リバースモーゲージのデメリットとは？5つのリスクや後悔しないための注意点を解説

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りながら、住み慣れた家で暮らし続けられる資金調達方法です。一方、金利上昇や不動産評価額の下落、相続人への負担など、利用前に知っておきたいデメリットもあります。

本記事では、リバースモーゲージの5つのデメリット・リスクやメリット、向いている人・向いていない人、後悔しないための注意点について解説します。リースバックとの違いも比較するため、自分に合った方法を検討する際の参考にしてください。

記事まとめ

• 制度の仕組みとリスクを正しく理解することが必須
• 借入額・金利・地価が老後の負担を左右する
• 家族の理解と他制度との比較で後悔を防げる

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リバースモーゲージとは？仕組みをわかりやすく解説

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関からお金を借り入れ、契約期間中は自宅に住み続けられる仕組みです。主に老後の生活資金や医療・介護費用の確保を目的として利用されます。一方、一般的な住宅ローンとは返済の仕組みや自宅の扱いが異なるため、利用前に基本的な仕組みを理解することが大切です。

リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる仕組み

リバースモーゲージは、持ち家を担保として金融機関から資金を借り入れる仕組みです。契約中は自宅に住み続けながら、まとまった資金を一括または年金のように分けて受け取れる商品があります。一般的な住宅ローンとは返済方法が異なり、契約期間中は元金を返済せず、契約者の死亡後などに元金を返済する方式が代表的です。

返済方法や利用条件は商品によって異なります。また、借り入れであるため、利息が発生する点にも注意しましょう。

関連記事：リバースモーゲージとは？　基本的な仕組みとリスクを分かりやすく解説

リバースモーゲージの利用から返済までの流れ

リバースモーゲージの一般的な流れは以下の通りです。

• 金融機関に申し込む
• 自宅の所在地や不動産評価額、年齢をもとに審査を受ける
• 審査通過後に契約を締結する
• 契約後は自宅に住みながら融資を受ける
• 契約者の死亡後など、契約終了のタイミングで返済手続きが発生する
• 契約内容に応じて、相続人による返済や自宅の売却によって返済する

なお、商品によっては契約者の生存中に返済が必要になるケースもあります。契約時に返済時期や方法を必ず確認することが重要です。

リバースモーゲージの利用条件や借入限度額は？

リバースモーゲージは、誰でも利用できるわけではありません。一般的には「一定以上の年齢であること」「自宅を所有していること」「対象となる地域や物件に該当すること」などが条件として設けられています。借入限度額は、自宅の不動産評価額をもとに決まります。

年齢や物件の種類、土地・建物の評価、金融機関ごとの基準によって条件は異なるため、利用を検討する際は「いくら借りられるか」だけでなく、評価額の見直しや金利変動といった契約後の条件も確認することが重要です。

関連記事：不動産リバースモーゲージとは？独身でも可能なのか？仕組みとポイントを紹介

リバースモーゲージのデメリット・リスク

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら老後資金を確保できる一方、利用前に知っておきたいデメリットもあります。「危険な制度」というわけではありませんが、金利や不動産評価額の変動、相続人への影響など、契約内容によっては注意が必要です。ここでは、リバースモーゲージを検討する際に押さえておきたい5つのデメリット・リスクについて解説します。

相続人に借金が残る可能性がある

リバースモーゲージは、契約者が亡くなった後に借入金を返済するのが一般的です。自宅を売却して返済する場合でも、売却価格だけでは借入残高を賄えないと、契約内容によっては相続人が残債を負担する可能性があります。

特に「ノンリコース型」か「リコース型」かによって、相続人の返済義務は異なります。契約前に返済方法と相続人の負担について確認し、家族にも内容を共有することが大切です。

契約者が亡くなった後、自宅を手放す可能性がある

リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった後などに、自宅を売却して借入金を返済する仕組みがあります。そのため、長年住み慣れた自宅を子どもや配偶者に残したいと考えている場合は注意が必要です。

相続人が借入金を一括返済できれば自宅を残せる商品もありますが、返済方法や期限は契約によって異なります。「自宅を相続財産として残したいか」を家族と話し合った上で検討しましょう。

金利上昇によって利息負担が増える可能性がある

リバースモーゲージは、変動金利を採用している商品もあります。金利が上昇すると、借入残高に対する利息負担が増え、最終的な返済額が大きくなる可能性があります。

特に、長期間にわたって利用する場合、わずかな金利変動でも負担に差が生じる点に注意が必要です。申し込み時の金利だけを見るのではなく、金利の決まり方や見直しのタイミング、上昇した場合の返済額まで確認すると安心です。

不動産評価額の下落によって返済を求められる可能性がある

リバースモーゲージは、自宅の不動産評価額をもとに借入限度額が設定されるのが一般的です。そのため、地価の下落などによって担保となる不動産の評価額が下がると、融資限度額の見直しが行われる可能性があります。

借入額が新たな限度額を上回った場合、追加の返済を求められる商品もあるため注意が必要です。契約時には、評価額の見直し頻度や返済が必要になる条件を確認しましょう。

長生きすると借入残高や利息負担が増える可能性がある

リバースモーゲージは、長く利用するほど借入期間が延び、利息の支払い総額が増える可能性があります。契約期間中に元金を返済しないタイプでは、借入残高が長期間にわたって残ることもあります。想定より長生きすると、当初予定していた資金計画と実際の借入期間に差が生じ、老後資金が不足する可能性にも注意が必要です。

老後の生活資金として利用する際は、「長生きするほど有利」と単純に考えず、将来の借入残高や返済方法まで見据えて計画することが重要です。

関連記事：リバースモーゲージの罠とは？5つのリスクと対策を解説

リバースモーゲージにはメリットもある

リバースモーゲージにはデメリット・リスクもありますが、老後の資金調達に活用できるメリットもあります。特に、自宅を手放さずに資金を確保できる点は大きな特徴です。また、一般的な住宅ローンとは返済方法が異なるため、毎月の返済負担を抑えられる場合があります。ここでは、リバースモーゲージを利用する主なメリットを3つ紹介します。

自宅に住み続けながら資金を調達できる

リバースモーゲージの大きなメリットは、自宅を担保にして資金を借り入れながら、そのまま住み続けられることです。老後にまとまった資金が必要になっても、住み慣れた家から引っ越さずに済むため、環境を変えずに資金を確保できます。

ただし、契約者が亡くなった後に自宅を売却して返済する商品もあるため、将来的な自宅の扱いまで確認することが重要です。

毎月の返済負担を抑えられる

リバースモーゲージは、契約期間中の元金返済を行わず、利息のみを毎月支払うタイプがあります。その場合、元金と利息の両方を返済する一般的なローンと比べて、毎月の返済額を抑えやすい点がメリットです。

年金など限られた収入で生活する高齢者にとって、月々の支出を抑えながら資金を調達できる点は大きな利点といえるでしょう。ただし、利息の支払い方法や元金の返済時期は商品によって異なるため、契約条件を確認する必要があります。

老後資金など幅広い用途に活用できる

リバースモーゲージで借り入れた資金は、商品によって定められた範囲内で、老後の生活費や医療・介護費、住宅のリフォーム費用といった幅広い用途に利用できます。預貯金を取り崩すことなく、自宅という資産を活用して必要な資金を確保できるのが特徴です。

一方、事業資金や投資資金には利用できない場合もあるため注意しましょう。申し込み前に、資金の使い道が契約上認められているか確認することが大切です。

リバースモーゲージが向いている人・向いていない人

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金を調達できる一方、相続や金利変動に関するリスクもあります。メリットだけで判断せず、自分の希望や家計の状況に合っているかを確認することが大切です。以下のチェック項目を参考に、リバースモーゲージが自分に適しているか確認しましょう。

リバースモーゲージが向いている人

次の項目に多く当てはまる方は、リバースモーゲージを検討してもよいでしょう。

• 老後の生活費や医療・介護費といった資金を確保したい
• 現在の自宅に住み続けたい
• 預貯金をできるだけ取り崩さずに生活したい
• 自宅を相続財産として残すことを最優先としていない
• 自宅を活用して老後資金を調達することに抵抗がない
• 金利や不動産評価額が変動する可能性を理解した上で利用したい

特に「自宅に住み続けたい」という希望と「自宅を家族に残したい」という希望の両方がある場合、慎重に検討しましょう。リバースモーゲージは、契約終了後に自宅の売却が必要になる商品もあるため、家族とも相談した上で判断することが大切です。

