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2026/04/21リースバックの担保が必要な理由とは？
- リースバック
リースバックとは、資金が必要になった際に利用できる金融サービスの一つで、まとまった資金を簡単に受け取れる仕組みです。金融サービスでお金を受け取る際には、担保という言葉が思い浮かぶかもしれません。リースバックでも担保は必要なのでしょうか。そもそも、担保とは一体どのようなものでしょうか。
今回はリースバックと担保の関係について確認していきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リースバックとは？基本的な仕組みを理解する
リースバックは、資金調達の手段の一つです。家などの不動産を所有している場合、それを売却することでまとまった現金を受け取ることができます。ここまでは一般的な「売却」による資金調達方法と同様です。リースバックでは不動産を売却した後に、賃貸借契約を結びます。それによって今後は賃貸として元の不動産を使用し続けることができるのです。このように、一度売却した不動産に住み続けられる点がリースバックの特徴であり、メリットの一つです。
それでは、リースバックの実際の流れを見てみましょう。不動産をリースバックする際には次のような流れで進んでいきます。
まず、利用者が様々な事情で急に資金が必要になった際、不動産リースバック業者に家を売却します。不動産リースバック業者は家の売り手に購入代金を支払います。利用者はこの受け取った代金をさまざまな用途に使用できます。次に、不動産リースバック業者は購入した物件を利用者に対して賃貸として貸し出します。そして利用者は毎月家賃を不動産リースバック業者に支払い、これまで通りの家で生活をすることになります。これがリースバックの流れです。
リースバックではまとまった資金を受け取ることができますが、借金として受け取っているわけではありません。リースバックは売却活動の一種なのです。そのため、返済義務などは一切ありません。また、金融機関から融資を受けるときのような精神的な負担はリースバックにはありません。
担保の重要性：リースバックにおける役割と必要性
担保とは、債務者が返済義務を果たせなくなった場合に備えて、債務者が債権者に対して物品などを保証として提供することです。債務者が返済義務を果たさない場合に債権者の損害を少しでも減らすことが目的です。
担保にできるものには、人的担保と物的担保という2種類のものがあります。
担保の種類：人的担保と物的担保の違い
人的担保とは、債務者が家賃を滞納した場合、代わりに債務を負担する「人」のことです。人的担保には
- 保証人
- 連帯保証人
- 連帯債務者
- 保証会社
などがあります。
物的担保：不動産以外の担保の可能性
物的担保とは、債務者が家賃を滞納した場合に、それを売却することで融資分を回収するための物品です。担保というと不動産が思い出されるかもしれませんが、例えば、
- 建物
- 株券
- 船舶
- 自動車
- 航空機
などがあります。
土地と建物では、土地の方が価値が高いとされます。建物は老朽化によって価値が下がってしまう可能性があるけれど、土地の価格は上下しにくいからです。
リースバックで担保が必要なケースとは
それでは、リースバックでは担保が必要なのでしょうか。
実は、リースバックには、受け取る資金に対して返済義務がないため、担保は必要ありません。しかし、賃貸借契約後には家賃の支払い義務が発生し、その支払いのためには敷金や保証人、家賃保証料という形で担保が必要になります。
そもそも担保とは、債務者が返済義務を果たせなくなった場合に備えて、債務者が債権者に対して物品などを保証として差し出すことです。債務者が返済義務を果たさない場合に債権者の損害を少しでも減らすことが目的です。
リースバックは借金ではないため、返済義務は発生しません。そのため、借金を返済するための担保は必要ありません。
しかし、リースバックでは家賃を支払うことになります。その家賃の滞納リスクに備えて、敷金や家賃保証料を支払う必要があります。
賃貸借契約の際に支払うべきものには
- 敷金、敷金（家賃1ヶ月分）
- 保証料
- 家賃保証料（家賃1ヶ月分）
- 火災保険料
- 家財保険料（年間1万円前後）
といったものがありました。このうちの敷金と家賃保証料が、リースバックにおける担保の役割をしているのです。それぞれについて少し詳しく見ていきましょう。
賃貸借契約における敷金の役割
敷金は、リースバックにおいて賃貸借契約を結ぶ際に支払う費用の一つです。敷金は家賃の支払いが滞ったときや、原状回復工事の費用として利用されます。つまり、敷金とは、家主が確実に家賃を回収するための仕組みなのです。しかし、家賃の滞納などがなければ、退去のときに返却してもらうことができます。
家賃保証料の必要性とその機能
家賃保証料は、万が一家賃を滞納した場合に備えて、保証会社に支払っておくものです。保証料を支払うことで、もしものときには保証会社が家賃を立て替えてくれるのです。これはリースバックにおいて担保としての役割を果たしているものだといえます。家賃保証料の費用は家賃の0.3〜1か月分にあたります。
保証人の必要性：状況別の考慮点
保証人とは、家の借り手が家賃の支払いを滞納した場合に、不動産業者に対して責任を負う立場の人のことをいいます。保証人には、親族の中でも親などできるだけ関係が近い人で、家賃の支払いが滞納された場合に支払い能力がある人のみがなれます。
リースバックにおいては、保証人が必要なケースと必要でないケースがあります。各不動産業者の公式サイトを見ると、
「連帯保証人は必要です」
「保証人・連帯保証人は不要です」
「家賃保証会社と契約すれば保証人は不要です」
などと記載されており、保証人が必要な場合は人的担保が必要だということになります。
不動産担保ローンの仕組み
次は、担保についてよく理解するために、リースバックと不動産担保ローンとを比較してみましょう。
まず、不動産担保ローンの仕組みをご説明します。
不動産担保ローンは資金調達の手段の一つです。自宅などの不動産を担保として金融機関から資金を借ります。その後、毎月元本と金利を返済していきます。リースバックのような「売却」ではありません。もし返済が滞った場合には、担保にした不動産が売却され、その代金でローンが返済されていくのです。
不動産担保ローンの他にも、担保を必要としないローンもあります。この2つには、担保ローンは無担保ローンよりも金利が低く、借入限度が大きく、長期間の借り入れが可能であるという相違点があります。
不動産担保ローンメリットとデメリットには例えば、
【不動産担保ローンのメリット】
- まとまった資金を一括で調達することができる
- 長期間借りることができる
- 担保のおかげで低金利で借りられる
【不動産担保ローンのデメリット】
- 利用者に年齢や所得などの制限がある
- 資金の使い道に制限がある
- 返済を滞納した場合は担保にした不動産を失う
- 事務手数料が高い
- 金利が上昇して返済額が増える可能性がある
というようなものがあります。
リースバックと不動産担保ローンの違いとは
ここでは、リースバックと不動産担保ローンを比較してみましょう。
共通点
リースバックと不動産担保ローンの共通点の一つは、所有している不動産を活用して資金を調達できることです。不動産をこれまで通りに利用しながら、資金を調達することができます。まとまった金額を一括で受け取ることができるので、資金不足問題を解決することができます。
また、どちらにも手続きのための事務手数料がかかります。リースバックでも不動産担保ローンでも、事務手数料や印紙代、抵当権の登記費用などが数十万円ほどかかります。リースバックよりも不動産担保ローンの方が高くかかるイメージです。
相違点
リースバックと不動産担保ローンの最大の違いは、リースバックが「不動産の売買」であり、不動産担保ローンが「融資」であることです。そのためリースバックには債務はありませんが、不動産担保ローンには債務が発生します。
また、契約期間にも相違があります。リースバックの契約期間は短めで、2〜3年であることが多いです。一方、不動産担保ローンは10〜30年という単位で契約をします。返済期間を長くすれば毎月の返済負担は小さくなりますが、利息の負担は増えていってしまうというデメリットがあります。
最後に、所有権に関する違いがあります。リースバックでは不動産を売却するため、所有権を手放すことになります。一方、不動産担保ローンでは返済を滞納して担保を売却されない限り、不動産の所有権が移行することはありません。
まとめ：リースバックと担保の関係を再確認する
今回は、リースバックと担保の関係について見てきました。 結論として、リースバックでは敷金や家賃保証料、保証人という形で担保を支払っているということがわかりました。
リースバックでは、受け取る資金に対する担保は無いけれど、賃貸借契約の後に支払っていくことになる家賃に対しては担保を用意していたのです。
一方、不動産担保ローンは債務であり、担保が必要な仕組みです。
リースバックも不動産担保ローンも、所有している不動産を活用して資金を調達するという点は共通していますが、
リースバックは「売却」であり、特に返済義務などはなく、不動産担保ローンは「融資」であり、返済していかなくてはならない
という点に違いがあります。
リースバックと不動産担保ローンのどちらが優れているというようなことはありません。大切なのは自分にあった方のサービスを選ぶことです。
持ち家を活用して資金調達をしようと思った際には、どの方法がいちばん自分にとって良いのかをよく考えてから利用するようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
