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2025/12/05不動産査定は本当に無料？費用と選び方を徹底解説
- 査定
- その他
- 無料査定は手軽に家の評価額をチェックできるところが特徴である
- 不動産鑑定士による専門的な評価を受けたい場合は、有料査定がおすすめである
- 無料査定を受けるときは、書類の用意や売却時期の設定などの準備を行っておくのがポイントである
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産査定の費用について知っておくべきこと
不動産を売却する際には、不動産会社への相談、査定、媒介契約、買い手の探索、売買契約の締結、決済と引渡しという一連の流れがあります。
このプロセスでは必ず査定が必要ですが、その費用についてご存知ですか？
今回は、不動産査定は無料でできるのか、有料なのかについて説明していきます。
無料査定と有料査定の違いや、不動産査定で気をつけたいポイントなどもわかりやすく解説しています。不動産査定を検討している方はぜひ参考にしてください。
無料査定と有料査定の違い
不動産査定とは、不動産をいくらで売却できるのかを事前に審査することです。不動産の査定には無料のものと有料のものがあります。どちらも不動産の市場価値を測るためのものですが、実は無料の査定と有料の査定には違いがあります。まずは無料の査定と有料の査定についてそれぞれ見ていきましょう。
無料査定の特徴とメリット
不動産の査定にはまず無料で行ってもらえる査定があります。無料の査定を依頼したい場合は不動産会社に行きます。無料の査定は不動産会社の営業担当やAIが行います。
無料査定には「机上査定」と「訪問査定」の二種類があります。机上査定は、不動産の物件情報のみを基に資産価値を査定する方法です。具体的には、間取りや築年数を元に資産価値を算出します。
「机上」という言葉からもわかる通り、実際に現地を訪れることはありません。したがって、すぐに売却する予定がなくても、おおよその価格を把握したい方には机上査定が適しています。
一方、訪問査定とは、実際に不動産がある現地を訪れて査定する方法です。対象の物件だけではなく周囲の状況まで審査します。
やはり実際に現地に行って査定する訪問査定の方が机上査定より正確な結果を出すことができます。
そのため、机上査定と訪問査定の金額がずれることがあります。訪問査定は実際に不動産の売却を考えていて、できるだけ正確な売却価格を知りたいという人に向いています。
不動産ビギナーさん同じ無料査定でも、査定方法によって得られる結果が違うこともあるのですね。
山口智暉手軽さなら机上査定、正確さなら訪問査定と、目的に応じて使い分けると良いでしょう。
有料査定のメリットと利用シーン
有料の査定でも、無料の査定と同じように不動産の資産価値を知ることができます。有料の査定だから高い値段をつけてもらえるといったことはありません。有料の査定とは、つまり不動産鑑定のことです。
そのため、有料査定を依頼する際は、不動産会社ではなく、不動産鑑定士の事務所に依頼します。不動産鑑定士は国家資格です。無料の査定とは違って、不動産鑑定士という専門家に依頼をするため有料になってしまうのです。
有料の査定は、不動産鑑定士による専門的な評価を受けることができます。そのため、相続の際に不動産の査定結果を裁判所や税務署に提出するときなどに利用します。
どちらの査定を選ぶべきか？
それでは、無料の査定と有料の査定では、どちらを選べば良いのでしょうか。
実は、査定の目的によって無料の査定と有料の査定を使い分ける必要があるのです。
一般的に、不動産を売却するためには無料の査定を利用します。「有料」と聞くとその方が精度が高いように感じますが、無料査定と有料査定の違いは制度ではありません。査定の目的が異なるのです。無料査定では、家を売却するときにはいくらで売れるかを不動産会社に提示してもらうものでした。
つまり、不動産を売却するためにはこれで十分なのです。一方、有料査定の結果は公的な書類に使用できますが、一般的な不動産売却には必要ありません。
つまり、不動産を売却したい場合は無料の査定を、裁判所などに提出したい場合は有料の査定を選択すれば良いのです。
家の無料査定を依頼する前にやっておきたい準備
家の無料査定を初めて依頼する際、「何か準備するものはある？」「掃除や片付けは必要？」と疑問に感じる方は多いことでしょう。
ここでは、家の無料査定をスムーズに進めるために事前にやっておきたいポイントを、6つに分けて紹介します。
査定に必要な書類を用意する
家の査定は、さまざまな要素を基に価格が算出されます。そのため、物件の細かな情報が記載されている書類をあらかじめ用意しておくと、より精度の高い査定結果を期待できます。
無料査定までに準備しておきたい主な書類は、以下の通りです。
| 書類 | 概要 |
| 建物の図面 | 建物の寸法や構造などが記載されたもの。購入時のパンフレットなど。 |
| 売買契約書 | 物件を購入した際の契約内容が記載されたもの。売買契約の締結時に交付。 |
| 付帯設備表 | 家具や設備のうち、引き継ぐものをまとめた表。売主が作成。 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 土地の地番や地目、建物の種類や構造などを記載した書類。法務局で取得。 |
| 重要事項説明書 | その物件を売買するときの売主や物件、条件などの情報を記載した書類。売買契約前に交付。 |
| 建築確認済証や検査済証 | 建築確認を実施したことの証明書。確認を実施した業者から交付、あるいは管轄の役場から取得。 |
| 固定資産税納税通知書 | 固定資産税納税額や不動産評価額などが記載された通知書。毎年自治体から交付。 |
| リフォームの契約書 | リフォームの内容が記載された契約書。施工業者が発行。 |
| 確定測量図 | 土地の形状や面積、隣地との境界などが記載された書類。測量を依頼した業者が交付。 |
| 住宅ローンの残高証明書・返済予定表 | 残高証明書は年末時点での住宅ローン残高を証明する書類。返済予定表は今後の住宅ローン返済の予定が記載された書類。いずれも住宅ローンを利用している金融機関が発行。 |
| 住宅性能評価書 | 住宅性能を数値で評価した書類。評価機関が発行。 |
| インスペクションの結果報告書 | ホームインスペクション（住宅診断）を行った結果が記載された書類。診断業者が発行。 |
| 瑕疵担保保険の保険付保証明書 | 物件が瑕疵担保保険に加入していることを証明する書類。保険会社が発行。 |
なお、これらの書類は査定時に提示が推奨されるものであり、そろっていなくても査定自体は可能です。
ただし、登記簿謄本や確定測量図などは、実際に家を売却する際に必要となるため、売却を見据えているのであれば、査定の段階から準備を進めておく方がスムーズでしょう。
相場を調査する
無料査定は家の評価額を知るために依頼するものですが、業者に査定してもらう前に自分自身でもおおまかな相場を把握しておくことが大切です。相場を知らないままでは、業者が提示する金額の妥当性を判断できず、今後の売買取引に支障を来す可能性があります。
特に無料査定の段階では、自社と契約してもらう目的で実際の相場より高い価格を提示してくる業者もあります。「高い査定額を提示した業者と契約したものの、実際の売却金額との落差が大きかった」というケースも少なくありません。
あらかじめ家の大体の相場を知っておけば、実際の販売価格とのギャップに悩まされることもなく、信頼できる業者を見極める助けにもなります。
相場情報を自分で調べる方法は、3つあります。
● レインズマーケットインフォメーションで調べる
● 不動産情報ライブラリで調べる
● 物件検索サイトで調べる
レインズマーケットインフォメーション（REINS）は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。物件所在地の都道府県や地域を入力して検索すれば、そのエリアで実際に取引された物件の価格や間取り、築年数、構造などが確認できます。
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営・管理するサイトです。地域を指定すると、そのエリアの不動産取引価格情報や成約価格情報を閲覧可能です。成約価格情報は前述のREINSを基にしている情報であるため、不動産情報ライブラリの成約価格情報にチェックを入れることで、効率良く必要な情報を取得できます。
また、不動産会社が運営する物件検索サイトで、現在売りに出されている物件の情報を調べるのも一つの方法です。家と条件が近い物件で情報を入力して絞り込み検索を行えば、おおよその相場を把握できるでしょう。
住宅ローンの残高を確認する
住宅ローンが残っている家を売却する場合、ローン残債を一括返済し、あわせて抵当権の抹消手続きを行う必要があります。
売却金でローン残債を完済する予定なら、売却額はローン残高を上回る必要があるため、あとどのくらいローンが残っているのかを正確に把握しておくことが大切です。
ローン残高は、金融機関から交付する住宅ローンの残高証明書や返済予定表で確認できます。また、金融機関によってはインターネットバンキングなどから確認できる場合もあります。
不具合やリフォーム状況の情報を整理する
家の無料査定では、家の良い点だけでなく、設備の不具合や目立つ傷などのマイナス面についても正直に伝えることが重要です。
売買取引後に不具合や瑕疵が見つかった場合、契約不適合と見なされて契約を破棄されたり、買主との間にトラブルが生じたりする可能性があります。
トラブルを未然に防ぐためにも、把握している不具合はノートなどにまとめ、査定時にしっかり伝えられるように準備しておきましょう。また、これまでリフォームやリノベーションなどを行っている場合は、いつ、どこを、どのように修繕したのかを整理しておくとスムーズです。リフォーム業者が発行したリフォーム契約書や書類があれば、工事の内容をより詳しく確認する際に役立ちます。
無料査定では掃除はしなくてもOK
「査定前に掃除をしておいた方が評価が上がるのでは？」と思うかもしれませんが、実際には、掃除の有無が査定に影響することはありません。
査定士が重視するのは、家がきれいに使われているかどうかではなく、建物そのものの状態や築年数、立地、周辺環境などです。そのため、無料査定を受ける際に家中を念入りに掃除する必要はないでしょう。
ただし、購入希望者が内覧に訪れる際は、なるべく家をきれいにしておくことが大切です。部屋が汚れていたり、乱雑だったりすると購入希望者の心証が悪くなり、購買意欲が下がる原因となる恐れがあるので注意しましょう。
売却時期や希望価格を決めておく
家の評価額は物件の状態や築年数、立地、周辺環境などで決まると説明しましたが、市場ニーズは常に変動しているため、売却のタイミングによっては査定額が上下することがあります。
そのため、無料査定を依頼する際は、いつ、どのくらいの金額で売りたいのかなどをなるべく具体的に考えておくのがおすすめです。おおまかな売却時期や希望額を伝えておけば、査定士も市場の動きを踏まえながら、より適切な査定額や売却スケジュールを提案してくれます。
また、家の無料査定は売却するかどうか決めていない段階でも利用できますが、査定を受けた時期と売却を決断した時期に大きなずれがある場合は、再度査定を受け直すことが大切です。
家の評価額は経年とともに下がることが多く、市場ニーズも変化するため、場合によっては前回の査定額と現在の評価額に差が生じることもあります。なお、多くの不動産会社では査定書の有効期限を3か月としているため、有効期限が切れた場合は改めて査定を依頼しましょう。
ユーザー : 査定を依頼しても、必ずしも売らなければならないわけではないのですね
監修者 : はい。評価額のみ知りたい場合は、「資産価値を把握したい」と伝えれば問題ありません。
- 不動産ビギナーさん
査定を依頼しても、必ずしも売らなければならないわけではないのですね
- 山口智暉
はい。評価額のみ知りたい場合は、「資産価値を把握したい」と伝えれば問題ありません。
なぜ不動産査定が無料で受けられるのか
不動産会社による査定は無料で行うことができます。その理由は、不動産会社はできるだけ多くの人に不動産を売却してもらいたいからです。
不動産会社は不動産を売却してくれる人がいないと利益を得ることができません。不動産会社は不動産の売り手を見つけ、買い手を探し、その両者を結びつけることで仲介手数料を得ているのです。これが不動産会社の収入源となっています。
つまり仲介手数料を得るためには、不動産を売却してくれる人がいなければ始まらないのです。そこで不動産査定を無料で行うことで、売り手との接点を増やそうとしているのです。もし査定にお金がかかるのであれば、査定に行くことをためらってしまう人も多いでしょう。しかし無料で査定してもらえるならば、気軽な気持ちで不動産会社に赴くことができます。
それによって不動産会社は査定依頼者に対して営業することができるのです。そのときに出される査定の結果は少し高額に提示されることが多いです。なぜなら高額で売れるとわかった方が、売り手は不動産を売ろうと思うからです。このような営業的な目的があるため、不動産会社は無料で査定を行ってくれるのです。
不動産査定で気をつけるべきポイント
査定額の信頼性とその限界
査定の結果は絶対ではありません。つまり査定で提示された市場価値で不動産を売買できるとは限らないのです。それは無料の査定であっても有料の査定であってもそうです。査定の結果というのは、不動産会社や不動産鑑定士が「この不動産は3か月以内であればこの価格で売れるだろう」と予測した結果でしかありません。実際の価格は売却を依頼する時期や不動産会社によって異なります。時が経てば不動産の劣化は進むし、市場の相場も変動し得るからです。
さらに、無料の査定と有料の査定では査定の出方が異なります。無料の査定は査定額が高めになる一方、不動産鑑定士の査定は査定額が低めになるのです。それは、両者の査定には目的の違いがあることが原因です。不動産会社が無料の査定を行うのは、それが営業の一環になっているからでした。できるだけ高く売れるように見せたほうが利用者は不動産の売却に踏み切るでしょう。そのため、無料査定では結果が高めに出やすい傾向があります。
一方、不動産鑑定士の有料査定にはそのような営業の目的はありません。不動産鑑定士が一番大切にするのは損失を出さないことです。相続問題などで正確な不動産の価値が必要になったときに損失が生じないように、できるだけ低めに見積もっておくのです。
このように、査定の結果は査定を依頼する相手や依頼する時期によって異なります。必ずしも査定結果で提示された価格で売却できるとは限らないことを理解しておきましょう。
- 不動産ビギナーさん
査定額はあくまで目安と考えておいた方が良いのでしょうか？
- 山口智暉
はい。売却価格を決める際の参考価格と考えておくと良いでしょう
信頼できる査定業者の選び方
不動産を査定するときには信頼できる相手に依頼するようにしましょう。
不動産会社には戸建ての取扱実績が多い会社や、マンションの売買に強みがある会社などがあり、それぞれ特徴があります。つまり、査定のときにも不動産会社によって得意な物件、不得意な物件があるのです。もし不動産会社の不得意な物件の査定を依頼してしまうと、正しい結果を出してもらえない危険性があります。
有料査定においても同様で、不動産鑑定士には得意な物件と不得意な物件があります。有料の査定の場合は特に、公的な書類のために必要になるため、査定結果のずれが大きいと困ってしまいます。最悪の場合はせっかく出してもらった結果を利用できなくなってしまいます。
そうならないように、査定の際は信頼できる不動産会社、不動産鑑定士に依頼するようにしましょう。
複数の査定を比較する重要性
不動産を査定してもらうときには、複数の不動産会社に依頼しましょう。それによってより正確な売却価格を知ることができるからです。同じ不動産の査定を依頼するにもかかわらず、査定の結果は不動産会社によって異なってしまいます。その差はなんと200万円以上も異なることがあるのです。
そのため、１社にしか査定を頼まないと、その売却価格が高いのか低いのかを判断することはできません。「本当はもっと高額で売却できたかもしれないのに」ということになりかねないのです。売却した後に後悔することがないように、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。最低でも３社以上に依頼した方が良いです。
また、査定を依頼した場合には査定結果ばかりではなく、担当者の対応なども比較しましょう。実際に不動産を売却することになったら、その営業担当と長く関わることになります。より親身で丁寧な対応をとってくれる担当者がいる不動産会社の方が、自分の希望に合った売却活動ができるでしょう。
一括査定を利用するメリット
不動産の無料査定を受ける際、どの不動産会社に依頼するか選ぶのは難しいことがあります。そのような場合には、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトでは、一度物件の情報を専用フォームに入力するだけで複数の不動産会社から査定結果を提示してもらうことができます。出された結果を比較して、希望の条件に最も合った不動産会社を選べば良いのです。もちろん、もし査定結果に納得することができなければ売却する必要はありません。
不動産を売却しようかどうか、どの不動産会社で売却しようかと悩んだ場合には、一括査定を利用してみてください。
まとめと今後のステップ
今回は、不動産査定は無料でできるのか、有料なのかについて説明してきました。不動産査定には無料のものも有料のものもありますが、利用する目的と依頼する相手が異なっていました。
不動産を売却するときには不動産会社による無料査定を、法的な書類が必要な場合には不動産鑑定士による有料の査定を利用します。このように、無料査定と有料査定では利用目的が異なるため、目的に応じて使い分けるようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
