住みながら家を売るメリット・デメリット！成功のコツとリースバック活用術

「家を売りたいけれど、すぐに引っ越すのは難しい」「老後の資金を確保したいけれど、住み慣れた環境は変えたくない」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。住みながら家を売る方法は一般的ですが、計画性がないと思わぬ落とし穴にはまることもあるため注意が必要です。

本記事では、住みながら家を売るメリット・デメリットから、50代・60代の方を中心に注目されている「リースバック」という選択肢まで詳しく解説します。

記事まとめ

• 住みながら家を売る場合、仮住まい費用を抑えて新居の資金計画が立てやすくなります。
• 内覧対応の手間はかかるため、室内を清潔に保ち柔軟に予定を調整することが大切です。
• 売却後も同じ家に住み続けたい場合は、リースバックを活用するのも有効な選択肢です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住みながら家を売るメリット

住みながら家を売る最大のメリットは、引っ越しをせずに売却活動を進められるため、経済的・精神的な負担を抑えられる点です。特に50代・60代の方や子育て世代にとって、住み慣れた家を離れずに売却活動ができることは、生活リズムを崩さずに済むため大きな安心材料となるでしょう。ここでは、住みながら家を売るメリットを紹介します。

新居の資金計画が立てやすい

住みながら家を売る場合、得た資金を新居の購入費用や関連費用に直接充てられるため、資金計画が立てやすくなります。新居を探し始めるタイミングを調整できるため、住宅ローンや二重の負担を避けられるのは大きなメリットです。

仮住まいの費用と手間をカットできる

一度空き家にしてから売る場合、売却が決まるまでの間、一時的に引っ越して住む「仮住まい」が必要です。敷金・礼金や引っ越し代、毎月の家賃がかかり、数十万円から百万単位の出費になることも珍しくありません。

住みながら売却すれば、これらの余計なコストを一切かけず、そのまま新居へ直接引っ越せます。資金を少しでも多く残したい方にとって、支出カットは大きな魅力です。

内覧時に「実際の暮らし」をイメージさせやすい

住みながら家を売却することで、内覧者は実際の生活をイメージしやすくなり、物件に対する印象を強化できます。家具の配置や生活の流れを直接確認できるため、生活イメージを具体的に想像しやすいでしょう。また、売主自身が物件や周辺環境の魅力を直接アピールするチャンスも得られます。

空き家による建物の劣化を防げる

空き家にすると換気や清掃が行き届かず、建物の劣化が進みやすくなりますが、住んでいる間は日常の活動により換気や掃除をするため、劣化を遅らせることができます。内覧時に「清潔で手入れされている」という印象を維持できるため、物件の価値を保つ上で有利です。

• 不動産ビギナーさん

  家を売りたいのですが、仮住まいに引っ越す費用も手間もかけたくありません。今の家に住んだまま売ることはできるのでしょうか？

• 山口智暉

  はい、可能です。住みながら売却を進めれば、余計な引っ越し代や家賃をカットでき、家が売れて得たお金をそのまま新居の費用に充てやすいという利点があります。

住みながら家を売るデメリット

メリットが多い一方で、居住中の売却には特有の苦労や制約も伴います。生活空間を他人に見せるストレスや買い手の都合に合わせなければならない不自由さは、事前に覚悟が必要です。特にプライバシーを重視する方にとっては、売却期間が長引くほど精神的な負担が蓄積しやすいでしょう。ここでは、住みながら家を売るデメリットを紹介します。

内覧時のスケジュール調整が必要

住みながら家を売却する際は、内覧リクエストに柔軟に対応する必要があります。土日祝日に集中することが多く、せっかくの休日も対応のために拘束されることになるでしょう。また、クローゼットの中や水回りなど、プライベートな空間を他人に見られることにストレスを感じることも少なくありません。

住みながら家を売る場合、自分たちの予定や休息時間も考慮しながら、無理のない範囲でスケジュールを調整する工夫が求められます。空き家の場合、不動産会社に内覧の手配や対応を任せられるため、そのような制約を感じにくいでしょう。

生活感がネガティブな印象を与える可能性がある

住み続けている家には生活感があるため、内覧者にネガティブな印象を与え、望ましくないイメージを持たれるリスクがあります。具体的には、売主の生活スタイルや趣味が内覧者のイメージと合わない場合、物件自体の評価を下げる原因となりかねません。

空き家であれば、装飾のない広々とした空間が強調されることから、内覧者が自分のライフスタイルをイメージしやすい点が強みです。

売却時期のコントロールが難しい

住みながらの売却は「いつ売れるか」を完全にコントロールできません。買い手がすぐに見つかれば問題ありませんが、難航すると新居への入居時期とズレが生じます。逆に、想定より早く売れた場合、新居が決まっていない段階で引き渡し時期の調整が必要になる可能性があります。

住み替えは慎重な判断が必要なため、タイミング調整の難しさが焦りや妥協を生む恐れがあるでしょう。空き家にしてから売る場合、新居を確保した上で落ち着いて売却活動ができるのがメリットです。

• 不動産ビギナーさん

  住みながら家を売る場合、生活しながらだと何か苦労することや気をつけるべきことはありますか？

• 山口智暉

  購入希望者が家を見に来る『内覧』への対応が負担になることがあります。休日の予定を合わせたり、生活感が出すぎないように常に部屋を綺麗に保つ必要があるからです。

住みながら家を売る基本的な流れ

住みながら家を売る場合でも、基本的な手順は一般的な不動産売却とほぼ同じです。ただし生活を続けながら売却活動を進めるため、内覧対応や引っ越し準備を計画的に行うことが重要です。

1.不動産会社に査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼し、自宅の売却価格の目安を確認します。複数社に査定を依頼して比較することで、適正価格や信頼できる担当者を見極めやすくなります。

2.媒介契約を結び売却活動を開始する
依頼する会社が決まったら媒介契約を結び、売却活動がスタートします。不動産ポータルサイトへの掲載や広告を通じて購入希望者を募集します。写真撮影前に室内を整理すると、内覧につながりやすいでしょう。

3.内覧対応を行う
購入希望者が現れると内覧が行われます。室内を清潔に保ち、できるだけ明るく見せることがポイントです。周辺環境や生活の利便性など、実際に住んでいるからこそ分かる情報を伝えると好印象につながります。

4.売買契約・引き渡し
購入希望者と条件がまとまれば売買契約を結びます。その後、残代金の決済と物件の引き渡しを行えば売却完了です。住みながら売却する場合、引き渡し日までに引っ越し準備を進めておくと安心です。

住みながら売却を成功させるコツ

「住みながら」という制約の中で、少しでも高く早く売るには、戦略的な準備が不可欠です。ただ待っているだけでは、近隣の競合物件に埋もれてしまいます。ここでは、物件を魅力的に見せてスムーズな売却を実現するためのアクションを3つ紹介します。

内覧を「最優先事項」としてスケジュール管理する

売却期間中は、内覧の申し込みを「貴重な購入検討の機会」と捉え、可能な限り断らない姿勢が大切です。購入意欲が高い希望者を、こちらの都合で断ってしまうと、その後の縁が切れることも少なくありません。

特に週末は内覧が入りやすいため、この期間は売却のためのビジネスタイムと割り切り、家族全員で協力して対応できる体制を整えることが成約への最短ルートです。

関連記事：自宅売却は「内覧」が鍵を握る！

徹底した清掃や片付けによる「ホームステージング」を意識する

内覧前には徹底的に不要な物を処分し、モデルルームのような空間を目指しましょう。家具や荷物を適切に配置し、荷物を整理することで、部屋を広く見せる効果があります。

キッチンやトイレ、バスルームなどの水回りは常に清潔を保ち、良好な印象を与えましょう。水回りだけはプロのハウスクリーニングを頼むのも、売却価格の下落を防ぎ、早期売却を勝ち取るための有効な投資です。生活の匂いやペットの匂いが残らないよう、しっかりと換気や消臭を行うのも効果的です。

他にも、照明を明るいものに変えたり、玄関に観葉植物を置いたりする「ホームステージング」の意識を取り入れるだけで、よい印象を与えられます。

信頼できる仲介会社選びと「買取」の検討

住みながらの売却を成功させる鍵は、パートナーとなる不動産会社の担当者です。特に年齢層に近い売主の心情を理解し、きめ細かなサポートをしてくれる会社を選びましょう。

どうしても内覧対応が負担な場合や急ぎで現金化したい場合、仲介ではなく不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢も視野に入れることをおすすめします。「リースバック」のような多様な売却手法を提案できる会社であれば、ライフプランに合わせた柔軟な相談が可能です。

「売っても引っ越したくない」ならリースバックという選択肢

「老後のための現金は必要だが、今の生活環境を変えたくない」「子供の学区や介護の都合で引っ越しができない」といった方に最適な解決策が「リースバック」です。従来の売却とは異なる資産活用の方法として、50代・60代を中心に注目されている資金調達方法です。ここでは、家を売ってまとまった資金を得つつ、そのまま今の家に住み続けられる仕組みについて詳しく見てみましょう。

リースバックの基本的な仕組み

リースバックとは、自宅を専門の不動産会社に売却して一括で現金を受け取り、同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却後もそのまま同じ家に住み続ける仕組みです。生活環境がほとんど変わらないため、近隣住民や友人たちに売却を知られることなく住み続けられます。

ただし、不動産会社との契約期間が終了すると引っ越さなくてはならないケースもあるため、メリット・デメリットをしっかりと把握した上で選択することが大切です。

なぜ選ばれる？リースバックの主なメリット

最大のメリットは、短期間でまとまった現金を確保でき、引っ越しの手間や費用がゼロであることです。住宅ローンの残債を完済して老後の不安を解消したり、事業資金や医療費に充てたりと、使い道は自由です。また、通常の売却と違い、周囲に売却したことを知られる心配がほとんどありません。

将来的に資金の目処が立てば、一度売却した家を「買い戻す」という選択肢が残っている点も安心材料になります。

知っておきたいリースバックのデメリット

リースバックの場合、売却価格が市場相場の60％～80％と安くなる傾向があります。買主は将来の再販リスクや家賃収入を考慮して価格を算出するためです。賃貸借契約であるため、毎月の家賃支払いが家計の負担にならないか慎重なシミュレーションが必要です。

「ずっと住み続けられると思っていたら、契約更新ができなかった」というトラブルを避けるためにも、契約期間や条件については事前によく確認する必要があります。

• 不動産ビギナーさん

  家を売ってまとまったお金は欲しいのですが、今の家から引っ越しはしたくありません。そのような都合のいい方法は存在するのでしょうか？

• 山口智暉

  『リースバック』という仕組みを使えば可能です。不動産会社に家を買い取ってもらって現金を得た後、今度はその会社に毎月家賃を払うことで、そのまま同じ家に住み続けることができます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

老後資金の確保手段として、リースバックと並んでよく検討されるのが「リバースモーゲージ」です。どちらも自宅を活用して資金を得る方法ですが、仕組みや性質は大きく異なります。年齢や物件の条件、最終的に家をどうしたいかによって最適な選択が変わるため、それぞれの違いを正しく理解し、比較検討しましょう。

リバースモーゲージの仕組みと条件

リバースモーゲージは、自宅を担保に銀行から融資を受ける「ローン」の一種です。リースバックが「売却」であるのに対し、リバースモーゲージは「借金」です。生存中は利息のみを支払う、または元本に利息を組み入れる仕組みが一般的で、契約者が亡くなった後に自宅を売却して元金を一括返済します。

所有権は自分のままですが、主に60歳以上が対象で、物件の評価額や種類（主に土地付き一戸建てが対象）に厳しい制限があるのが一般的です。

関連記事：リバースモーゲージの罠？5つの理由と対策を解説

【比較表】リースバック vs リバースモーゲージ

比較されることが多いリースバックとリバースモーゲージは、仕組みや所有権の有無、対象となる年齢・物件が異なります。さまざまな違いについて以下にまとめました。

比較項目	リースバック	リバースモーゲージ
仕組み	自宅を「売却」して現金化	自宅を「担保」に融資を受ける
所有権	買主（不動産会社等）へ移転	自分のまま（亡くなった後に精算）
主な対象	マンション・一戸建て問わず	主に土地付き一戸建て
年齢制限	なし	あり（一般的に60歳以上）
毎月の支払い	家賃（賃料）が発生	利息のみの支払い（元金据置）、または元金に利息を組み入れる
資金の使途	自由（制限なし）	自由（ただし投資目的等は不可が多い）
将来の選択	買い戻しが可能	死亡時に物件を売却し返済

【選択の目安】あなたに合うのはどっち？

リースバックとリバースモーゲージの特徴と違いを把握した上で、どちらを選べばよいか判断基準に迷う方のために、それぞれの適性をまとめました。

【リースバックが向いている人】

• 住宅ローンを完全に完済し、毎月の返済プレッシャーから解放されたい
• マンションに住んでおり、資金を早急に一括で確保したい
• 将来的に子供に家を相続させる予定がない
• リバースモーゲージの年齢制限に達していない

【リバースモーゲージが向いている人】

• 所有権を持ったまま住み続けたい
• 毎月の支出を「利息のみ」に抑えたい
• 価値の高い土地付き一戸建てを所有しており、資産価値を活かしたい
• 最終的に家を手放すことについて、相続人の同意が得られている

リースバックとリバースモーゲージは目的によって適した選択肢が異なります。特に「住宅ローンを完済したい」「まとまった資金を早く確保したい」と考えている方にとっては、リースバックが有力な方法となるでしょう。

関連記事：リースバックとリバースモーゲージの違いとは？それぞれの特徴と向いている人を解説

後悔しないリースバック活用のチェックポイント

リースバックは便利な仕組みですが、契約内容を曖昧にすると、数年後に「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねません。特に賃貸条件や維持費の負担については、仲介による売却以上にシビアな確認が求められます。ここでは、契約前に必ずチェックしたい4つの重要ポイントをまとめました。

普通借家契約か定期借家契約か

リースバックの賃貸借契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。長く住み続けたいなら、契約形態の確認が最も重要です。

普通借家契約は借主の権利が強く、貸主に正当事由がない限りは契約が更新できるため、長く住み続けたい方に適しています。

ただし、リースバックでは契約期間が決まっている定期借家契約が一般的です。定期借家契約の場合、期間満了後に再契約（更新）ができる条件か、あるいは立ち退きが必須か必ず確認しましょう。

家賃設定が近隣相場と極端に差がないか

リースバックの家賃は、一般的に「売却価格×期待利回り÷12か月」で決まるため、売却価格を高く設定すればするほど毎月の家賃も上がる仕組みです。そのため、近隣の似たような賃貸物件より高くなるケースがあります。

目先の現金欲しさに高い家賃を承諾すると、家計を圧迫することになりかねません。周辺の家賃相場と比較して、自分たちが無理なく払い続けられる金額であるか冷静に判断しましょう。

住宅ローンの完済が可能か

自宅に住宅ローンが残っている場合、原則としてリースバックの売却価格でローンを全額返済します。売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）ときは、差額を自己資金で補填しなければなりません。

ローンがまだ多く残っている方は、リースバック業者に見積もりを依頼し、手元にいくら残るか、いくら手出しが必要か確認しましょう。

修繕費や固定資産税の負担区分は明確か

リースバック後は所有者ではなくなるため、固定資産税や都市計画税の支払いは不要です。一方、家が故障した際の「修繕費」には注意が必要です。通常の賃貸物件であれば家主が負担しますが、リースバックでは特約で「借主（居住者）負担」とされるケースが少なくありません。

給湯器の故障や雨漏りなど、急な出費に対応するのはどちらか、契約書に明記されている負担区分を細部までチェックすることがトラブル防止の鍵です。

まとめ

住みながら家を売る方法は、計画的に進めれば「仮住まい不要」「資金の目処が立つ」といった大きな恩恵を受けられます。一方、内覧対応や売却時期の不透明さに不安を感じるなら、売却してもそのまま住み続けられる「リースバック」が資金を確保する有効な方法のひとつです。

大切なのは、自分のライフプランにおいて「現金」「住環境」「期間」のどれを最優先したいか明確にすることです。リアルエステートの「おうちのリースバック」は、将来のライフプランに合わせて売却価格と家賃を提示します。他社で断られた物件でも対応できるケースがあるため、まずはお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける