める？利用可能な融資や審査のポイント
- 底地・借地
借地人が底地を購入すると、自分の意思で自由に活用できます。しかし、底地を購入するには相応の費用が必要です。底地の購入費用を現金で用意するのが難しく、住宅ローンを組みたいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
この記事では、底地の購入に住宅ローンを利用できるか解説します。住宅ローンを組めなかった場合の対処法も紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
底地の購入で住宅ローンは利用できる？
底地の購入に住宅ローンを利用できるかどうかはケースバイケースです。住宅ローンを組んで底地を購入したいなら、まずは自分が利用要件を満たしているか金融機関に確認することをおすすめします。ここでは、底地購入における住宅ローンの利用可否について解説します。
原則として底地の購入に住宅ローンの利用は難しい
底地の購入に住宅ローンを利用するのは難しいでしょう。住宅ローンは自分と家族が住む家を購入する際に利用できる居住用住宅専用の融資であるためです。
底地に家を建てられるのは借地人だけで、底地を購入しても自分の家は建てられません。そのため、底地の購入には住宅ローンの利用を認めない金融機関がほとんどです。
また、底地にはすでに借地人が住む家が建っています。底地を購入しても担保にできるものがないことも、住宅ローンの利用が難しい理由のひとつです。
借地人なら底地の購入時に住宅ローンを組める
一方、借地人が底地を購入するときは住宅ローンを利用できる可能性があります。借地人が底地を購入すると、建物と合わせて完全所有権の土地を取得できます。この場合、金融機関は土地と建物を担保に設定でき、貸し倒れのリスクを軽減できるため、ローン審査にも比較的通過しやすいでしょう。
ただし、底地の購入に全ての金融機関で住宅ローンを組めるわけではありません。住宅ローンを利用して底地を購入したいなら、金融機関への事前確認が必須です。
住宅ローン以外に底地の購入で利用できるローン
底地の購入に住宅ローンを利用できないときは、他の融資を検討するとよいでしょう。ここでは、底地の購入に利用できる住宅ローン以外の融資について解説します。それぞれにメリットとデメリットがあるため、利用前には慎重に検討することをおすすめします。
不動産担保ローン
不動産担保ローンとは、不動産を担保にして受ける融資です。自宅以外の不動産購入時にも利用できる点が特徴で、借地人以外の方が底地を購入するケースでも融資を受けられる可能性があります。
ただし、住宅ローンより金利が高い（年利1％～10％ほど）ため、まとまった金額を借りると総返済額が増えて経済的な負担が重くなりかねません。不動産担保ローンを組む際は返済計画をしっかりと立てた上で、無理なく返済できるか検討することが大切です。
無担保ローン
無担保ローンとは、担保を設定しなくても受けられる融資です。使い道にも特に制限はなく、底地の購入にも利用できます。
ただし、担保が不要な分、金利は年3％～18％ほどと他のローンに比べて高めに設定されているケースが一般的です。
また、金融機関によっては「最長で10年」など、住宅ローンより返済期間が短めに設定されている点もデメリットです。月々の返済負担が重くなる可能性が高いため、事前に返済計画をシミュレーションした上で利用の可否を検討しましょう。
ノンバンクローン
ノンバンクローンとは、クレジットカード会社や消費者金融のような銀行以外の金融機関から借りる融資です。銀行より融資条件が低く設定されている傾向があるため、銀行で融資を受けられなかった方でも借りられる可能性があります。
また、購入物件以外の不動産を担保に設定でき、購入する底地を担保として提供できなくても他の不動産を差し出すことで融資を受けられます。
ただし、金利が年15％～20％ほどと高い点がデメリットです。無登録で貸し付けを行っている違法な業者がいる点にも注意が必要です。
底地を購入するときの注意点
底地を地主から購入する際は、いくつか押さえておきたい注意点があります。地主とのトラブルを未然に回避するためにも、注意点を踏まえた上で購入交渉に臨みましょう。ここでは、底地を購入するときに押さえておきたい2つの注意点について解説します。
購入の話を持ちかけるタイミングを見極める
地主から底地を購入したいと考えた際は、交渉するタイミングを見計らうことが重要です。地主から底地を購入する最適なタイミングは「地主に相続が発生したとき」と「借地契約の更新時」です。
底地を相続した相続人が「相続税を納めるために現金化したい」「自分には不要だから手放したい」と考えていたら、前向きに売却に応じてくれる可能性があります。また、地主が底地を手放したいと考えていれば、借地契約の更新のタイミングで購入を打診されるかもしれません。その場合は、前向きに底地の購入を検討するとよいでしょう。
妥当な買取価格を提示する
借地人が底地を購入する場合、妥当性のある買取価格を地主に提示することが大切です。地主は少しでも高く売却したいため、あまりに安い価格を提示すると断られる可能性が高いでしょう。
したがって、地主に底地の購入を提案する前に、底地の適正価格を把握することがポイントです。底地の売買実績が豊富な不動産会社に査定を依頼すると、より適正な買取価格を提示してもらえます。
なお、借地人が底地を買い取る場合の価格相場は市場価格の約50％といわれています。借地人には底地を買い取ることで完全所有権の土地を取得できるメリットがあるため、地主が第三者に売却する際の相場より高くなる点は覚悟しなければなりません。
底地をローンで購入できなかったときの対処法
借地人が底地を購入すれば、不動産全体を自由に使えるメリットがあります。ただし、地主に売却の意思がなければ底地は購入できません。地主が底地の売却に同意してくれないときは、他の方法を検討しましょう。ここでは、底地を購入できなかった際の2つの対処法について解説します。
底地の一部と借地権の一部を等価交換する
地主に底地を売却する意思がない場合、等価交換を提案するのがひとつの方法です。等価交換とは、地主と借地人が底地と借地権をそれぞれ等しい価値になるように分割して交換する行為です。
底地の一部と借地権の一部を等価交換すると、地主と借地人の双方が完全所有権の土地を取得できます。地主にとってもメリットが大きいため、承諾してもらえる可能性があるでしょう。
ただし、底地と借地権の等価交換は、ひとつの土地を地主と借地人で分け合います。そのため、土地の面積が狭い場合、等価交換するにあたって借地人負担で建物を解体しなければならないケースもある点に注意が必要です。
借地権と建物を専門の買取業者に売却する
地主が底地の売却に応じてくれないときは、借地権と建物を専門の買取業者に売却するのも選択肢のひとつです。売却金額を元手に通常の不動産を購入すれば、思い通りに活用できます。
ただし、全ての買取業者が借地権の買取に対応しているわけではありません。借地権をスムーズに売却したいなら、借地権の買取実績が豊富な買取業者に相談するのがポイントです。
また、買取業者によって査定のポイントが異なるため、買取価格にも差が生じます。少しでも高く借地権を売却するには、複数の買取業者に査定を依頼し、査定価格を比較することが欠かせません。
関連記事：借地権付き建物とは？メリットやデメリット、売却方法を解説！
まとめ
借地人が底地を購入する際は、住宅ローンを利用できる可能性があります。ただし、全ての金融機関が対応しているわけではありません。そのため、住宅ローンを組んで底地を購入したいなら、事前に金融機関へ相談することをおすすめします。
また、底地を購入したくても、地主の承諾がなければ実現できません。地主に底地を売却する意思がない場合、借地権を売却し、それを元手に新たな不動産を購入するのも選択肢のひとつです。
リアルエステートが運営する「おうちの相談室」では、底地・借地権に関するあらゆる悩みを受け付けています。不動産のプロが問題を解決するため、「底地の購入に住宅ローンを利用できるか知りたい」といった疑問をお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
