借地の立ち退き料の相場とは？地主が知っておくべき正当事由と交渉の進め方を徹底解説

「土地を返してもらい、自ら活用したい」あるいは「再開発や売却を視野に入れている」。そのようなとき、借地人に立ち退きを求めるには「正当な理由」が必要であり、その補完として「立退料の支払い」が求められるのが原則です。一方的に明け渡しを請求することは難しく、交渉や法的プロセスを見据えた計画が不可欠です。

本記事では、地主側が知っておくべき「立ち退きの正当性」や相場、交渉実務について、順を追って解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地から立ち退いてもらうには「正当な理由」が必要

借地人に立ち退きを求めるには、「正当な理由」が必要です。ただし、地主側の事情を一方的に主張するだけでは不十分で、借地人の状況や建物の利用実態も含めて、総合的に判断されます。立退料を支払うことで正当性が補強されるケースもあり、交渉の土台づくりとして不可欠な視点です。

正当事由とは何か？地主の都合だけでは足りない

「正当な理由」とは、地主が土地を使用する必要があるなどの事情を意味しますが、実際の交渉や裁判では、それだけで退去が認められることはほとんどありません。土地の利用予定が明確でも、借地人にとって移転が著しく困難であれば、退去が認められない可能性は十分にあります。

• 正当事由の有無は、以下のような要素をもとに総合的に判断されます。
• 地主・借地人それぞれの土地使用の必要性
• 借地契約の継続期間やこれまでの経緯
• 建物の老朽化や利用実態
• 地代の支払い状況
• 立退料の有無と金額

たとえば、地主が再開発のために土地を使いたいと主張しても、借地人が高齢で、生活の本拠として長年そこに住んでいる場合、立ち退きの必要性は弱く判断されます。反対に、借地が実質的に使われていない状態であれば、地主の事情が重く見られやすくなります。

裁判所はこうした事情を総合的に評価し、「地主に明け渡しを認めても社会的に相当といえるか」を基準に判断します。そのため、交渉段階でも一方的な主張ではなく、こうした評価軸を意識して進める必要があります。

立退料は「正当事由」を補強する重要な材料

立退料は、借地人に明け渡しを求める際の交渉材料として、極めて重要な意味を持ちます。法的に「立退料の支払いが必須」とまでは定められていませんが、実務上、これを提示しない限り正当事由が認められないと判断されることも多く、交渉や裁判においては事実上不可欠といえます。

裁判所は、立退料の提示を「地主の誠意」として評価し、それによって地主の事情に重みを加える傾向があります。たとえば、借地人が自宅として使っている場合や、移転による損失が大きい場合には、立退料が正当事由の補完要素として重要視されます。

逆に、立退料の提示なしに「自分で使いたいから出て行ってくれ」と主張しても、借地人側の不利益が大きいと判断されれば、退去は認められません。

地主側としては、自身の利用目的や再開発計画の具体性などを説明するだけでなく、それに見合った立退料の水準を検討し、交渉の場で適切に提示することが、解決への第一歩となります。

関連記事：【立ち退き拒否は違法ではない】賃借人の権利と交渉で勝ち取れる立ち退き料の相場

立退料はいくらが妥当？相場の考え方を解説

立退料には法的な「相場」は存在せず、裁判でも一律の基準は設けられていません。実際には、借地権の評価額や借地人の状況、建物の利用実態などを踏まえたうえで、個別に金額が決められています。

ここでは、実務で参考にされる算出方法や、過去の裁判例をもとにした判断傾向を解説します。

立退料は「借地権価格×補正割合」で考える

最も一般的な算定の出発点は「借地権価格」です。これは、借地人が持つ土地利用権としての経済的価値で、次の計算式で算出されます。

借地権価格＝更地価格 × 借地権割合

たとえば、更地価格が1億円で借地権割合が70％の場合、借地権価格は7,000万円です。この価格が、借地人の権利として評価される額であり、立退料の大まかなベースになります。実際には、借地人の移転負担や、地主側の土地利用の必要性などを考慮し、借地権価格の一部を目安として支払われることが多いです。おおむね「借地権価格の2割〜同額程度」が相場の目安とされます。

関連記事：借地権の立ち退きとは？正当事由や立ち退き料の相場・交渉ポイントを解説

立ち退き交渉の進め方と注意点

借地人との立ち退き交渉は、地主・借地人双方の生活や資産に大きな影響を及ぼすため、慎重かつ計画的に進める必要があります。交渉を円滑に進めるには、法律的な手順だけでなく、実務上の配慮やタイミングも重要です。

まずは契約内容と更新時期の確認を

立ち退きを求める前に、必ず確認しておくべきなのが「借地契約の期間」と「更新タイミング」です。借地契約には法定更新の仕組みがあるため、期間満了の直前に何も手を打たなければ、自動的に更新されてしまいます。

たとえば、平成4年8月以降に締結された借地契約（借地借家法が適用）の場合、初回は30年、2回目以降は20年・10年という周期での更新が目安です。旧法（平成4年7月以前）では、建物の堅固性によって更新周期が変わります。どちらの契約が適用されているかを確認し、更新タイミングを見極めることが、交渉のスタートラインです。

通知・交渉は書面で記録を残す

借地人に対して更新拒絶や立ち退きを通知する場合は、必ず書面で行い、証拠を残しておくことが重要です。口頭でのやりとりでは後々のトラブルにつながる可能性があります。

更新拒絶の通知は、契約満了の6カ月〜1年前に行う必要があり、それより早すぎても遅すぎても効力を持たない可能性があります。通知書には、更新を拒否する理由や、立退料の提示予定がある場合はその旨を明記しておくと、交渉を円滑に進めやすくなります。

弁護士に早期相談を。非弁行為にも注意

交渉は当事者間でも可能ですが、実務では弁護士に早めに相談しておくことが推奨されます。借地人との関係性を損ねず、法的に妥当な主張や金額を提示するには、専門知識が必要不可欠です。

また、弁護士でない者が立退き交渉を代理することは「非弁行為」に該当し、法律で禁止されています。不動産会社や知人などに依頼して進めると、後々無効やトラブルになるおそれがあるため、必ず法律の専門家に依頼するべきです。

借地人に拒否された場合はどうなる？

交渉を尽くしても、借地人が立ち退きを拒否するケースは少なくありません。その場合でも、地主として強引に明け渡しを迫ることはできず、法的な手続きを踏む必要があります。交渉が決裂した後の流れを正しく理解しておくことが重要です。

調停や裁判による解決が必要になる

交渉での合意が得られなかった場合、まず検討すべきは民事調停の申立てです。調停は裁判所を介して話し合いを行う手続きで、費用も比較的低く、柔軟な合意形成が可能です。借地人との関係性を維持しつつ、落としどころを探る方法として有効です。

調停でも合意に至らなければ、裁判を起こすことになります。裁判では「正当事由の有無」と「提示した立退料の妥当性」が主な争点となります。立退料の支払いと引き換えに、明け渡しを命じる判決が下されるかどうかは、地主・借地人双方の事情をもとに総合的に判断されます。

判決よりも和解が優先される傾向にある

借地の明け渡しをめぐる裁判では、判決に至る前に和解を勧められるケースが多くあります。裁判所としても、時間とコストをかけて判決を出すより、双方が納得する合意を形成することを優先するためです。

和解が成立すれば、内容を書面化して執行力のある合意書とすることが可能です。立退料や明け渡し時期、建物の取り扱いなどを具体的に明記することで、後々のトラブル防止にもつながります。

建物買取請求権にも注意が必要

借地契約を終了させて借地人に立ち退いてもらう際、地主側が見落としがちなのが「建物買取請求権」です。借地借家法第13条により、借地人は地主に対して、借地上の建物を時価で買い取るよう請求する権利を持っています。これは立退料とは別に発生する義務であり、交渉や予算計画において重要な要素です。

建物の所有者が借地人である場合は特に要注意

借地契約が終了した場合、借地人が所有する建物がその土地に残っていれば、地主はその建物を買い取る義務を負う可能性があります。この「建物買取請求権」は、借地契約が合意解約であっても、正当事由に基づく裁判で終了した場合でも、借地人が請求すれば有効に成立します。

たとえば、借地上に老朽化した木造住宅があったとしても、買い取り請求された場合、時価（＝市場価値）での支払い義務が生じます。場合によっては、建物の除去費用よりも高額となることもあり、想定外の出費につながるケースもあります。

交渉時に建物の取り扱いも明確化しておく

立ち退き交渉の段階で、建物の買取について借地人と事前に合意を取り付けておくことが重要です。建物を借地人が取り壊して更地にするのか、地主が買い取って再利用または撤去するのかで、立退料やスケジュールも変わってきます。

立退料と建物買取代金は別物であるため、交渉の場では両者を明確に区別し、それぞれの金額・支払時期・処理方法を合意書に明記しておくべきです。

関連記事：借地権の買取請求権とは？借地上の建物を買い取ってもらえる？！

立退料の税務処理（地主側）

立退料を支払う際には、金額や交渉の妥当性だけでなく、税務処理の正確さにも十分な注意が必要です。立退料の支払い目的によって、税務上の扱いが大きく異なるため、処理を誤ると税務調査時に否認されるリスクもあります。

「費用」か「資産」かが税務上の分岐点

地主が支払う立退料は、大きく以下の2通りの目的に分けられます。

1. 自己使用のための原状回復目的で支払う場合
   → この場合、立退料は「修繕費」や「支払手数料」として当期の損金（費用）に計上可能です。
2. 土地や建物の取得のために支払う場合
   → この場合は「取得のための対価」とみなされ、土地または建物の取得価額に加算する必要があります。

このように、立退料の目的が「経費」になるのか「資産」になるのかで、法人税・所得税の処理が大きく変わってきます。

帳簿処理・書類保管も重要

税務上の根拠を明確にするため、立退料の支払いに関する交渉記録・合意書・振込控え等の保管は必須です。税務署から確認を求められた際、これらが揃っていないと、支出の性質が疑われる可能性があります。

また、税理士に相談し、処理区分をあらかじめ明確にしておくことで、経理処理のブレやリスクを防ぐことができます。特に高額の立退料を支払う場合は、事前に税務調査を見越した書類整理と処理方針の確立が欠かせません。

立ち退き交渉で迷ったらリアルエステートへ

ここまで紹介したとおり、借地の立ち退き交渉は法律・不動産・税務が複雑に絡む非常に専門性の高い分野です。

リアルエステートは、立ち退き交渉における豊富な実績と専門性を生かし、複雑な案件にも丁寧に対応しています。交渉が長期化しやすいケースや、当事者間の利害が対立する状況でも、状況整理から着地点の見極めまで、的確な進行が可能です。法律や税務の専門家とも連携しながら、多角的な視点で問題を解決へ導きます。

立ち退き交渉に関する不安や悩みを抱えている方は、リアルエステートの「おうちの相談室」へ、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

借地人に立ち退きを求めるには、契約の満了だけでは不十分で、「正当な事由」が必要です。その判断では、地主・借地人双方の事情が総合的に考慮され、立退料の提示や建物の取り扱いなど、交渉すべき内容は多岐にわたります。

立退料には一律の基準がなく、借地権価格をベースに個別の事情を加味して算定されます。加えて、建物買取請求権の有無や税務処理の違いにも注意が必要であり、交渉を有利に進めるには法的知識と実務経験の両方が求められます。

交渉がこじれた場合には、調停や裁判といった法的手続きが必要になることもあるため、地主としては早い段階から専門家と連携し、戦略的に対応することが重要です。

リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権に関わるお悩みに対し、弁護士や税理士などの専門家と連携しながら、状況に応じた最適なプランを提供しています。実務に精通したスタッフが対応し、複雑な権利関係にも柔軟に対応可能です。

借地に関する立ち退き交渉でお困りの方は、ぜひ一度リアルエステートへご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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