底地とは？借地に家を建てる際のリスクとメリットを解説

「借地権」と「底地」を聞いたことはありますか。底地と借地権についての違いをよく知らないという人も多いと思います。今回は、底地と借地権の違いとそれぞれのメリットデメリットを紹介していきます。

借地権とは

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。法律上では土地を借りる人を借地権者と呼び、一般的には借地人と呼びます。また、土地を貸す側の人は地主と呼びます。

借地権の種類

借地権は、旧借地権と借家借地法の2つに区別することができ、後者は普通借地権と定期借地権に分けることが可能です。また、定期借地権は細かく3種類に分けることもできます。

旧借地権

旧借地権とは、以前から存在する借地権であり、契約期間が定められていますが、契約更新により期間を延長することが可能です。契約期間は建物の構造によって異なります。

普通借地権

普通借地権も契約期間が定められていますが、契約更新により期間を延長できます。初回の契約期間は30年で、1回目の更新で20年、さらにその後の更新で10年となります。建物の構造に関係なく、存続期間が設定されています。

定期借地権

定期借地権は契約更新をすることができず、契約終了後には更地にして地主に返す必要があります。契約更新は出来ませんが、最初の契約期間は50年以上と長いので永住しない方にはとくに問題はないです。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、50年以上の期間内で契約期間を定めることはできますが、契約を延長したり更新したりすることは出来ません。契約期間終了時は更地にして返却する必要があります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、借地人が建物を建てた場合、契約終了時にその建物を貸主に売却する権利です。契約期間は30年以上であり、譲渡する建物は契約終了時に仮登記する必要があります。

事業用借地権

事業で建物を利用したい場合には、事業用借地権を利用することが多いです。事業用借地権を行う際は、公正証書で賃貸借契約書を作成する必要があります。契約期間は10～50年で、契約終了時には更地にする必要があります。

借地権のメリット

長期間借りることができる

契約期間が決まっていますが、契約を更新して土地を借りることが可能です。その分地代を払わなければなりませんが、長期間土地を借りることができます。

税金を負担しなくてよい

土地を所有している人は、毎年固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。一方で借地の場合、土地の所有者は地主のため、固定資産税と都市計画税を支払う必要はありません。また、不動産を購入した時は不動産取得税を支払う必要がありますが、借地は所有権がないため、不動産取得税を払う必要もありません。

家を購入するときの初期費用を抑えることができる

通常土地付き戸建てを購入するとき、土地代金と建物代金を一括で払う必要があります。それに比べ借地権付き物件の場合、土地代金を払う代わりに毎月地代を支払うので、購入費の初期費用を抑えることができます。地価が高い首都圏では、借地付き物件を購入するのもオススメです。

借地権のデメリット

賃貸借金を支払わなければならない

借地権付き物件は、土地を借りている間は月々の利用料を支払わなければなりません。そのため、長期間借り続けると土地の購入費を上回ることもあります。

借地人の資産とならない

借地権を売買した場合、長期間にわたり土地を借りていても土地の所有権は地主が持っているため、借地人の資産になることはありません。

契約更新のための料金が発生する

借地権には契約期間が定められています。旧借地法や普通借地法では、地主に正当な理由がない限り、契約終了のタイミングで自動更新されます。その時に地主から更新料を求められることが多いです。

地代が上がることがある

借りている土地の地価が上昇したなどの正当な理由が地主にある場合、契約更新時に地代が上がることがあります。

簡単に建物を売却、建て増し、改築することができない

借地法や借地借家法では、借地権が賃借権の場合、借地人は地主の許可なしに建物を自由に売却することができません。また、増改築や改築も地主の承諾が必要で、承諾を受ける際には承諾料が発生することもあります。借地人が建物の所有権を持っていても、自由な売却や増改築ができない点に注意が必要です。

所有権について

所有権とは、所有物を自由に使ったり、処分したりすることができる権利です。また、売買や贈与にも利用することもできます。所有権は、建物や土地だけでなくあらゆるものが対象となっています。ほとんどの権利に対しては時効が成立しますが、所有権は時効がありません。また、所有者から譲り受けることによって所有権は譲り受けた人に移動します。

借地権割合

借地権は財産であり、土地を実際に所有していない場合でも相続の課税対象になります。課税金額は土地の財産評価で決まります。この財産評価を算出するために、国税庁が借地権割合という所有権に対する借地権の割合を定めています。借地権割合は、国税庁が30～90％の間で10％刻みで定めていますが、一般に土地代の高い地域ほど借地権割合が高くなる傾向にあり、住宅地では6～7割、商業地では8～9割と言われています。これはあくまでも国が決めた割合で、本来の借地権の割合は地主と借地人によって変わってきます。借地権割合を知りたい際には、国税庁の財産評価基準、路線価図・評価倍率から調べたい場所の住所を検索すれば知ることが可能です。

借地権の相続評価額の計算方法

借地評価額の計算方法は、自用地評価額×借地権割合で計算することができます。また、底地の相続税評価額は、自用地評価額×(1-借地権割合)で計算することができます。

底地とは

借地権がついている土地のことを底地といいます。底地を所有している人のことを底地人、底地を持つ権利のことを底地権と呼びます。

底地を所有するメリット

賃貸収入を得ることができる

底地を所有していると、借地人から賃貸収入を得ることができます。土地は、所有しているだけで固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。自分たちがその土地を利用しない場合、他人に貸せば賃貸収入を得ることができ、その賃貸収入で税金を支払うことができます。それだけでなく、礼金や契約更新料などを受け取ることができます。

固定資産税を安く抑えることができる

底地の固定資産税は、更地と比較して安く抑えられる場合があります。固定資産税は土地の用途に応じて毎年支払うものであり、その金額は土地の用途によって異なります。

管理しやすい

底地は借地人が修繕費などの維持費を負担するため、マンションと違って維持費や初期費用を支払う必要がほとんどありません。

底地を所有するデメリット

自由に利用することができない

底地人は正当な理由がない限り、借地人との契約を終了することができません。子どもが土地を使いたい、孫が土地を使いたいなどの理由であってもダメです。契約期間中は借地人を追い出すこともできません。また、借地借家法によって当事者間で契約終了の合意があっても借地借家法の規定が優先される場合もあります。

現金化しにくい

底地を現金化する場合、土地が借地人に貸されている状態での売却活動が必要です。賃借権付きの土地を売却すると、新しい買主にその賃借権が引き継がれ、所有者が変わっても借地人を追い出すことはできません。そのため、底地を希望する買主を見つけるのは難しいかもしれません。

借地人とトラブルが起きる可能性がある

底地を利用し賃貸収入を得るためには、借地人と契約を交わしますが、契約内容をしっかり細かく作成する必要があります。例えば、借地人が地代を滞納した場合にはどのように対処するかなどを事前に考えておくことが重要です。また、更新料の支払いや賃貸借契約、借地人が建物を増改築したいとなった場合には権利調整を行う必要があります。そのためには、不動産に関する法律を理解しておく必要もあります。

底地権について知っておくべきこと

底地の相続税の申告について

底地の相続税は、申告が必要な場合と不要な場合があります。この基準は、基礎控除額を超えたかどうかによって変わります。基礎控除額の計算方法は、3000万円+(600万円×法定相続人の人数)です。計算結果が6000万円以下だった場合、相続税の申告は不要です。これは更地として所有している場合と計算方法が異なるので注意してください。

底地の相続税評価額の求め方

底地の相続税評価額の求め方は2種類あります。1つ目は、路線価を基準に計算する場合です。路線価を基準に計算するときは、土地に路線価がついている場合に行います。路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの価格のことです。2つ目は、路線価がついていない場合です。路線価がついていない場合は、倍率方式を利用し、その土地の固定資産税評価額に基づき計算します。

底地の売却

底地の売却は、借地権が付いているため買主を見つけるのが難しく、売却に時間がかかることが多いです。通常、評価額の10〜15％での売却が一般的ですので、売却を成功させるためには慎重な計画が必要です。

まとめ

今回は借地権と底地についてまとめました。

借地権には、旧借地権、普通借地権、定期借地権の3種類があります。借地権付き住宅のいい点は、税金が建物にしかかからないことです。リフォームをする際には地主に許可を取る必要がありますので、注意しましょう。

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。外値は相続税が低くなることがメリットです。しかし、底地は売却するのが大変というデメリットもあるので注意しましょう。底地、借地を有効に活用するためには、それぞれについて細かく理解しておくことが大切です。売却活動や契約など少しでも不安がある方は、不動産会社のプロに相談し、頼ってみても良いでしょう。