戸建て投資の現実と成功事例！リスクを避けるポイント

不動産投資と言えば、マンションやアパートを購入して売却するイメージがあるかもしれません。しかし、不動産投資には、戸建て投資や駐車場投資など、さまざまな選択肢が存在します。今回は、戸建て投資に焦点を当て、メリットとデメリットをランキング形式で紹介します。戸建て投資には大きな魅力がありますが、無視できないデメリットも存在します。戸建て投資の「現実」を正しく理解した上で、投資を検討しましょう。この記事を読み終えることで、戸建て投資のメリット・デメリットを深く理解し、今後の資金運用に役立てることができます。もし、不動産投資に少しでも関心があるならば、ぜひとも最後までご覧ください！

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資についての基礎知識

不動産投資とは

まずは、不動産投資の基本を簡単におさらいしましょう。不動産投資とは、不動産物件や土地を購入し、他者に貸し出すことで得られる賃貸収益や売却益を目的とする投資方法です。具体的には、マンション、アパート、戸建て、駐車場、土地、不動産投資信託などの種類があります。例えば、あなたが住んでいるマンションの大家さんが不動産投資をしている方です。今回は、戸建て投資について解説します。

戸建て投資とは

戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸収益や売却益を得る資金運用の方法です。戸建て投資には、新築戸建て投資と中古戸建て投資の2種類があります。両者を比較すると、中古戸建て投資の方が初期費用を抑えられるため、初心者に人気があります。 戸建て投資を始める人には、最初から投資目的で戸建て物件を購入する場合と、不要になった居住用物件を投資用に回す場合があります。後者は、転勤や親族の不幸などで不要になった物件を、売却するのではなく運用目的に転換して投資用物件にします。これは他の不動産投資には見られない特徴です。

他の投資策との違い

戸建て投資は、アパートやマンション投資とは異なる特徴を持っています。特に大きな違いは、ターゲット層にあります。戸建て投資は、ファミリー層からの需要が非常に高いという特徴があります。

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戸建て投資のメリットベスト5

次に、戸建て投資のメリットをランキング形式で発表します。投資経験者からの情報を基に作成しました。特に、戸建て投資ならではのメリットを記載しているため、投資に役立つ知識となるでしょう。一つひとつ見ていきましょう。

• 5位、共用スペースがない
• 4位、住宅の再利用ができる
• 3位、ターゲットが明確
• 2位、空室リスクが少ない
• 1位、少額で始められる

5位：共用スペースがない

戸建て物件は、マンションやアパートと異なり共用スペースがありません。共用スペースには、お風呂、キッチン、マンション内に建てられたジム、階段などが含まれます。共用スペースがあると、水道光熱費や修繕費が高額になります。戸建て物件では、入居者が室内の手入れを行うため、管理者の負担が軽減されます。その分初期投資時の修繕費がかかる恐れがありますが、貸し出し中の負担額は少額であるため、長期的にみると手間がかかりにくい投資先と言えるでしょう。

4位：住宅の再利用ができる

「親が亡くなり、住んでいた物件が不要になった場合でも」「引っ越しすることになり、今あるマイホームをどうしようか悩んでいる・・」というようなことになっても安心です。こうした物件を売りに出し、投資先として活用できる点も戸建て投資の魅力です。ただ単に売り出すよりも、投資先として運用することで、結果的に大きな収益に変えることも可能です。もちろん、単に売却するよりも手間はかかりますが、投資を始める第一歩として不要な物件を有効活用してみるのもいいかもしれません。

3位：ターゲットが明確

一般的に、不動産は駅から離れていたり、築年数が経っていたりすると売れにくい傾向にあります。とくに、賃貸物件は通勤通学に適しているかなどの項目が重要視されるため、こうした傾向にあります。しかし、戸建て物件の場合だと、ターゲットは主に「ファミリー層」に限定されます。そのため、車持ちの家庭も多く、駅からの距離を気にしないお客様も多いでしょう。ターゲット層が明確だと、そのターゲットのニーズに沿った物件を用意すれば、ますます物件の需要は高まります。例えば、駐車場を完備することや、防音であることなどが挙げられます。より安定した収益化に繋げるためにも、ニーズを満たす物件を作り上げましょう。

2位：空率リスクが少ない

先述したように、戸建て物件は、ファミリー層に向けた物件が多いという特徴があります。こうしたファミリー層の特徴として、引っ越ししにくいということが挙げられます。ファミリー層には子どもを持つ家庭も多く、親の中には子どもに「転校させずに同じ場所で育ててあげたい」と思う人もいるでしょう。そうした理由から、ファミリー層は長期的に入居する人が多く、空室のリスクが少ないのです。空室があると、その物件から得られる収益は全くないため、他の不動産投資先との大きな差別化要素になります。

1位：少額で始められる

これはとくに中古戸建て物件に関して言えることです。一般的に、アパートやマンションの投資は数千万円、もしくはそれ以上の費用が必要になります。一方で、中古戸建て物件だと、数百万円から始められるケースも多くあります。中古戸建て物件が安価なのは、耐用年数が短くなっていたり、駅から離れていたりすることが原因として挙げられます。数百万円だと、わざわざローンを組んで投資を始めなくてもいい人もいるでしょう。資金力に乏しい人や、少額から不動産投資を始めてみたい人などには非常にオススメできる投資先です。

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戸建て投資のデメリットワースト5

続いて、戸建て投資のデメリットについて紹介します。こちらも、さまざまな人から聞いた内容をもとに作成しています。どの不動産投資でも言えることですが、それぞれにデメリットは存在します。それらに目を背けず、情報を吟味して投資先を選んでください。では、デメリットのワースト5の発表です。

• 5位、ローンの審査が降りにくい
• 4位、入居者とのトラブル
• 3位、想定家賃を設定しにくい
• 2位、投資拡大の効果を期待できない
• 1位、修繕費が高くなる

5位：ローンの審査が通りにくい

いくら少額から始められるような額でも、投資家の中にはローンを組んでから投資したいと思う人もいるでしょう。しかし、戸建て物件、とくに中古の場合だとローン審査を通過しにくいという懸念点があります。金融機関からの審査時には、投資家の資産情報や信用情報を見られるのはもちろんのこと、他にも物件の収益性も見られます。耐用年数が少なくなっている物件や郊外に立地する物件などは、収益性の観点からローンが通らない場合があるのです。状況によっては、信用金庫や日本政策金融公庫なども検討してみましょう。

4位：入居者とのトラブル

中古戸建て物件の場合だと、築年数が経過しすぎてシロアリ被害が出ることがあります。そうしたトラブルに対応することも投資家の仕事です。中古戸建て物件だと、このように築年数が経過しているが故に生じてしまうトラブルが多い傾向にあります。そのため、売り出す前に適切な検査をすることや、リフォームを徹底することなどが重要となります。あまり入居者とコミュニケーションをとりたくないと考えている投資家であれば、戸建て物件への投資は向いていないかもしれません。

3位：入居されなかったときのリスクが大きい

不動産投資する際に重要なことは、事前のリサーチを徹底することです。事前のリサーチを徹底することで、物件の需要動向を把握し、それに見合った物件を提供できます。もちろん、ほかの不動産投資先にもリサーチは重要ですが、とくに戸建て物件だとより重要性が増します。なぜなら、戸建て物件で空室が出てしまうとそこから得られる収益は0になるためです。マンションやアパートだと、空室が数部屋出たとしても他の部屋には入居者がいるため、収入は最低限入ります。こうした空室リスクを分散できない点は、投資する際には大きな懸念事項になるでしょう。

2位：投資拡大の効果を期待できない

戸建て投資は、少額の初期投資額で始められるという点においては非常に魅力的ですが、逆にマイナスな影響を与えてしまうこともあります。それは、投資拡大による効果を得にくいということです。戸建て物件は投資金額が少ない分、家賃収入も少なくなる傾向にあります。もし、不動産投資を「資産を拡大させたい」という目的で始めるようであれば、適した投資先とは言い難いでしょう。一個ずつ物件を購入するという手間を考えると、マンションやアパートの方が、効率はいいでしょう。

1位：修繕費が高くなる

何といっても、「修繕費」がアパートやマンションと比べてかかってしまうのが戸建て投資です。格安で物件を購入できたとしても、それを売りに出せるまでリフォームしなければなりません。見かけだけでリフォーム費を見積もっていては危険です。シロアリ被害など、見えないところからの綻びが生じ、想定以上に修繕費がかかることが多くあります。戸建て投資家の中には、DIYで修繕費用を抑え、高い利回りを実現させようとする人もいます。自分でできる部分は自分で修繕するという姿勢が、成功のためには重要なのかもしれません。

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まとめ：戸建て投資の成功に向けた重要ポイントと選び方のガイド

これまで、戸建て投資のメリットとデメリットを紹介してきましたが、どのように感じましたでしょうか。こうしたメリット、デメリットを考慮すると、戸建て投資には「リスクを減らして投資を始めたい人」や、「長期的に運用しようと考えている人」などが向いていると言えるでしょう。反対に、「早く大きな収益を得たいと考える人」や、「入居者とのトラブルを起こしたくないと考える人」などには向いているとは言い難いでしょう。まずは、あなたの投資目的を明確にして、さまざまな情報を吟味するところから始めてみましょう。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける