リースバック後の火災保険は必要？手続きと注意点

リースバックを利用して自宅を売却することで、資金を調達できます。
これにより、持ち家時代に支払っていた固定資産税や維持費を負担する必要がなくなります。このようにコストが掛からなくなるというのがリースバックのメリットでした。

では、火災保険についてはどうなるのでしょうか。不動産の借り手は、火災保険に加入する義務があるのでしょうか。もし火災保険に加入する場合、手続きはどのように行えばよいのでしょうか。
それらを知らずにリースバック業者に相談すると、言われるがままに契約してしまい、損をする恐れがあります。 今回はリースバックでは火災保険に入る必要があるのかについて学んでおきましょう。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

火災保険の基礎知識

そもそも火災保険とは、建物が災害や事故で損害を受けた際に補償を受けるための保険です。
補償の対象となる災害や事故とは例えば、

• 火災、落雷
• 津波、洪水、水漏れなどの水災
• 車の衝突
• 空き巣による損害

などがあります。

火災保険はいつ加入するべきか？

火災保険には、物件を賃貸する際や家を購入する際に加入します。火災保険は、入居日までに加入している必要があります。
ただし、手続きは当日中に終わるわけではなく、補償が始まるまでには数日かかります。
そのため、入居日の約2週間前までに加入しておく必要があります。

火災保険未加入のリスクとは？

火災保険への加入は、必ずしも義務ではありません。
加入するかどうかは任意です。
加入していなければ、被害を受けても補償を受けられません。
賃貸の場合は、自費で大家さんに対して賠償することになります。

賠償責任が生じるのは、自分が原因で生じた損傷だけではありません。
他人からの被害によって家についた損傷に対しても、賠償義務が発生します。
傷をつけた本人に過失がなければ、損害賠償はできません。

賠償金のみであれば支払えるかもしれませんが、住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの返済に賠償金の支払いが加わり、負担が嵩んでしまいます。

そのため、万が一に備えて火災保険に加入しておくことをお勧めします。

賠償金を支払うことになれば、その額は非常に高額になることがあります。
数千万円以上の賠償が必要になることもあります。この金額を自己負担するのは非常に大変です。
また、賃貸する場合、火災保険への加入が必須となることもあります。賃貸借契約を締結する上での条件になっていることがあるのです。その場合は必ず加入しなくてはなりません。

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火災保険の補償内容を徹底解説

火災保険にはいくつかの種類がありますので、理解しておくことが重要です。
火災保険に加入するときは、次のようなオプションがあります。これは一例であり、他にもさまざまな補償サービスがあります。選択したオプションに従って、補償を受けることができます。
火災保険の中身についてみていきましょう。

家財保険

火災保険に加入する際には、「家財保険」にも加入することが一般的です。家財保険とは、家財が被害を受けたときに補償を受けられるというものです。
家財とは、生活に必要不可欠な物品を指します。例えば以下のようなものがあります。

• 家電製品（テレビ、冷蔵庫など）
• 家具（ベッド、机、本棚など）
• 衣類
• 食器

借家人賠償責任保険

火災保険には「借家人賠償責任保険」が含まれています。
これは、家を借りている人が賃貸中に家に何か損害を与えてしまったときに、家の所有者に対して支払うものです。

家を賃貸した際には、退去前に原状回復を行う必要があります。
次に人が住むときに迷惑がかからないように家をきれいにしてから退去します。この保険は、そのための支払いが必要な場合に役立ちます。

個人賠償責任保険

個人賠償責任保険とは、日常生活の中で損害賠償責任を負ってしまった場合に補償を受けることができるという保険です。
個人賠償責任保険が役立つ場面とは、日常生活で偶然、被保険者本人やその家族などが他人にケガをさせたり、他人の物を壊してしまったりしたときです。

火災保険にはこのように「家財保険」、「借家人賠償責任保険」、「個人賠償責任保険」というものがあります。
家を購入したときや賃貸するときはこれらの火災保険から自分に必要なものを選択して加入します。

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リースバックにおける火災保険の必要性

家を購入したときや賃貸するときには火災保険に加入するということがわかりました。それでは、リースバックでは火災保険に入る必要があるのでしょうのか？
結論としては、リースバックでも火災保険に入る必要があります。

しかし、加入するのは家の所有者です。家の所有者とは、不動産業者や金融機関などになります。それは、リースバックでは家の所有権の移行が起きるからです。
そのため、実は家の借り手は火災保険に加入する必要はありません。

しかし、火災保険にはいくつかの種類がありました。建物の火災保険は家の所有者が加入していますが、それは火災保険の一部でしかありません。
そのため、家財保険や借家人賠償責任保険には個人で加入することになります。加入しておかないと、何か災害などの被害を受けたとき、家に対しては補償がおりますが、家財などを保証してもらえなくなってしまいます。

このようにリースバックでは、個人としては建物の火災保険には加入しないけれど、家財保険や借家人賠償責任保険に加入することになるのです。

つまり、リースバックの場合、家に対してかける火災保険の料金は、リースバック会社が負担してくれます。
しかし、家財に対して火災保険をかける場合は火災保険料が発生します。

その相場はだいたい2万円〜5万円くらいです。
しかし、リースバック業者によっては家財にかける火災保険の保険料を無料にしてくれる会社もあります。火災保険の負担を減らしたい場合は、火災保険料を無料にしてくれる業者を選ぶと良いでしょう。

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リースバックのコストとその内訳

リースバックをすると、金銭的なコストが少なくなるというメリットがありました。所有権を手放すことで、固定資産税、建物の維持にかかる費用、建物の火災保険が不要になるのです。
火災保険は年間で数十万円になることもあり、実はかなり負担が大きいのです。

また、リースバックでは、一般の売却では支払わなければならない仲介手数料や登記費用も不要となることがあります。
それでは、リースバックでかかる費用はいくらなのでしょうか。

家の売却にかかる費用

• 売買契約の印紙税(1、3万円くらい)
• 抵当権がある場合、抵当権の抹消費用(1、3万円くらい)
• 仲介手数料（売却価格の3％＋6万円）

売却のときにかかる税金は特例を活用することで不要となる場合がほとんどです。

家の購入にかかる費用

• 敷金（家賃の1、2ヵ月分）
• 礼金（家賃の1、2ヶ月分）
• 家賃保証料（家賃の半月１ヵ月分）
• 家財にかける火災保険(年間5～6千円）
• 家賃（契約後、毎月）

中には、家財の火災保険、賃貸用火災保険を無料にしてくれる業者、賃貸にかかる敷金、礼金、仲介手数料を無料にしてくれる業者もあります。
リースバック後の家賃は売却価格に応じて決定されます。
固定資産税や火災保険料、管理費などは、直接は支払わないけれど実際のところは家賃に含まれているといえるため、家賃は少し割高になります。

リースバックではこれらの費用がかかり、合計としては7〜10万円程度かかると見積もっておくと良いでしょう。しかし、費用はリースバック業者によって異なります。
さらに、悪質な業者である場合、不費用な費用を加算される危険性があります。リースバック業者選びは手を抜かないようにしましょう。

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リースバックによる金銭的メリット

これまで、リースバックをするとどのような費用がかかるのかをみてきました。
リースバックをすると、本来支払うべきコストを支払わずに済むことがあることがわかりました。リースバックによって支払いが不要になる費用をまとめます。

• 住宅ローンの残債
• 仲介手数料
• 登記費用
• 引越し費用
• 固定資産税
• 建物の維持費
• 建物の火災保険

住宅ローンの残債に関しては、リースバックによって手にした資金でローンを完済することができ、負担する必要がなくなります。
また、リースバックでは住んでいる家にそのまま住み続けることができる仕組みなので、引っ越しにかかる手間や費用はかかりません。
このように、リースバックでは、一般的な売却という手段をとるよりも、費用の面で得をすることができるのです。

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まとめと今後の火災保険への対応

これまで、リースバックでは火災保険に入る必要があるのかについてご説明してきました。リースバックでは火災保険に入る必要がありますが

• 家にかける保険は所有者の負担
• 借家人賠償責任保険は個人の負担

となります。

火災保険はもしものときに家や家財を補償してくれるため、加入の義務がなくても入っておいた方が良いです。
しかし、火災保険の支払いは結構大きな負担となります。リースバックをすることで金銭的なコストを減らすことを検討してみましょう。

また、火災保険に関しても、提供してくれるサービス内容はリースバック業者によって異なります。さまざまな業者に相談に行って、自分に合ったものを選ぶようにしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける