固定資産税がかからない家とは？条件と評価の仕組みを解説

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

固定資産税の基本知識

不動産を取得すると固定資産税が発生します。しかし、建築時に一定条件を満たしている場合は、固定資産税がかからないことをご存じでしょうか。簡易的な建物を建てる際は、固定資産税がかからない条件を把握しておくことで、失敗が防げるでしょう。
そこで本記事では、固定資産税がかからない土地や家の条件、固定資産税評価額を決定する方法についてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
ここでは、固定資産税とはなにかをご説明したうえで、計算方法についても解説します。

固定資産税の概要

固定資産税とは、不動産を所有している方全員にかかる税金のことです。固定資産とは、土地や家屋、償却資産のことを言い、これらの資産を所有している場合に税金が課されます。
また、土地には田畑・山林・牧場などが該当し、家屋には住宅や工場、店舗や倉庫なども含まれるのが一般的です。そのほか、償却資産にはパソコンやコピー機、機械設備などの事業用資産が含まれます。
固定資産税は、地方公共団体に納めることから地方税に該当します。そのため、納める市町村ごとによって税額も異なるのが基本です。
さらに、事業で使用している店舗やお店の場合は、固定資産のなかの償却資産に該当します。事業で使用する店舗やお店は償却資産となる一方で、自動車税や開業費などは償却資産として扱われないため注意が必要です。
そのほか、アプリケーションソフトウェアや特許権などの無形固定資産にあたるものも認められません。

固定資産税の計算方法

建物の固定資産税を求める際は、固定資産税評価額×1.4％によって計算します。この計算式によって求められるのは、1年間に支払う税金です。納期は通常、4月・7月・12月・2月の4回に分けて支払います。
固定資産税の課税対象者は、毎年1月1日時点で固定資産税課税台帳に不動産の所有者として登録されている方です。納税前に市区町村より納税通知書が郵送されるため、建物を建てたからと言って申請や申告の必要はありません。

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固定資産税がかからない家の条件

ここでは、固定資産税がかからない家の4つの条件についてご紹介します。

外気分断性がない家

外気分断性がない家には固定資産税が課税されません。
外気分断性とは、建物内部に外気が侵入しない性能のことを指します。通常、屋根や外壁によって雨風を防ぐため、外気分断性があると見なされます。また、周囲に壁があったり荷物の出入り口があったりする場合も、外気分断性があると判断されることが多いです。固定資産税を回避するには、建物でないことを証明する必要があります。具体的には、外壁や屋根がなく、使用目的を達成できない場合には、建築物として認められない可能性があります。このように、建築物として認められない場合には固定資産税は発生しません。

土地に定着していない家

基礎がない家が土地に定着していない場合、固定資産税は課税されません。

例えば、移動式のトレーラーハウスなどが該当します。ただし、トレーラーハウスが基礎で土地に固定されている場合は課税対象となります。また、簡易的なブロックの上に設置されたり、地面に直接設置されたりしている場合の判断は自治体によります。そのため、事前にどのような設置方法が課税対象となるかを確認しておくことが重要です。

利用用途が制限された家

極端に面積が小さく、利用用途が制限されている家には、固定資産税が課税されない場合があります。
例えば、大人が数人しか入れない小さな建物では、倉庫としての機能を果たせないため、建築物として認められない可能性があります。このような建物では固定資産税が発生しないことが多いですが、利用可能な建物には課税されるため、事前に確認しておくことが重要です。

免税点以下の家

固定資産税課税標準額が一定の免税点以下である場合、固定資産税は課税されません。

免税点とは、固定資産の種類ごとに設定された基準額で、土地は30万円未満、建物は20万円未満、償却資産は150万円未満となっています。このため、免税点以下の固定資産には税金が課されません。ただし、同一市区町村内で複数の不動産を所有している場合、合計額が免税点を超えるとすべての不動産に税金がかかります。また、固定資産税評価額と課税標準額は異なる場合があり、評価額は固定資産税の計算に使用される価値であり、課税標準額は補正された値です。

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固定資産税がかからない土地の種類

上記では、建物部分についてご説明しましたが、土地部分でも固定資産税がかからない場合もあります。固定資産税がかからない土地とは、一体どのような土地なのでしょうか。
ここでは、固定資産税がかからない土地を4つご紹介します。

山林の課税評価額が30万円以下の土地

山林の課税標準額が30万円以下の場合、固定資産税はかかりません。

山林の固定資産税相場は、1ヘクタールあたり数千円と、他の土地と比べて安価です。そのため、課税標準額が30万円以下であれば課税対象外となります。さらに、山林以外の土地でも課税評価額が30万円未満の場合は、固定資産税は非課税となります。このため、免税点である30万円未満の土地には固定資産税が発生しません。

公共道路に面した土地

所有している土地が公共道路に面しており、不特定多数の方が通行し利用している場合は固定資産税がかかりません。
私道の場合も同様で、多くの方が通行で利用する際は公共の土地として扱われるため固定資産税はかからないのが一般的です。

国が所有している土地

国や市区町村が所有している土地には、固定資産税がかかりません。
たとえば、公立学校や役所、公園などが該当します。これは、所有者の性質によるものであるため、土地を所有していたとしても人的非課税となります。
これらの土地は、所有者が国や市町村となることから、個人が支払う固定資産税は発生しません。

物的非課税の土地

固定資産税には、地方税法によって物的非課税が定められています。
具体的には、墓地や公共の保有林、国有林などが該当します。これらに該当する場合は土地の性質上、非課税となるのが一般的です。

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家の固定資産税評価額の決定方法

ここでは、家の固定資産税評価額を決定する方法として、土地部分との違いや建物部分の求め方についてご紹介します。

土地と建物の評価額の違い

固定資産税は、土地も建物も固定資産税評価額をもとにそれぞれ計算されています。
まず、土地は市町村が不動産鑑定士に依頼したうえで、標準となる地点の評価額を算出しています。この宅地評価は、3年に1度おこなわれており、この評価額をもとに固定資産税路線価を展開しているのです。
そのため、土地の固定資産税評価額は対象地の固定資産税路線価に土地面積をかけることによって求められます。一般的には、地価公示の70％の水準が目安です。
しかし、地価公示価格は時価相当額とされていることから、地価公示価格と連動されている評価額は、市場価格を反映していると言っても過言ではないでしょう。したがって、土地の固定資産税評価額は、土地の周辺相場が上がれば同様に上がっていくといった性質があります。

一方、建物は市町村職員が固定資産税評価額を決定しています。建物は不動産鑑定士に外注せず、固定資産税評価基準に沿って機械的に決定されているのが現状です。
また、建物の固定資産税評価額は、あらかじめ定められている建築部材単価に基づき決定されていることから、市場価格とは直接連動していません。築年数が経過するごとに減額評価がおこなわれ、建物価格自体はかなり経過することでゼロになる場合もありますが、固定資産税評価額がゼロになることはありません。
つまり、建物の固定資産税評価額は、税金徴収の評価額であるため、市場価格がゼロになったとしても固定資産税は発生し続けます。

建物の固定資産税評価額の求め方

建物の固定資産税評価額＝評点数×評点1点あたりの価額によって求められます。
評点数＝再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率によって算出します。
評点数は、基礎や外壁・屋根・柱・内壁・天井・床などの部分別区分ごとによって求められるのが特徴です。課税当局では、あらかじめ定められた評点数をもとに評価額を計算しているため、実際の工事費とは関係なく評価額が決まります。
このように、申請や申告をしなくても固定資産税評価額が決まっているのは、課税当局が事前に決められた評点数をもとに固定資産税評価額を決定できるためです。

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まとめ

今回は、固定資産税がかからない家の条件や土地、家の固定資産税評価額を決定する方法についてご紹介しました。
外気分断性がなく土地に定着していない家や、利用用途が制限された免税点以下の家では固定資産税が発生しません。そして、課税評価額が30万円未満であったり公共道路に面していたりする土地の場合も同様です。そのほか、国所有の土地や物的非課税の土地でも課税対象外となります。
また、土地の固定資産税額は市場価格に影響される一方で、建物の固定資産税額は市場価格には影響されず、経年とともに減額していくのが特徴です。さらに、課税当局では、事前に決められた評点数をもとに評価額を計算していることから、申請や申告をしなくても固定資産税評価額が決まります。
そのため、建物の固定資産税評価額は、市場価格がゼロになったとしても税金が発生し続ける点に注意しておきましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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