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2025/11/02リースバックで古い家を売る方法！築年数ごとの対策ガイド
- リースバック
皆さんの家は築何年ですか？家の老朽化が気になり始めたとき、どのような対処法があるのでしょうか。
家を売却しようと思っても、実は、家を売却しようとすると、築20年以上の家は「古家」と見なされ、建物の資産価値がほとんどなくなってしまうのです。
持ち家を利用して資金を調達する方法には「リースバック」というものがありますが、そのように価値がほぼなくなってしまった古い家でもリースバックすることはできるのでしょうか。
今回は、古い家のリースバックについて説明していきます。
- 築20年超の戸建てでもリースバックは可能であり、土地の値段で売却できる可能性がある。
- 古い物件は価値下落リスクが低いため、市場価格に近い価格で売却できる可能性がある。
- リフォームや建て替え費用を業者が負担するサービスもあるが、その費用は家賃に上乗せされる。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
「古い家」とは？築年数の基準を理解しよう
家を購入し、長く住み続けていると家の老朽化を感じてくることでしょう。例えば、壁にヒビが入ってしまったり、雨漏りしたり、シロアリの被害に遭ったりする可能性があります。そうなると家を手放したり、リフォームしたりしたくなるかもしれません。
しかし、そもそも「古い家」とは、どれくらい経った家のことをいうのでしょうか。実は、戸建ての場合、築20年を超えると、建物部分について資産価値はほとんどなくなると言われているのです。
戸建ての場合、下記の価格にまで下がってしまうのです。
- 築10年になると資産価値は購入時の5割ほど
- 築15年になると資産価値は購入時の2割ほど
- 築20年になると資産価値はほとんどゼロ
また、マンションについては、
- 築10年になると資産価値は購入時の8割ほど
- 築20年になると資産価値は購入時の6～7割ほど
- 築30年になると資産価値は購入時の4割ほど
- それ以降、築30年を超えると、4割以下
になってしまいます。戸建てとマンションで資産価値の下がり方に少し違いがあるのは、戸建ての方が老朽化が早いためです。多くの場合マンションは鉄筋鉄骨でできていますが、戸建て住宅は木造であることが多いです。そのため、マンションの方が耐久性等が優れているのです。
不動産ビギナーさん築20年で建物の価値がゼロになるなんて、ショックです。
山口智暉その評価は法定耐用年数に基づくもので、土地の価値は残ります。リースバックでは土地評価が重要です。
古い物件の選択肢：どのように対処すべきか？
家が古くなってくると、手放したり、欠陥部分を修理したくなることがあります。その場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
家を付けたまま土地を売却する
老朽化して価値のない家をそのままにして、土地を売却する方法があります。
この場合、土地を解体せずに済むため、安価で売却できるのです。
これにより、買い手は安く購入できるため、低価格での買取を希望する層にとってニーズがあります。
家を解体して売却する
また、家を解体してから売却する方法もあります。
解体後、そのまま売却するか、駐車場として利用することもできます。
ただし、解体には費用がかかり、工事手配も自身で行う必要があります。また、物件を解体すると固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、支払いが増加します。
さらに、物件を解体した場合、固定資産税の軽減措置を受けることができなくなり、支払いが増えてしまいます。
このように、家を解体することになると少し手間がかかってしまうということがわかります。
リフォームして売却する
家が古くなった場合、リフォームを行うことできれいな状態に戻すことが可能です。
リフォームを施すことで、資産価値がゼロに等しかった建物にも再び資産価値が戻ります。
そうすれば、その家に魅力を感じて買いとってくれる人が現れやすくなることでしょう。
もし、たとえリフォームをしても買い手が見つからなかった場合には、自分で住み続けてしまうことも可能です。
リースバックをする
古くなった家の対処法には、売却、解体、リフォームという手段があるということがわかりました。これらに加えて、物件をリースバックすることも可能です。
次は、古くなった家をリースバックすることについて説明していきます。
リースバックとは？古い家に最適な資金調達法
そもそも、リースバックとはどのような仕組みなのでしょうか。
リースバックとは、資産を売却して資金を調達し、その後賃貸借契約を結んで資産を利用し続ける仕組みです。
現在所有している資産を売却することで、まとまった現金を受け取ることができます。
その後、賃貸契約を結ぶことで、リース料を支払いながら引き続き不動産を利用することが可能です。
そして売却した後は、賃貸借契約を結びます。
それによって今後はリース料を支払っていくことで、賃貸としてこれまで通りに不動産を利用し続けていくことができるのです。
古い家でもリースバックできる条件とは？
先ほど、戸建てであれば築年数が20年になると資産価値がほとんどなくなってしまうと言いました。そのような古い家でもリースバックをすることができるのでしょうか。
結論を言うと、古い家でもリースバックをすることが可能です。リースバックをするためには、
- 資産の名義人の同意を得られていること
- 抵当権が残っていないこと
- リースバック業者の取り扱い対象物件であること
といった条件をクリアできていれば良いのです。
しかし、物件に対する需要がなく、買い手が見つからないと判断されるとリースバックを断られることがあります。
