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2026/02/26リースバックで「騙された」と感じる理由とは？実例から学ぶ5つの自衛策
- リースバック
リースバック契約では「騙された」と感じる方が後を絶ちません。例えば、「自宅に住み続けながら資金調達できると聞いたのに、契約後に想定外の家賃値上げを通告された」「数年後には必ず退去しなければならない契約だったことを後から知った」といった事例です。
リースバックは売却と賃貸という二面性を持つ複雑な仕組みであるため、契約内容を十分に理解しないまま進めると、取り返しのつかないトラブルに巻き込まれる恐れがあります。この記事では、リースバックの被害事例と対処法を紹介します。事前に知っておきたい自衛策と被害に遭った際の相談窓口が分かれば、慎重にリースバックを検討できるでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
なぜリースバックで「騙された」と感じる人が多いのか？
リースバックは、自宅を売却して資金を得ながら、同じ家に住み続けられる仕組みです。しかし、契約後に「こんなはずではなかった」と後悔する方が少なくありません。実際に契約してから数年で退去を求められたり、想定外の費用を請求されたりするトラブルが報告されています。
こうした問題の多くは、契約内容の理解不足や悪質な業者の手口が原因です。リースバックで騙されたと感じる背景には、どのような構造的な問題が潜んでいるのでしょうか。ここでは、契約前に知っておきたい重要なポイントについて解説します。
リースバックの仕組みと売買・賃貸の二面性
リースバックとは、自宅を売却して現金を得た後、買主に家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。「売買」と「賃貸借」という二つの性質を併せ持つため、それぞれの契約内容を正確に理解する必要があります。
特に注意が必要なのは賃貸借契約です。リースバックで用いられる契約の多くは「定期借家契約」で、一般的な賃貸住宅で使われる「普通借家契約」とは異なります。定期借家契約には更新という概念がなく、契約期間終了後に住み続けられるかどうかは、貸主を含む双方の合意が必要です。
こうした仕組みの理解不足が「ずっと住めると思っていたのに退去を迫られた」といったトラブルの原因となっています。
契約前に陥りやすい高額売却の罠
悪質な業者は、契約時に実際より高めの査定額を提示して期待を持たせ、契約を急がせる手口を使います。「今なら高く買い取れます」と即決を迫り、他社と比較する時間を与えません。
さらに問題なのは、契約直前になって「詳細な調査の結果、価格を見直す必要がある」と減額を告げたり、想定外の手数料を差し引いて手取り額を大幅に減らしたりするケースです。リースバックの買取価格は市場価格の6割から8割程度が一般的ですが、悪質業者はさらに低い価格で買いたたき、転売や賃料収入で利益を得ようとします。
リースバックを検討する際は契約前に必ず複数社の査定を取り、提示価格の根拠を確認することが有効な自衛策のひとつです。
リースバックでよくある「騙された」トラブル事例
リースバックで騙されたと感じる方の多くは、契約後に想定外の事態に直面しています。ここでは、実際に報告されている代表的な5つのトラブル事例を取り上げます。買いたたき、隠れた費用、退去リスク、家賃値上げ、買い戻し条件など、契約前に知っておきたい問題点とその対処法について詳しく見てみましょう。
事例1：市場価格より著しく低い「買いたたき」にあった
リースバックの売却価格は市場価格の60％～80％程度ですが、それを大きく下回る価格で買いたたかれるトラブルが発生しています。そういった業者は「築年数が古い」「売却を急ぐ必要がある」といった理由で、不安を煽りながら不当に低い価格を提示します。相見積もりを取らずに契約すると、後から「半額以下で買いたたかれた」と気づくケースも少なくありません。
対処法として、必ず複数の業者の査定を受け、国土交通省の不動産情報ライブラリといったサイトで周辺の取引価格を確認しましょう。提示価格の根拠を業者に説明してもらい、納得できない場合は契約を見送る判断も必要です。
事例2：契約直前に多額の事務手数料を請求された
契約直前になって初めて、説明されていなかった高額な事務手数料を請求されるトラブルもあります。売買契約や賃貸借契約の成立時に事務手数料や仲介手数料を請求する業者もありますが、事前に詳しい説明がないまま契約直前に請求されると利用者は困惑します。
一般的なリースバック契約で発生する主な費用は、印紙税、登記費用、敷金、賃貸保証料、火災保険料です。これら以外で高額な請求を受けた場合、必ず理由を確認しましょう。契約前に費用の内訳を全て書面で提示してもらい、不明な項目があれば契約を保留して専門家に相談することが大切です。
事例3：「ずっと住める」と言われたのに数年で強制退去させられた
定期借家契約の場合、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面で説明する義務があります。しかし、実際には十分に説明せずに「ずっと住めます」と口頭で伝えるだけの業者も存在するため注意が必要です。
説明が不十分な場合、裁判所が説明義務違反を理由に、定期借家契約の有効性を否定した事例もあります。契約書に「定期借家契約」と記載されていても、その意味を理解できる説明がなければ、契約の有効性が争えます。
契約前には必ず「契約期間終了後も住み続けられるか」「再契約の条件は何か」を確認し、口頭ではなく書面に残すことが重要です。
事例4：突然の家賃値上げで支払いが困難になった
生活に困窮してリースバック契約を結んだ後、突然家賃の値上げを通告されるトラブルも報告されています。家賃の値上げは貸主と借主の協議により双方の合意を得て決定されますが、契約書に一方的な値上げを可能とする条項が含まれている場合、利用者は交渉の余地なく負担増を強いられます。
リースバックの家賃は売却価格の利回り6％～10％程度で設定されることが多く、想定外の値上げにより支払いが困難になるケースも少なくありません。値上げを請求された場合、周辺の家賃相場を調べた上で業者と交渉し、合意できなければ弁護士への相談を検討しましょう。
事例5：買い戻し価格が売却価格より大幅に高く設定された
買い戻し特約を信じて契約したものの、いざ買い戻しを希望すると売却価格の1.5倍以上もの金額を提示されたケースもあります。一般的に買い戻し価格は売却価格の110％～130％程度が目安です。しかし、140％を超える高額設定で、事実上買い戻しを不可能にする業者も存在します。
こうした場合、契約書の買い戻し条項が消費者契約法に違反する可能性があり、弁護士に相談すれば条項の無効を主張できます。契約前には買い戻し価格を具体的な数字で書面に記載し、相場と比較して著しく高い場合は契約を見送る判断も必要です。
関連記事：リースバックのデメリットと注意点とは？トラブルとその対策も解説
リースバックの悪徳業者の見極め方と共通する手口
リースバックで騙されたと感じる方の多くは、悪質な業者の巧妙な手口に引っかかっています。こうした業者には共通する特徴があり、事前に知っておくことで、不利な契約による被害を未然に防げるでしょう。ここでは、実際のトラブル事例から見えてきた悪徳業者の代表的な3つの手口を紹介します。
「即日現金化」を過度に強調する
悪質な業者は「即日現金化可能」「最短で現金をお渡しします」といったフレーズを繰り返し、契約を急がせようとします。 資金繰りに困っている方ほど、こうした言葉に心を動かされるでしょう。
しかし、冷静に契約内容を確認する時間を奪われると、買取価格や家賃設定の不利な条件を見落とす危険性が高まります。 実際に、強引な勧誘を受けた高齢者が契約内容を十分に理解しないまま署名してしまった事例もあります。即日現金化という言葉に焦点を当て過ぎる業者には、特に注意が必要です。
メリットばかり説明してリスクを隠す
誠実な業者であれば、資金調達のメリットだけでなく、売却価格が市場価格の60％～80％程度になるリスクや家賃負担が発生する点を説明します。一方、悪質な業者は「住み続けられる」「まとまった現金が手に入る」といった利点ばかりを強調し、定期借家契約による退去リスクや将来の家賃値上げの可能性には触れません。
悪徳業者を見極めるには、契約前に「デメリットは何ですか」「家賃が払えなくなったらどうなりますか」と質問するとよいでしょう。明確に答えられない業者や質問をはぐらかす業者との契約は避けることをおすすめします。
