【不動産査定の方法】不動産を査定するやり方や査定額の算出方法とは?

目次

  1. 不動産の査定について知りたい!
  2. 不動産査定の種類
  3. 査定額の算出方法とは
  4. 不動産を査定するまでの流れ
  5. まとめ

不動産の査定について知りたい!

不動産を売買するときには査定が欠かせません。不動産の査定とは、不動産の相場の見積もりを出してもらうことです。その価格を参考に不動産を売買するかを決定します。今回は、不動産を査定する方法や査定額の算出方法を解説していきます。

不動産査定の種類

まず、不動産を査定する方法について説明します。不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」の二つの方法があります。

机上査定

机上査定とは、物件情報から不動産の売却価格を調べる方法です。実際に現地確認は行いません。査定はすべて机上で完結するため、「机上査定」と呼ばれます。不動産の住所、築年数、市場動向などの情報があればすぐに査定ができます。この机上査定では、査定方法が簡易的なため「簡易査定」とも呼ばれています。実際に不動産を現地で確認しないので、不動産業者と日程調整をする必要がないというのがメリットの一つです。気軽に不動産を査定してみたい方におすすめの方法です。しかし、実際に不動産を確認しない分、査定の精度が少し劣ってしまうのがデメリットです。

訪問査定

訪問査定とは、その名の通り、実際に査定の担当者が不動産を訪問して調査する査定方法です。訪問査定は「実査定」とも言われています。この訪問査定では、机上査定のときに使用する情報に加えて、資料からはわからないポイントを反映させます。現地を訪問して確認する内容は、隣接する不動産との境界線、道路との境界線、騒音問題、生活のしやすさなどさまざまです。これらの点を査定に反映させることができるので、査定結果はより正確なものになります。しかし、その分査定結果が出るまでに少し時間がかかってしまいます。
【永久保存版】不動産査定の種類とは?全ての査定方法を紹介します!

査定額の算出方法とは

査定を依頼する前に、まず不動産査定自体について知っておきましょう。不動産はどのように査定されるのかというと、その査定方法には三種類あります。それは原価法、取引事例比較法、収益還元法の三つです。まずは、不動産を査定するにはこのような三種類の査定方法があるということを理解する必要があります。それぞれについて説明していきます。

原価法

原価法とは、対象の不動産を一度取り壊して一から建てると仮定したときにかかる費用から、現在老朽化している分の価値を差し引くという査定方法です。類似した不動産があまり無く、取引事例比較法を利用しづらい場合などには原価法で査定が行われます。例えば戸建て物件などはどれ一つとして同じ形や状態の物件はなく、事例同士で差が出やすいため、原価法を用いることが多いです。
原価法について詳しくはこちらを参照してください。
【原価法】不動産査定の原価法を解説!

取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象の不動産と類似している物件が過去にどのような価格で売買されたのかを参考にして査定する方法です。実際の過去のデータを利用するので適正な査定額が出やすいです。取引事例比較法が適している不動産は例えば、マンションや土地などです。それは、取引事例比較法は比較する例が多い不動産や、比較しやすい不動産の査定に適しているからです。もし査定対象の不動産に似た過去の取引事例がいくつかある場合は、その平均金額が査定額になります。

収益還元法

収益還元法とは、個人が住むような住宅ではなく投資用不動産を査定する方法です。対象の不動産を所有すると将来的にどれくらいの収益を得られるのかを算出し、査定額をつけます。収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の二つがあります。
直接還元法とは、将来得られるであろう家賃収入を還元利回りで割って不動産価値を算出する方法です。DCF法とは、「ディスカウントキャッシュフロー法」のことです。将来得られるであろう家賃収入を収益率で割り引いて査定額を出す方法です。DCF法の方が正確な査定額を出せるのですが、DCF法は計算が難しいので直接還元法が利用されることが多いです。
収益還元法について詳しくはこちらを参照してください。 査定52

不動産を査定するまでの流れ

①.事前準備をする

実際に査定を依頼する前に事前準備をすることが重要です。まずは査定に必要な書類を準備します。査定を依頼するときには、物件の概要書、間取り図や不動産を購入したときにもらったパンフレットなどがあるとよいです。それは、間取り図やパンフレットからは物件に関する正確な情報がわかるからです。査定を申し込むためには不動産の情報を入力しますが、正しい査定結果を出すには正確な不動産情報が必要になるのです。

不動産の占有面積や築年数を入力するのですが、それらの情報を正確に覚えている人は少ないでしょう。より正確な査定額を出すために、不動産に関する情報は早めに集めておくとよいです。さらに、これらの書類は売却活動を行うときに不動産業者が作成する広告の参考になります。よい広告を出さなければ、どんなによい物件であっても売れ残ってしまうことがあるのです。そうならないためにも、必要書類を事前に集めておきましょう。

②.机上査定をする

準備が終わったら机上査定を依頼します。机上査定を申し込むには、それぞれの不動産業者の公式サイトにある専用フォームを利用します。そこに不動産に関する情報を入力するだけで、早いと依頼した1、2日後には査定結果がわかります。机上査定を行うときに最も大事なことは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。そうするとより正確な査定額がわかるのです。

査定額は不動産業者によって大きく異なることがあります。その差はなんと数百万円もの違いが出ることもあるのです。そのため、一社にしか査定を依頼しないとその結果が正しいのかどうか判断することはできません。そこで複数の業者に依頼しておけば、査定結果を比較してどの価格が適正なのか予想しやすくなります。さらに、複数の企業の条件を比較すれば、最も気に入った条件の業者と契約することもできます。

しかし、いくつもの不動産業者に査定を依頼してやり取りするのは面倒です。そこで便利なのが「一括査定」です。一括査定では、一度の申し込みで複数の企業に査定を依頼することができます。そのため、不動産業者を楽に選べるようになります。不動産の一括査定について詳しくはこちらを参照してください。
不動産査定を複数まとめて出すには?査定を一括で済ませる方法を紹介!

③.不動産をきれいにする

机上査定を受けてその結果に納得し、不動産の売却を検討したら、次は訪問査定を受けます。しかしその前に少し不動産をきれいにしておきましょう。部屋が散らかっているからといって査定に悪影響が出るわけではありません。しかし、部屋があまりにも散らかっていると調査しづらくなり、査定に時間がかかってしまうかもしれません。一般的には訪問査定にかかる時間は30分から1時間くらいです。スムーズに査定を終わらせるためにも、最低限の片付けをしておきましょう。
不動産を長く利用していると劣化してしまいます。しかし、売却を検討しているからといって査定のためにリフォームをする必要は特にありません。しかし、大きな汚れや欠陥があると査定額は下がってしまうことは避けられません。どうしても高い査定額を出したい場合はリフォームをするのもありでしょう。しかし、最近は中古の不動産を購入して自分好みにリフォームをする人が増えているのです。そのため、少し劣化している不動産であっても売却する前にリフォームする必要はないでのです。

④.訪問査定をする

机上査定の次には、より正確な不動産の価値を知るために訪問査定を依頼します。訪問査定では担当者の調査に付き添う必要があるので、まずは不動産業者の担当者と予定を調整します。そして当日は実際に現地で査定を行います。訪問査定で実際に不動産を見ている時間は30分から1時間ほどです。その後不動産業者の担当者は法務局などへ行ってさらに調査をします。訪問査定では調べることが多くなるため、結果が出るまでには1週間くらいかかります。訪問査定も複数の業者に依頼すると、より正確な査定額がわかります。最低でも3社の不動産業者に訪問査定を依頼するとよいです。そして、査定中の担当者の対応もよく見ておきましょう。その担当者とは長く関わる可能性が高いので、親身な対応をしてくれる担当者がいる業者を選んだ方がよいです。査定結果が出揃ったら、査定を依頼した業者の中から一番自分に合った不動産業者を選び、売却手続きを進めます。
その後の不動産売却の流れについて詳しくはこちらを参照してください。
【永久保存版!】不動産を売却するときの流れや手順を徹底解説!

まとめ

今回は、不動産を査定する方法や査定額の算出方法について説明してきました。不動産を査定する方法には、机上査定と訪問査定という二つの方法があります。不動産の売買を検討しているならば、必ず査定を行うようにしましょう。売り手の場合、正しい査定額がわからないと高い価格をつけてしまって不動産が売れ残ったり、安く売ってしまって損をしたりする可能性があります。また、買い手の場合は、相場よりも高く買い取ってしまって損をすることがあります。そうならないためにも査定は複数の業者に依頼して、より適正な価格を調べることが大切です。
また、査定額の算出方法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三つがあります。それぞれの違いを理解し、有利に査定を進めましょう。