リバースモーゲージが向いていない人

次の項目に多く当てはまる場合、リバースモーゲージ以外の方法も比較したほうがよいでしょう。

• 自宅をできるだけ子どもや家族に残したい
• 借入による金利負担を避けたい
• 金利上昇や不動産評価額の変動によるリスクを取りたくない
• 相続人に返済負担が生じる可能性を避けたい
• 自宅を担保にすることに抵抗がある
• 借入ではなく、自宅を売却してまとまった資金を確保したい

このような方は、リースバックのような資金調達方法も選択肢のひとつです。特に「自宅を売却して資金を得たいけれど、住み慣れた家から離れたくない」という場合、リースバックとの違いを比較して、自分に合う方法を検討するとよいでしょう。

リバースモーゲージで後悔しないための注意点

リバースモーゲージは、契約後に「思っていた条件と違った」と感じる可能性もあります。特に、相続人の負担や金利、借入限度額、自宅の扱いは重要です。ここでは、リバースモーゲージの契約前に確認したいポイントを4つ紹介します。

リコース型・ノンリコース型の違いを確認する

リバースモーゲージは、リコース型とノンリコース型によって、契約者が亡くなった後の相続人の負担が変わります。リコース型は、自宅を売却しても借入金を完済できなかった場合、相続人が不足分を返済する可能性があります。

ノンリコース型は、契約で定められた条件を満たす場合、自宅の売却代金で借入金を完済できなくても原則として相続人が不足分を返済する必要はありません。どちらを選ぶかで家族への影響が変わるため、事前に契約内容を確認しましょう。

金利や借入限度額が見直される条件を確認する

契約時点の条件だけでなく、利用中に金利や借入限度額が見直される可能性がある点にも注意が必要です。変動金利の商品は、金利上昇によって利息の負担が増えることがあります。自宅の不動産評価額が下落すると、借入限度額が引き下げられるケースもあります。

どのような条件で見直しが行われるか、見直し後に追加の返済が必要になるかまで確認すると安心です。

家族や相続人と自宅をどうするか話し合う

リバースモーゲージは、契約者が亡くなった後に自宅を売却して借入金を返済するケースがあります。そのため、自宅を将来どうするか、家族や相続人と事前に話し合うことが大切です。

「子どもに自宅を残したい」「売却しても問題ない」など、家族によって希望が異なる可能性があります。契約後にトラブルにならないよう、自宅の扱いや返済方法を共有しておきましょう。

契約期間や返済方法などの条件を確認する

リバースモーゲージは、商品によって契約期間や返済方法、資金の受け取り方が異なります。契約者が亡くなったときだけでなく、契約期間の終了や担保評価額の見直しをきっかけに返済が必要になる場合もあるため、注意が必要です。

申し込み前に「いつまで利用できるか」「元金や利息をいつ・どのように返済するか」「契約終了後に自宅をどう扱うか」といった点まで確認しましょう。

リバースモーゲージとリースバックの違いを比較

リバースモーゲージのデメリットやリスクを踏まえると、自宅を活用して資金を得る別の方法はないかと考える方もいるでしょう。代表的な選択肢のひとつがリースバックです。

どちらも自宅に住み続けながら資金を確保できる点は共通していますが、資金を得る仕組みや自宅の所有権、返済方法に大きな違いがあります。ここでは、リバースモーゲージとリースバックを比較し、自分に合う方法を考える際のポイントを紹介します。

リバースモーゲージとリースバックは仕組みが異なる

リバースモーゲージは、自宅を担保にしてお金を借りる方法です。契約中は自宅に住み続け、借入金は契約終了時に返済します。一方、リースバックは自宅を売却してまとまった資金を受け取った後、買主と賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。

リバースモーゲージは自宅の所有権を維持したまま借り入れますが、リースバックは売却によって所有権が買主に移ります。この違いが、両者を比較する上で重要なポイントです。

関連記事：リースバックとリバースモーゲージの違いとは？それぞれの特徴と向いている人を解説

リバースモーゲージとリースバックのメリット・デメリットを比較

リバースモーゲージとリースバックには、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。主な違いを整理すると、以下の通りです。

比較項目	リバースモーゲージ	リースバック
資金調達の方法	自宅を担保に借り入れる	自宅を売却する
自宅の所有権	原則として本人が維持	売却先に移転
住み続けられるか	原則として可能	賃貸借契約の範囲で可能
返済	借入金の返済が必要	原則として借入金の返済は不要
金利リスク	商品によってあり	借入ではないため原則なし
不動産価格変動の影響	借入限度額などに影響する場合がある	売却時の価格に影響
主な注意点	金利・相続・担保評価額など	売却価格・家賃・契約期間など

