所有権と借地権、どっちの方がオススメ？

所有権と借地権の概要についてご紹介します。所有権と借地権はどちらにもメリットデメリットがあるので自分にあった方を選ぶことが大切です。有効に活用できるよう所有権と借地権について理解しましょう。

所有権

所有権とは、自分の所有物を自分の欲するままに使用、収益、処分することのできる権利です。この章では、所有権の具体的な内容や、所有権はどのように獲得することができるのかなどについて解説します。

所有権の概要

所有権はほとんどのものが対象となっており、所有者は所有物をいろいろな用途に使用することができます。土地の所有権は、所有している土地の上空や地下にも及んでいるので、上空や地下も自由に使用、収益、処分することができます。しかし、上空や地下の所有権には範囲が定められています。また所有権は消滅時効がなく、所有者がどのように所有物を使用していてもその権利を失うことはありません。

所有権の注意点

所有権は、基本的に所有物を好きな用途に使用することができます。しかし隣同士の土地の場合は、隣の人と話し合い権利を調節する必要があります。また、民法によって土地の相隣関係についても一定のルールが決められています。

所有権の取得の仕方

所有者がいるもの

すでに所有者がいるものは、所有者から売買、贈与、交換、相続のどれかを行い、所有権を取得します。売買とは所有者に対してお金を払うことで、それによって所有権を得ることができます。贈与とは、所有者からお金や対価を払うことなく所有権をもらいます。交換とは、自分の所有物と交換をして所有権をもらうことです。そして相続とは、所有権を持っていた人が亡くなった場合に、相続人として決められた人がその所有権を取得できます。所有者から所有物を譲り受けることなく所有権を取得できる、取得時効という方法もあります。取得時効とは、他の人の所有物を10年間もしくは20年間使用し続けたとき、使用していた人がそのものの所有権を取得することができるという決まりです。この方法は、本来の所有者から所有権をもらったわけではありません。

所有者がいないもの

所有者がいないものは、一番最初に所有の意思を持ち所有した状態にした人がその所有権を取得できます。しかしこれは動産のみにしか当てはまらず、不動産は所有権の取得を認められないので注意しましょう。

所有者が分からないもの

所有者が分からない落とし物は、決められたところに落とし物の報告を行います。3カ月以内に所有者が判明しなかった場合、所有権は落とし物を拾った人に移ります。所有者の分からない埋蔵物については、埋蔵物についての報告を決められたところに行い、それから6カ月以内に埋蔵物の所有者が判明しなかった場合、一番最初に発見した人が埋蔵物の所有権を取得することができます。しかし、他人の土地から発見された埋蔵物に関しては、土地の所有者と発見者で均等の割合で所有権を得ることができます。

複数個の物がくっついて出来ていたものの所有権

所有権は1つのものに対し1つが基本です。しかし、所有者が異なっている複数個の物がくっついていた場合はそのうちの1人が所有権を獲得することができ、そのほかの人はその権利を失います。

所有物の共有

複数の人で1つの物を所有することを共有といいます。共有はトラブルが起きやすいため、いくつかの決まりがあります。

共有持分割合

共有持分割合とは、共有者の共有物に対する所有権の割合のことです。ほとんどの場合、所有権の割合は均等ですが、共有者間での合意によって割合を決めることができます。

共有物の使用、変更、管理

共有物は、所有権の持分に応じて使用することができます。持ち分を超えての使用は他の共有者に対し、対価を払わなければならない恐れがあります。

建物区分所有

1つのものに対し、所有権は1つが原則ですが、マンションのように1つの建物に対し複数人の人が使用している場合があります。その場合には、独立部分ごとに所有権を認めることがあります。

所有権を侵害された場合

所有権を侵害された場合には、物権的請求と損害賠償請求・不当利得返還請求の2つの請求ができます。

物権的請求

物権的請求とは、所有権を侵害された場合その侵害を取り除くための請求です。物権的請求には返還請求、妨害排除請求、妨害予防請求の3つがあります。

返還請求

返還請求とは、自分の所有物を他人に使われている時などに行使することができます。返還請求をした場合、された人は所有者に使っていたものを返す必要があります。

妨害排除請求

所有権を自由に使用できない状況の時に行うことができます。例えば、自分の土地に他人の物がおいてある場合などです。妨害排除請求をされた人は、所有権の妨害をやめる必要があります。

妨害予防請求

妨害予防請求は所有権を侵害されていないものの、所有権を侵害される可能性がある場合に行うことができます。妨害予防請求をされた人は、所有権の侵害が起きないように対策をする必要があります。

