生活保護・ブラックリストでも家を手放さない！リースバックの可能性

リースバックとは、資金を調達するための仕組みの一つでした。リースバックには利用するための制限が少ないため、誰でも活用しやすいというのがメリットの一つでした。それであれば、ブラックリストに載っている人や生活保護を受給している人でも、資金を調達して生活を豊かにすることができそうです。
しかし、ブラックリストに載っている人や生活保護の受給者でもリースバックをすることはできるのでしょうか。
今回はブラックリスト、生活保護とリースバックについて説明していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

ブラックリストとリースバックの関係

まず、ブラックリストに載っている人がリースバックを利用できるかどうかについて説明します。

ブラックリストの定義と影響

ローンを組んだときなどに、3ヶ月以上返済を滞納したり、任意売却をしたり、自己破産したりすると、その情報が「ブラックリスト」に載ってしまいます。「ブラックリスト」という具体的なリストは存在しませんが、ローンの事故情報が信用情報機関に登録されることを「ブラックリストに載る」と言います。
一度ブラックリストに載ると、5〜10年間の間はその情報が保存されます。ブラックリストに載っている期間は事故の内容によって異なります。事故内容と登録期間は

• 数ヶ月の支払い滞納 5年間
• 自己破産 5年〜10年間
• 任意整理 5年間
• 特定調停 5年間
• 個人再生 5年〜10年間

となっています。この期間を過ぎると事故情報は削除され、ブラックリストから外れることができます。

ブラックリストに載っている場合のリースバック利用の可否

ブラックリストに載っている人がリースバックを利用するのは難しいことがあります。それは、保証会社と契約をするときに信用情報面の審査で落とされてしまう可能性が高いからです。信用情報に不安があると、リースバック後の家賃の支払いを滞納されるのではないかと疑われてしまいます。そのため、過去にも賃料を滞納したりしてブラックリストに載ってしまうと、リースバックを断られてしまう可能性が高いです。

生活保護とリースバックの関係

次に、生活保護を受けている人はリースバックを利用できるのかについて見ていきます。

生活保護の基本情報

そもそも生活保護とはどのような仕組みなのでしょうか。厚生労働省によると下記のように提示されています。

生活保護には「生活扶助」「住宅扶助」「教育扶助」「医療扶助」「介護扶助」「出産扶助」「生業扶助」「葬祭扶助」の8種類があり、状況に応じて支給されます。生活保護を受けるには、

• 収入が厚生労働省の基準を下回っていること
• 財産がないこと
• 金銭的な支援をしてくれる親族がいないこと
• 病気などの理由で働くのが難しいこと
• 他の給付金制度を利用しても生活費が足りないこと

といった条件があります。

生活保護受給者のリースバック利用の可否

それでは、生活保護を受給しているとリースバックを利用することはできないのでしょうか。
結論をいうと、生活保護受給者であること自体がリースバックの利用を禁止するわけではありませんが、家賃の支払い能力がないと見なされると契約が断られる可能性があります。

リースバックができない具体的なケース

リースバックができないのは家賃支払い能力のない生活保護受給者だけではありません。リースバックを利用できないケースにはどのような場合があるのでしょうか。

十分な収入がない場合

まずは、十分な収入がないとリースバックをすることはできません。これは生活保護受給者がリースバックを断られてしまう原因の一つです。年金生活をしている高齢者や派遣社員、休職中の人、就職活動中の人など、収入が不安定と見なされる場合もリースバックが難しいことがあります。しかし、その基準はリースバック業者によって異なります。自分がリースバックを利用できるのかどうかは業者に確認してみる必要があります。

未成年者や判断能力がない場合

成人していない人は保護者の許可なく、リースバックをすることはできません。また、判断能力が衰えている場合や認知症である場合も、リースバックを利用することができません。

物件に価値がない場合

戸建て、マンション、オフィスなど、全ての物件が対象になっているとは限りません。その業者が扱うことができる不動産である必要があります。
また、対象にできる物件のエリアが決まっている場合もあります。関東に注力しているリースバック業者などの場合は、それ以外の地域にある物件を取り扱うことはできません。

物件に価値がないとき

建築基準法に違反している物件や、過去に殺人事件や火災による死亡事故があった「事故物件」などをリースバックすることはできません。それは、これらのような物件では売却したところで買い手がつかない可能性が高いからです。このような価値のない物件をリースバックすることはできません。

名義人からの同意が得られない場合

リースバックをするためには、全ての名義人から同意を得なくてはなりません。名義人が複数人いる場合は、その全員から同意を得る必要があります。同意を得た後、名義人からの署名、捺印がないとリースバックをすることはできません。

ローン残高がある場合

住宅ローンが残っていて、その額がオーバーローン状態であると、資産を売却してもローンを完済できないため、リースバックはできません。

保証人を用意できない場合

リースバック業者によっては、保証人を用意することが条件となっている場合もあります。そのため、保証人になってくれる人が見つからなかった場合には、リースバックをすることができません。

リースバックを実現するための方法

ブラックリスト者であったり、生活保護受給者であったりということを理由にリースバックを断られてしまったら、もう対処法はないのでしょうか。どうしてもリースバックをしたい場合は、次の3つの方法を試してみましょう。

今後の収入を証明する

現在の収入が十分でなくても、今後の収入見込みを示すことでリースバックを受けられる場合があります。さらに、リースバックをした売却額によって家賃を支払っていくことができそうな場合にも、リースバックを利用することができます。

保証人をつける

保証人をつければ、リースバックを認めてもらえる場合があります。それによって、もし家賃が滞納されても金融機関は損をせずに済むからです。
しかし保証人になれる人は、契約者の2親等以内の親族で、安定した収入があり、債務者の近くに住んでいる必要があります。
このように保証人をつければ、ブラックリスト者や生活保護受給者であってもリースバックできることがあります。

他の不動産業者を試す

一度はリースバックを断られてしまったとしても、他の業者にあたってみると断られないという場合もあります。それは、リースバックをするための条件が不動産業者によって異なるからです。
リースバックを断られてしまったら、複数の業者に相談に行ってみると、ブラックリスト者や生活保護受給者であっても対象としてくれる業者を見つけることができるかもしれません。

リースバック後に生活保護は受給可能か

なんと、生活保護の条件に通れなかった人が、リースバックをすると生活保護をもらえるようになることがあるのです。
生活保護は、生活に困窮したときの最後の手段として申請できる制度です。そのため、資産や不動産がない状態でなければなりません。しかしリースバックをすれば、家の所有権を手放すことになります。それによって不動産がない状態になり、生活保護を受けられるようになるのです。

リースバックで生活保護もらう注意点

しかし、リースバックによって生活保護の条件をクリアするためには、リースバック後の家賃に気をつけなければなりません。家賃が高い場合、生活保護の支給が難しくなるからです。リースバックでは多くの場合、家賃は割高になってしまいます。高い家賃の家に住むことができるのであれば、その家賃を削減すれば生活費が捻出できると言われてしまうのです。そのため、リースバックをして生活保護をもらうためにはリースバックの賃料を抑える必要があるのです。
また、リースバックした売却資金によって資金があるとみなされてしまうと生活保護をもらえなくなってしまいます。その場合は、受け取った資金を住宅ローンの残債のために使えば、手元に資金が残らなくなるので、生活保護をもらえる可能性が出てくるのです。

まとめ

今回は、ブラックリスト、生活保護とリースバックの関係について見てきました。
ブラックリストに載っている人や生活保護受給者でも、「ブラックリストに載っているから」や「生活保護を受給しているから」という理由だけでリースバックができないわけではありません。家賃の支払いが滞りそうだと判断されてしまうとリースバックを断られてしまうのです。つまり、家賃を確実に支払う証拠を示すことができれば、ブラックリスト者でも生活保護受給者でもリースバックできる可能性は大いにあるということがわかりました。
もし、どうしてもリースバックを利用したい場合は、保証人をつけるなどして対策をとってみると良いでしょう。

【参考】 厚生労働省「生活保護制度」

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける