別荘を売却する方法は？リースバック活用や仲介・買取の選び方を解説

別荘を所有しているとたくさんのメリットがあるように思われます。しかし、別荘を維持するのは簡単ではありません。せっかく手に入れた別荘ですが、手放すと言うのも選択肢のうちの一つです。
不動産を手放したくなったときには「リースバック」という手段があります。リースバックをすると、有効活用できていない土地を使って資金を調達することができます。 今回は、別荘に対してもリースバックを利用することは可能なのかについて説明していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

別荘を所有するメリット

別荘を所有することで得られる主なメリットは以下の通りです。

【メリット１】非日常を味わえる

別荘を所有する最大のメリットは、非日常的な体験を楽しめることです。別荘は自然豊かな場所に建てることが多く、都会では味わえない安らぎを手に入れることができます。雰囲気のよい場所で自分の望む環境が手に入り、充実したセカンドライフを過ごすことができます。

【メリット２】有事の際に避難場所になる

別荘は、震災や火災、津波などの有事に避難場所として利用できます。別荘は自宅から離れたところに持つことが多いので、自宅の周りが被害にあったときにも別荘に行けば安全なのです。このように、何か自然災害が起こったときに避難することができるというメリットがあります。

別荘を所有するデメリット

一方、別荘を所有することには以下のようなデメリットも伴います。

【デメリット１】ローンの支払い負担が大きい

既に住宅ローンが残っている場合、別荘のローンも加わり、支払い負担が大きくなります。
さらに、別荘を購入するためには一般的な住宅ローンが使えません。金利が高い別荘向けのローンを組むことになります。そのためローンの負担はますます大きくなってしまうのです。

【デメリット２】管理の手間がかかる

別荘を所有すると、管理が非常に手間がかかることがあります。別荘には毎日行くわけではないので、行く度にまずは別荘を清掃しなくてはなりません。
部屋の掃除や庭の手入れといった小規模なものから、建物の修繕のような大規模なものまで、別荘の管理には手間がかかります。場合によっては温泉やプールといった施設がついている別荘もあるでしょう。そのような別荘は住まうにはとても魅力的ですが、管理の手間は余計にかかってしまいます。

【デメリット３】コストがかかる

別荘を所有しているとさまざまな費用がかかります。まずは税金です。固定資産税、都市計画税、住民税がかかり、場合によっては別荘税という税金までかかります。さらに、別荘を維持するためにもコストがかかります。別荘の管理を管理会社に委託することもできますが、その場合は委託料がかかります。別荘が豪華であればあるほどその費用は増えます。例えば温泉付きの別荘の場合は毎月使用料を支払う必要があります。加えて、通信費や水道、電気、ガス代は別荘を使用しない月でも発生してしまいます。
このように、別荘は使用していなくてもさまざまなコストがかかるのです。

【デメリット4】別荘の利用頻度が減る

別荘の利用頻度は、予想以上に減少することがよくあります。それは、別荘は自宅から遠いところに建てることが多いからです。行くためには時間がかかり、忙しい日々を過ごしていると別荘への足が遠のいてしまいます。それによって別荘の管理に手が回らなくなると、別荘へ行くたびに掃除から始めなくてはならなくなります。それが面倒でさらに別荘への足が遠のくという悪循環に陥ってしまうのです。このように、別荘はせっかく購入したにもかかわらず気がつくとその利用頻度は減っていってしまうことがあるのです。

【デメリット5】別荘地が衰退する

別荘地が衰退して別荘の魅力が失われてしまうことがあります。別荘は都心でないところに建てることが多いので、人口減少などにより利便性が悪くなることがあります。そのせいで別荘が使いにくくなると、ますます別荘への足が遠のいてしまうのです。このように、別荘を所有すると、別荘の周辺が衰退することによるデメリットを受けてしまいます。

別荘の売却が難しい理由

別荘の所有にはメリットとデメリットがあることがわかりましたが、売却は難しい場合もあります。デメリットも多いので、売却してしまおうと思うことがあるかもしれません。しかし、実は別荘を売却するのはとても困難なのです。

【別荘が売れない理由１】立地が悪い

別荘は、自然豊かな郊外に建てられていることが多く、利便性が低いため、売却が難しいことがあります。そのような利便性のない場所には買い手がつきにくくなってしまいます。売却しても買い手がつかないような場所にある物件は扱ってくれない不動産会社が多いのです。

【別荘が売れない理由２】コストがかかる

別荘を所有していると維持費、管理費、設備費など、さまざまなコストがかかります。もし温泉やプールがついている物件であれば、ますますコストがかかります。さらに税金として固定資産税、都市計画税、住民税、別荘税を支払うことになります。それらを負担することに抵抗を感じるため、別荘を購入したがる人は少ないのです。

【別荘が売れない理由３】修理が必要な物件が多い

別荘は、購入後に修繕や修理が必要なことが多く、その費用が購入をためらわせる原因となります。建設されてから年数が経ってしまって劣化した古い物件や、管理の頻度が低かったために傷んでしまった物件が多いのです。このような物件は購入したところでまず修繕しなくてはなりません。そのための費用や手間を考えて、別荘の購入をためらう人が多いです。

【別荘が売れない理由４】不動産会社に入る手数料が少ない

別荘を売却しても、仲介役となる不動産会社はあまり仲介手数料を得ることができません。それは、別荘自体の売却価格があまり高くならないからです。別荘は馬脚してもあまり買い手がつかないことから、売却価格が高く設定されません。価格が安ければ仲介手数料も減ってしまいます。それでは不動産会社の利益も少なくなってしまうため、別荘は取り扱ってもらえないことがあるのです。

リースバックで別荘を有効活用する方法

こうした問題を解決する手段として、「リースバック」があります。そこでリースバックができれば、別荘を有効活用できるかもしれません。
まずはリースバックの仕組みについて説明します。リースバックとは「所有している物件を一度売却し（sale）、そして今度は賃貸として使用する（leaseback）」という仕組みです。 リースバックでは、まず不動産会社と売買契約を結び、所有している資産を売却します。そして売却した後は賃貸借契約を結びます。それによって売却後も元の資産を利用し続けることができるのです。戸建てやマンション、事業所、オフィス、工場、土地など、さまざまな不動産が対象となります。 リースバックのメリットには、

• 不動産を売却した後も同じ場所に住むことができる
• まとまった現金が一括で手に入る
• 現金を受け取るまでの時間が早い
• 厳しい審査がない
• 家を売却したことが周囲に知られずに済む
• 売却した家を買い戻すことができる
• 不動産の所有権がなくなることで税金負担などが軽減される

といったものがあります。

リースバック利用の条件と注意点

リースバックを利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。

利用者に関する制限

まずはリースバックの利用者は成人以上でなくてはなりません。そして、判断能力があり、家の売買契約をするということを理解できなくてはなりません。
収入の面では、現状は無職でも構いませんが、賃料を支払えるだけの資金が必要です。

物件に関する制限

物件に関しては、まずリースバック業者が対象としている物件である必要があります。リースバックでは戸建て、マンション、工場など、さまざまなものを現金化することができます。しかし、対象にできる不動産は業者によって異なります。リースバックしようとしている不動産を業者が扱ってくれるかどうかを事前に確認する必要があります。また、物件の場所にも制限がある場合があります。全てのリースバック業者が全国の物件を対象としているとは限りません。業者によって、関東しか扱っていない場合や、事業所の周辺であれば対象としているといった場合があります。
加えて、物件の名義人からの同意があることが条件となっています。共同名義人がいる場合はその全員から同意を得る必要があります。しかし、ローンが残っていて、売却代金で完済できない場合はリースバックをすることができません。 これらがリースバックを利用するための条件になります。

別荘をリースバックすることはできるのか

別荘でもリースバックを利用することができるのでしょうか。
結論を言うと、別荘でもリースバックをすることは可能です。リースバックでは戸建てやマンションの他にも倉庫や工場、土地、別荘などさまざまな資産を扱うことができるのです。しかし、一部の別荘ではリースバックを利用できないケースがあります。それがどのようなケースなのか説明していきます。

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別荘をリースバックできない場合

つまり、「リースバックの条件」を満たしていない場合、別荘をリースバックすることはできません。具体的には、

• 成人していない
• 判断能力がない
• 収入が不十分である
• 物件が対象外である
• 名義人からの同意がない
• ローンが残っている

といった場合には別荘をリースバックすることはできません。
特に別荘の場合は、物件がリースバック業者の対象エリア外であるケースがあります。別荘は郊外に建てられることが多く、依頼したリースバック業者がその地域の物件を扱っていない場合、リースバックを利用することはできません。また、売却したところで買い手がつかないとみなされてしまった場合もリースバックできません。物件の状態が悪い場合、物件の利便性が悪い場合などがそれにあたります。
売却しようとしている別荘を扱ってもらえるかどうかは業者によって異なることがあるので、リースバックを検討するときにはいくつかの業者に確認してみると良いでしょう。

まとめ

リースバックは、多くの不動産に適用可能であり、別荘にも利用できます。
しかし、所有している別荘がリースバックのために必要な条件をクリアできるかどうかは、事前に業者に確認する必要があります。
もし有効活用できていない別荘を所有している場合は、リースバックを検討してみましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける