リバースモーゲージのデメリットとは？後悔しないための対策を紹介

「リバースモーゲージ」とは、自宅を担保にして金融機関などから融資を受けられる高齢者向けのローン商品です。

契約者が生きている間は利息分のみを支払い、死亡後に担保である自宅を売却してローンを返済する仕組みとなっています。

今回は、そのリバースモーゲージに潜むデメリットとその対策方法をそれぞれ紹介します。

「リバースモーゲージはデメリットが多いんじゃないのか？」

「リバースモーゲージって怪しそう」

「デメリットをカバーできるなら利用してみたい」

このような方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

デメリット①利用するのに相続人の同意がいる

リバースモーゲージを利用する際、原則として契約者の相続人全員から同意を得なければなりません。

リバースモーゲージでは、契約者が亡くなると自宅の売却金でローンを一括返済するという仕組みになっています。

そうなると、相続人は自宅を相続できません。

また、不動産評価額が下がることで自宅を売却してもローンを完済できないこともあります。

リバースモーゲージには「リコース型」と「ノンリコース型」の2種類があり、リコース型の場合は残債を相続人が引き継がなければなりません。

こうやって対策しよう！

• リバースモーゲージの利用を考え始めたら早めに相続人に相談する
• 契約時にノンリコース型を選択し、相続人が残債を引き継がなくて良いようにする

関連記事 : リバースモーゲージの仕組みについて知ろう。メリット、デメリットを紹介していきます！

デメリット②長生きするとリスクが増える

「長生きって良いことじゃないの？」

「人生100年時代と言われているのに・・・」

そんな声が聞こえてきそうですが、長生きすればするほど当然その分お金を必要とする期間が増えます。

リバースモーゲージを利用する際に、長生きすることで発生する恐れのあるリスクは、以下の3つです。

1. 地価が下落することで借入限度額が下がる
2. 老後資金2,000万円問題へのリスクが高まる
3. 契約期間が満了して売却金を受け取れない

地価が下落することで借入限度額が下がる

まず、リバースモーゲージの借入限度額には自宅の不動産評価額が影響しています。

契約者の生存中に建物・土地の価値が下落すると、この借入限度額が見直しされることがあります。

そして、リバースモーゲージの不動産評価額で重視されるものが「地価（土地の価格）」です。

地価が下落する要因として

• デフレ
• 人口減少
• 需要と供給
• 株価のピークアウト

などが挙げられます。

契約してから自宅を売却するまでの数10年の間でこれらが起きないとは限らず、今は地価が高くとも今後下落する可能性は十分にあります。

よって、長生きすることで

　地価が下落する

→それに応じて借入限度額も下落する

→生活するお金が足りなくなってしまう

ということに繋がってしまう可能性が考えられます。

また、現在は2,000万円問題も話題になっていますよね。

2,000万円問題へのリスクが高まる

Q.「老後2,000万円問題」とは？

A.「65歳以降の老後30年間の標準的な生活で、約2,000万円が不足する」と言われている問題のことです。

金融庁が2019年に発表した「市場ワーキング・グループ」によると、「高齢夫婦世帯（夫65歳以上・妻60歳以上）は毎月5.5万円分不足していく」とされています。

それを元に老後30年間で不足するお金を計算してみると、以下のようになります。

→5.5万円×12カ月×30年間＝1,980万円≒2,000万円

このように老後30年間で約2,000万円が不足するとなると、長生きすることにさらにリスクが伴ってしまいます。

さらに、契約期間が終了後にも契約者が存命であることで売却金を受け取れないリスクも発生します。

契約期間が終了して売却金を受け取れない

予想より長生きして契約期間が終了してしまうと、契約者の存命・死亡にかかわらず自宅を売却してローンを一括返済しなければなりません。

そうなると、長生きによって前述したような地価の下落で借入限度額の減少が起こり、「ローン残債自宅の売却価格」となる可能性があります。

その場合、自宅を売却してもローンを完済できませんので、契約者の存命中でもローンの支払いは続き、売却金が受け取れなくなってしまうリスクが生じます。

こうやって対策しよう！

ここまでで、リバースモーゲージを利用する際に長生きすることでいかにデメリットなのかご理解いただけたのではないでしょうか？

しかし、当然どれくらい長生きするかは分かりませんし、寿命は短くできません。

そのため、リバースモーゲージのデメリットの中でも一番対策しづらい要素です。

このデメリットで起こり得るリスクをなるべく回避するには、平均よりも長生きすることを想定して余裕のあるキャッシュフロー・ライフプランを計画することが大切です。

（例）〜歳になったら老人ホームに住もう

デメリット③金利上昇するリスクがある

金利とは？

そもそも「金利」というのは、「利子を借りたお金に対してどれくらいの割合でかけるのか？」を表す数値です。

（例）10,000円のものを借りた場合、金利が10％とすると利子は1,000円となる

つまり、金利が高ければ高いほど利子が高くなる＝ローンの返済総額が増えるということです。

そして、リバースモーゲージを扱う金融機関の多くは「変動金利」を採用しています。

※変動金利・・・借入期間中の金利が変動するタイプの金利

※固定金利・・・変動金利に対する金利方式で、金利が満期・償還まで変わらないタイプの金利

金利が上昇する理由

では、この「金利」はどのように世の中で変動していくのでしょうか？

景気

好景気→金利上昇／不景気→金利下降という流れが世の定めです。

なぜなら、好景気では企業の収益が増えることで資金需要が増えるため、それに合わせて金利も上げた方がお金を貸す側が儲かるからです。

物価

物価の上昇（＝インフレ）すると、日本中央銀行がそれを抑制するために金利を引き上げることがあります。

なぜなら、物価が高まりすぎてしまうと物が売れなくなってしまうからです。

逆に物価が下落（＝デフレ）すると物が売れて経済が活発化するように、金利を下げる傾向にあります。

為替相場

為替相場と金利は深く結びついた関係です。

一般的には金利が高い国の通貨は、投資家を引きつけるために価値が上昇します。

逆に、金利が低い国の通貨は価値が下がりがちです。

また、円安・ドル高の時はドルで預金や資産を運用する人が増えます。

それにより、円の預金解約などが増加することで円の金利が上がります。

さらに、円安（例：1$＝100円→1$＝140円になる）の時は輸入価格が上昇することで物価が上昇し、同時に物価も上昇する傾向にあります。

こうやって対策しよう！

金利の上昇によるリスクを対策するには、「借入金額を減らす」ことがオススメです。

金利の上昇に伴ってローンの返済総額は増幅しますので、自己資金でまかなえる部分はまかなうことで借入金額を減らせます。

ちなみに一般的な住宅ローンですと、繰上げ返済で早期返済を目指したり、元金均等返済を選択したりすることで対策できます。

しかし、これらの方法はリバースモーゲージではローンの仕組み上利用できませんので注意してください。

デメリット④不動産評価額が変動するリスクがある

リバースモーゲージでは、自宅の不動産評価額によって借入限度額が決定し、この不動産評価額は定期的に見直されます。

自宅の不動産評価額が下がると借入限度額も下がってしまいかねません。

また前述したように、リバースモーゲージで担保にする自宅の不動産評価額で重視される価格は「地価」です。

地価は「デフレ」「人口減少」「需要と供給」「株価のピークアウト」などが原因で下落します。

デメリット⑤どんな不動産でも担保にできるわけではない

リバースモーゲージの利用にはさまざまな制限があり、担保にできる不動産にもいくつかの条件が課せられています。

リバースモーゲージで不動産を担保にするには、以下の条件を理解して対策しましょう。

自宅の所在地が都市部である

リバースモーゲージで担保にできる不動産は基本的に都市部に限られます。

例えば、首都圏・関西圏・その他主要都市（福岡市など）です。

なぜなら、リバースモーゲージで担保にされる不動産は地価が重視されるからです。

都市部であれば需要が高いため、全国の中でも地価が高いエリアが集まります。

そのため、リバースモーゲージでは自宅が「どこにあるか？」という要素が非常に重要です。

しかし、SBI新生銀行のように対象エリアが全国展開されている金融機関もありますので、対象エリアの詳細は、各金融機関のHPからご確認ください。

基本的には住宅用の一戸建て

リバースモーゲージで担保にできる不動産は基本的に一戸建てで、マンションは対象外となります。

なぜなら、一戸建てに比べてマンションは所有する土地の面積が狭いため地価が低くなりがちなためです。

マンションには当然それぞれ住民がいますから、一棟丸々所有していたとしても勝手に担保に入れられませんし、分譲の場合は自宅部分の面積しか所有していません。

よって、リバースモーゲージでマンションを担保にするには、よほど価値がないとかなり厳しいと考えられます。

また、一戸建てであっても住宅の一部を事業用に使用していたり、借地権が設定されていたりする物件も担保にできない場合があります。

これも同様に、地価を重視するリバースモーゲージでは自宅が所有する面積が少ないと低い地価になってしまうためです。

上記の内容から、リバースモーゲージで担保物件の対象となるにはそもそもの「エリアと住宅の種類」が大切だと分かりました。

一般的な不動産売却やリースバックと違って、リフォームやハウスクリーニングをしたからといって不動産評価額の上昇はほとんど期待できないということです。

それは、何度も申し上げたようにリバースモーゲージの担保物件の評価が「地価」で決定されるからです。

デメリット⑥誰でも契約者・同居人・相続人になれるわけではない

リバースモーゲージでは担保にできる不動産に条件があるとお伝えしましたが、実はそれだけではありません。

契約者・同居人・相続人になるにも条件があります。

以下で解説する条件に、あなたやあなたの同居人・相続人が対象になるのか確認して、対策しておきましょう。

契約できる人

• 年金などの安定した収入がある
• 50代以上
• 売却金の使用用途を老後資金として活用する

同居人

• 単身or夫婦2人のみ

相続人

• 相続人の同意がいる

関連記事 : リバースモーゲージの罠？5つの理由と対策を解説

まとめ

今回は、リバースモーゲージにおけるデメリット6つとそれぞれの対策方法を解説しました。

1. 利用するのに相続人の同意がいる
2. 長生きするとリスクが増える
3. 金利上昇するリスクがある
4. 不動産評価額が変動するリスクがある
5. どんな不動産でも担保にできるわけではない
6. 誰でも契約者・同居人・相続人になれるわけではない

リバースモーゲージにおけるキーワードは「地価」です。

今回挙げたデメリットには、リバースモーゲージにおける不動産評価額で地価が重視されていることが深く関わっている要素が多くありました。

地価の下落は防ぎようがありませんが、今回挙げたデメリットに対する対策方法をそれぞれ解説いたしました。

これからリバースモーゲージを利用しようと考えている方は、ぜひデメリットを理解したうえで検討してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける