固定資産税評価額を徹底解説！土地と建物の計算法

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

固定資産税評価額とは：重要性と基礎知識

理想のマイホームを買うには、住宅購入費用以外にも各種税金の納税義務が生じます。その中でも、毎年1月1日に納税義務が発生する税金が固定資産税です。
固定資産税は、建物や土地などの固定資産に課税される税金で、購入時ではなく、固定資産を所有している限り毎年納税義務が生じます。

不動産（固定資産）に対して課せられる税金であることは理解していても「固定資産税評価額が何か」を知らない方も多いでしょう。
固定資産税評価額は、不動産を所有している人にとって、重要な指標となる評価額です。固定資産税について理解を深めるために、固定資産税評価額とはどのような役割を持つものなのか確認しておきましょう。

税金の計算基準となる固定資産税評価額の役割

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算基準となる評価額のことです。建物や土地に対して定められた固定資産税評価額に応じて、固定資産税額が決定されます。

固定資産税額は以下の算出方法で計算できるので、固定資産税評価額を知っておくことは、極めて重要です。固定資産税額は、「固定資産税評価額×税率（1.4％）」で算出されます。

例えば、固定資産税評価額が600万円の場合、計算式は「600万円×1.4％＝84,000円」で、支払う固定資産税は84,000円になります。このように固定資産税評価額によって、毎年支払う固定資産税額が変わるのです。

また、固定資産税評価額は、固定資産税の計算だけでなく、他の税金額の基準にもなっています。固定資産税評価額を基に計算される税金の種類と、それぞれの算出方法は以下の通りです。

都市計画税

都市計画税額算出方法固定資産税評価額 ×税率（0.3%）＝都市計画税額

不動産取得税

不動産取得税額算出方法固定資産税評価額×税率（4%）＝不動産取得税額

登録免許税

登録免許税額算出方法固定資産税評価額×税率（2％）＝登録免許税額

原則として上記の税率で計算されますが、不動産取得税は2024年3月31日までに取得した住居に対しては、軽減税率3％が課せられます。登録免許税は2023年3月31日までの軽減税率1.5％が適応されるので、納税額を抑えられるでしょう。

住宅購入によって、不動産を所有するとさまざまな税金が課せられます。固定資産税評価額は、不動産を所有することで発生するさまざまな税金額を計算する際に、基準となる評価額なのです。

各自治体が決定する固定資産税評価額の違いと特徴

固定資産税評価額をネットで調べようと思っても、この土地と建物ならどれくらいになるかは分かりません。固定資産税評価額は、法律でどれくらいになるのか定まっているのではなく、各自治体が決めるものだからです。

不動産が建設されると、各自治体が固定資産評価基準に基づいて、固定資産税評価額を決定します。固定資産税評価額は、3年に1度見直されるので、3年ごとに固定資産税や都市計画税は変わる可能性が高いです。

また、固定資産税評価額は、不動産1件に対して1つではなく、建物と土地それぞれに課せられます。

建物の固定資産税評価額は、再建築価格の約70%や工事請負契約の50%から70%が目安です。建物の大きさや築年数、耐震等級によっても変動するので、一概に固定資産税評価額がいくらかは判断できません。

土地の固定資産税評価額は、公示地価の70％が目安ですが、土地の広さや形状によっても大きく変わります。固定資産税評価額は各自治体が3年ごとに定めるものなので、変動することを覚えておきましょう。

【関連ページ】固定資産税がかかる・かからない建物の条件

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固定資産税評価額の調べ方：知識を得る3つの方法

固定資産税評価額がいくらか調べる際には、下記の3つの方法があります。

• 固定資産税課税明細書
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産課税台帳

毎年4月から6月ごろに固定資産税納税者に送付される固定資産税課税明細書の「価格」欄に固定資産税評価額が記載されています。他にも各市町村の役所で固定資産税評価証明書を発行してもらい、確認する方法もおすすめです。

各市町村の役所で運転免許証やマイナンバーカードなど、本人確認書類を提示することで固定資産税評価額が記載された固定資産税評価証明書を取得できます。

また、役所の窓口で固定資産課税台帳を閲覧することで、固定資産税評価額を確認する方法もあるので、固定資産税評価額を調べる際の参考にしてみてください。

しかし、年の途中で購入した住宅に関しては、固定資産税課税明細書がまだ送付されず、役所の固定資産課税台帳にもまだ固定資産税評価額が記載されていません。

翌年の4月から6月に固定資産税課税明細書が送付されるのを待つか、固定資産課税台帳に固定資産税評価額が記載されるのを待つしかないでしょう。

住宅購入をした翌年に、固定資産税課税明細書が送られてくると固定資産税評価額が記載されているので、確認しておいてください。

一度確認した固定資産税評価額は、3年後の見直しまでは変わらないので安心です。3年ごとの見直しの度に、固定資産税評価額を確認しておくと自分で固定資産税を計算できるようになります。

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固定資産税評価額の計算方法：土地と建物別ガイド

毎年納税しなければいけない税金額を把握するために、評価額がいくらなのか求められるようになりましょう。

評価額を求められるようになれば、資産計画を立てやすくなります。資産計画を立てるためにも固定資産税評価額が、どのように決められるのか計算方法を知っておきましょう。

固定資産税評価額は土地と建物で異なる計算方法があり、それぞれの方法を確認することで評価額を求めることができます。

土地の固定資産税評価額を計算するステップバイステップガイド

土地の固定資産税評価額は「公示価格×70％」で算出されます。国が定める公示価格の70％が目安です。

公示価格の70％を目安にして、土地の用途が畑か宅地かで均衡化・適正化が図られます。建物の宅地である土地の固定資産税評価額は、「市街住宅地評価法（路線価方式）」か「その他の宅地評価法（標準値方式）」で計算される方法が一般的です。

補正率は奥行きの長さや間口の広さ、不正形地かどうかで変わります。地積とは、土地の面積のことです。

宅地の評点数を計算した後、評点1点あたりの価格をかけ合わせて、固定資産税評価額を求めます。なお、評点1点あたりの価格は、基本的に1点あたり1円です。

宅地の評点数を計算した後、評点1点あたりの価格をかけ合わせて、固定資産税評価額を求めます。なお、評点1点あたりの価格は、基本的に1点あたり1円です。

関連記事 : 固定資産税の基礎知識と計算方法：シミュレーションから見る10年後の変化と対策は

建物の固定資産税評価額を正確に計算する方法

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」と呼ばれる計算方法で求められます。再建築価格方式とは、建物を立て直す際にかかる費用を基準に、固定資産税評価額を計算する計算方法のことです。

減点補正率とは、建物の築年数や積雪地帯、耐震等級など建物の性能によって決まります。そのため、3年ごとに行われる固定資産税評価額の見直しによって、建物の固定資産税評価額が変動するのです。

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固定資産税の軽減措置：適用条件とメリット

固定資産税評価額に基づいて計算される固定資産税には、軽減措置が設けられています。建物と土地それぞれに軽減措置が設けられており、固定資産税額を減税することができるのです。固定資産税だけでなく、都市計画税にも軽減措置が設けられているので、合わせて確認しておきましょう。

固定資産税の軽減措置で減額される軽減内容は以下の通りです。

なお、固定資産税の軽減措置が適用される住宅は、2024年3月31日までに購入した新築住宅のみです。軽減措置が適用される範囲は、1戸あたり120平方メートルまでと制限があり、マンションは、3階建て以上の耐火性能を備えている建物のことを指します。

土地の軽減措置は、200平方メートル未満の部分を小規模住宅用地、200平方メートル以上の部分を一般住宅用地として、土地の固定資産税評価額を軽減するものです。

戸建て住宅の場合は軽減期間を5年間に、マンションの場合は7年間に延長されるので、固定資産税の納税負担を軽減できるのでお得です。固定資産税の軽減措置を活用して、お得に住宅を購入しましょう。

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固定資産税評価額の計算まとめ：知識の確認とポイント

固定資産税評価額の計算は、土地と建物それぞれで違います。土地は路線価と地積、補正率をかけ合わせて計算され、公示価格の70％が固定資産税評価額の目安です。

建物は再建築価格方式で計算され、建物の素材や設計、築年数や耐久性によって固定資産税評価額が変動します。
固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく都市計画税や不動産取得税、登録免許税を計算する基準となる評価額です。

固定資産税評価額を軽減できれば、納税額を減税できるので負担を軽減できます。固定資産税の軽減措置を活用して、お得に住宅を購入しましょう。

また、固定資産税評価額を調べるには、毎年4月から6月ごろに送付される固定資産税課税明細書を確認するか、固定資産を管轄している市役所で固定資産税評価証明書を発行、固定資産課税台帳を閲覧することで確認できます。

住宅購入をすれば毎年固定資産税の納税義務が課せられるので、固定資産税評価額の計算方法を知っておくと便利です。

固定資産税評価額は3年ごとに見直されるので、見直されるごとに市役所を訪れて固定資産税評価額を調べておいてもいいでしょう。自宅の固定資産税評価額を確認して、納税に備えて固定資産税を計算してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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