アクセス良好！治安良好！便利な住宅街・大阪府大阪市住吉区で不動産投資する際のポイントは？

不動産投資で物件選びをする際には、できる限りリスクを抑えた投資ができるよう、購入を検討している地域の情報を集め、需要の高い賃貸の条件を知ることが大切です。

今回は、大阪府住吉区で不動産投資を始めたい方に向け、住吉区のデータをもとに住みやすさや賃貸経営の情報についてまとめています。

また、こうした情報から読み取れるオススメの物件選びの条件などを紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住吉区ってどんなまち？

はじめに、住吉区の概要について触れておきましょう。

概要

住吉区は、大阪市の南部に位置し、東は東住吉区及び阿倍野区の接しています。北は阿倍野区、西は住之江区、南は大和川を挟んで堺市に隣接し、面積は約9.34㎢を有する行政区です。

区の歴史はとても古く、古代より「すみのえ」と呼ばれ、「住吉津」と呼ばれる港とそれを守る「住吉神社」が栄え、万葉集にも登場しています。

鉄道網は、JR阪和線・南海本線・高野線・阪堺線・上町線・御堂筋線が走っており、なんばや天王寺などの大阪市の中心地へはおよそ15分で移動できるため、交通利便性は良好だと言えます。
道路網は、主に南北にあべの筋及びあびこ筋が走り、東西方向には長居公園通や南港通などが走っています。
平成18年にJR阪和線の高架化が完了したことで渋滞が緩和され、交通アクセスが向上しました。

このように、住吉区は都心部までのアクセスに優れた立地であるほか、土地区画整理事業の施行で良好な居住環境を有していることから、住宅地域が大部分を占めており、主に大阪市のベッドタウンとして機能しています。
区の北部には住宅街が広がっており、なかでも、上町台地の西端に位置する帝塚山の一帯はお屋敷町として有名で、芦屋市と並ぶ関西の高級住宅地として知られています。低層の戸建住宅をメインとする邸宅が建ち並ぶ、閑静な住宅地域です。その南側の住吉・上住吉も旧家の多い住宅街で、さらにその周辺地域も住宅地が広がっています。

また、御堂筋線の各駅周辺は、交通利便性が高く人気のエリアです。南海線・阪堺線沿線エリアは、鉄道の開通とともに古くから開けた地域です。神社建築史上でも特異な様式である「住吉造り」など、由緒ある神社仏閣が各所に残り、古いまちなみも見受けられます。住吉踊で有名な「住吉大社」は、全国に約2,300社ある「住吉神社」の総本山で、1800年の歴史を持つ日本有数の大社の一つです。住吉津から大陸に渡った遣隋使や遣唐使が、出発前の祈りをささげた神社として有名です。
また、住吉津は古代から細井川の河口付近の入り江にあった港で、誰もが知るおとぎ話「一寸法師」の舞台でもあります。

なお、平成19年には区役所・区民センター・図書館・水道局サービスステーション・保健福祉センターなどが揃った住吉区複合施設が完成し、生活の利便性もますます高まっています。

商業施設としては、駅の周辺や住宅地域内にスーパーや商店街が点在し、幹線道路沿いに、ロードサイド型の店舗もあります。百貨店や専門店などの大型商業施設はないので、週末や休みの日には天王寺・なんば・梅田といった市内都心部まで出かける人も多く見られます。

面積・人口

令和5年3月1日現在の住吉区の人口総数は151,574人、うち男は70,267人、女は81,307人です。世帯数は79,184世帯です。

面積は9.4㎢です。

教育機関

中学校までの教育機関は、幼稚園が15園、小学校が16校、中学校が12校あります。また、中等教育学校が1校と高等学校が7校、大学が1校あり、特別支援学校と専修学校も1校ずつあります。

区内の市立小中学校においては、通学区域は残したうえで、学校選択制が導入されているため、子供や保護者が通学する学校を選べます。

医療機関

日本医師会による「地域医療情報システムJMAP」のデータ上、住吉区には一般診療所が153ヶ所と病院が7ヶ所、歯科が119ヶ所あります。

大阪市南部でも高度急性期医療と総合的な診療が受けられ、災害時には大阪府全域を統括する機能を持つ「大阪急性期・総合医療センター」や、「阪和記念病院」などの大きな民間病院もあり、地域住民の健康が守られています。

住吉区の賃貸需要と家賃相場は？

大阪市住吉区の賃貸需要と、家賃相場についてご紹介します。

空室率は？

23.5％ 大阪市のほかの区と比較すると、空室率はやや高いですが、条件の良い物件を選ぶことでリスクは最小限に抑えられます。

想定利回りは？

すべての物件の想定利回りは8.2％です。
うち、区分マンションは6.9％で一棟アパートは10.2％、一棟マンションは8.3％です。

希望間取りは？

1位は「ワンルーム/1K/1DK」で48.6％、2位は「1LDK/2K/2DK」で25.9％、3位は「2LDK/3K/3DK」で19.0％です。

半数近くが「ワンルーム/1K/1DK」で検索していますが、「1LDK/2K/2DK」や「2LDK/3K/3DK」も需要はあると言えます。

家賃相場は？

不動産情報サイトの「賃貸スタイル」によると、家賃相場は以下の通りです。

• ワンルームマンション3.16万円
• ワンルームアパート5.11万円
• 1K/1DKマンション4.32万円
• 1K/1DKアパート5.38万円
• 1LDK/2K/2DKマンション6.51万円
• 1LDK/2K/2DKアパート7.04万円
• 1LDK/2K/2DK一戸建て5.73万円
• 2LDK/3K/3DKマンション8.65万円
• 2LDK/3K/3DKアパート12.71万円
• 2LDK/3K/3DK一戸建て5.89万円
• 3LDK/4K～マンション11.89万円
• 3LDK/4K～アパート16.05万円
• 3LDK/4K～一戸建て9.77万円

大阪市内の24区のなかでは、西区や天王寺区、阿倍野区と比べると家賃は比較的安いほうで、中心地のベッドタウンとしての役割が大きいと言えます。

住吉区の魅力その1「交通アクセスと商業施設」

住吉区は、交通アクセスが良く、病院や飲食店なども充実していて利便性が高いことが魅力の一つです。ここでは、区内の交通アクセスと商業施設について詳しくご紹介します。

交通アクセスの良さ

区内には、JR阪和線・南海本線・高野線・阪堺線・上町線・御堂筋線の6本の鉄道が走っており、大阪シティバスも運行しています。

主要道路としては、長居公園通・大阪内環状線・南港通・あびこ筋・あべの筋が走り、都心部とも結ばれています。

交通アクセス面での住みやすさのポイントとして、大阪市の中心地である天王寺駅へのアクセスが良く、JR阪和線・阪堺線・御堂筋線を利用すれば、乗り換えなしで移動できます。また、地下鉄の御堂筋線を利用すれば、梅田・なんば・天王寺まで、乗り換えなしでたどり着けます。主要な中心地への所要時間は、天王寺まで約6分、なんばまで約13分、梅田まで約24分です。

天王寺には、大型デパートをはじめとしたさまざまな商業施設があるため、通勤や通学はもちろんのこと、休日にたくさん買い物したいときも便利です。

とくに、長居駅はJR阪和線と御堂筋線が通り、大阪駅や天王寺駅まで電車一本で行けるので、住吉区のなかでもよりアクセスの良いエリアだと言えます。

商業施設も充実

住吉区の住みやすさは、交通の利便性だけでなく、買い物のしやすさにもあります。

区内全体にはスーパーマーケットが点在しており、万台・サンディ・関西スーパー・スーパー玉出・ライフなどさまざまな施設があります。
とくに、長居駅やあびこ駅の周辺は学生が多く、あびこ駅周辺の商店街「あびんこ」では、比較的安く食材を手に入れられます。
住吉東駅周辺も、スーパーマーケットやドラッグストア、コンビニなどが多くあり、日常の買い物に困ることはまずありません。
また、区内の駅周辺にはチェーンの飲食店もたくさんあり、仕事帰りの遅い時間でも一人でふらっと立ち寄れて便利です。
単身者や学生が日常生活で気軽に利用しやすい点も、魅力的ですね。

そのほか、あびこ駅周辺エリアにある「阪和記念病院」には救急外来があり、急な体調不良にも対応しているので安心です。

住吉区は、区内の各駅から大阪市内の中心地までのアクセスが良く、駅周辺には日常的に利用できる商業施設が揃っています。単身者や女性の一人暮らしも安心でき、ファミリー層にとっても便利で、どのような世帯でも住みやすいまちと言えるでしょう。

住吉区の魅力その2「治安の良さ」

最後に、住吉区の治安の良さや防犯対策についてもご紹介しましょう。

治安の良さ

物件を選ぶ際に気にかけておきたいのは、その地域の利便性だけでなく治安の良さについてです。
とくに、女性の一人暮らしや小さなお子様のいるファミリー層にとっては、物件選びの重要なポイントとなり、賃貸を経営する側にとっても空室のリスクが抑えられるカギとなります。

大阪市ホームページの「令和4年中　大阪市区別大阪重点犯罪（抜粋）等発生件数【確定値】」によると、大阪市全体の犯罪件数が33,705件であるのに対し、住吉区の犯罪件数は1,300件です。区内で最も件数が多いところでは5,121件の犯罪が発生しているため、比較してもかなり治安が良いことがわかります。

理由として考えられる点は、大阪市の中心部までのアクセスは良いものの距離はある程度離れており、大型の商業施設もないため、地域住民以外の人の出入りが少ないことが挙げられます。さらに、高級住宅街周辺での巡回警備も、理由の一つとして挙げられるでしょう。

全体的に治安のよい住吉区ですが、そのなかでもとくに治安の良いエリアは、住吉東駅・沢ノ町駅・帝塚山駅が挙げられます。とくに住吉東駅周辺は、“犯罪件数0の街”として紹介されたこともあるほどです。
高級住宅街の付近には繁華街がなく、夜間でも大通りは人通りが多いうえに、地域全体の防犯意識も高いため、女性や子供のいる世帯でも安心できます。

防犯対策

住吉区では、区や警察署と地域住民が連携して、「すみちゃん隊」というパトロール活動にも力を入れています。
住吉警察署ホームページ内でも、地域安全情報が常に公開されており、自宅や出先でできる防犯対策についてもまとめられています。

さらに、防犯カメラの設置など基本的な防犯対策はもちろんのこと、町内会や地域住民が皆で積極的に防犯対策に取り組んでおり、その風潮も治安の良さにつながっているようです。

住吉区で不動産投資を始める際のポイント

大阪府大阪市住吉区は、閑静な住宅街が広がる治安の良いまちでありながら、駅周辺の施設が充実しており、安心・安全な暮らしができるまちであることがわかりました。
また、通勤・通学や休日のショッピングなどで大阪市の中心部にスムーズに移動することもでき、ベッドタウンとして幅広い層の世帯に需要があります。

そんな住吉区で不動産投資を始める場合は、よりアクセスが良く便利な地域である、長居駅をはじめとした御堂筋線の周辺で物件探しをするのがオススメです。もしくは、治安の良さで選ぶなら、住吉東駅や沢ノ町駅、帝塚山駅付近も良いでしょう。

ただし、空き家が多い場所では、放火や住居侵入などが発生する可能性が高まるため、空き家周辺の物件は注意が必要です。また、公園や繁華街の近くの物件の場合は、防犯の面からも二階以上の部屋であること、防犯カメラやオートロック付きマンションであることなどの条件も確認するようにしましょう。

【参照】

https://www.city.osaka.lg.jp/sumiyoshi/

https://www.chintaistyle.jp/pref/27/soba_2326_list.html

https://live-space.work/contents/3335

http://www.info.police.pref.osaka.jp/ps/sumiyoshi/index.html

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける