住宅売却後の住宅ローン控除はどうなる？3,000万円控除や特別控除も解説

現在、「住宅ローン控除」を利用して住宅ローンを支払っている方も多いのではないでしょうか？住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した方を対象に、所得税や住民税を控除する制度です。

住宅を手放すことになった場合は、各手続きを適切に進めるのはもちろん、売却後の住宅ローン控除の取り扱い方を把握しておくことも大切です。

そこで今回は、住宅を売った際に「住宅ローン控除」を受けることができるのかを記事にしていきたいと思います。住宅ローン控除を受けるための条件や、自宅を売却した後も住宅ローン控除を使えるケースについても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

記事まとめ

• マイホーム売却後に住宅ローン控除が利用できるかどうかは、ケースによって異なる
• 3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できないため、どちらが得かをよく考える必要がある
• 売却で損をした場合は、住宅ローン控除と併用して譲渡損失の繰越控除を使える

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅売却後の「住宅ローン控除」はどうなる？

結論から言うと、住宅を売る際に利益が出た場合、住宅ローン控除を受けることはできません。売却価格から費用と不動産の取得費を差し引いた結果、プラスになると住宅ローン控除は適用されません。

実例
不動産購入価格が1,800万円で、不動産売却価格が3,500万円だった場合の例を示します。
売却費用が250万円かかりました。

計算例
3,500万円（不動産売却価格） － 1,800万円（不動産購入価格） － 250万円（売却費用） ＝ 1,450万円（利益）

この計算からいくと、1,450万円の利益が出るということになります。利益が出ている場合は、3,000万円の特別控除を適用し節税を図ることができます。また、10年以上の所有期間だと軽減税率の特例を適用でき、利益に課税される住民税と所得税は安くなります。

住まいを買い換えることを前提としている場合は、利益に対する課税額の支払いを後に繰延する「マイホームの買い換え特例」を利用することができます。また各種控除や特例を使い節税することができます。

「住宅ローン控除」だけではない？特別控除とは

先ほどは、自分の家を購入した際に、「住宅ローン控除」というものを利用でき、売却した際も利用ができるということをお伝えしました。そして家を売った際の譲渡所得には所有期間に応じた税率で所得税がかかります。しかし、譲渡所得課税の特例により一定の条件を満たせば「特別控除額」を「譲渡所得」から差し引くことや、課税が繰延されたりすることができます

【買い換え特例】

マイホームを買い換えたときに、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い換えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられます。

【3,000万円特別控除】

マイホームを売却した時の譲渡所得から３０００万円を控除できる制度です。
譲渡所得が３,０００万円以下であれば税金がかかりません。この「３,０００万円特別控除」を利用するには条件があります。

• ①住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
• ②家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
• ③売却した年の前年または前々年に3,000万円特別控除、買い換え特例、または譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
• ④売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
• ⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
• ⑥売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

以上の特別控除などが受けることができますが、ここで注意点があります。

「３,０００万円控除」と「住宅ローン控除」は同時に利用することができません。
マイホームを売った際に「３,０００万円特別控除」を利用すると次の新居で「住宅ローン控除」が使えなくなります。
具体的には、新居に入居した年と、その前の年の2年間に旧居の売却で3,000万円特別控除の適用を受けていると、住宅ローン控除は使えません。

また新居に入居した年の翌年から3年以内に旧居を売却し、3,000万円特別控除の適用を受けた場合も同様です。 マイホームを売却して譲渡所得が出た場合は、3,000万円特別控除を利用するか、新居で住宅ローン控除を利用するか、どちらがトクかを比較して決める必要があります。 住宅ローン控除では、住宅ローンの年末残高の0.7％相当額を所得税や住民税から控除できます。

控除される額は新築の場合、建物の種類や環境性能により年間で最大35万円、13年間の控除で最大455万円です。
仮に買い換え先のマイホームで住宅ローン控除を最大限利用できたとすると、400万円超の税負担を減らすことも可能です。（※2022年度 税制改正により、住宅の省エネ性能に応じて限度額等条件が変わりました）
一方、3,000万円特別控除を使って400万円以上の譲渡所得課税を減らせるのは、下記のとおり短期譲渡所得では約1,010万円以上、長期譲渡所得では約1,969万円以上の場合です。

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3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらを選ぶのがお得？具体的な事例を紹介

前章にて3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないと説明しましたが、ではどちらを選ぶのがお得なのでしょうか。

結論から言うと、どちらを選んだ方がお得かはケースによって異なります。そのため、「自分の場合はどっちを選んだら良いのだろう？」と悩んだら、3,000万円特別控除と住宅ローン控除をそれぞれ適用した場合をシミュレーションするのがポイントです。

ここでは以下の条件でそれぞれの制度を適用した場合のシミュレーション例をまとめました。

【条件】
・Aさん（40歳年収1,000万円、妻と5歳の子の3人暮らし）は、10年前に購入した住宅を6,000万円で売却（取得費は2,000万円、譲渡費用は300万円）。
・その後、住宅ローン（全期間固定金利2.0％、返済期間30年の元利均等返済方式）で4,000万円を借り入れ、5,000万円の省エネ基準適合住宅を新築で購入。2025年1月から返済を開始。

3,000万円特別控除を利用した場合

3,000万円特別控除は、自宅を売却した場合に得た譲渡所得額から最高3,000万円を控除できる制度です。そのため、まずは自宅売却によって得た譲渡所得額を計算します。

譲渡所得額の計算式は以下の通りです。

譲渡所得額 ＝ 売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用）

今回のケースでは、6,000万円 − （2,000万円 ＋ 300万円） ＝ 3,700万円が譲渡所得になります。
ここから3,000万円を控除すると、3,700万円 − 3,000万円 ＝ 700万円が課税対象です。

これに所得税率を乗じて計算しますが、適用される税率は売却した住宅の所有期間によって異なります。譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は15％（住民税5％）、5年以下の場合は30％（住民税9％）です。

なお、所有期間が10年を超える場合はマイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用されます。計算方法は、渡所得が6,000万円以下の場合は譲渡所得 × 10％（住民税4％）、6,000万円を超える場合は（譲渡所得 − 6,000万円） × 15％（住民税5％） ＋ 600万円です。いずれの場合も所得税に対して2.1％の復興特別所得税が課せられます。

今回のケースでは、所有期間が10年を超えており、かつ課税所得が6,000万円以下なので、譲渡所得 × 14％（所得税率 ＋ 住民税率）で計算します。具体的な税額の計算は以下の通りです。

700万円×14％ ＝ 98万円
98万円 × 2.1％ ＝ 2万580円
合計税額 ＝ 98万円 ＋ 2万580円 ＝ 100万580円

なお、住宅ローン控除を利用した場合は3,000万円特別控除は適用されません。そのため、譲渡所得額（3,700万円）に税率を乗じることになります。具体的な計算式は以下の通りです。

3,700万円 × 14％ ＝ 518万円
518万円 × 2.1％ ＝ 10万8,780円
合計税額：528万8,780円

3,000万円特別控除が適用される場合との差額は、528万8,780円 − 100万580円 ＝ 428万8,200円です。

住宅ローン控除を利用した場合

住宅ローン控除は、原則として年末借入金残高の0.7％が13年間（中古住宅の場合は10年間）にわたって適用されます。

今回のケースの場合、今後13年間で控除される税額は以下の通りです。なお、この計算には子育て世帯・若者夫婦世帯に対する借入限度額の上乗せが適用されています。

年	年末借入金残高	控除額
2025年	約3,901万円	約27万3,100円
2026年	約3,801万円	約26万6,000円
2027年	約3,699万円	約25万8,900円
2028年	約3,594万円	約25万1,600円
2029年	約3,488万円	約24万4,100円
2030年	約3,379万円	約23万6,500円
2031年	約3,268万円	約22万8,800円
2032年	約3,155万円	約22万800円
2033年	約3,040万円	約21万2,800円
2034年	約2,922万円	約20万4,500円
2035年	約2,802万円	約19万6,100円
2036年	約2,680万円	約18万7,600円
2037年	約2,555万円	約17万8,800円

　　
以上のように、住宅ローン控除を利用した場合は13年間で約295万9,600円の節税となります。

3,000万円特別控除で節税できる金額は428万8,200円なので、Aさんのケースでは3,000万円特別控除を利用した方がお得と考えられます。

• 不動産ビギナーさん

  どちらを選べば良いかはシミュレーションしてみないと分からないんですね。

• 山口智暉

  住宅ローン控除はシミュレーションサイトなどを利用すると簡単に計算できますよ。

住宅ローン控除と併用できる「譲渡損失の繰越控除」とは

ここまで、マイホームを売却して利益が出たケースについて説明してきました。しかし、売却した結果、住宅ローンの残高を下回る価格でしか売却できない場合もあります。

このように譲渡損失が生じた場合、譲渡損失の繰越控除を適用すれば、譲渡した年の翌年以後3年間にわたって損失を繰越控除することが可能です。

例えば、4,000万円の住宅ローンを組んで5,000万円のマイホームを購入し、ローン残高が2,000万円になった時点でその住宅を1,500万円で売却したとします。

この場合、ローン残高2,000万円に売却金1,500万円を充てても完済しきれません。そのため、残り500万円は譲渡損失と見なされ、以後3年間にわたって給与所得や事業所得といった他の所得と損益通算することが可能です。

なお、上記は簡潔な説明のため、減価償却などを考慮せずに計算しています。実際の計算式はより複雑になるため、注意しましょう。

また、譲渡損失の繰越控除は住宅ローン控除と併用できます。住宅を売却して損失が出た場合は、両方の制度を上手に活用しましょう。

譲渡損失の繰越控除を受けるための要件

譲渡損失の繰越控除を受けるには、以下4つの要件全てを満たす必要があります。

1.売却した資産が国内にあるもので、かつ以下いずれかに該当すること
a現に自分が住んでいる家屋
b以前住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するケースに限る）
c上記aまたはbの家屋とともに売った、その敷地や借地権
d上記aまたはbの家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地、特定の要件に該当するもの（複数の要件があります）
e家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、特定の区分に応じた期限までに売るもの

2.売却した年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに5年を超えていること
3.譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローン残高があること
4.マイホームの譲渡価額が上記3の住宅ローン残高を下回っていること

譲渡損失の繰越控除の特例を受ける際の注意点

譲渡損失の繰越控除を利用するには、確定申告をする必要があります。

なお、確定申告は譲渡損失が発生した年の翌年の2月中旬～3月中旬に行います。例えば2025年中に住宅を売却した場合、2026年中の確定申告で手続きをしなければなりません。

譲渡損失の特例を受けるときに必要な書類は、以下の通りです。

・確定申告書
・譲渡所得の内訳書
・分離課税用の申告書
・売買契約書
・売却した不動産の登記簿謄本

状況によっては、他にも書類を用意しなければならない場合があります。事前に管轄の税務署に問い合わせておくと良いでしょう。

• 不動産ビギナーさん

  給与所得者でも確定申告が必要なんですね。

• 山口智暉

  はい。年末調整とは別に行う必要があるので、忘れないようにしましょう。

「住宅ローン控除」を受けるための条件とは？

「住宅ローン控除」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？正式な名称は「住宅借入金等特別控除」というものです。これはどのようなものか一言で表すと住宅ローン控除とはマイホームを一定の条件を満たしてローンを組んで、買ったり、建てたりすると年末のローンの残高に応じて税金が返ってくるというものです。この制度を利用するためには一定の条件があります。

申請者の条件

・住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であること
・事業や給与による年間の合計所得金額が3,000万円以下であること
（ただし、2022年（令和4年）度の税制改正以降は2,000万円以下となります）
・新築や取得、または増改築などの日から6カ月以内に入居し、翌年の12月31日までに居住し続けていること
・贈与で取得した住宅でないこと
・購入後も生計を共にしている身内から購入した住宅でないこと
・借り入れが、家族や親族など身内からではないこと
・給与所得者が勤め先から無利子または0.2％未満の利率による借り入れや、使用人として時価の半額未満で購入した住宅の借り入れでないこと

また、２０２２年度からは、税制改正により減税率や減税期間などが変更されるので、最新の情報を確認しましょう。

新築物件の条件

住宅ローンの担保となる住宅が新築の場合、主に以下の条件があります。

・登記簿に記載されている床面積が50平方メートル以上であること（ただし、2022年（令和4年）度の税制改正以降は当面の間40平方メートル以上に緩和されます）
・消費税率10％で一定期限に契約した住宅取得に該当する「特別特例取得（2021年改正によるポストコロナ経済対策の特例）」の場合、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で、年収1,000万円以下であること
・床面積の2分の1以上が、自分の住居用の面積であること

中古物件の条件

住宅ローンの担保となる住宅が中古物件の場合、新築物件の条件に加えて、主に以下の条件が従来よりあります。

・耐火建造物は25年以内、耐火建造物でない物件の場合は、20年以内の築年数であること
・上記の築年数を満たせない場合、一定の耐震基準をクリアしていること
・「耐震基準適合証明書」が取れる住宅
・「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」が取れる住宅
・既存住宅売買瑕疵（かし）保険へ加入している住宅

ただし、2022年度の税制改正以降は築年数による条件が廃止され、かわりに「1982年1月1日以降に建築されたマイホーム」が条件となります。

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リフォーム物件の条件

住宅ローンの担保となる住宅がリフォーム物件の場合、上記の新築物件の条件に加え、主に以下の条件があります。

・工事費用が100万円を超えていること
・一定の省エネリフォーム、バリアフリーや耐震のリフォーム、または大規模な修繕や間取りの変更が行われていること
・増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であること
・店舗などと併用した住居のリフォームである場合は、住居用のリフォームに、費用の2分の1以上が充てられていること
・消費税率10％で一定期限に契約した住宅取得に該当する「特別特例取得」の場合、増改築等をした後の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満であること

土地の購入条件

土地を購入する場合でも、一定の条件を満たすことで、住宅ローン控除は適用できます。土地購入で住宅ローン控除を受けられる条件は、次の通りです。

・土地を取得してから2年以内に住宅ローンを利用して新築する
・宅地建物取引業者から建築条件付きの土地を購入する

上記2つのパターンのうち、いずれかに当てはまる場合は、土地の購入でも住宅ローン控除の適用が可能です。

自宅を売却しても住宅控除を使える場合とは？

マンションを売った際に利益が出ていたり、損失が出ている場合でも住宅ローン控除を受けることは可能です。しかし、住宅ローン控除を適用するためには、次の条件を満たす必要があります。

① 自分達が住む住宅であること

住宅を売却した際は、住宅控除がどうなるのか心配になる方も多いと思います。

マンション売却後、新しい住宅に一定期間内に居住すると、マンション売却後にも住宅ローン控除を適用させることができます。しかし、引き渡しから６カ月以内と期間が決まっているので確認しておきましょう。もし、６カ月が経過してから住み始めると、住宅ローン控除は適用できなくなってしまうので、注意をしましょう。

② 50平方メートル以上の床面積であること

住宅ローン控除を適用するには、住宅の床面積も条件に入ります。床面積が50平方メートル以上ということが条件のため、それ以下だと住宅ローン控除を適用することができません。ここで注意したいポイントがあります、一戸建ての住宅の場合は、床面積で判断しますがマンションの場合は異なり、壁の内側を測るやり方をします。一度確認をすることをおすすめします。

③ 現行の耐震基準を満たしていること

住宅が、中古物件だと現行の耐震基準を満たしていることが条件にあります。

（１）耐震基準適合証明書のある住宅
（２）既存住宅性能評価書で耐震等級１以上と確認されている住宅
（３）既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅

新築の物件では関係ありませんが、中古物件の場合は以下の条件に注意する必要があります。

（１）耐火建築物以外の場合:築20年以内の住宅
（２）耐火建築物の場合:築25年以内の住宅

という住宅ローン控除を受ける条件になっているので確認が必要です。

ユーザー : マイホームを購入した人全員が対象というわけではないんですね。
監修者 : 住宅ローン控除を受けるための要件は複数あるのできちんと確認しましょう。

• 不動産ビギナーさん

  マイホームを購入した人全員が対象というわけではないんですね。

• 山口智暉

  住宅ローン控除を受けるための要件は複数あるのできちんと確認しましょう。

まとめ

今回は自宅を売却した際に住宅ローン控除とは何かと、住宅ローン控除が受ける条件について書きました。住宅ローン控除を受けるには、さまざまなポイントや基準をクリアすることが必要です。条件を一度確認し住宅を売るさいは、期間などに気をつけ売買をすることをおすすめします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける