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2025/10/31リースバックに保証人は必要？不要なケースと条件
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
リースバックとは資金調達手段の一つでした。リースバックでは一度売却した家を賃貸して住み続けて行くことになります。家を借りるということは、その際に保証人は必要になるのでしょうか。
保証人とは、もしもの際に債務者の代わりに保証責任を追うことになる人のことです。一般的には、賃貸をする際には保証人が必要となりますが、リースバックでも保証人は必要となるのでしょうか。
今回はリースバックと保証人の関係について説明していきます。
Contents
リースバックで結ぶ２つの契約
リースバックとは、家を売却して資金を調達し、その後もその家に住み続ける方法です。
資産を売却した後は賃貸としてその家を利用し続けていきます。
リースバックをする際には
- 売買契約
- 賃貸借契約
という2つの契約を結びます。 「売買契約」とは、持ち家をリースバック業者に売却するために結ぶ契約です。家の売却価格などについて記載されています。売買契約の内容はおもに、①売買価格、②引渡しの日程、③買い戻しに関する取り決めの３つとなっています。
「賃貸借契約」とは、家を売却後にその家を賃貸として利用するために結ぶ契約です。家賃がいくらになるか、契約期間が終わったときにはどのような手続きがとられるか、などといった内容が記載されています。
また、「賃貸借契約」にはさらに「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がありますが、リースバックでは一般的には「定期借家契約」の方を結ぶことが多いです。普通借家契約は、契約期間が切れる際に更新することが可能で、希望すれば契約期間を延長して住むことができますが、定期借家契約では期間の延長はできません。定期借家契約とは、契約期間が終了した後に契約を延長することができない契約です。定期借家契約の契約期間はだいたいの場合2〜3年となっています。 リースバックではこのような契約を結ぶことになります。
関連記事 : リースバック契約書の基本と注意点｜売買・賃貸借の2種類を徹底解説
保証人と連帯保証人の違い
一般的な賃貸を利用する場合は、契約者本人だけでは契約をすることはできません。もしも家賃を支払えなくなってしまった場合に備えて保証人が必要になります。
保証人に似たものとして連帯保証人というものがあります。リースバックの保証人について考えていく前に、まずこの2つの違いを見ていきましょう。
保証人とは
保証人とは、家賃の支払いを滞納した場合に、債務者の代わりに責任を負う立場の人を指します。保証人には、親など近しい関係の人がなることが望ましく、支払い能力があることが求められます。
連帯保証人とは
一方、連帯保証人も保証人と同様に、家賃の支払いを滞納した場合に、不動産業者に対して返済責任を負います。言葉の通り、債務に対して「連帯して責任を負う」のです。もし契約者が家賃を滞納した場合は、本人に代わって家賃を支払うことになります。しかし、これでは保証人連帯保証人は同じもののように感じられますが、保証人と連帯保証人は何が違うのでしょうか。実は、連帯保証人の方が保証人よりも重い責任を負わされているのです。
保証人と連帯保証人の違い
保証人と連帯保証人には次の２つの相違点があります。
1つ目に、支払い義務の強さです。保証人は、借り手が家賃を滞納した場合に、不動産会社から支払い請求を受けることがありますが、それに対して拒否することも可能です。借り手に再度請求をさせたり、借り手の財産を差し押さえさせたり、より支払い能力がある債務者に支払いを依頼したりすることができるのです。
一方、連帯保証人の場合は、貸し手からの請求に対して拒否ができず、借主とまったく同じ責任を負う義務があります。
2つ目に、支払い義務がいつまで続くかです。保証人は、複数人が保証人となっている場合、皆が均等に支払えば保証人としての義務は終わります。しかし連帯保証人は全額が支払われるまで、責任を逃れることはできないのです。
保証人と連帯保証人は似ているようですが、このような違いがあり、連帯保証人の方が強い義務を負っているのです。
保証会社との契約によって家賃滞納を回避
家を賃貸する際には保証人や連帯保証人を設定しますが、それでも家賃が滞るリスクがあります。しかし、それでも保証人からも連帯保証人からも家賃を回収できないことがあります。そのようなことを防ぐために、賃貸契約の際は「家賃保証会社」とも契約することがあります。家賃保証会社に保証料を支払っておくと、万が一家賃を支払えなくなったときに大家さんに対して家賃を保証してもらうことができるのです。
このように、家を賃貸するときは普通、保証人や連帯保証人、家賃保証会社を準備する必要があります。
リースバックにおける保証人の必要性とは？
賃貸契約では、家賃滞納への対策として、保証人や連帯保証人、家賃保証会社と契約をするということがわかりました。リースバックでも賃貸借契約を結び、家を賃貸として利用していくことになりますが、リースバックでも保証人は必要なのでしょうか。実は、リースバックにおいて保証人が必要かどうかは、不動産業者によって異なります。保証人が必要なのかどうかは、各リースバック業者のウェブサイトを見れば知ることができます。
各リースバック業者のウェブサイトを見ると
「連帯保証人は必要です」
「保証人・連帯保証人は不要です」
「家賃保証会社と契約すれば保証人は不要です」
などと記載されています。これによって連帯保証人が必要なのかどうかを判断することができます。
リースバックをする際に保証人が必要とされる理由は、家賃を滞納されてしまうと不動産業者が損をしてしまうからです。不動産業者は一括で家を買い取っています。そして利用者には家賃を支払ってもらうことでその買取費用を回収しています。もし家賃が支払われなければ、買取にかかった資金を回収できなくなってしまうということになるのです。
保証人が求められる具体的なケース
続いて、どのような場合に保証人が必要とされるのかをご説明します。
リースバックでは、保証人が必要な場合と不要な場合がありますが、多くの業者では原則として不要とされています。その中で、保証人が求められるケースには次のようなものがあります。
支払い能力が不足している場合
家賃を支払っていくことが難しそうだと判断されると、リースバックを断られてしまうことがあります。家賃の支払い能力がないとみなされる場合には、
- 収入が安定していない場合
- 金融ローンを抱えている場合
- 1ヶ月の家賃負担が10万円を超えている場合
- 生活保護を受給している場合
- 収入の割に家賃が高いと判断されたとき
- 家賃保証会社の審査に落ちてしまった場合
- あまりにも高齢で、十分な収入がない場合
などがあります。
リースバックを実施する際には、家賃を支払い続ける能力について保証会社による審査が行われます。その査定の際には、収入が安定しているか、家賃を滞納したことがないかなどが基準とされます。もしこの査定に通ることができなければリースバックをすることはできません。
家賃のコスト削減を希望する場合
保証人が不要な場合でも、保証人をつけると家賃を安くしてもらえることがあります。そのため、家賃を低く設定してもらうことを目的に保証人をつけることも可能です。
連帯保証人が必要と記載されているリースバック業者でも、保証会社の賃貸借保証契約を締結すれば、もしものときには保証会社から家賃が支払われるので、連帯保証人は不要となることがあります。保証人を探してくることは面倒であるため、保証会社と契約することで保証人が不要となるというのはメリットになります。
しかし、保証人が必要となるかどうかはリースバック業者によって異なるので、気になった場合は確認してみる必要があります。
保証人になるための要件と手順
続いて、保証人になれる人は誰なのか、保証人になるためにはどのようなことが必要なのかについて説明していきます。
保証人に必要な条件と資格
保証人とは、誰でもがなれるわけではありません。保証人になれる人には
- 結婚相手の家族
- 親族だが海外に住んでいる人
- 友人
- 会社の上司や同僚
- 無職の人
- 日本国籍を持っていない人
のような人は保証人になることはできません。
保証人になる際の必要書類と準備
保証人になるための手続きをする際には、
- 印鑑証明
- 身分証明
- 収入証明書
- 住民票
- 年金振込通知書
が必要になります。これらを準備することができない場合、保証人になることはできません。保証人になるための手続きをする際には、これらの書類を準備して行くようにしましょう。書類手続きとしては、賃貸借契約書と保証人承諾書の保証人の枠に署名捺印するだけで、保証人になることができます。
関連記事 : 【リースバックをする前に準備！】リースバックの必要書類とは？
終わりに：リースバックの保証人に関するまとめ
賃貸契約をする際には保証人が必要になりますが、リースバックの場合は保証人が必要になる場合と、そうでない場合があります。保証人が必要かどうかは各企業のウェブサイトに記載されており、
「連帯保証人は必要です」
「保証人・連帯保証人は不要です」
「家賃保証会社と契約すれば保証人は不要です」
などと書かれているはずです。
基本的には保証人は不要であり、それがリースバックのメリットの一つでもありました。しかし、保証人が必要かどうかはリースバック業者によって異なります。リースバックに関して業者に相談をする際には、事前にウェブサイトなどを見て調べておくと良いでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