リバースモーゲージは自宅の所有権を維持したまま資金を調達したい方、リースバックは自宅を売却してまとまった資金を得ながら住み続けたい方に適した選択肢といえるでしょう。

リバースモーゲージとリースバックはどちらが向いている？

どちらが適しているかは、資金を得た後に自宅をどうしたいかによって変わります。「自宅の所有権を維持したい方」は、リバースモーゲージが選択肢となるでしょう。ただし、契約終了後に自宅の売却が必要になる商品もあるため、将来的に自宅を相続財産として残したい方は、返済方法や契約条件を十分に確認する必要があります。

一方、「自宅を売却してまとまった資金を確保したい方」「借り入れではなく売却によって資金を得たい方」は、リースバックが向いている可能性があります。売却後も賃貸として住み続けられるため、引っ越しを避けながら資金を確保できるのが特徴です。

自宅の所有権を残したいか、それとも資金化を優先したいのかを軸に比較すると、選びやすいでしょう。

リバースモーゲージのデメリットが気になる人はリースバックも検討しよう

リバースモーゲージには、金利上昇や不動産評価額の変動、相続人への負担など、借り入れならではのリスクがあります。こうした点が気になる方は、自宅を売却して資金を得るリースバックも選択肢のひとつです。

リースバックなら、売却後も賃貸として自宅に住み続けられます。ただし、リースバックにも確認しておきたい注意点があるため、メリットだけで判断しないことが大切です。

リースバックなら自宅を売却してまとまった資金を受け取れる

リースバックは、自宅をリースバック事業者に売却し、その売却代金を一括で受け取る仕組みです。リバースモーゲージのように自宅を担保に借り入れるのではなく、自宅そのものを売却して資金化する点が大きな違いといえます。

まとまった資金を一度に確保できるため、老後の生活費や医療・介護費、住宅ローンの返済など、さまざまな用途に活用できます。資金の使い道や契約条件は事業者によって異なるため、申し込み前に確認しておきましょう。

売却後も賃貸として自宅に住み続けられる

自宅を売却後、買主と賃貸借契約を結ぶことで、これまで暮らしていた家にそのまま住み続けられるのがリースバックの特徴です。通常の不動産売却では、売却後に引っ越しが必要ですが、リースバックなら住み慣れた環境を維持しながら自宅を資金化できます。

引っ越しに伴う負担を抑えたい方や近隣との関係を変えたくない方にとって、大きなメリットとなるでしょう。ただし、賃貸借契約には期間や更新条件が設定される場合があるため、事前にしっかりと確認しましょう。

リースバックは借入ではないためローン返済が不要

リースバックは自宅の売却によって資金を得るため、リバースモーゲージのような借入金の元金返済はありません。借入残高が増えていくことや、金利上昇によって返済負担が増えるといったローン特有のリスクを避けやすくなります。

ただし、売却後は自宅の所有者ではなくなるため、住み続ける間は毎月の家賃を支払う必要があります。「返済がないから費用がかからない」というわけではない点に注意し、売却価格と家賃の両方を踏まえて資金計画を立てることが重要です。

リースバックにもデメリットや注意点がある

リースバックは便利な仕組みですが、必ずメリットが得られるわけではありません。例えば、売却価格が通常の不動産売却より低くなる場合や、周辺の賃料相場と比べて家賃が高くなる場合があります。

また、契約期間や更新の条件によっては、長期間住み続けられないケースもあるため注意が必要です。契約前には売却価格だけでなく、月々の家賃や契約期間、更新条件、買い戻しの可否を確認しましょう。複数の事業者を比較して、自分に合った条件を選ぶことも大切です。

まとめ

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら老後資金を確保できる一方、金利上昇や不動産評価額の下落、相続人への負担、自宅を手放す可能性といったデメリットがあります。利用する際は、返済方法や契約条件、自宅の扱いについて家族と十分に確認することが大切です。

また、リバースモーゲージは、契約者の年齢や物件の立地・種類によって利用条件が異なり、利用できない場合もあります。そのような方には、自宅を売却して資金を得ながら住み続けられるリースバックも選択肢のひとつです。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける