リースバックとリバースモーゲージの違いとは？それぞれの特徴と向いている人を解説

不動産取引を調べている際、リースバックやリバースモーゲージというワードを耳にしたことがあるのではないでしょうか。リースバックとリバースモーゲージは同じ不動産を用いた資金調達方法ですが、内容は大きく異なります。この記事では、そうした違いやメリット、デメリットについて解説します。この記事を見ているあなたにとって最適の選択ができるよう、ひとつひとつ丁寧に見ていきましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？？

リースバックの基本情報

リースバックとは、資産を売却し現金を得て、その資産をそのままリース契約を交わして使い続けるという不動産取引の手法の一つです。リースバックが可能な資産としては、戸建てやマンション、オフィス、企業の機械設備や工場などがあり、さまざまな固定資産が対象になります。この記事では、自宅のリースバックに関して焦点を当てて説明します。

リースバックを利用する目的としては、住宅ローンを軽減したかったり、老後の生活費を貯めるために利用したりすることが挙げられます。利用に関して年齢制限がない点や、手に入れた現金の使用用途に制限がない点も大きな特徴だと言えるでしょう。また、将来的に金銭的余裕ができたと判断すれば、買戻しオプションを付けていれば再度買い戻すことも可能です。

リースバックを利用することの条件としては、住宅ローンの残高よりも持ち家の売却価格が高いことが必要です。具体的には、住宅ローンが5,000万円残っており、売却価格が3,000万円と査定されると、リースバックを利用できません。とはいえ、リースバックの障壁はそこまで高くなく、利用年齢の制限がないため持ち家を保有している人は、リースバックという選択肢もあるということだけでも念頭に置いておきましょう。

関連記事 : リースバックとは？仕組み・メリット・デメリットと「怪しい」と言われる理由を解説

リースバックのメリット

毎月の支出額を減らせるかもしれない

リースバックを利用すれば、毎月の支出額を減らせる可能性があります。リースバックを利用して持ち家を売却すると、毎月の支払額は家賃の支払いのみになります。今まで支払っていた住宅ローンや固定資産税などの税金を支払う必要がなくなります。本来の住宅ローン額よりも家賃額を低く設定できれば、毎月の支出を大きく減らせるのです。近年の不況や新型コロナウイルスの影響もあり、住宅ローンの返済が難しくなっている人も多いようです。また、何かと持ち家であれば維持費や修繕費がかさんでしまい、家計の大きな負担になっていることもあるでしょう。そうした人がリースバックを検討することで、毎月の支出を減らし、苦しい生活から脱却できる可能性があるのです。

買い戻せる可能性がある

リースバックを利用して持ち家を売却すると、後々家を買い戻せる可能性があります。通常、一般的な売却であれば再度買い戻すことはほとんど不可能に近いでしょう。不動産会社に売却した後は、不動産会社は内装や外装をきれいな状態に戻して別の買主に売りに出します。その時のリフォーム費用などを考慮して売却価格を算定するため、買い戻すことは実質的に不可能になるのです。リースバックであれば、仮に突発的な資金が必要となり売却したとしても、再度買い戻すことが可能です。リースバックを利用する理由によっては、この買戻しオプションは大きなメリットになるのではないでしょうか。

即座にまとまった資金を得られる

リースバックを利用すれば、通常の売却よりも非常に早いスピードで現金を得られます。なぜなら、リースバックにおける売却相手は不動産会社になり、即座に買取が発生するためです。一般的な仲介を利用した売却であれば、買い手が見つかるまで早くても数ヶ月、長くて数年かかることもあり、買い手が見つからなければ売却資金を得られません。加えて、リースバックにより得た資金は住宅ローンの返済や老後資金など、どのように利用しても問題ありません。そうした意味でも大きなメリットだといえるでしょう。

リースバックのデメリット

・リースバック後の家賃が相場価格よりも高くなる傾向にある

リースバックでは、家賃価格が相場よりも高くなってしまう傾向にあることに注意しておきましょう。リースバックの家賃は、売却額の○○割、と決められることが多く、周辺の相場情報は無視されます。例えば、売却価格の2割と設定されていれば、2,000万円で売却できたとしても年間家賃額は400万円（月額30万円以上）に設定されてしまいます。

・契約更新時に家賃を上げられる可能性がある

リースバック契約によっては、契約更新時に家賃を上げられてしまう可能性があります。リースバック契約を交わそうと考えている人の中には、数十年と長期的にリースバック契約を更新し続けようと考えている人もいるでしょう。そうした人にとくに注意しておいてほしいことは契約書の内容です。契約書の内容に賃料に関する規定があれば、その通りに従う必要があります。そのため、長期的な収支計画を立てつつも、契約時に契約内容に関して詳細に確認しておきましょう。

・リフォームができなくなる

リースバック後はその家のリフォームをすることは基本的にできません。リースバック後は元の持ち家は賃貸契約に代わり、自分が所有者ではなくなってしまいます。あくまでも「借り物」であるため、借り物を勝手にリフォームできません。無駄なトラブルを避けるためにも、どの程度のリフォーム、修繕であれば独断で行うことは可能なのか、不動産会社に事前に確認しておき、どうしても実施したいリフォームがあればリースバック前に済ませておくことをオススメします。

リバースモーゲージとは？？

リバースモーゲージの基本情報

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして金融機関からお金を借りる仕組みのことを指します。あくまでも担保にするだけであるため、売買契約は成立せず、持ち家を手放さなくていいという点がリースバックと大きく異なる部分です。持ち家の持ち主が亡くなった際に持ち家を売却し、その売却益でリバースモーゲージにより借りていた金額を返済する仕組みになります。また、お金の受け取り方に関してもリースバックと大きな違いがあります。リースバックはまとまった現金を一括で得られますが、リバースモーゲージは年金のように毎月融資を受けるような流れになります。こうした性質上、リバースモーゲージを利用できる人は高齢者のみという会社が主流になっているようです。

リバースモーゲージのメリット

・持ち家の所有権を持ったまま融資を受けられる

老後の生活資金に困り持ち家を売却してしまうと、住み慣れた家から引っ越す必要が生じ、身体的にも精神的にも苦しくなるでしょう。高齢者であれば新しい家を探すことも簡単ではないかと思います。しかし、リバースモーゲージであれば、融資を受けて資金を得た後でもそのまま同じ家に住み続けられます。つまり、リバースモーゲージを利用することで、老後に必要な資金を確保しつつも所有権を持ちながら住み慣れた家に住み続けられ、安定した老後生活を送れるようになるのです。

・高齢者でも融資を受けられる数少ない手段の一つ

一般的に高齢になればなるほど借り入れは困難になります。なぜなら、一般的な借り入れ、ローンは毎月の収入が返済の元金になるためです。高齢者は年金での生活が主流であり、その金額だけでは融資を受けられない、というケースが多く存在します。しかし、リバースモーゲージは言わばシニア層をターゲットとした融資制度であり、亡くなった後は自宅を売却することを前提にした制度です。そのため、世帯収入が少なくても借り入れは可能であり、老後の生活を豊かにできます。

リバースモーゲージのデメリット

・契約者などに案する条件が多い

リバースモーゲージは、契約者に一定の収入がないと利用できない場合や、すべての相続人からの同意が必要になるなどさまざまな利用の条件があります。とくに、推定相続人全員からの同意に関しては非常に手間がかかり、億劫に感じる人も多いでしょう。申し込んだ契約者が亡くなった後にトラブルにならないよう、こうした条件が定められています。また、子供などの家族と同居している場合には、そもそもリバースモーゲージの対象外になることも多く、条件が厳しいというデメリットがあります。

・金利上昇により返済額が増加する可能性がある

リバースモーゲージによる毎月の支払額は利息のみになりますが、その利息が高くなってしまう可能性があります。リバースモーゲージの多くは、社会情勢や相場により毎月の利息が変動する変動金利型が採用されているため、リバースモーゲージ契約後に金利が上昇すると、合計の返済額は増加してしまいます。借入残高が融資額を上回ってしまうと超過分の返済が必要になるため注意しておきましょう。

関連記事 : リースバックとはどういう仕組みか？リバースモーゲージとの違いも紹介していきます。

リースバックとリバースモーゲージ、それぞれ向いている人

リースバックに向いている人

・持ち家の住宅ローンを完済したい人

・金融機関から借りている額や返済にかかる負担をすぐに減らしたい人

・老後の生活資金が少なく不安に感じている人

・定年退職して年金生活では資金が足りないと感じている人

・相続対策や資産の整理を済ませておきたい人

・相続対策で子供や家族に対して平等に資産を分配したい人

・自宅を売り現金を得たいが、近隣の住民に知られたくない人

・家を売却してお金を得ないと生活が苦しいが、苦労して手に入れた持ち家から離れたくない人

・病気にかかり早急に医療費を準備する必要がある人

こうした悩みや考え方をお持ちの方は、ぜひリースバックを検討してみましょう。

リバースモーゲージに向いている人

・老後の生活資金を増やしたい人

・老後に医療費や介護費が想定より多く必要になった人

・老後の趣味や余暇に多くのお金を使いたい人

・老人ホームに入居するのに資金が必要になった人

こうした悩みや考え方をお持ちの方は、ぜひリバースモーゲージを検討してみましょう。

まとめ

ポイント

・リースバックとは、資産を売り現金を得て、その資産をそのままリース契約を交わして使い続けるという不動産取引の手法の一つ

・リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして金融機関からお金を借りる仕組みのこと

この記事では、リースバックとリバースモーゲージの違いについてまとめましたが、いかがでしたでしょうか。主にリバースモーゲージは老後になって利用する融資制度であり、老後資金の目的以外で資金調達するのであればリースバックが適していると言えます。この記事を参考に、あなたにとってどの選択肢が最適なのかを考えてみてください。

参考

https://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/article/%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%90%E3%83%83%E3%82%AF%E3%81%A8%E3%81%AF%EF%BC%9F%E6%84%8F%E5%91%B3%E3%82%84%E3%83%AA%E3%83%90%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%83%BC%E3%82%B2%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%81%A8

https://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/article/%E3%83%AA%E3%83%90%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%83%BC%E3%82%B2%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%81%A8%E3%81%AF%EF%BC%9F%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%83%BB%E3%83%87%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88

https://re-estate.co.jp/press/3538

https://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/article/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e3%81%ae%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%82%b9%e3%83%90%e3%83%83%e3%82%af%e3%81%a8%e3%81%af%ef%bc%9f%e4%bb%95%e7%b5%84%e3%81%bf%e3%81%a8%e3%83%a1%e3%83%aa%e3%83%83%e3%83%88%e3%83%bb

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001487295.pdf

https://www.resonabank.co.jp/kojin/column/jutaku/column_0015.html

https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/reverse60/article/no_2/index.html

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける