持ち家を賃貸にして住む

今回の記事は、このような方にオススメです！

「持ち家を賃貸にしようとしている方」

「持ち家と賃貸を比較したい方」

この記事では、持ち家を賃貸にすることについてわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

　「持ち家」と「賃貸」で異なるのは、お金についてです。その中でも「住宅ローン」があるかないかは大きな違いとなっています。

　「持ち家」の場合、住宅ローンは契約して毎月返済していきます。加えて、管理費や修繕積立費、リフォーム費用も支払う必要があります。

　「賃貸」の場合は、住宅ローンではなく家賃の支払いのみとなっています。

「持ち家」に向いている人

• ライフプランが定まっている人
• 収入が安定している人
• 家庭を持っている人
• ペットを飼いたい人
• 老後でも安心して暮らしたい人
• 転職の可能性が低い人
• ＤＩＹが好きな人

以上の人は「持ち家」を買うのがおすすめです。

　実際、持ち家を買う人の年齢層は３０代後半が平均的で、子どもがいる家庭は、子どもが成長し落ち着いてきた家庭が多く見られます。

また、自分好みの家を建てたい人、できるだけ大きい資産を残したい人は、持ち家を買うのが向いています。

　しかし、初期費用が大きいため、返済のシミュレーションが立てられると良いです。

　持ち家であれば、将来、悩むことなく支払いができるので、老後でも安心して生活が送れるでしょう。

そして、テレワークのように家にいる時間が長いのであれば、設備が整っている「持ち家」の方が、より良い生活を送れます。

「持ち家」のメリット

資産になる

　所有物である持ち家は、将来の資産となります。将来、まとまったお金が必要となったら、自宅を担保に融資を受けられる可能性があります。また、売却で資産を得ることもできるので、子どもや孫に財産として残すというのも良いでしょう。

社会的な信用につながる

　「持ち家がある」ということは、社会的な信用度も上がります。

生命保険に入れる

　持ち家を買う前に住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に入れます。この保険は、ローンの契約者が亡くなったり、健康上の問題などで返済が難しくなったりしたときに、ローンの残高を保険会社が代わりに払ってくれるものです。万が一の場合でも、安心して長く住み続けられます。

自由にリフォームができる

　持ち家であれば、アレンジや改築などを自由にすることができます。例として、子どもの成長に合わせて部屋を増やすことや、老後のことを考えてのバリアフリー化、構造を二世帯住宅仕様に変えるなどがあげられます。外観やレイアウトなどにも好みを反映させやすいです。

「持ち家」のデメリット

引っ越しが難しい

　持ち家を買った場合、その土地を離れるときは、家と土地を手放すことになります。転勤や近所トラブル、住んでいる土地の不満が出てきたときでも簡単に住み替えができません。住宅ローンが多く残っていたら、売却しても債務が残る可能性があります。

建物の管理を自ら行わなければいけない

　建物の破損や設備の故障があった場合、修繕費は自己負担になります。築１０年ほどで、外壁の塗装や壁紙の張り替え、築３０年ほどで、外壁の張り替えやキッチン、給湯器、トイレなどの交換が必要です。

業者の手配も自分で行う必要があるので、お金だけでなく手間もかかります。

負債を負う

　住宅を買う際の初期費用は、土地・住宅代や諸費用などを合わせて数百万単位になります。多くの場合、住宅ローンを組むと思いますが、住宅ローンの支払いは最長３５年ほどが一般的です。返済計画や融資金額にもよりますが、失業や病気の影響で収入が減ってしまう場合も考え、前もって無理のない資産計画を立てることが大切です。

税金がかかる

　持ち家を買うと、毎年、「固定資産税」や「都市計画税」を支払わなくてはなりません。「都市計画税」があるかどうかは居住エリアにもよりますが、「固定資産税」は毎年必ず支払う必要があり、年に１０〜１５万円ほどが相場とされています。

　２，０００万円の物件を買った場合、固定資産税として約１０万円、都市計画税として約５万円の税金がかかります。

　マンションなどの集合住宅では、共用スペースの管理費や修繕積立金を支払わなければならない可能性もあります。

「賃貸」に向いている人

• 比較的年齢が若い人
• ライフプランが確かでない人
• 収入が安定しにくい人
• 住宅費を柔軟にコントロールしたい人
• 家で過ごす時間が少ない人
• 老後の家賃支払いに備え、計画的な貯蓄ができる人

以上の人は「賃貸」がおすすめです。

　転勤が多かったり、引っ越しが好きだったり、１つの家に定住するのが難しい人は、「賃貸」が良いでしょう。

　収入が不安定な人、住宅ローンを組みたくない人でも、それぞれに応じて家賃の調整ができます。

　家にいる時間が短い人は、最低限の設備がある低価格な賃貸に住むことで生涯の出費を抑えられるでしょう。

「賃貸」のメリット

引っ越しが簡単

　いつでもどこでも引っ越しできるのがポイントです。周辺環境が気に入らなかったり、気分転換をしたかったりしたら、次の物件を探して移動ができます。

　ただし、貸主に退去を申し出る期限が決められているのでしっかり確認しましょう。また、退去のタイミングを決めるときに、家賃が月割りか日割りかという点を重要視すると良いです。

ライフスタイルの変化に対応しやすい

　賃貸は引っ越しがしやすいので、自分や家族のライフプランに合わせやすいです。

　子どもが生まれたときなど、部屋を増やしたくなったら３ＬＤＫを選んだり、夫婦２人暮らしに戻ったら１ＬＤＫや２ＬＤＫのようなコンパクトな賃貸住宅を選んだりすると良いでしょう。

　共働きの場合は通勤のことを考えて駅に近いところ、子育て中は落ち着いたエリアで、子どもの進学に合わせて学校の近くにするなど、住む場所を仕事や学校に合わせて変えることもできます。

修繕やメンテナンスの負担がない

　一般的な賃貸では、建物の修理や設備の管理費用は貸主が負担します。長年暮らしていると建物の塗装や設備の劣化は避けられませんが、居住人が修繕やメンテナンスの費用を負担する必要はありません。

　ただし、故意や不注意での破損であると、借主が負担しなくてはならない場合もあります。

初期費用が安い

　持ち家に比べ、新生活を始めるときのハードルが低いのがポイントです。

　賃貸の初期費用は「敷金１〜２ヶ月」「礼金１〜２ヶ月」「仲介手数料０．５〜１ヶ月＋税」「前家賃１ヶ月」の家賃５ヶ月分ほどです。家賃１２万円の３ＬＤＫであれば、６万円ほど用意すれば借りられます。

　一方、持ち家の初期費用は、物件価格の５〜１０％ほどです。３,５００万円の３ＬＤＫを買うとすると、１７５万円〜３５０万円ほどかかります。

　このように初期費用を安く済ませることができます。

借入がない

　賃貸は初期費用が安く、通常、毎月の家賃は月収から支払うと思います。そのため、住宅ローンを組んで融資を受けることがありません。

　借入がないので精神的な負担が少なく、安心して気軽に過ごすことができます。

税金などの出費がない

賃貸では、毎月の家賃や管理費以外で住宅に関係する出費がありません。建物や土地は自分の所有物ではないので、特別な税金や保険料などもかからないでしょう。

「賃貸」のデメリット

物件の選択肢が少ない

　賃貸は、家族で暮らすことを前提とした一軒家やマンションよりも、物件の種類が少なくなります。特に、３ＬＤＫや４ＬＤＫのような広い間取りの物件は選択肢が少ないです。インターネット環境や設備が希望に合わず、候補の数が限られるケースもよく見られます。

家賃を払い続ける必要がある

　賃貸で暮らす限りずっと家賃の支払いが続きます。相場は、数万円〜数十万円で、毎月の固定費としては大きなコストになるでしょう。定年退職し、平均寿命まで生きるとしても、２０年以上の家賃や

更新料の負担があります。

　家賃を滞納してしまうと強制退去などの措置が取られ、社会的信用度が下がってしまいます。年金のみで家賃を払い続けるのは負担が大きいので、老後の家賃に備えた準備が必要です。

資産にならない

　賃貸は、どれだけ長く同じ物件に住んでいても、最終的な資産にはなりません。老後の資金や住居に困る可能性があるので、慎重に考える必要があるでしょう。

リフォームができない

　賃貸の物件は所有物ではないので、自由にリフォームができません。借りたときと同じ状態で返さなければならないので、自由度は低いです。

　一部の物件では、オーナーの許可を得てＤＩＹできるものもありますが、間取りの変更などといった大幅な変更はできないでしょう。

高齢の新規契約や契約更新が難しい

　高齢になったとき、賃貸の新規契約や契約更新が難しい場合があります。理由は、返済能力や健康問題を心配されて契約を断られたり、保証会社の審査が通りにくくなったりするからです。

　しかし最近では、高齢者の入居に優しい貸主や高齢者専用賃貸住宅も増えてきています。以前より、高齢者でも賃貸暮らしがしやすい社会になっているでしょう。

「持ち家」から「賃貸」に住み替える手順

• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 不動産会社が買主を探す宣伝活動
• 購入希望者の内覧に対応する
• 買主と売買契約を結ぶ
• 住み替え先の賃貸を探す
• 不動産会社と賃貸借契約を結ぶ
• 貸へ引っ越す
• 自宅を買主へ引き渡す

「賃貸」に切り替えるときの注意点

ローン返済が難しくなる

　賃貸住宅ローンは、住宅ローンより金利が格段に高くなっているため、毎月の返済額も上がり、月ごとの負担が増えます。家賃収入もありますが、返済金額に見合った収入を得られるとは限りません。返済期間も短くなるため、計画的に返済を進めていけることが前提となります。

手数料がかかる

　賃貸住宅ローンに切り替えるには、「繰り上げ返済手数料」「事務手数料」「印紙税」「抵当権費用」などがかかることに注意してください。賃貸化にはかなりの諸経費がかかります。

ローン控除で節税できなくなる

　住宅ローン控除は、ローン開始から１０年間控除を受けられます。しかし、ローンの支払い中に離れてしまうと、住居でなくなるため控除を受けられなくなってしまいます。

審査が厳しくなる場合がある

　転居先の家賃が高かったり、新たに住宅ローンがかかったりする場合、審査が厳しくなることも確認しておくべきです。社宅や自宅の場合は、住居費があまりかからないので審査が通りやすいこともあります。

定期借家契約にしないと戻れなくなる

　戻る意思がある人は、定期借家契約で契約してください。理由は、普通借家契約で結ぶと、正当な理由なしでは契約更新を断れないからです。「自分が住みたくなったから」という理由は自己都合とみなされてしまいます。

おわりに

　今回は、持ち家を賃貸にして住むことについて比較を交えながら解説しました。

「持ち家」と「賃貸」それぞれの良さなどをご理解いただけたと思います。

　迷っている人は、人生において何を重視するのかを考えたり、自分の生活スタイルと照らし合わせたりして、どちらが良いのかを判断するようにしましょう。