老後の家選び：持ち家 vs 賃貸、どちらがベスト？

「老後のことも考えたら家を買った方が良いのかな？」                                                      

「今からローンをしてでも家を買うべきなのか実際分からない」   

このような悩みを持つ方は必見です。老後のことを考え家を買うべきか悩んでいる方に向けて、この記事では詳しく説明します。ぜひ最後までご覧ください。                          

賃貸のメリット

住み替えが簡単

賃貸の最大のメリットは、ライフスタイルの変化に合わせて住み替えが容易であることです。例えば、結婚後に小さな家を借り、子どもが生まれたら広い家に引っ越し、子どもが独立したら再び小さな家に住むといった対応が可能です。また、転勤があった際にも単身赴任をせずに一緒に引っ越す事が出来ることや、周りの住環境に合わない場合もすぐに引っ越す事が出来る等突然の出来事に対しても対応が出来ます。

住居費のコントロール

不測の事態で会社の業績が悪化し、収入が減る可能性も考えられます。その際は、賃貸であれば家賃が安いところへ引っ越しをすれば、生活レベルを落とさずに対応ができます。

メンテナンス費用や固定資産税がない

災害や大雨で雨漏りが発生しても、賃貸では大家さんに修繕を依頼できます。また、定期的な外壁や屋根、設備などのメンテナンスも大家さんがしてくれます。持ち家の場合だと、修繕やメンテナンスの費用は自分で負担をする必要があります。また、賃貸だと当然ですが固定資産税を支払う必要がないです。持ち家の場合は、固定資産税を払う必要があります。

賃貸のデメリット

老後も家賃など重いコストがのしかかる

歳を取るごとに生活環境は変わってきますが、住居費は変わらず費用がかかります。そのため、賃貸に住んでいる場合ですと、それを毎月毎月払わないといけないのが現状です。もちろん持ち家の場合だと、固定資産税などの費用がかかりますが、色々な観点からみても、賃料の方が大きいです。なぜなら、賃貸は家を借りている状態ですので、賃料には固定資産税やオーナーの利益も上乗せされている金額です。賃貸で住み続ける際にはそこも踏まえて考えることが大切です。また、老後2,000万円問題の一つの論拠として、色々な考えが世の中に発信されていますが、住居費は月14,500円というふうに計算されています。そのため、賃貸では、実現をすることがほぼ不可能です。地方では実現可能な場合もありますが、首都圏では困難です。そのため、持ち家を持っていても老後の2,000万円は必要です。老後賃貸のだとどのくらい必要かについて下記が例です。

＜90歳までの生存し家賃56,000円に住んだ場合＞

※総務省の住宅・土地統計調査によると借家1ヶ月あたりの家賃平均のため

住居費56,000円×12ヶ月×25年=1,680万円

上記の金額以外にも更新料が必要になるため、より多くの費用が増えます。そのため、老後に賃貸として安心して暮らすためには、生活費の2,000万円と住居費の1,680万円の約3,700万円が必要になるため、その金額を65歳の時には準備が必要です。しかし、これは地域差もあり、あくまで概算のため一つの基準になります。                                                           

家が借りづらい

現在住んでいる家が、家族の独立や引っ越しなどで広すぎると感じる可能性があります。例えば65歳と70歳になってから家を新しく借りる際は申し込みの際の審査が中々通らないことがあります。その理由としては、金銭面と健康面からの2点です。金銭面に関しては、老後の生活費2,000万円とプラス住居費の1,680万円の約3,700万円が必要になるため、オーナーさんは将来継続して家賃を払えるのかが懸念されます。お金が無いため払えないとなった場合が考えられるためオーナーさんはリスクがあります。また、健康面として住居内で亡くなられることがあった場合、その物件の資産価値は減少するためオーナーさんとしても大きなリスクです。オーナーさんはビジネスで家を利用者に貸していて、利益を取るために、自分のリスクが少ない方に物件を貸しているので、若い人の方が65歳以上75歳以上の方よりも入ってほしいと考えているので、審査が通りにくいことがあります。                             

老後の引っ越しが大変

20~40代の頃は体力もあり、余裕をもって引っ越しは出来たと思いますが、70~80代での引っ越しは心身ともにとても大変です。住み慣れた環境から新たな住環境に慣れることに対して、体力や気力が必要です。そのため、引っ越しは定年退職前に計画的に引っ越しをすることが大切です。

持ち家のメリット

自分の資産になる

持ち家の最大のメリットは、自分の資産になることです。毎月、ローンの返済に追われる事にはなりますが、家が自分の資産として残ります。ただし、残ると言っても、建物は築20年を過ぎると、資産としての価値はほとんど無くなってしまいます。残るのは土地の資産価値だけです。とは言え、ローンを全部返済してしまえば、住居費にかかる負担は大きく軽減されて老後の生活が楽になります。

リフォームが自由

当たり前ではありますが、自分の家のために好きな様にリフォームをする事が出来ます。例えば、スケルトンにしてしまい、大改造をすることだって可能です。そのため、経済的に余裕があれば、家をいくらでもグレードアップ出来ます。賃貸だと、その点自由度がないため、持ち家のメリットです。

持ち家を買うデメリット

金銭面

サラリーマンの生涯年収を考えた際に、大体2億〜2.5億円と言われている中で、マイホームを購入した際に、大体平均的に、4,000万円〜5,000万円くらい土地と建物で費用がかかってきます。一般的にはマイホームを購入する際は、ローンを組むため、金利がどうしてもね、上乗せされることや、税金や収税費等もかかり、7,000万円以上が生涯で払う必要があります。そのため、生涯年収2億〜2.5億円の内7,000万の約3分の1を住宅に利用ができるかを考える必要があります。

ローンを組んだ際、当たり前ですが誰も代わりに払ってくれず自分で払わないといけないため、大きな負担です。そのため、マイホームを買う以外にもお金は必要になってくるため、ライフプランを考えた上で購入しなければ、ローンを払うために働かないといけない状態になることや自分が利用したい時に利用できない可能性もあります。                                    

住み続けなければいけない

マイホームを購入すると、 そこにずっと住み続けないといけないことです。もちろん売却すればいいかって話もあるかもしれませんが、そう簡単には売却できないです。不動産は現在、値上がりする時代ではないため、売却するとほとんどのケースが値段が下がるため、そんなに簡単に売れないです。そこから予想されるのが、1度購入をすると、そこに住み続けるため、購入後住んでみると、「ちょっと不便だな…。」「近所付き合いが上手くいかない」「騒音がうるさい」「転勤をしないといけない」という問題がでた際でも、柔軟に対応する事ができない問題があります。                                                                                   

手数料など追加費用がかかる

マイホームを購入する際に住宅ローンの金額を見て判断される方が多いのですが、住宅ローン以外にも、「屋根・外壁などのメンテナンス費用」「自治会費」「水道高熱費」「地震保険料・火災保険料」「固定資産税・都市計画税」などの費用がかかります。年間でかかる平均費用は、420,000円です。また、例えば新築だとしても、10年経てば色々な手入れが必要になりますが、賃貸の場合は、管理会社に連絡をすれば解決するため違いがあります。また、自然災害についても近年増えている中で、例えば台風や大雨で、「屋根がとんでしまった」なったさいも、当たり前ですが、これは全部実行負担です。そのため、住宅ローンの金額だけで無くその他にもかかる費用を踏まえた上で購入をしなければ生活を苦しめてしまします。

老後の賃貸生活：経済的負担をどう減らすか

老後も常に自分に合った住み方をしたい人

2～3年ごとに転居し、さまざまな場所で暮らしたい方には、賃貸の方がメリットが大きいです。また、退職後も体力的にも経済的にも余裕がある際は、色んな場所で生活を出来るため持ち家の様に決まった生活をすることが無いです。そのため、自分に合った住み方をしたい人には賃貸が向いています。

日々の生活にお金を利用したい人

持ち家の場合「初期費用が大きい」「流動性が低い（すぐに現金化できない）」の問題があります。初期費用の大きさについて、家を購入する際にまとまったお金がローンを組む際にも必要になるため、日々の生活の資金から節約などをして準備が大切です。また、流動性の低さについて、売りやすい家・売れにくい家というのが存在します。そのため、今後持ち家を購入してライフスタイルの変化や住環境の悪さにより売却をする際でも、すぐに現金化できないことや、当初よりも金額が下がってしまう場合もあるため、日々の生活にお金を利用したい人には賃貸が向いています。

まとめ

この記事では、老後を踏まえて「賃貸にすべきか」「持ち家にすべきか」について下記5点ご説明をしましたが、賃貸と持ち家には両者ともにメリットとデメリットがあります。そのため、改めてメリットとデメリットそして、今後のライフプランを踏まえた上でどちらの住み方をするかが重要です。この記事が、家を購入する際の参考になれば幸いです。