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2025/11/27借地権売却の特別控除とは？譲渡所得と確定申告のポイント
- 底地・借地
- 借地権売却で利益が出た場合、マイホーム売却の要件を満たせば3,000万円特別控除を適用できる
- 建物解体後も1年以内や居住しなくなってから3年以内の売却で控除を受けられる可能性がある
- 特例利用には確定申告が必要であり、制度が複雑なため税理士に相談することが確実である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権売却時に利用できる特別控除とは？
「借地権」についてご存知でしょうか。
借地権とは、土地の保有者から土地を借り、その土地を自由に利用できる権利です
借地権は、地主の許可を得ることで売却できます。
早急に資金が必要になったり、土地が不要になったりした場合は、借地権の売却を検討するかもしれません。
しかし、借地を売却するためには様々な費用がかかります。
支出が大きくなってしまうと、せっかく売却でｆきても実質の利益が減ってしまうでしょう。
特別控除のような制度は存在するのでしょうか。
今回は、借地権売却の利益に対する特別控除はあるのかについて説明していきます。
借地権を売却するための具体的な方法
借地権を売却するには、まず地主の許可が必要です。
これは、その土地の保有者は地主であり、借地人はその土地を借りているだけだからです。
地主からの許可が降りたら、不動産会社に借地権の売却について相談します。
借地権の売却には、知識や経験が必要です。
不動産会社の中でも、借地権の売却実績が豊富な会社を選び、相談に行きましょう。
不動産会社では、まず借地の査定を依頼します。
査定をすることで借地の価値を算出し、売却する際につける価格を決めるのです。
査定には、机上査定と現地調査の二段階があります。
査定結果に納得したら、実際に借地権の売却手続きを進めます。
地主や買い手と条件を決めていきます。
交渉が難航する可能性があるため、不動産会社に仲介を依頼するのが望ましいです。
条件が決まったら、地主とは譲渡承諾書を、借地人とは売買契約書を締結します。
そして代金のやり取りや不動産の引き渡しを行えば、全ての手続きは終了です。
借地権の売却はこのような流れで行われていきます。
借地権の譲渡所得
譲渡所得の基礎知識
借地権を売却すると、売り手は譲渡所得を得ることになります。
譲渡所得とは、資産を売却して得られる利益のことを指します。
その場合の資産とは、土地や建物だけではなく、株式や会員権のようなものも含まれます。
つまり、借地権を売却した場合にも譲渡所得を得ることになります。
この譲渡所得を得ると、その金額に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際にかかる所得税と住民税の総称です。
この譲渡所得税がかかるのは、不動産を売却したことで利益を得られた場合のみです。
そのため、もし売却益が出ない場合には譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得税がいくらになるのかを知るためには、まずは譲渡所得を計算しなければなりません。
譲渡所得は、「借地権の売却価格―（借地権を購入するためにかかった金額＋借地権を売却するためにかかった諸費用）―特別控除」という式で計算します。
この計算式に基づき、利益が出た場合に譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、その借地権を持っていた期間がどれくらいなのかによって異なります。
所有期間が5年未満の場合は、所得税が30%、住民税が9%かかります。
つまり、譲渡所得税はその合計で39%かかることになります。
また、借地権を所有していた期間が5年以上の場合は、所得税は15%、住民税は5%かかります。
そして、譲渡所得税の税率は20％ということになるのです。
不動産ビギナーさん所有期間が5年未満だと、税率が2倍近くになるのは大きな違いですね。
山口智暉短期譲渡の税率は高額です。売却を考えるなら、5年を超えてから手続きを進めるのが節税の基本です。
借地権売却に適用される特別控除の仕組み
不動産を売却したときには、印紙税や譲渡所得税などの税金がかかります。
もしそれらの税金が高額だと、せっかくの売却益が減ってしまって損した気分になってしまいます。
しかし、不動産を売却したときには特別控除を受けられる例があります。
どのような税額控除が適用されるか確認することが重要です。
ここからは、どのような特別控除があるのかについて説明していきます。
譲渡益が出た場合
借地権を売却して譲渡所得がプラスになった場合、「3,000万円特別控除」という特例を受けられます。
この特例では、譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税が免除されます。
ただし、この特例を受けるにはいくつかの要件があります。
まず、この特例はマイホームを売る場合でないと適応されません。
しかし、マイホームであっても、元々はそこに住んでいたけれど最近はすまなくなってしまったという場合や、一時的にしか家屋として利用していなかったという場合にはこの控除は適応できません。
そうしないと、特別控除を受けるために一時的に入居するという人が出てきてしまうかもしれないからです。
つまり、借地上に建物がマイホームでなく、事業用施設であったり、建物が解体されて更地になっている場合、この控除を利用できないことがあります。
しかし、そのような借地でも、居住用財産の売却として認めてもらうための方法があります。
それは、建物を解体してから１年以内に売却するか、居住しなくなってから３年以内に売却するという方法です。
そうすれば、3,000万円特別控除が適用されます。
また、この控除は３年に１度しか利用できません。
そのため、前年や前前年にこの控除を受けてしまっている場合は、借地がどのような不動産であるかにかかわらず控除を受けることができません。
また、借地権を売却し、3,000万円特別控除を受けるには確定申告が必要です。
忘れずに手続きを行いましょう。
- 不動産ビギナーさん
「住まなくなってから3年以内」の期限が、特例適用の鍵なのですね。
- 山口智暉
この特例は利益が出る場合の節税に非常に強力です。期限を過ぎると数千万円の税金が変わるため要注意です。
譲渡損失が出た場合
借地を売ったことで譲渡損益が出た場合は、ほかの所得と損益通算することができます。
例えば、1,000万円で購入した借地権を500万円売却した場合、500万円の損失が出たということになります。
そのときには、他の所得からその500万円分を控除することができるのです。
しかし、この特例は、マイホームにしか適応されず、さらにその所有期間は5年を超えていないといけません。
譲渡損失が出る場合とは、「借地権の売却価格―（購入費用＋売却諸費用）―特別控除」の計算結果がマイナスになる場合です。
つまり、借地を売却するためにかかる諸費用が、借地権の売却額を上回る場合です。
- 不動産ビギナーさん
売却で損失が出ても、他の所得と相殺できるメリットがあるのは助かります。
- 山口智暉
損益通算は所得税と住民税の還付に繋がります。ただしマイホームで所有期間が5年超など要件を満たすことが必要です。
控除特例の適用方法と必要手続き
確定申告が必要
借地権を売却したら、特別控除を受けられるということがわかりました。
しかし、そのためには特別控除を受けるには、確定申告が必要です。
それは、借地権の売却後に利益が出た場合です。
例えば、借地権を売却して1,000万円の利益を得たならば、その1,000万円が課税対象になるので、確定申告をしなければなりません。
一方、借地権を売却しても、売却のための諸費用の方が多くて利益が出なかった場合には、確定申告は必要ありません。
確定申告のための手続き
まずは必要な書類を準備します。
確定申告には、本人確認書類としてマイナンバーカードが必要です。
または、住民票に加えて保険証、運転免許証、パスポート、在留カードのうちの一つを用意します。
もし、過去に確定申告をしたことがあるならば、利用者識別番号がわかる書類も必要になります。
その他に、収入や所得控除に関する書類として、その年の給与所得または公的年金等の源泉徴収票を手元に準備しておきます。
書類が完成したら、その書類を提出して確定申告手続きを取ります。
1つ目の方法は自分で税務署に持ち込むという方法です。
確定申告期間中の2月15日〜3月15日は税務署が混雑するため、注意が必要です。
2つ目に郵送で提出するという方法もあります。
しかしこの場合、誰かのチェックを得る前に提出することになるので、書類に間違いがあっても訂正できないというデメリットがあります。
3つ目に、e-Taxというインターネットサービスを利用するという方法があります。
この方法では、確定申告書を税務署へ取りに行く手間がかからないうえに、時間や場所にとらわれず手続きを行えるので、とても便利です。
しかし、この方法でも誰かに事前確認を依頼することができません。
これらのうち、どの方法を取るかは申請者の自由です。
借地権売却の際の確定申告について詳しくはこちらを参照してください。
控除特例に関しては、税理士に相談しよう
借地権のみならず、不動産を売却するためには、様々な税金を支払うことになります。
その税金がいくらになるのか、できるだけお得にするにはどうしたらよいのかということを自分で調べるのはとても重要です。
しかし、税金に関する制度を知り尽くすのは困難です。
それは、関係する制度がたくさんあるうえに、申請の方法はかなり複雑だからです。
さらに、制度はすぐに変わってしまうことがあります。
税金について困ったら、税理士などに相談してみましょう。
税理士は税金の専門家であり、適切なアドバイスが受けられます。
まとめ
今回は、借地権売却の利益に対する特別控除のようなものがあるのかについて解説してきました。
借地権を売却した際には、条件を満たせば特例を受けることが可能です。
例えば、借地権を売却して利益が出たときには、3,000万円特別控除という特例を受けることができます。
しかし、そのためには確定申告が必要になるので、忘れずに手続きする必要があります。
また、借地権を売却して損失が出た場合にも、損益通算によって控除を受けられます。
税金面で利益を最大化するためには、特例控除の制度について自分で調べることが重要です。
もし自分で調べるのは難しいと感じたときは、税理士などの専門家に相談して専門的なアドバイスをもらうとよいです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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