損害賠償請求・不当利得返還請求

所有権を侵害され、損害が発生した場合、損害賠償請求、不当利得返還請求の一方が行えます。

所有権のメリット

地代がかからない

借地権の場合は、毎月利用料を支払う必要があります。しかし、所有権は買い切りのため毎月支払う必要がありません。

建物を自由に利用できる

借地権は、建物の増改築をするためには貸主に許可を取る必要があります。しかし、所有権は自分の好きなように建物を増改築したり、売却したりすることができます。

所有権のデメリット

初期費用が高くなる

マイホームを購入したいと考えた場合、その初期費用として土地代と建物代などがかかります。借地権は建物代だけで済むのに対し、所有権は土地代も入るためその分初期費用が高くなってしまいます。

税金を支払わなければならない

土地の所有権を獲得するということは、毎年土地にかかる固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。

借地権

借地権とは

借地権とは、他人から土地を借りてそこに建物などを建てる権利のことです。

借地権の種類

借地権は、旧借地権と借地借家法の2種類に分けることができます。

旧借地権

旧借地権とは、以前からあった借地権です。契約期間は決まっていますが、契約更新をすることも可能です。契約期間は建物によって異なります。木で作られている建物は、最低20年は契約する必要があります。鉄筋を組みコンクリートを打った建物の場合は、最低30年は契約する必要があります。

借地借家法

借地借家法は普通借地権、定期借地権の2種類に分けることができます。

普通借地権

普通借地権は、契約期間が決められています。しかし契約を更新し、期間を延長することが可能です。建物によって契約期間は異なっておらず、すべての建物で最初は30年、一度目の更新は20年、それ以降の更新は10年と決められています。

定期借地権

定期借地権は契約期間が決まっており、その契約期間は更新することができません。定期借地権には一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

一般定期借地権

一戸建て、マンション用の土地として賃借することができます。契約期間は50年以上で返還する時は更地にする必要があります。

事業用定期借地権

事業用として土地を借りることができ、契約期間は10年から50年です。返還する際は更地にする必要があります。

建物譲渡特約付借地権

土地の利用目的に制限はなく、契約期間は30年以上です。契約終了後は土地を更地にする必要もなく、建物を貸主に引き渡します。

借地権のメリット

長期間土地を借りることができる

借地権は契約期間が長く、定期借地権を除き契約更新をして借り続けることが可能です。毎月土地代を支払うことで長期間土地を利用することができます。

土地にかかる税金を負担しなくてもよい

土地の所有者は毎年、固定資産税と都市計画税を負担する必要があります。しかし借地の場合、土地の所有者は自分ではなく土地の貸主にあるため、税金を負担する必要がありません。しかしその土地に建物を建てた場合では、建物の所有者は建物にかかる固定資産税と都市計画税を負担する必要があります。

借地権のデメリット

毎月地代を負担しなければならない

借地権は土地を購入しなくていいメリットもありますが、毎月賃貸借費用として地代を貸主に負担する必要があります。そのため一定期間以上借りたとき、土地を購入する費用よりも地代の総額の方が高くなる場合もあります。

借地人の資産にはならない

土地を購入したときは所有権を得ることができ、土地は自分の資産となります。しかし土地を借りている場合は、どんなに長期間借り続けていても土地の所有権は貸主にあります。そのため自分の資産となることはありません。

建物を自由に改築できない

借りている土地に建てている建物を増改築したい場合は、土地の貸主の許可を得る必要があります。また、建物を売却したい場合でも自由に売却することはできません。許可を得る際にも、承諾料を求められる場合もあります。

自己借地権

自己借地権とは、土地の所有者が自分の所有している土地に借地権者として自分を設定する借地権です。自己借地権は民法上では認められていません。

自己借地権のメリット

自己借地権のメリットは、マンションなどを土地の所有者が自分の所有した土地に建てようとした場合、所有権が混同しトラブルが起きる可能性があります。その時に、土地の所有者が他の人と共に借地権を利用してその土地を利用することでトラブルを防ぐことが可能になります。この場合のみ自己借地権は認められています。

まとめ

今回は、所有権と借地権どちらの方がいいのかについてまとめました。所有権と借地権にはそれぞれ違ったメリットがあるので、その人にあった方を選ぶことが大切です。所有権を獲得する場合も借地権を獲得する場合も、その種類や内容を理解することが必要です。自由に住宅を建てたい人は所有権を選ぶことが、マイホームの初期費用を少しでも抑えたい人は借地権を選ぶことがオススメです。