事業用定期借地権の登記は必要？メリットと手続き解説

事業用定期借地権の登記について、

「そもそも登記はしなくてもいいの？」
「登記するメリットが知りたい」

といった疑問をお持ちの方がいらっしゃるでしょう。

そこで、今回は事業用定期借地権の定義をおさらいするとともに、事業用定期借地権の登記について解説します。

ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

事業用定期借地権の基本知識

事業用定期借地権の登記について解説していく前に、この章では、事業用定期借地権とはどのような権利なのかを説明します。

事業用定期借地権とは？その定義と目的

「事業用定期借地権」とは、その利用目的が“事業用”である建物の所有を目的とした「定期借地権」のことをいいます。

事業用の建物とは、店舗や事務所、工場や倉庫、そしてホテルや旅館などの建物が該当します。アパートや賃貸マンション、特別養護老人ホームなどは事業用建物ではありません。

ただし、特別養護老人ホームは事業用と勘違いされやすいですが、特定の人が居住する施設とみなされるので事業用定期借地権の対象外です。

関連記事 : 事業用借地権とは？契約の流れと注意点を実例を交えて解説

普通借地権と定期借地権の違い

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があり、それぞれ異なる特徴があります。

大まかに言えば、普通借地権は期間満了時に更新ができる契約で、定期借地権は更新できない契約という違いがあります。

では、具体的にこの2種類の借地権は、それぞれどのような特徴を持つのでしょうか。

普通借地権とは？

普通借地権は、契約満了時に地主（貸主）が更新を拒絶する場合には、正当事由と立ち退き料が必要です。

正当事由とは、土地の賃貸借契約を解除するに値する正当な理由のことです。

たとえ正当事由があったとしても、借地人（借主）は地主に対して「建物買取請求権」（土地上に存在する建物を、時価で買い取ってもらうよう請求する権利）を行使できます。

建物買取請求権は、貸主の同意がなくても契約が成立する、とても強力な権利です。

普通借地権では、借主の権利が強く保護されており、一度契約が成立すると土地が半永久的に返還されない状態となります。

関連記事 : 普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント

定期借地権とは？

一方、定期借地権には更新の概念がなく、契約満了時に借地契約が確実に終了します。

契約を終了するにあたり、貸主には正当事由も立ち退き料も不要となります。

定期借地権の主要な種類

さて、事業用定期借地権を解説するにあたって重要なのは、定期借地権の3つの種類とその特徴です。

1992年（平成4年）8月1日に施行された「借地借家法」により創設された定期借地権には、以下の3種類があります：一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、利用目的に制限のない定期借地権です。その契約期間は50年以上で、契約更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、期間満了時には更地で返還しなければならないという決まりがあります。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業用の建物を所有することを目的として設定された借地権です。その契約期間は10年以上50年未満で、長さによって契約内容が異なります。

10年以上30年未満の場合、契約更新および建物の築造による存続期間の延長、そして建物買取請求権がなく、更地での返還となります。

一方で、30年以上50年未満の場合、契約更新および建物の築造による存続期間の延長、そして建物買取請求権がある契約になります。ただし、特約によってなしとする場合はその限りではありません。

また、公正証書による契約の締結が必要となります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、「契約期間の終了とともに借主が土地上に建てた建物を貸主に売却する」という特約がついた借地権です。用途に制限はなく、その存続期間は30年以上とされており、貸主が建物を買い取った時点で借地権は消滅します。

売却が成立すると建物は貸主のものとなり、アパートやマンションの場合は賃貸としてそのまま経営できるといったメリットがあります。

ただし、契約更新はできないので、建物の耐用年数も考慮しておくことが必要です。

事業用定期借地権の契約と再契約

さて、事業用定期借地権には原則として契約の更新がないことはわかりましたが、途中で契約を解除したい場合や、契約満了後も借地関係を続けたい場合はどうなるのでしょうか。

中途解約

事業用定期借地権は、どのような場合でも貸主からは中途解約できません。

もし貸主側の中途解約権を認めてしまうと、貸主の勝手な都合で契約期間を短くされてしまうかもしれません。そうなると、借主の立場が非常に不利になってしまうからです。

では、借主からの中途解約はどうなるのでしょうか。

もし、中途解約の申し出が借り主側からであっても、原則としては中途解約できません。

ただし、契約内容に「借主からの中途解約ができる」という旨の特約が締結されている場合はその限りではありません。

つまり、借主側から中途解約を申し出る可能性がある場合は、事業用定期借地契約においてあらかじめ中途解約に関する条項を盛り込んでおくことが必要です。

再契約

契約期間が満了した後も借地関係を継続したい場合は、更新ではなく「再契約」を行います。

再契約する場合には双方の同意が必要なので、貸主側が契約を続けたくないと思えば、借地関係はそのまま終了となります。

再契約は更新とは違って新たに事業用定期借地契約を締結することになるため、当初の契約と同様に公正証書による契約が必要となります。

また、事業用定期借地権の契約期間は10年以上50年未満となっており、10年以上30年未満と30年以上50年未満で契約内容が変わりますが、それぞれの範囲内であれば期間を延長することは可能です。

例えば、契約期間を30年から40年にすることは可能ですが、20年から40年にはできません。

条件変更のみであれば、必ずしも公正証書が要るとは法律で定められていませんが、トラブルを避けるためにも公正証書によって締結した方が良いでしょう。

事業用定期借地権の登記の必要性

ここでは、本題となる事業用定期借地権の登記について取り扱います。

事業用定期借地権の登記は必須か？

事業用定期借地権の登記は必要か？賃借権は登記することができ、事業用定期借地権も同様に登記できます。ただし、登記は義務ではなく、実施するかどうかは任意です。

事業用定期借地権は通常の借地権とは性質の異なる借地権であるため、登記が必要か否かについては意見が分かれることがあります。

事業用定期借地権の登記によるメリット

事業用定期借地権を登記することで得られる具体的なメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

登記することで得られる法的保護

まず、借主側の立場で考えるとします。借地権は、借地上の建物を登記することで第三者へ対抗できます。（ちなみに対抗とは、第三者に対してその権利を主張することを指します。）

つまり、借主は借地上の建物を登記するだけで借地権を第三者に主張するために必要な条件（対抗要件）を満たせるので、土地に対して事業用定期借地権を登記する必要性は低いでしょう。

一方で、貸主側の立場で考えてみても、借地上の建物が登記されていることで借地権が存在することは明らかになるので、土地に対して事業用定期借地権を登記する必要性は低いと言えます。

ただし、土地に事業用定期借地権の登記をしておくことで、その借地権が「事業用定期借地権」であることを明確にできるメリットはあります。

通常、普通借地権のように半永久的に返還されないとわかっている土地は、廉価で取り引きされがちです。

一方で、借地権が事業用定期借地権だとわかれば、契約期間満了後に土地が戻ってくることが明らかであるため、第三者に対して土地の売買が行いやすくなります。

また、事業用定期借地権の登記をしておくことで、借地権のなかでも事業用定期借地権であることがより明確になるため、将来的に売買や更地返還請求が行いやすくなるといったメリットもあります。

土地取引における利点と実務的なメリット

もう一つは、担保権について定期借地権を登記することで、借主の権利が公示されます。そのため、借主が事業資金の融資を受ける際に、担保の手段が広がることになります。

さらに、借地権の存続期間内に借地上の建物が滅失した場合、定期借地権を登記することで、借主が土地の譲受人等の第三者に対して借地権を対抗できるという点も挙げられます。

これに関しては、建物の滅失から再築するまでの2年間、借地上に立て札等を掲示する方法で、第三者に対して借地権を対抗することもできます。ただし、立て札等には、滅失した旧建物を特定する事項や滅失日のほか、再築予定がある旨を表示する必要があります。

定期借地権の登記を行っておけば、立て札等を掲示するといった手間をかけなくても対抗力が得られるのです。

借地権の対抗力が及ぶ範囲を明確にできる

最後にもう一点、借地権の対抗力が及ぶ範囲を明確にできるというのもメリットだと言えます。

例えば、隣接した二筆の土地があるとします。その一方が建物の敷地であり、もう一方が駐車場である場合に、借地上の建物のみを登記すると、借地権の対抗力は登記した建物の所在する敷地のみにしかありません。

しかし、二筆の土地について定期借地権を登記することで、敷地と駐車場の両方において対抗力が及ぶことになります。

このように、借地権を登記した場合、貸主と借主の双方にメリットがありますが、強いて言えば貸主側のメリットの方が大きいでしょう。

反対に、基本的には事業用定期借地権の登記をした場合のデメリットはなく、強いて言えば登記費用がかかるということくらいです。

その費用に関しては、貸主と借主、双方のメリットを考えてどちらが負担してもよいと言えます。

事業用定期借地権は、定期借地権の中でも事業用に特化した特殊な借地権であり、取引関係にある第三者に予期しない損害をもたらす可能性があります。

そのため、登記を行い、この借地権が事業用定期借地権であることを公示することが推奨されます。

登記申請と費用の詳細

では、事業用定期借地権の登記にあたって必要な申請内容と登録免許税について解説します。

登記申請

登記申請：事業用定期借地権の登記には、貸主と借主が共同で、不動産の所在地にある法務局で「賃借権設定登記」を申請します。

必要な書類

添付書類は以下の通りです。

• 登記識別情報または登記済権利証・・・賃貸人（所有者）が当該不動産を登記した際に通知された登記識別情報、または交付された登記済権利証です。

• 印鑑証明書・・・賃貸人の印鑑証明書で、作成後3ヶ月以内のものに限ります。

• 登記原因証明情報・・・公正証書により作成した「事業用定期借地権設定契約書」です。

• 固定資産税評価証明書

登録免許税

事業用定期借地権の登記手続きにあたって国に納める税金＝登録免許税は、固定資産税評価額の1％です。

まとめ

いかがでしたか。

今回は、事業用定期借地権の登記について解説しました。

借地権は、登記しなくても、土地の上に立っている建物が借主によって登記されている場合は、これをもって第三者に対抗することができます。

また、事業用定期借地権の登記は義務ではないため、してもしなくても、どちらでもかまいません。

しかし、登記するにあたってとくにデメリットは無く、むしろトラブルを避けてより明確に権利を示すことが出来るようになるので、登記しておくのが無難であると言えるでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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