底地人と借地人のトラブルを回避。信頼関係を築くコツ

今回は、底地人と借地人の間に築かれる「信頼関係」について解説します。

「最近土地を先代から相続した」
「地代を上げたいけど借地人にどう思われるか不安」
「底地人（または借地人）のことを良く知らないけど、このままで大丈夫なのか」

このようなお悩みがある方は、今回の記事をぜひ覗いてみてください。

土地の賃貸借契約において、双方の信頼関係の構築・向上は欠かせません。
双方の信頼関係がないことで後々面倒なトラブルに発展することは良くあります。

トラブルを未然に防ぎたい方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

賃貸借契約における信頼関係とは

賃貸借契約における信頼関係の破綻とは

賃貸借契約の当事者（底地人と借地人）のどちらか一方が契約に違反した場合、もう一方の人物は契約に違反しないよう勧告した上で契約を解除するのが原則です。

しかし、わずかな契約違反で契約解除されることは、双方にとって痛手となるでしょう。

ですので、契約解除できる基準は高めに設けられています。

大前提として賃貸借契約は、底地人と借地人の継続的な契約関係が望まれており、双方の信頼関係のもとに成り立っています。

ですので、借地人が賃料滞納・用法違反・無断譲渡など、契約に違反したからといって即座に必ず契約解除されるわけではないのです。

そういった契約違反があったとしても、感情的に判断せず客観的に見ても「信頼関係が崩れた」と認められない限り、契約解除は法で認められていません。

「具体的にどのくらいの契約違反や不信行為であれば契約解除できるのか？」

そう思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。

これには、明確な答えがなく、「ケースバイケース」と言わざるを得ません。

契約違反でなくとも「信頼関係が崩れたと」認められれば契約解除できるケースもありますし、契約違反ではあっても事案ごとに契約解除が認められる場合とそうでない場合に分かれるからです。

信頼関係の破綻は契約違反だけではない

「信頼関係の破綻があれば解除できる」というのは、大抵

「契約違反がなされたが、信頼関係は破綻していないため契約解除はできない」

という意味の場合に用いられます。

実は、契約に違反していなくとも「信頼関係が破綻した」と認められれば契約解除が認められる場合もあるのです。

（例）

・騒音がひどく近所から苦情が入っているため、何度も注意したが迷惑行為が続く

・建物から悪臭を放っており、再三催告しても改善が見られない

契約時には想定していなかった事態が起きることもあります。

そうしたことはできる限り予防線を張ることが大事ですが、信頼関係が破綻するような行為すべてに対して漏れなく契約書に明記することはできません。

よって、契約違反でなくとも「信頼関係の破綻が認められた」場合には底地人の権利を守るため契約解除が認められているのです。

そもそも、契約解除が制限されているのは、借地人からすると生活や事業がかかっているため契約解除されてしまうと借地上の建物が使えず困ってしまうからです。

ですので、明確な実害が少ないのであれば「契約解除できない」として契約解除が制限されています。

また、底地人だけでなく借地人もこの契約が長期にわたって続く努力をしなければなりません。

先ほども述べた通り、土地の賃貸借契約は30年・50年など長期間にわたる契約です。

賃貸借契約は長期にわたって続くことが前提として契約されます。

ですので、契約書の内容に違反しなければ何をしても良いということはないのです。

しかし、契約書に解除にあたる事由として明記しておいた方が、問題が起きた際に裁判所が契約解除を認めてくれることもあります。

想定し得る迷惑行為や不信行為は、なるべく契約書に明記しておきましょう。

【理由】底地人と借地人の両者はなぜ揉めるのか？

地代や更新料でもめる

借地人側の考え

借地人からすると、

「地代を上げたい」

「更新料を支払いしてほしい」

というような底地人からの要求は、わずらわしい申し出です。

借地人は土地を住居用や事業用に借りるため、借地は生活の基盤とも言えるなくなてはならないものです。

借地上に建物を建てて活用している場合は、そう簡単に他の土地へ移れません。

毎月払う地代も当然安いにこしたことはなく、値上げされると困ります。

また、契約更新するには底地人が提示する数10万〜数100万円の更新料を支払わなければなりません。

想定よりかなり高い金額に驚愕して契約更新をためらうでしょう。

底地人側の考え

底地人にとって、所有している土地（底地）は自分の大事な財産です。

先祖代々受け継いでいる土地を大事にしたいという考えの人も多くいます。

その財産を他人に貸すには、それ相応の対価を求めるのは当然のことですよね。

しかし、地代の相場はかなり低く設定されており、利回りはたったの1％ほどです。

（例）2,000万円の土地の利回りが1％の場合

→地代は年間20万円（約1.6万円／月）

そうすると底地人は、

「元々地代は低いため、少しくらい値上げしたい」

「更新料で地代の低さをカバーしたい」

と考えます。

関連記事 : 底地賃貸借契約の基本とトラブル対策について解説

借地権で揉める

底地人と借地人の間でよく意見が食い違う問題が、「借地権」についてです。

借地権は売買が可能です。

借地人が借地権の更新を要求しそれを底地人が認めない場合、「建物買取請求権」によって借地人は底地人に借地権の買取を請求できます。

しかし、底地人からすると財産とも言える底地を借地人から変換してもらうために底地人自身が借地権を買わなければならないことは納得がいかないでしょう。

旧法が適用されている借地権では、底地人よりも借地人の立場の方が守られています。

例えば、契約の更新を借地人が請求した場合、旧法において底地人は正当な事由がない限り更新を拒絶できません。

よって、借地人が更新を請求し続ける限り、旧法において底地人は底地に対して何もできないのです。

また、不動産鑑定理論では

「地代が安ければ安いほど借地人は得をしている＝借地権の価値が高い」

と言われています。

底地人にとっては、自分の財産であるのにもかかわらず借地権の方に価値があることは納得できませんよね。

当事者が変わると揉める

土地の貸し借りには、底地人と借地人の信頼関係の構築・維持が大切です。

賃貸借契約を交わした当初は、底地人と借地人が知り合いだったり関係が良好だったりしていたことでしょう。

しかし、土地の賃貸借契約は30年・50年と長く、更新するとさらにもう10年・20年かかります。

その間に底地や借地権を相続したり買ったりして、当初の底地人・借地人から変わっているということもよくあるものです。

そうなると、底地人・借地人同士のコミュニケーションは薄れ、段々とお互いの信頼関係は崩れやすくなってしまいます。

あまり関係値のない底地人から「地代を上げたい」と言われたり、借地人から「借地権を買ってほしい」と言われたりしても、協力したいとはなりませんよね。

関連記事 : 借地権トラブルはなぜ起こる？地主・借地人それぞれの視点で解決策を紹介

底地人と借地人のトラブルを事前に防ぎ、信頼関係を築くには

相続したら挨拶

まず、底地や借地権を相続したことで底地人や借地人が変わったのであれば、必ず挨拶をしに行きましょう。

現在の土地の賃貸借契約では、底地人・借地人が相続して2代目・3代目である場合が多いです。

そうした方々は賃貸借契約についてあまり理解していないこともあります。

自分が底地人もしくは借地人だった場合に、

「いつの間にか相続されていて人が変わっている」

「今の底地人／借地人がどんな人なのかまったく知らない」

といった状況はあまり良く思いませんよね。

そこで、相続したらまずは相手方に挨拶に行くと良いでしょう。

遠方で簡単に行けない場合は、手紙やハガキを送りましょう。

こまめにコミュニケーションをとる

時代が進むにつれ、底地人と借地人が顔を合わせることは少なくなっています。

契約当初はコミュニケーションをとっていた時期もあったかもしれませんが、契約が30年・50年と続くとその間こまめに連絡を取り合うことは減ってしまうでしょう。

しかし、底地人・借地人間におけるトラブルを防ぐには双方の関係値の維持または向上が必要不可欠です。

関係値がない状態でトラブルが生じてしまうのと、ある程度関係値を築けている状態でトラブルが生じてしまうのでは、解決しやすさが違います。

まずは、トラブルを未然に防ぐために日常的にコミュニケーションを取るようにしてみてください。

日常的にコミュニケーションを取っていると、「今どれくらい信頼関係が築けているのか」を確認しやすくなります。

双方が会いやすい距離に住んでいる場合はコミュニケーションも取りやすいですよね。

もし簡単に会えない距離にいるのであれば、必ず連絡先の交換しておきましょう。

とくに連絡することがない場合などは、暑中見舞いや年賀状など年間の要所でコミュニケーションをとってみてください。

これらの手間を惜しまないことで、底地人と借地人の関係値は維持・向上を図れます。

関係が良好であれば、

「地代を上げたい」

「借地権を買ってほしい」

「土地の形状を変えたい」

など、トラブルになりやすい要望にも比較的円満に話を進められます。

直接会って話し合う

賃貸借契約は、お金に直結する内容ですので借地人・底地人がシビアかつ敏感になります。

トラブルが起きた時は、電話やLINEなどではなく直接相手方と会って解決にのぞみましょう。

電話やLINEだけだと、相手の本音を確認できないこともあります。

もし双方だけで解決が難しければ、専門家に相談したり仲介に入ってもらったりするという手も検討してみてください。

契約書などの書面を交わして契約する

土地の賃貸借契約では、口頭での約束で契約が成り立つ場合があります。

契約書などの書面が賃貸借契約において必要か・不要かの違いについては以下の表をご覧ください。

賃貸借契約における書面の有無

適用される法律	借地権の種類		書面の有無
旧法・借家法	旧法借地権		口頭での契約が可能
新法・借地借家法	普通借地権		口頭での契約が可能
	定期借地権	一般借地権	公正証書などの書面で特約
		事業用定期借地権	公正証書の作成が必要
		建物譲渡特約付借地権	口頭での契約が可能

しかし、書面を交わさない口頭での契約となるとどうしてもトラブルに発展しやすいのです。

「先代の底地人から土地の形状を変更しても良いと言われた」

「〜〜の場合に地代を値上げする約束だった」

など、書面がないことで「言った・言われた・言われていない」「聞いた・聞いていない」の押し問答に発展する可能性が十分にあります。

賃貸借契約で書面を交わすことは、底地人・借地人でコミュニケーションを取ることと同じくらい重要なタスクです。

法律上書面を交わさなくとも問題がないとはいえ、のちのちトラブルとして自分に返ってくることになりますので、必ず書面を交わして契約しましょう。

先代から書面がないまま相続してしまったという場合は、相続した時点で自分が分かり得る限りの内容で書面を作成し、相手方に確認を取った上で契約を締結して下さい。

その際に相手方の認識と違ってトラブルになったとしても、相続して随分と時間が経過してそういった事態に発展するよりは早期解決に取り組めます。

まとめ

今回はトラブルを事前に割けるためのポイントをまとめてみました。

この記事が読まれた方のお役に少しでも経てば幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける