リースバックは銀行でも利用できるのか？リースバックのメリット、デメリットも紹介していきます。

今回はリースバックと銀行の関係性について紹介していきます。銀行とリースバックの関係性について知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事まとめ

• 銀行は直接リースバックを提供できないが、提携する不動産会社経由でサービスを提供している。
• 引越し不要や税負担軽減の利点がある一方、売却価格が市場価格より安くなる傾向がある。
• 契約前に、賃貸借契約の種類や将来の買い戻し（再売買）の有無を明確に確認する必要がある。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

銀行でリースバックを使うことはできるのか？

リースバックとは、自宅などの不動産を売却し、その不動産を借り続ける形式の資金調達方法です。売却した不動産を賃貸借契約によって借り続けることで、自宅に住み続けながらまとまった資金を得ることができます。

銀行は、銀行法によって不動産業などの他のサービスを提供するのは禁止されているため、直接リースバックサービスを提供することはできません。しかし、宅地建物取引業法の免許を持っている不動産会社と提携することで、リースバックを提供している銀行もあります。また、銀行のグループ会社がリースバックサービスを提供しているケースも存在します。

銀行のグループ会社がリースバックを提供する理由

銀行のグループ会社がリースバックサービスを提供する理由は、主に以下の2つです。

顧客へのサービス拡充

銀行は、住宅ローンや投資信託などの金融商品を提供する際に、顧客の資産状況やライフプランを把握することが重要です。リースバックは、顧客の資産状況やライフプランを把握する上で有益な情報となるため、銀行のグループ会社がリースバックサービスを提供することで、顧客へのサービス拡充につながります。

具体的には、リースバックによって顧客の資産状況を把握することで、住宅ローンの審査に役立てたり、投資信託のポートフォリオを作成したりすることができます。また、リースバックを利用することで、顧客のライフプランを把握しやすくなり、新たな金融商品やサービスの提案につながる可能性があります。

• 不動産ビギナーさん

  銀行が直接リースバックできないのは、法律で業務が制限されているからなのですね。

• 山口智暉

  銀行法の他業禁止規定により、金融業務に専念させることが目的です。提携は顧客ニーズへの対応策です。

金融事業の拡大

銀行は、近年、不動産事業の拡大を図っています。リースバックは、不動産事業の1つであるため、銀行のグループ会社がリースバックサービスを提供することで、不動産事業の拡大につながります。

具体的には、リースバック事業を展開することで、不動産の売却や賃貸収入を得ることができます。また、リースバック事業を通じて、新たな顧客層の開拓や、不動産の開発・運用ノウハウの蓄積を図ることができます。

銀行はリースバックをどのように扱っているのか？

先述した通り銀行は、銀行法によって不動産業などの他のサービスの提供は禁止されています。そのため直接リースバックサービスを提供することはできません。しかし、銀行は、リースバックとさまざまな形で関係しています。

住宅ローンの返済

不動産を売却する際は、住宅ローンを完済しなくてはなりません。リースバックは、まず不動産を売却した後に賃貸借契約を交わすため、ローンの完済手続きにおいて、金融機関に相談をすることで手続きが進みます。

• 不動産ビギナーさん

  リースバックの前に、住宅ローンを完済する必要があるのは知っておきたいです。

• 山口智暉

  抵当権を抹消しないと所有権移転ができないためです。売却代金で一括返済するのが一般的です。

任意売却

また、売却代金を充てても住宅ローン完済できない場合では、任意売却という方法で不動産を売ることもあります。任意売却だと、貸主と借主の両方が了承することで売却を進めることができます。そのため、この場合も金融機関への相談が大切です。

銀行によるリースバック提供事業者の紹介

リースバックを検討している場合、銀行で相談すると、提携している不動産会社のリースバックサービスを紹介されることがあります。

これは、銀行がリースバックを直接提供できない代わりに、顧客のニーズに応じて、信頼できる不動産会社を紹介するサービスです。

銀行と不動産会社の提携

銀行と不動産会社が提携する理由は、以下の2つです。

• 銀行にとって、顧客のニーズに応えるサービスの充実
• 不動産会社にとって、新たな販路の拡大

銀行からの紹介には、以下のメリットがあります。

• 信頼できる不動産会社を紹介してもらえる
• リースバックの相談をまとめて行うことができる

リースバックのメリット、デメリットを知ろう

リースバックは、自宅を売却した上で、リースバック会社から賃貸借契約を結んで、自宅に住み続けるという方法です。ここでは、リースバックのメリットとデメリットを紹介します。

メリット

引越し不要

リースバックの最大のメリットは、引越し不要であることです。自宅を売ると、新居を探したり、引越し業者を用意したりといった費用と余計な手間が負担となってしまいますが、リースバックの場合は、売却後も同じ家に住み続けられるため、引越しの必要がありません。

また、リースバックには、外見だけでは自宅を売ったかどうかわからないという利点もあります。自宅を売ることを近隣住民に悟られたくない際にも、リースバックは有効です。

 家の維持にかかるコスト・リスクがなくなる

自宅の維持管理には、以下の費用がかかります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 修繕費

リースバックでは、自宅が賃貸物件となるため、これらの費用はリースバック会社が負担します。そのため、自宅を所有する場合に比べて、大幅に費用を削減することができます。

また、災害で建物が損壊・倒壊した場合も、リースバック会社が責任を持って修繕するため、建物の資産価値が低くなるといったデメリットを負うこともありません。ただし、リース契約によっては、修繕費を負担することもあります。契約の時に、内容をしっかりと確認することをオススメします。

　資金の足しになる

リースバックのメリットとして、まとまった資金を短期間で手に入れられるという点が挙げられます。

一般的な不動産売却では、買い主の募集や売買手続きなどに時間を要するため、売却代金を得るのに数ヵ月はかかります。しかし、リースバックでは、リースバック業者が自分の家を一括現金で買い取ります。そのため資金を得るまでの時間が短縮されます。

リースバックは、以下のような場合に活用できます。

• 事業資金や教育資金など、まとまった資金が必要になった場合
• 住宅ローンの返済が厳しくなってきた場合
• 老後の生活費や介護費用を準備する場合

次にデメリットを紹介していきます。

デメリット

売却価格が安くなる傾向にある

リースバックの売却価格は、リースバック業者の利回りを考慮して設定されます。リースバック業者は、不動産の買取価格と買取後の家賃収入から利益を得るビジネスモデルであるため、売却価格を抑えて家賃を高く設定することで、利益を最大化しようとします。そのため、リースバックでは、通常、売却価格は市場価格と比べて低くなることが多いです。

売却価格が高ければ高いほど良いとは限りません。売却価格が高くなると、家賃も高くなるため、結果的に支払う総額が増えてしまう可能性があります。

家賃を払わなければならなくなる

リースバックでは、自宅を売却した後も、同じ家に住み続けることができます。しかし、その代わりに、毎月家賃を支払わなければなりません。

リースバック時の売却価格は、リースバック業者の利回りを考慮して設定されるため、相場より低くなる傾向にあります。そのため、家賃も相場より高くなる可能性があります。リースバックで資金を得たとしても、毎月の家賃が想定よりも大きいと負担になってしまいます。支払いが大きくなりすぎないよう、適切な家賃を設定することを意識しましょう。

いつまでも住み続けられるとは限らない

リースバックの賃貸借契約は、通常、定期借家契約で締結されます。定期借家契約とは、賃貸期間が設定された契約のことです。

定期借家契約では、契約期間が満了すると、貸主と借主の合意があれば、契約を更新することができます。しかし、契約更新時に合意が得られなければ、契約は終了し、借主は引っ越しをしなければなりません。

リースバックを利用する前に確認すべきこと

リースバック契約を結ぶ際には、以下の点に注意が必要です。

リースバック契約書の確認

リースバック契約を結ぶ際には、契約書の内容をしっかり確認することが大切です。契約書には、リースバックに関するすべての内容が記載されているため、事前に協議した内容が反映されていることを確かめましょう。

確認すべきポイント

• 不動産の売買金額
• 決済日
• 家賃
• 契約年数
• 再契約の可否

また、希望する条件がある際は、契約書に書いてもらうようにしましょう。口約束だけだと、トラブルに発展する恐れがあるからです。

再売買の有無を検討する

リースバック契約では、将来的に自宅を再売買するかどうかを検討する必要があります。再売買の有無によって、契約書の内容や費用が大きく異なるからです。

買戻し特約付き売買契約とは、一定期間内に売却価格を支払うことで、自宅を買い戻すことができる特約が付いた契約のことです。買戻し特約付き売買契約を結ぶと、将来的に自宅を買い戻すことができます。

買戻し特約付き売買契約を結ぶ場合、契約書に買戻し特約が記載されます。買戻し特約には、買戻し価格や買戻し期間などの条件が記載されています。

再売買予約とは、将来的に自宅を再売買する意思があることをリースバック業者に伝える予約のことです。再売買予約をした場合、リースバック契約終了後に、再売買価格と再売買時期を双方で協議して決定します。

再売買予約をした場合、契約書に再売買予約の記載はありません。再売買予約の意思は、リースバック業者に伝えた書面や口頭で確認されます。

再売買予約をした場合、再売買価格は、売却価格の1.1～1.3倍程度に設定されることが多いようです。また、再売買の手続きにかかる費用も発生します。

リースバック契約では、将来的に自宅を再売買するかどうかを検討する必要があります。再売買の有無によって、契約書の内容や費用が大きく異なるため、慎重に検討しましょう。

• 不動産ビギナーさん

  買い戻すとき、売った価格よりも高くなるのはなぜなのでしょうか？

• 山口智暉

  買主の維持管理コストや資金提供のリスクが上乗せされるためです。買い戻し価格を事前に明記させましょう。

まとめ

いかがでしょうかリースバックは、自宅を売却して賃貸借契約を結び、住み続けながらまとまった資金を得られる仕組みです。

メリットは、引越し不要、家の維持にかかるコスト・リスクがなくなる、資金の足しになるなどです。デメリットは、売却価格が安くなる傾向にある、家賃を払わなければならない、いつまでも住み続けられるとは限らないなどです。

リースバックを利用する際には、契約書の内容をしっかり確認し、将来的に自宅を再売買するかどうかを検討することが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける