所有権と借地権の違いは？メリット・リスクをわかりやすく比較します

借地権、所有権、底地は似ています。しかしそれぞれ違いがあるので違いについて紹介します。またそれぞれの良さについても紹介していきます。

所有権、借地権、底地の違い

所有権とは、土地を何らかの方法で所有している権利のことです。土地の所有権を持っていると、毎年固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。

借地権とは土地を所有しておらず、土地を所有している人から毎月利用料を払って借りる権利です。土地を所有していないため、固定資産税と都市計画税を支払う必要はありません。底地とは、借地として利用されている貸主の土地の名称です。それぞれについて、以下に詳しく説明していきます。

所有権

所有権とは自分の所有している物を欲するままに使用、収益、処分することのできる権利です。土地や建物、動産といったあらゆるものが所有権の対象になっています。

・所有権を得る方法

すでに所有者がいるもの、所有者が分からないもの、所有者がないものによって所有権を得る方法は異なります。

所有者がいるもの

所有者がいるものは、その所有者から売買、交換、相続、贈与のいずれかの方法によって所有権を得ることが可能です。売買とは、所有者に対価を支払い所有権をもらいます。交換とは、自分の所有物と他の人の所有物を交換し、所有権をもらいます。相続とは、相続人として決められた人が所有者が亡くなったときに所有権をもらいます。贈与とは、所有者に対価を支払うことなく無償で所有権をもらいます。これらのどれにも当たらない、原始取得というものがあります。原始取得とは、所有者からもらうことなく所有権を得ることができる方法です。他人の所有物を10年または20年使用し続けたとき、そのものの所有権を獲得できます。

所有者が分からないもの

所有者の分からないものには、埋蔵物や落とし物などがあります。落とし物は決められたところに落とし物の報告をした後、それから3カ月以内に所有者が分からなかった場合に落とし物の所有権は発見者に移ります。埋蔵物の場合は、決められたところに報告した後、6カ月以内に所有者が分からなかった場合に発見者が所有権を獲得することができます。

所有者がいないもの

所有者がいないものは、一番最初に所有の意思を持ち使用した人がその所有権を獲得することができます。しかしこれは動産に限り、不動産の場合は認められないので注意しましょう。

所有権のメリット

土地を自由に利用できる

所有権を購入した場合、土地や建物を売買したり、自分のしたいように改造、増築することもできます。

毎月の利用料がかからない

所有権を購入した場合、所有権は買い切りのため、その後は利用料を払わず利用することができます。また、他人にその土地を貸して賃貸収入を得ることもできます。

所有権の侵害が守られている

所有権を侵害された、もしくはされそうな場合にその侵害を取り除くための権利があります。

返還請求

返還請求とは、所有物を他の人に勝手に使われている場合などにその使用をやめさせ、所有部を所有者に返させる請求です。

妨害排除請求

妨害排除請求とは、所有者が所有物を何らかの妨害があり、使いたいように使えない際に行うことができます。妨害排除請求をされた人は、速やかに妨害をやめなければなりません。

妨害予防請求

所有物を自分の使いたいように使用できる状況にはあるものの、自由に使用できなくなりそうな恐れがある場合に行うことができます。請求をされた人は、所有権を侵害しないように対策をしなければなりません。

損害賠償請求・不当利得返還請求

所有権を侵害され損害を負った場合、損害賠償請求か不当利得返還請求のどちらか一方を行うことができます。

所有権のデメリット

所有権の獲得にお金がかかる

所有権は自分の好きなように利用できる代わりに、所有権を得るためのかなりのお金がかかります。また、毎年固定資産税と都市計画税を払う必要もあります。

借地権

借地権は、土地を他の人から借りてそこに建物を建てる権利のことです。もしある土地に建物を建てた場合、土地の所有権は貸主が持っており、建物の所有権は自分が持っています。

借地権の種類

借地権の種類は、旧借地権と借地借家法の2種類があります。

旧借地権

旧借地権とは前からあったもので、契約期間は決まっているものの契約期間を更新することができます。最初の契約期間は、建物の構造によって変わってきます。

借地借家法

借地借家法は、普通借地権と定期借地権に分類することができ、定期借地権は契約を更新できない借地権で一般定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権の3つに分類されます。

普通借地権

普通借地権は、契約期間は決まっているものの、その期間は更新によって延長ができ半永久的に借りることができます。建物の構造に関係なく存続期間は最初が30年、貸主と借主の双方の合意のうえなら一回目の更新は20年、それ以降の更新は10年と決められています。

一般定期借地権

マンションや一戸建てを建てるために土地を借りる場合に適用できます。契約期間は50年以上です。返却時は更地にする必要があります。

事業用定期借地権

事業のために土地を借りる借地権です。契約期間は10年以上50年未満です。返却時は更地にする必要があります。

建物譲渡特約付借地権

契約期間は30年以上で、土地を貸主に返却する時に、建物を貸主が買い取ることを約束とした借地権です。

借地権のメリット

土地にかかる税金を支払わなくていい

土地の所有者は、毎年固定資産税と都市計画税を支払う必要がありますが、借地権の場合は土地の所有権は貸主にあるため、借地人は支払う必要がありません。しかし建物の所有者は、自分のために建物にかかる固定資産税と都市計画税を支払う必要があるので注意しましょう。

土地を半永久的に借りることができる

旧借地権や普通借地権は、契約満了時に貸主が正当な理由がない限り契約更新をすることができます。そのため、月々の利用料さえ払えば借り続けることができます。

家を建てる際の初期費用が少し安く済む

通常家を建てる際は、土地費用と建物の費用を支払う必要があります。しかし借地権の場合は、初期費用は建物の費用だけなので大幅に削減することができます。

借地権のデメリット

毎月の利用料を支払わなければならない

借地権は土地を購入する必要はないですが、その代わりに毎月土地の利用料を支払う必要があります。初期費用を抑えることはメリットですが、長期間借り続けると利用料の総額が土地の購入代を上回ることがあります。

土地が資産にならない

土地を購入した場合その土地は購入者の資産となりますが、借地権として土地を借りている場合は、どんなに長期間土地を借りてもその土地は自分の資産にはなりません。

建物を自由に利用できない

借りている土地に建てた家を増築したり、改築したりする場合には、土地の貸主の許可をもらわなければなりません。許可を得るためには承諾料を求められることも多々あります。建物の所有権は自分でも自由にはできないので注意しましょう。

契約更新にはお金がかかる

契約を更新するためには更新料を支払うことが多いです。地価が上昇したときには毎月の利用料も上がる可能性があります。

底地

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。つまり、底地と借地は同じ土地に設定されており、貸主からすれば底地、借地人からすれば借地となっています。

底地を所有するメリット

修繕費がかからない

アパートや賃貸住宅などは、建物の修繕費は貸主が支払う必要があります。しかし、底地の建物は修繕費が借地人の自己負担です。

賃貸収入を安定して受け取ることができる

底地は誰かに土地を貸して利用料を受け取ります。契約は長期間のことが多いため空室リスクが少なく、賃貸収入を安定して受け取ることができます。また地価が上昇して利用料を引き上げることはありますが、利用料が引き下がることはないです。

税金を抑えられる

底地は更地に比べ、固定資産税を安く抑えることができます。固定資産税は毎年払わなければならないものですが、納付金額は土地の使い方によって変わってきます。そのため底地として利用していた方が税金を抑えることが可能です。

底地を所有するデメリット

収入が少ない

土地の利用料として代金はもらえるものの、地代収入は家賃収入に比べ少ないです。収入減を確保できるのはいい点ですが、その収入が少ないのはデメリットと言えます。

税金が発生する

底地は所有者が自分のため、固定資産税と都市計画税が発生します。

売却が困難

底地は売却をすることは可能ですが、底地を売却する際には底地の購入希望者に貸主という立ち位置も引き継ぐ必要があります。底地としている土地を売却したいといった理由で借地人を退去させることも出来ません。そのため、底地を探している人を探さなければならず、購入希望者を見つけるのが大変です。

自由に利用ができない

底地として土地を貸している場合、もし自分が使いたい理由が出来ても借地人を追い出し利用することはできません。もし貸主と借地人の間で双方の合意があった場合でも、借地借家法で定められている決まりを満たしていない場合、退去ができないケースもあります。

底地と借地権の違い

底地と借地権は、同じ土地に設定されています。底地は地主からみた土地の所有権の名称のことで、借地権は土地を借りる権利の名称です。底地は借地借家法が適用されているため、簡単に土地の賃貸借契約を解約することはできません。

まとめ

今回は所有権、借地権、底地の違いとそれぞれのメリットデメリットについて詳しく解説しました。この3つは混同して覚えられていることが多いです。所有権は所有しているものを自分がしたいように使用、収益、処分することのできる権利でした。借地権とは建物を建てる目的で土地を地代を毎月払って借りる権利でした。底地とは借地権と同じ土地に設定されているもので、土地の貸主から見れば貸している土地は底地、借地人から見れば借りている土地は借地となっています。それぞれについてしっかりと理解し、有効に活用できるようにしましょう。