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2025/11/27固定資産税のかからない建物の条件と固定資産税の計算方法
- 不動産の知識
- その他
住宅を購入する際には、不動産取得税や登録免許税など、さまざまな税金が発生します。その中でも固定資産税は毎年課税されるため、大きな出費となる税金です。住宅購入やマイホーム建設を検討していると、「固定資産税がかからない建物はあるのか？」と疑問に思うこともあるでしょう。
そこでこの記事では、固定資産税がかからない建物について詳しく解説します。
固定資産税がかかる建物の条件や計算方法を合わせて解説しますので、最後まで読んで住宅建築の参考にしてみてください。
- 固定資産税は、外気分断性・定着性・用途性の3条件を満たす建物に毎年課税される。
- 定着性のない物置や外気分断性のないカーポートなどは非課税となる場合がある。
- 税額は評価額に標準税率1.4%をかけて計算され、市街化区域内では都市計画税も加算される。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅購入者必見！固定資産税がかからない建物は存在するのか？
住宅購入時に多くの方が気になる項目の一つが固定資産税です。ここでは、固定資産税の基本や混同しがちな都市計画税との違い、非課税になる建物の条件を解説します。
建物や土地などに課税される税金
そもそも固定資産税とは何か、知らない方もいるでしょう。固定資産税とは、建物や土地などに課税される税金です。
毎年1月1日時点で建物や土地を所有している方に対して、固定資産税の納税義務が生じます。そのため、年の途中で不動産を売却したり、相続や贈与をした場合でも、固定資産税を納税しなければなりません。
固定資産税は、管轄の市税役所から毎年4月頃に固定資産税納税通知書が送られてきます。納税通知書には一括払い用の納税書と、2月・6月・9月・12月の計4期に分かれた分割払い用の納税書が同封されているため、いずれかお好きな方法で納税してください。
自治体によってはクレジットカード払いや口座振替などに対応しているケースがあるので、どのような納税方法があるのか事前に確認しておきましょう。
都市計画税との違い
都市計画税と混合されやすい税金として、都市計画税が挙げられます。都市計画税は固定資産税と同様に、毎年1月1日時点で建物や土地を所有している方に納税義務が生じる税金です。
固定資産税と異なる点は、都市計画税の場合はすべての建物や土地に課税されるのではなく、市街化区域内の不動産に限定されることです。
市街化区域とは、住宅街や商業施設の都市開発が進んでいるエリアや、都市開発予定のエリアを指します。つまり、山奥や田舎などの市街化区域外で住宅を購入した場合は、都市計画税の納税義務が生じません。
市街化区域外の住宅を購入した場合は、固定資産税だけを納税しましょう。市街化区域内の住宅を購入する場合は、固定資産税と都市計画税の両方の納税義務が生じることを考慮して、物件選びを行いましょう。
＊参考：都市計画税（総務省）
不動産ビギナーさん都市計画税は、住む場所で課税されるか決まるのですね。
山口智暉その通りです。市街化区域外は固定資産税のみですが、利便性と税負担のバランスを考慮しましょう。
固定資産税がかかる建物の条件
固定資産税は住宅や土地に課税されますが、すべての建物に課税されるわけではありません。一定の条件を満たした建物に対して固定資産税が課税されます。
固定資産税がかかる建物の条件は、以下の通りです。
まず、固定資産税がかかる建物には外気分断性が求められます。外気分断性とは、室内と室外を分断している建物のことです。具体的には、3方向以上の壁に囲まれ、屋根がある建物には外気分断性があります。つまり、一般的な住宅は4方向を壁に囲まれ、屋根があるため固定資産税の課税対象です。
また、定着性があることも固定資産税がかかる条件の一つです。定着性とは、容易に移動ができないことを意味しており、基礎部分が土地に固定されている建物は固定資産税の課税対象です。
土地に固定していない簡易的な犬小屋などは、固定資産税が徴収されません。
次に、建物に用途性があるかどうかによって、固定資産税が課税されるかどうかが決まります。
そのため、住居目的以外のプレハブ小屋や倉庫も、固定資産税の課税対象です。固定資産税がかからない建物を知るためには、まず固定資産税が課税される条件を理解しておきましょう。
- 不動産ビギナーさん
土地に固定されていなければ、税金がかからないというのは面白いです。
- 山口智暉
ただし、簡易的な建物でも用途性や規模によっては課税されるため、判断は慎重に行うべきです。
固定資産税がかからない建物とは
固定資産税がかかる条件を理解すれば、固定資産税を納税しなくても良い建物を建てることができます。
固定資産税がかかる条件を満たさなければ、固定資産税が徴収されません。
固定資産税がかからない建物を建設して、節税を目指しましょう。ここでは、固定資産税がかからない建物の条件とその具体例を紹介します。
固定資産税がかからない条件
固定資産税がかかる建物の条件に当てはまらなければ、固定資産税がかかりません。したがって、固定資産税がかからない建物の条件は、以下の通りです。
固定資産税の非課税条件
- 1月1日に建設されていない建物
- 課税条件を満たしていない建物
- 固定資産税評価額が20万円未満の建物
先ほども説明した通り、固定資産税は1月1日時点で課税対象を選別します。固定資産税は1月1日時点で建設されている建物や土地に課税されるため、年の途中で建てられた建物は課税対象外です。
年の途中で建物を建てた場合は、固定資産税が課税されません。ただし、1月1日時点で建物が存在する場合は課税されます。
また先ほど説明したように、固定資産税の条件を満たさなければ課税されません。つまり、定着性や用途性を持たない建物は固定資産税の課税対象外です。
他にも固定資産税評価額が20万円未満の建物は、固定資産税が非課税となります。固定資産税評価額が低すぎる建物は、固定資産税額がゼロとして算出されるので、納税義務が生じません。
土地の場合は、固定資産税評価額が30万円未満で固定資産税が非課税になります。つまり、建物の評価額が20万円未満・土地の評価額が30万円未満の小屋を建てた場合、固定資産税は非課税です。
固定資産税を節税したい方は、非課税となる条件を満たして建物を建てましょう。
固定資産税がかからない建物例
固定資産税がかからない建物として、どのような建築物があるのか具体例を参考にしてみましょう。固定資産評価証明がかからない建物例は、次の通りです。
- コンクリートブロックの上に設置しただけの物置やプレハブ小屋
- 屋根と柱だけのカーポート
- 屋根と2面の壁だけのバイクガレージ
- 吹き抜けのバルコニー部分
- 土地に固定されていないコンテナハウス
コンクリートブロックの上に設置しただけの物置やプレハブ小屋は、定着性がないため固定資産税はかかりません。土地に固定されていないコンテナハウスも、定着性がないため、固定資産税が非課税です。
他にも屋根と柱だけで建てられているカーポートは、3面以上を壁に囲まれていないため外気分断性がありません。屋根と2面の壁だけで建築されたバイクガレージも同様に、外気分断性がないため、固定資産税が非課税になります。
しかし、ビルトインガレージのように、3面が壁に囲まれてシャッターで密閉できる屋根付きのガレージは外気分断性があるため、固定資産税がかかるので注意しましょう。
固定資産税を節税したい方は、課税対象となる条件を満たさないように、建物を設計してみてください。
固定資産税がかからない建物を建てる際のリスクと注意点
固定資産税は土地・建物を所有している人にとって大きな出費となるため、固定資産税のかからない小屋や物置などを建てれば大きな節税となります。
ただし、固定資産税がかからない建物を建てる際は、以下の点に注意が必要です。
・台風・地震に対するリスク
・建築基準法違反のリスク
・事業用資産に注意
・火災保険の適用範囲に注意
以下ではそれぞれのポイントについて詳しく解説します。
台風・地震に対するリスク
固定資産税がかからない建物は、土地との定着性がないぶん、きちんと基礎工事が行われた建物に比べると耐久性や耐震性が大幅に低下します。特にコンクリートブロックの上に置いただけの小屋や物置は揺れや風に弱く、地震や台風などの自然災害が発生した際に横倒しになったり、倒壊したりする危険性もあるでしょう。
小屋そのものの損害はもちろん、倒れた際に母屋や隣家のフェンスなどにぶつかった場合、さらに被害が拡大することも考えられます。そのため、小屋や物置のサイズによっては固定資産税がかかるのを承知の上で、基礎工事を行った方が良いでしょう。
建築基準法違反のリスク
固定資産税のかからない小さな小屋や物置を建てる場合は、建築基準法にも注意する必要があります。
日本では一定規模の建物を建てる際、建築基準法などの基準に適合するかを調べる建築確認を行う決まりになっていますが、小規模な物置や小屋など建築物に該当しないと見なされる建物は建築確認なしで建てることが可能です。例えば、外部から荷物の出し入れを行うことができ、かつ内部に人が立ち入らない小規模な倉庫や物置は建築物に該当しないため、建築確認等の手続きは不要になります。
ただし、ここでいう「小規模」について明確な定義はなく、自治体によって基準が異なる場合があります。多くの自治体では基準についてWebサイトなどで公開しているため、固定資産税のかからない小屋や物置を建てることを検討する際は、あらかじめ建築確認が必要か否か確認しておきましょう。
なお、本来建築確認が必要な建物を申請なしで勝手に建てた場合、建築基準法第6条違反となり、同法第99条の規定により1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金に処される可能性があります。
違反建築物については同法第9条の定めに基づき、特定行政庁より施工停止や撤去、移転、改築などを求める措置を命じられ、無視すると同法第98条の定めにより、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金に処されることがあります。
このように、建築基準法違反には重い罰則が科せられるため、固定資産税のかからない建物を建てる際は、建築確認が必要かどうかを念入りにチェックしましょう。
事業用資産に注意
固定資産税の条件に該当しない建物であっても、事業のために使用している場合は償却資産（土地・家屋以外の事業用固定資産）と見なされます。
償却資産は減価償却の対象となるため、確定申告すれば経費として計上することが可能ですが、その一方で固定資産税の一種である償却資産税を納税する義務が発生します。
例えば、物置を事業用の在庫の保管場所として利用している場合、その物置は償却資産と見なされるのです。
なお、償却資産税の納税者は法人だけに限らず、個人事業主やフリーランスも含まれます。
また、償却資産は、その資産が事業用であるかどうかが基準となります。土地への定着性や外気分断性がなくても、事業用として使っている倉庫や物置は償却資産と判断されるので注意しましょう。
- 不動産ビギナーさん
事業用として使っている物置は規模や構造に関係なく税金がかかるんですね。
- 山口智暉
はい。固定資産税がかからない建物はあくまで住居用に限ります。
火災保険の適用範囲に注意
固定資産税のかからない建物を建てる際は、母屋の火災保険の適用範囲に注意が必要です。
一般的に、火災保険では母屋だけでなく、門や塀、物置、車庫といった建物附属物も補償の対象になります。
ただし、保険の対象となる建物と同じ敷地内にあることが前提条件です。母屋が建っている土地とは別の土地に小屋や物置を建てた場合、母屋の火災保険では補償できないので注意しましょう。
同じ敷地内にあったとしても、保険によっては物置や車庫について「延べ床面積◯m²未満のもの」などと一定の制限が設けられている場合もあります。
また、保険の契約申込書にて、門や塀、物置、車庫等を補償対象から除く旨を記載していた場合も補償の対象にはなりません。
特に注意したいのは後から小屋や物置を建てた場合です。万一のときに下りる保険金は、その建物の価値（建物評価額）を基準に決めますが、新築契約と同時に火災保険に入った場合、当然ながら後付けした倉庫や物置は建物評価額に含まれていません。
あとから固定資産税のかからない建物を建てた場合は、保険会社に連絡して契約内容の見直しを行いましょう。
サンルームやウッドデッキには固定資産税がかからない？
新築または増築によってサンルームやウッドデッキを作った場合、固定資産税はかかるのでしょうか。
結論からいうと、サンルームは固定資産税の課税対象になる可能性が高いです。なぜなら、サンルームは屋根や柱、窓などで囲われている上、しっかり基礎工事されているケースが多く、外気遮断性や定着性といった固定資産税がかかる条件を満たしている可能性が高いからです。
一方、ウッドデッキに関しては屋根や壁がないパターンが多いため、固定資産税の課税対象となる可能性は低いでしょう。ただし、ウッドデッキであっても屋根や壁のあるものは固定資産税の課税対象と見なされる可能性があるので要注意です。
固定資産税がかからない建物を建てるときのポイント
固定資産税のかからない建物の例として小屋や物置を挙げましたが、条件によっては小屋や物置でも課税対象になる可能性があります。
固定資産税のかからない小屋や物置を建てたいのなら、建築の際に以下2つのポイントを押さえておきましょう。
小規模な建物にする
大きなサイズの小屋や物置は、安全性を確保するため、基礎工事が必須となります。基礎工事を行うと土地への定着性ありと判断され、固定資産税の課税対象になってしまいます。
そのため、小屋や物置を建てる際は基礎工事がなくてもある程度の安全性を確保できるよう、小規模なものに留めておきましょう。
コンクリートの基礎やアンカーを使用しない
コンクリートの基礎やアンカー（杭）を使用して物置や小屋を建てると、土地への定着性があると判断されます。固定資産税がかからないようにしたいのなら、コンクリートの基礎やアンカーを使わず、コンクリートブロックの上に設置しましょう。
なお、コンクリートブロックも使わずに物置や小屋を直置きすると、雨水や湿気がたまって建物がさびたり、水平を保てずに倒壊のリスクが高くなったりする恐れがあるので、直置きはやめましょう。
ただし、雨水や湿気の影響を受けず、かつ地面が水平に保たれている場所なら直置きしてもOKです。例えば、ビルトインガレージの中なら雨風の影響を受けず、かつ地面も平らになっているので、倉庫を直置きしても問題ないでしょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税を節税する最大の方法は、非課税となる建物を建てることです。しかし、住居部分は固定資産税がかかるので、どのくらいの金額を納税しなければいけないのか、確認しなければなりません。
納税通知書に固定資産税額は記載されていますが、事前に税額を確認するために、固定資産税の計算方法を確認しておきましょう。
固定資産税の計算式
固定資産税の計算方法は、次の通りです。
土地の固定資産税計算方法
土地の固定資産税評価額×1.4％（税率）＝土地の固定資産税額
建物の固定資産税計算方法
建物の固定資産税評価額×1.4％（税率）＝建物の固定資産税額
固定資産税計算方法
土地の固定資産税額＋建物の固定資産税額＝固定資産税額
実際にどれくらいの金額を納税しなければいけないのか、シミュレーションを参考に税額を計算してみてください。
シミュレーションとして、次の条件で固定資産税を計算してみます。
固定資産税額計算シミュレーション
- 住宅購入価格 3,200万円
- 固定資産税評価額 1,800万円
- 固定資産税額計算式 1,800万円×1.4％（税率）＝25万2,000円
固定資産税評価額が1,800万円の場合、固定資産税額は25万2,000円でした。つまり毎年約25万が徴収されるため、出費が多くなります。
固定資産税評価額は3年毎に見直されるため、3年間は25万2,000円を納税しなければなりません。
固定資産税の相場は一軒家で約10万から15万、マンションで約8万から12万円です。
購入予定の物件がどのくらい固定資産税がかかるのか、事前に確認した上で資金計画を立てましょう。
都市計画税の計算式
市街化区域内の建物を所有している場合は、固定資産税だけでなく都市計画税も納税しなければなりません。都市計画税は固定資産税と同じく、固定資産税評価額を基に計算できます。
市街化区域内で住宅購入する際の参考として、都市計画税の計算方法を確認しておきましょう。
都市計画税の計算方法は、次の通りです。
土地の都市計画税計算方法
土地の固定資産税評価額×0.3％（税率）＝土地の都市計画税額
建物の都市計画税計算方法
建物の固定資産税評価額×0.3％（税率）＝建物の都市計画税額
都市計画税計算方法
土地の固定資産税額＋建物の固定資産税額＝都市計画税額額
そのため、先ほど行ったシミュレーション条件では、都市計画税を次のように計算できます。
都市計画税額計算シミュレーション
- 住宅購入価格 3,200万円
- 固定資産税評価額 1,800万円
- 都市計画税額計算式 1,800万円×0.3％（税率）＝5万4,000円
つまり固定資産税評価額1,800万円の物件を、市街化区域内に所有している場合は固定資産税で25万2,000円、都市計画税で5万4,000円と年間30万6,000円を納税しなければなりません。
住宅購入の際には、固定資産税と合わせて都市計画税でどれくらいの出費がかかるのか、計算しておきましょう。
固定資産税のかからない建物に関するまとめ
固定資産税のかからない建物を所有していると、節税しながら空間を有効活用できます。一般的に住宅や土地を所有している場合、固定資産税は徴収されるケースがほとんどです。
しかし、固定資産税の課税条件に該当しない建物は、固定資産税が課税されません。そのため、固定資産税のかからない建物を建てれば、出費を抑えて倉庫やガレージとして有効活用できます。
固定資産税のかからない建物を建てるには、外気分断性・定着性・用途性を考慮しなければなりません。建物を建てる際には、この記事を参考に固定資産税がかからない設計で、プレハブ小屋やバイクガレージなど空間を有効活用してみましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