契約を急かして他社と比較させない
悪質な業者は「この条件は今日限り」「他の方も検討中なので早く決めてほしい」といった言葉で契約を急がせます。複数社の見積もりを比較されると、不当に安い買取価格や高額な家賃設定が明らかになるためです。
実際に「長時間の勧誘により他社と比較する機会を奪われた」というトラブルも存在します。急かされたと感じたら、その場で決断せず「家族と相談します」と伝えて一旦保留しましょう。信頼できる業者なら、じっくり検討する時間を尊重してくれます。
リースバックで騙されないための5つの自衛策
リースバックで騙される事態を避けるには、契約前の準備と知識が不可欠です。ここでは、トラブルを未然に防ぐための実践的な対策を5つ紹介します。これらの対策を実践すれば、不利な条件での契約を回避し、安心してリースバックを利用できるでしょう。
1.「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを理解する
リースバック契約では、賃貸借契約の種類が「普通借家契約」か「定期借家契約」かで、住み続けられる期間が大きく異なります。普通借家契約は、借主が希望すれば更新できるため、長期居住が可能です。一方、定期借家契約は契約期間が満了すると原則退去しなければならず、再契約には貸主の同意が必要です。
リースバック業者の中には定期借家契約のみを扱う会社もあり、説明不足のまま契約すると「ずっと住めると思っていたのに」と後悔する原因になります。契約前に必ず契約の種類を確認し、長期居住を希望するなら普通借家契約を選択できる業者を探すことが重要です。
2.相見積もりを取り、買取相場を把握する
リースバックで騙されないためには、複数の業者から相見積もりを取り、買取価格の相場を把握することが大切です。リースバックの買取価格は、市場価格の60％～80％程度が目安ですが、業者によって提示額に数百万円の差が出るケースも珍しくありません。
1社だけの査定では、その価格が妥当かどうか判断するのは難しいでしょう。最低でも3社以上に査定を依頼し、提示された買取価格と家賃を比較することで、不当な買いたたきを避けられます。
また、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで公示地価や実際の取引価格を調べると、より正確な相場感を持てます。
3.買い戻し条件（金額・期限）を書面に残す
将来の買い戻しを見据えてリースバック契約を結んだにもかかわらず、口頭での約束だけで書面に残さなかったため、買い戻し自体を拒否されたり当初の説明より大幅に高い金額を要求されたりするトラブルが発生しています。
こうした事態を避けるには、買い戻し条件を再売買の予約契約書に明記することが不可欠です。書面には、買い戻し価格、買い戻しが可能な期限、手続き方法、買い戻し権利者の範囲を必ず記載しましょう。
特に買い戻し価格は「市場価格」といった曖昧な表現ではなく、具体的な金額を明示することが重要です。契約書に明記されていれば、一方的な条件変更を防ぎ、計画的な買い戻しが可能になります。
4.将来の家賃支払いシミュレーションを厳しめに行う
リースバック後の家賃を将来にわたって支払い可能か判断するには、厳しめのシミュレーションが欠かせません。 リースバックの月額家賃は「買取価格×利回り÷12か月」で算出するのが一般的ですが、特に高齢者の方は年金収入だけで支払いを続けられるかを確認する必要があります。
収入の減少や医療費・介護費の増加といった将来的なリスクも想定し、最低でも5年から10年先までの収支を計算しましょう。家賃が収入の30％を超える場合、生活費を圧迫する可能性が高まります。貯蓄の取り崩しが必要なケースでは、何年で資金が底をつくかも算出しましょう。
将来的な家賃の支払いに不安がある方は、ファイナンシャルプランナーに相談し、客観的な視点でシミュレーションを見直すことをおすすめします。
5.不動産一括査定サイトを活用し、セカンドオピニオンを得る
リースバック業者の提示条件は、同じ物件でも買取価格や家賃に大きな差が生じることがあります。不動産一括査定サイトを活用すれば、複数の業者から査定を受けられるため、市場価格を客観的に把握できます。
リースバック業者の提示額が妥当かを判断するには、セカンドオピニオンとして一般的な不動産売却価格を知ることが有効です。一括査定サイトで得た市場価格と比較すれば、リースバックの買取価格が適正範囲内か見極められます。
1社だけの査定で契約を決めると、後から「もっと良い条件があった」と後悔するリスクがあります。比較検討の材料を増やすことで、騙されたと感じる事態を未然に防げるでしょう。
関連記事：リースバック後悔しないための対策ガイド｜11のトラブル事例から学ぶ注意点
すでに契約して「騙された」と気づいたときの相談窓口
リースバック契約後に騙されたと気づいた場合でも諦める必要はありません。消費者を守るための公的な相談窓口が複数用意されており、契約内容の見直しや業者との交渉方法について専門家から助言を受けられます。
相談先によって対応できる内容や手続きの流れが異なるため、自分の状況に合った窓口を選ぶことが大切です。ここでは、リースバックのトラブル解決に役立つ3つの相談窓口を紹介します。
消費者ホットライン「188」
リースバックで騙されたと感じた場合、まずは消費者ホットライン「188（いやや）」に相談しましょう。局番なしの3桁の電話番号「188」にかけると、最寄りの消費生活センターに自動的につながります。専門の相談員が公正な立場で、契約内容の確認や業者との交渉方法について助言してくれます。
リースバック契約に関する相談は実際に多く寄せられており、特に契約解除や家賃値上げに関するトラブルが中心です。相談の際は、契約書や業者とのやり取りを記録したメモを手元に用意すると、より具体的なアドバイスを受けられます。
法テラス（法的トラブルの無料相談）
法テラスでは、経済的に余裕のない方を対象に無料で法律相談を受けられます。リースバック契約で騙されたと感じたら、弁護士に相談できる窓口として法テラスの利用を検討しましょう。
利用には収入や資産の条件がありますが、年金生活者であれば対象になる場合がほとんどです。相談予約は、法テラス・サポートダイヤルへの電話または最寄りの法テラス事務所で受け付けています。相談内容に応じて適切な弁護士を紹介してもらえるため、契約解除や損害賠償請求など、法的手段を検討する際の心強い味方になります。
免許行政庁（国土交通省・都道府県）への通報
不動産業者は、国土交通大臣または都道府県知事から宅地建物取引業の免許を受けて営業しています。悪質な業者の不当な契約や勧誘行為に遭った場合、免許を与えた行政庁へ通報するのがおすすめです。
通報は、免許番号を確認の上、国土交通省または都道府県の担当窓口に文書や電話で行いましょう。行政庁は調査を実施し、違反が認められれば業務停止命令や免許取消といった行政処分を検討します。通報により直接の金銭的救済は受けられませんが、悪質業者への社会的な抑止力として機能します。
関連記事：リースバックでトラブルになったら？主な事例と公的な相談窓口を紹介
リースバックは信頼できるパートナー選びが成功の鍵
リースバックで騙されないためには、信頼できる業者選びが重要です。メリットだけでデメリットを説明しない業者や契約を急かす業者は、トラブルの原因となる恐れがあります。また、経営基盤が脆弱な業者と契約すると、倒産により新たな所有者から退去を迫られるリスクがあるため、契約前には業者の実績や経営状況を確認することも大切です。
リアルエステートの「おうちのリースバック」は、高額買取を目指すだけでなく、契約内容を丁寧に説明し、お客さまが納得した上で契約を進めます。市街化調整区域や再建築不可物件など、査定が難しい物件も積極的に買い取り、売却から相続対策まで総合的にサポートします。
まとめ
リースバックは売却と賃貸の二面性を持つ仕組みで、契約内容の理解不足が「騙された」と感じるトラブルの原因となります。買いたたきや高額手数料、強制退去、家賃値上げといった事例を踏まえ、悪徳業者の手口を見極めることが重要です。万が一、騙されたと感じた場合、消費者ホットラインや法テラス、免許行政庁への相談を検討するとよいでしょう。
安心してリースバックを利用するには、信頼できる業者選びが成功の鍵です。リアルエステートの「おうちのリースバック」は、適正価格での高額買取や契約内容の丁寧な説明、契約後も安心の総合サポート体制でお客さまの不安を解消し、安心してリースバックをご利用いただけます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