その場合には例えば、あまりにも流通性のない田舎に位置する物件や、過去に事件が起こった事故物件などがあります。
リースバック後の買取価格の決まり方
リースバックを行った際の買取価格は築年数によって影響を受けます。
例えば、老朽化した物件と新築物件を比較すると、新築物件の方が資産価値が高いです。
しかし、資産価値が高いからといって、買取価格が高いとは限りません。
それは、新築物件では土地の市場価値が下がってしまうリスクがあるからです。
家の資産価値は借り手がリースバックで住んでいる間にどんどん下がってしまうことが予想されます。
そのため高く買い取ると後々売却をしたときに損をしてしまうのです。
一方、古い物件では価値の下落が起こりにくいです。
そのため、古い物件は建物の価値は低く算定されるけれど、代わりに土地の値段が高めに設定されます。たとえ古い物件であったとしても、購入した後に自分でリフォームをすれば自分の好きな家に住むことができるようになります。
そのため、築年数が古い家が市場価値の90％くらいで売れる一方、新築物件が70％くらいの値段でしか売れないということもあるのです。
このように、家主にとって買取価格が売却価格を上回るリスクを軽減するため、築年数が経っていても高く買い取ってもらえるケースがあります。
つまり、リースバックを利用する上で最も大事なのは市場価値と需要があるかどうかなのです。リースバックをするには古い物件こそ逆に有利になる場合があるということがわかりました。
- 不動産ビギナーさん
古い家が市場価値の90％で売れるケースがあるのは意外です。
- 山口智暉
高く売れるのは、主に土地の流動性が高いためです。建物のリスクが低いと判断されれば有利になります。
リースバックで新しい家に住む方法
古くなってしまった家には売却、解体、リフォーム、リースバックという4つの選択肢がありました。
しかし、それ以外に、リースバックにリフォームや建て替えの要素を合わせたサービスも生まれているのです。
それらは「リフォームリースバック」と「新築リースバック」と呼ばれています。
「リフォームリースバック」や「新築リースバック」を使用すれば、これまでの家に住み続けることができるというだけでなく、家をきれいにしてもらって住むことができるというものです。
家の築年数が経ってきて家の至る所が老朽化してしまっている場合などには、新しい家に住みたいと思うことでしょう。
しかし、リフォームしたり建て替えたりするには金銭的に負担がかかります。
そこで、「リフォームリースバック」や「新築リースバック」が役に立つのです。
「リフォームリースバック」とは
「リフォームリースバック」とは、リースバックで売却した物件をリフォームしてもらえるというサービスです。
そして、リフォーム後のきれいになった家に住むことができるのです。
なんと、リフォームにかかる費用はリースバック業者が負担してくれます。
リフォームリースバックの流れは、まず、持ち家を不動産業者に売却します。
すると、家の所有者となった不動産業者がリフォームをしてくれます。
リフォームにかかる費用は全てリースバック業者が負担してくれます。
その後は元所有者が賃貸契約によってリフォームされた物件に住みます。このように、費用がかからずに自分の家をきれいな状態に直してもらえるというのは大きなメリットです。
「新築リースバック」とは
リフォームの他にも、建て替えの費用を負担してくれるリースバック業者もあります。
そのサービスは「新築リースバック」と呼ばれています。
持ち家を不動産業者に売却すると、家の所有者となった不動産業者が新築に改装してくれます。
その後は借り手が新築となった我が家を賃貸借することになります。
新築リースバックの場合も、リフォームリースバックと同様、かかる費用は業者が全て負担してくれます。
新築リースバックのメリットは、今までの場所から引っ越すことなく、建て替えの費用を負担することなく、新築に住むことができるということです。
なぜリフォームや建て替えが可能なのか？
リースバック業者がリフォームや建て替えの費用を負担してくれる理由は、それによって物件の資産価値を上げることができるからです。
家やマンションなどの不動産は築20年ほどで資産価値がほぼゼロになってしまいます。
しかし、リフォームやリースバックをすれば家の魅力が増し、買いたいと思ってくれる人を増やすことができます。
このように、買い手探しを楽にするために、リースバック業者はリフォームや建て替え代を負担してくれるのです。
しかし、実はその費用はリースバックのときに家賃へ上乗せされる仕組みとなっています。
そのため「リフォームリースバック」や「新築リースバック」にはこれまでの自宅をきれいにしてもらって住み続けることができるというメリットがある一方で、家賃負担が高めになってしまうというデメリットもあるのです。
- 不動産ビギナーさん
リフォーム費用が家賃に上乗せされる仕組みは、注意が必要ですね。
- 山口智暉
家賃の期待利回りにはリフォーム費用が加味されます。長期的な家賃総額をシミュレーションしましょう。
まとめ：古い家のリースバックで得られる選択肢
家は古くなってしまっていてもリースバックをすることができます。
リースバックをするためには「新築でなければならない」と言った条件はありません。しかし、買い手がつくような状態であることは必要です。
家が古くなってしまった場合には、売却、解体、リフォーム、リースバックという4つの方法から選ぶことができます。
さらに、リースバックの中には、業者の負担でリフォームや建て替えをしてもらえるというサービスもあります。
家が古くなってしまった場合は、これらの中からいちばん自分にとって得になるものを選びましょう。
もしリースバックを選んだ場合、どのような流れで手続きを進めていけば良いのかについてはこちらの記事を参照してください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
