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2026/02/26借地権でも売却可能！方法や相場、地主が承諾しない時の対処法を解説
- 底地・借地
借地権は「土地を所有していないから売れない」と誤解している方もいるかもしれませんが、売却は可能です。
ただし、借地権を売却する際は地主の承諾が必要で、所有権の不動産より手続きが複雑です。地主との交渉が難航するリスクもあり、どこに相談すればよいか分からないと悩む方も多いでしょう。
この記事では、借地権の種類ごとの売却難易度や売却方法、売却の流れ、売却相場の目安について解説します。地主が売却を承諾しない場合の対処法も紹介するため、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権の売却は可能！権利の種類別売却難易度
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りて利用する権利です。土地の所有者は地主ですが、借地人はその土地に建物を建てて住めます。
借地権は地上権と賃借権に大別され、賃借権は旧借地権・普通借地権・定期借地権に分類されます。土地にどの権利が設定されているかによって売却難易度は大きく変わるため、事前に確認することが大切です。ここでは、借地権の種類別に売却難易度を紹介します。
地上権の場合は地主の承諾なしで売却可能
地上権は、建物などを所有する目的で他人の土地を直接利用できる権利です。地上権の場合、借地人が土地を自由に利用することが認められているため、地主の承諾を得なくても第三者へ売却できます。そのため、借地権の中では比較的売却しやすい点が特徴です。
ただし、地上権は借地人の権利が強く、地主が不利になりやすいことから設定されるケースはほとんどありません。実務上は、借地権の多くが賃借権で設定されています。まずは契約書を確認し、自分の借地権が地上権と賃借権のどちらか把握しましょう。
なお、地上権が設定されるケースは稀であるため、本記事で「借地権」と表記する場合、原則として「賃借権」を指すものとして解説を進めます。
関連記事：【比較表で解説】地上権と賃借権の違いは？権利の強さや住宅ローン、税金のメリットを解説
賃借権の場合は売却に地主の承諾が必要
賃借権は、地主との賃貸借契約に基づいて土地を借りる権利です。借地人は契約の範囲内でのみ土地を利用でき、売却に際しても地主の承諾が必要です。
地主の承諾を得ないまま勝手に売却すると、契約違反と判断されて契約を解除されるリスクがあります。借地権をスムーズに売却したいなら、事前に地主に相談し、正式に譲渡の承諾を得ることが重要です。
ただし、地主との交渉では譲渡承諾料の話が出たり感情的になったりすることもあり、借地人だけで進めると難航するケースは少なくありません。地主から承諾をスムーズに得たい場合、借地権に精通した不動産会社に相談し、交渉を任せることがポイントです。
なお、同じ賃借権でも、契約形態が旧借地権・普通借地権・定期借地権のどれに該当するかによって売却難易度は変わります。それぞれの売却難易度について、詳しく見てみましょう。
旧借地権・普通借地権は比較的売却しやすい
賃借権のうち、旧借地権と普通借地権はいずれも契約更新が可能な権利です。契約期間が満了しても借地人が更新を希望すれば、地主に正当な理由がない限り拒否されにくい仕組みです。
長期的に住み続けられることは、買主にとって安心材料といえるでしょう。将来的に立ち退かなければならないリスクが低いため、借地権付き建物でも購入を検討する方は少なくありません。そのため、旧借地権と普通借地権は賃借権の中でも比較的売却しやすい傾向があります。
関連記事：借地権の旧法・新法の違いを徹底解説
定期借地権は売却しにくい
定期借地権は、契約期間があらかじめ決まっている権利です。旧借地権・普通借地権とは異なり、契約期間が満了すると更新はできず、借地人は土地を地主に返還しなければなりません。居住できる期間が制限されるため、一般的な住宅と比べて需要が低く、売却が難しい傾向があります。
それでも、売却できないわけではありません。契約期間が十分に残っていれば、買主が購入後も長く住めるため、売却できる可能性があります。一方、契約残存期間が短い場合は買主が見つかりにくく、価格も下がりやすい点に注意が必要です。
定期借地権の売却を検討する際は、契約書で契約残存期間を確認した上で、借地権に詳しい不動産会社に早めに相談することが重要です。
借地権を売却する5つの方法
借地権の売却方法はひとつではありません。売却先や方法によって、売却価格や期間、地主との交渉負担が大きく変わります。ここでは、借地権を売却する代表的な5つの方法を紹介します。
地主への売却
借地権の売却というと第三者をイメージするかもしれませんが、地主に売却するという選択肢もあります。買主を探す手間がない点は借地権者にとってメリットですが、地主が今後も地代を得たいと考えている場合には交渉が難しいこともあります。
しかし、土地を自由に活用できるようになるため、地主が別の用途で活用を検討している場合には売却の可能性が高まるでしょう。
地主に借地権を売却する場合、建物を解体するか建物ごと売却するかを選択する必要があります。解体費用は借地権者が負担することが一般的ですが、交渉によって異なります。
第三者の個人への売却
立地が良く需要が高い地域では、第三者の個人への売却も選択肢として挙げられます。建物付きのまま引き渡すケースが多く、解体の費用や手間がかからない点がメリットです。
ただし、賃借権を売却する場合は地主の承諾が必要です。第三者への売却は地主に直接的な利益が少ないため、承諾料を支払うケースが多く、目安は借地権価格の10％程度とされます。
等価交換による所有権の売却
借地権には利用や処分に制約があるため、所有権より買主が見つかりにくい点がデメリットです。そこで検討したいのが「等価交換」です。
例えば、借地人が持つ借地権の半分と地主が持つ底地権（借地権付きの土地の所有権）の半分を交換し、地主と借地人が土地の半分ずつに所有権を持つ形にします。等価交換によって、双方が土地を自由に活用・処分しやすくなるメリットがあります。
地主の底地権と合わせて売却（同時売却）
地主が持つ借地権付きの土地の権利を「底地権」と呼びます。借地権者の持つ借地権と地主が持つ底地権を同じ買主に売却し、買主が土地の所有権を取得することで、借地権は消滅します（民法第179条：混同）。
不動産会社への売却
借地権の売却は、地主や第三者の個人だけでなく、不動産会社に対しても可能です。不動産会社は再販を想定して購入するため、一般の市場価格より安くなる傾向があります。ただし、借地権の取り扱いや地主との交渉に精通したプロであるため、売却がスムーズに進みやすいのが魅力です。
特に権利関係が複雑な借地権の場合、売却時のトラブルを避けやすい点や時間をかけて買主を探す必要がない点は、早期売却を希望する借地権者にとって大きなメリットとなります。
関連記事：借地権付き建物の売却完全ガイド
借地権を売却する手続きの流れ
借地権を売却する大まかな流れは、一般的な不動産と変わりません。ただし、地主から売却承諾を得る手続きが必要な点が借地権ならではのポイントです。ここでは、借地権を売却する基本的な流れを5つのステップで解説します。
借地権の査定を依頼する
最初に、大まかな売却価格を知るために、不動産会社に借地権の査定を依頼しましょう。査定には、書類やデータをもとに計算する「机上査定」と、現地を確認する「現地調査」の2種類があります。
借地権の売却では、所有権の不動産に比べると査定額が低くなることがほとんどです。借地権は権利関係の調整が必要で、一般的な不動産より流通性が低いためです。借地権は所有権の物件ほどの高額査定にはなりにくいことを想定しましょう。
査定結果に不満や疑問がある場合、査定の根拠を担当者に尋ねることが重要です。納得できる説明が得られない場合や理由を明確にしない場合、その不動産会社は信頼できない可能性があります。査定の対応や説明の仕方も見極めて、自分に合う不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
次に不動産会社を選び、借地権売却の仲介を依頼するために媒介契約を結びます。不動産会社の選定は特に重要です。不動産会社の交渉力や販売力によって、売買条件が大きく変わるためです。経験豊富な会社であれば、売却条件を有利にし、早期成約を実現しやすいでしょう。特に借地権の売買は、一般的な住宅とは異なり、特別な知識や交渉力が求められます。
借地権を売る際には地主の承諾が必要なため、交渉を不動産会社に依頼することもあります。この交渉は容易ではないため、借地権売買の実績がある会社に依頼することが重要です。不動産会社のホームページに記載された借地権売却に関する実績や対応エリアを事前に確認するとよいでしょう。
媒介契約には、次の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約できる
- 専任媒介契約：不動産会社1社のみと契約する
- 専属専任媒介契約：不動産会社1社のみと契約し、直接取引もできない
一般媒介契約は、売却の選択肢を増やしやすいのが魅力です。ただし、借地権売却には専門知識や地主との交渉が必要なため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶほうが適している場合が多いでしょう。
関連記事：専任媒介契約の期間内解約は可能？注意点とメリットを解説
地主から借地権売却の承諾を得る
賃借権の場合、地主の承諾がなければ借地権を売却できません。不動産会社を決めたら、地主から売却の承諾を得る必要があります。その際、承諾料についても交渉の上、支払うケースが多くなります。
借地権売却に関する交渉や手続きを全て自分で行うのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。そうすれば、地主との交渉や買い手探し、契約書の作成など、さまざまな面でサポートを受けられます。仲介手数料はかかりますが、売買の手続きをスムーズに進められる点がメリットです。
売却活動を行い買主と売買契約を結ぶ
交渉の結果、地主から売却の承諾が得られたら、不動産会社は不動産関係者向けの「レインズ」や一般向けのポータルサイトに情報を掲載し、売却活動を開始します。
賃借権を売却する場合、契約手続きの前に地主の承諾書が必要です。買主探しと並行して承諾料を含めた条件を取り決め、書面にすることが重要です。条件が合う買主が見つかれば、売買契約を締結します。
借地権を引き渡す
売買契約後、決済（残代金の受領）を行い、借地権付き建物を買主へ引き渡します。同時に、借地権の名義変更の手続きも進めます。
決済前に地主に譲渡承諾料の支払いが必要なケースもあるため、契約時に確認することが重要です。売買代金の一部を充てて承諾料を支払う方法や、承諾料を買主が負担する、または売主と買主双方で分担するケースもあります。
支払いのタイミングや負担方法は調整可能な場合もあるため、契約時に不動産会社や地主と十分に相談することが大切です。
借地権の評価額と売却相手別売却相場
借地権の売却を考える際に最も気になるのが、どのくらいの金額になるかでしょう。しかし、所有権に比べて取引事例が少ないため、借地権の相場を調べるのは簡単ではありません。ここでは、借地権の売却価格の大まかな目安を知る方法や売却相手別の相場について解説します。なお、実際の売却価格は個々のケースによって異なります。
借地権の評価額の計算方法
借地権価格の目安は「土地の評価額×借地権割合」で算出できます。土地の権利は、地主が持つ「底地権」と借地権者が持つ「借地権」に分かれ、それぞれの権利の割合を示すのが「借地権割合」です。
国税庁が定める借地権割合は、相続税評価の基準であり、実際の売買価格とは異なる場合があります。都心部や駅周辺では土地の利用価値が高く、借地権割合も高くなります。住宅地では60％～70％程度が多いものの、地域によって異なるため注意が必要です。
土地の評価額は次の方法で求められます。
- 路線価×地積（×補正率）
- 固定資産税評価額×評価倍率
これらは国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のページで確認できます。
路線価が「500C」の200平方メートルの土地の場合、路線価は50万円／平方メートル、借地権割合はC＝70％です。この土地の借地権価格の目安は、以下の式で求められます（補正率を考慮しない場合）。
50万円／平方メートル×200平方メートル×70％＝7,000万円
地主への売却は更地価格の50％～70％が相場
借地権を地主に買い取ってもらう場合、更地価格の60％～70％程度が一般的な目安です。地主が借地権を買い取れば、土地と建物の権利を一体化でき、自由に活用できます。地主にもメリットがあるため、比較的高値での取引が期待できます。
ただし、借地人から買い取ってほしいと持ちかけた場合、更地価格の50％程度まで下がるのが一般的です。また、地主が借地権の購入に前向きでなければ交渉が成立しない点に注意しましょう。
個人の買主への売却は更地価格の60％～70％が相場
第三者である個人の買主に借地権を売却する場合、相場は更地価格の60％～70％ほどが目安とされているものの、立地条件によっては市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、借地権を購入しても土地全体を自由に利用できないため、一般個人の買主の需要は高くはありません。個人の買主が見つからずに売却まで時間がかかったり、交渉で値下げを交渉されたりする可能性がある点には注意が必要です。
不動産会社への売却は更地価格の50％ほどが相場
借地権を不動産会社へ売却する場合、相場は更地価格の50％ほどが目安です。
不動産会社は、買い取った借地権付き建物を再販したり、リフォームして賃貸物件として活用したりすることを前提としています。リフォームにかかる経費や売れ残りリスクを考慮した上で買取価格を設定するため、地主や個人の買主に売却するより価格が下がる点はデメリットといえるでしょう。
ただし、買主探しが不要で、短期間で現金化できるメリットがあります。借地権をできるだけ早く売りたい方にとっては、有力な選択肢となるでしょう。
地主から借地権の売却承諾を得られないトラブルへの対処法
借地権（賃借権）を第三者に売却するには、地主の承諾が必要です。しかし、現実には地主が承諾してくれず、話が進まないトラブルに直面するケースもあります。このような場合、慌てずに別の選択肢を検討することが大切です。ここでは、地主の売却承諾を得られない場合に検討したい対処法について解説します。
買取請求権を行使する
地主から借地権の売却承諾を得られない場合、「買取請求権」を行使する選択肢があります。買取請求権とは、借地人が地主に対して「借地上の建物を時価で買い取ってほしい」と請求できる権利です。借地人が買取請求権を行使した場合、地主は拒否できません。
ただし、買取請求権は以下の条件を満たしている場合に限り利用できます。
- 借地権の存続期間が満了していること
- 地主が契約更新を拒絶していること
- 借地上に借地人所有の建物が存在すること
契約期間が残っているにもかかわらず、借地人が借地権を手放したいという一方的な都合では買取請求権は行使できません。買取請求権が使えるかどうかは契約内容や状況によって判断が必要なため、借地権に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。
関連記事：借地権の買取請求権とは？借地上の建物を買い取ってもらえる？！
借地非訟を起こす
地主が借地権の売却を認めてくれない場合、裁判所に「借地非訟」の手続きを申し立てるのも選択肢のひとつです。
借地非訟とは、借地契約に関するトラブルで、当事者同士の合意が得られないときに裁判所が代わりに許可を与える制度です。地主の承諾の代わりに裁判所が売却を認める許可を出すことで、売却手続きを進められます。
ただし、借地非訟を申し立てると、地主との関係性が悪化する恐れがあります。手続きに費用や時間がかかる点もデメリットです。借地非訟を申し立てるかどうかは、借地権に詳しい不動産会社や弁護士に相談した上で、慎重に検討することをおすすめします。
関連記事：借地非訟とは？地主の承諾が得られないときの手続き・流れ・成功のポイントを解説
借地権の売却にかかる費用・税金
借地権を売却しても、売却代金の全てが手元に残るわけではありません。売却の過程ではさまざまな費用が発生し、利益が出た場合には税金もかかります。必要な費用や税金を把握し、資金計画を立てた上で借地権の売却を進めましょう。
譲渡承諾料
譲渡承諾料は、地主から借地権の売却承諾を得るために支払う費用です。法律で定められているわけではなく、金額は地主と借地人の交渉によって決まります。借地権の種類や残存期間、土地の立地条件によって金額は異なりますが、一般的には借地権価格の10％程度が目安とされています。
関連記事：譲渡承諾料とは？徴収の仕組みと交渉の実際を丁寧解説
印紙税
売買契約書1通ごとに印紙を貼付して納める税金で、記載の金額に応じて税額が異なります。なお、2027年3月31日までに作成される契約書については軽減措置が適用されます。
軽減措置適用後の税額の一例を挙げると、契約書記載の金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円です。
登録免許税
借地権の売却自体に登録免許税はかかりませんが、借地上の建物に設定された抵当権を抹消する場合は抹消登記が必要です。この際、「不動産の数×1,000円」の登録免許税がかかります。
譲渡所得税
借地権の売却では、不動産の売却と同様に、売却価格から取得費と譲渡費用（仲介手数料や建物解体費用など）を差し引いた譲渡益に対して譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税の総称）がかかります。
譲渡所得税は、所有期間によって以下のように税率が異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9% | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
3,000万円特別控除による軽減
一定の条件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例の利用が可能です。借地上のマイホームとともに借地権を売却した場合でも、特例の適用対象となる可能性があります。
特例が適用されると譲渡所得が大幅に圧縮され、譲渡所得税がかからないケースは少なくありません。売却後に特例が使えないという事態とならないように、事前に不動産会社に適用可否を確認すると安心です。
関連記事：借地権売却にかかる税金は？譲渡所得税の計算方法と特別控除を解説
借地権の売却に関するよくある質問
借地権は一般的な不動産より権利関係が複雑なため、売却に際してさまざまな疑問や不安があるかもしれません。借地権をスムーズに売却するには、事前に疑問や不安を解消することが大切です。ここでは、借地権の売却でよくある質問と回答を3つ紹介します。
相続した借地権を売却するにはどうすればよいですか？
相続した借地権を売却する場合、必要となるのが相続登記です。相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人から相続人へと書き換える手続きです。
借地権の名義が被相続人のままだと、売却手続きを進められません。相続した借地権を売却したいなら、まずは相続登記を行って借地権の名義を相続人に変更してから不動産会社に相談しましょう。
借地上の建物の解体費用は誰が負担しますか？
借地権を地主に買い取ってもらう場合、地主から「建物を解体して更地にしてほしい」と求められることがあります。この場合、解体費用は原則として借地人が負担しなければなりません。
ただし、交渉によっては「地主が解体費用の一部を負担する」「地主が借地権を建物ごと買い取る」といった形で調整できる可能性もあります。建物の解体に際して100万円以上かかることもあるため、地主への売却を検討する際は、解体条件も含めて慎重に交渉しましょう。
関連記事：借地は更地にして返す必要がある？解体せずに返す方法も解説！
地主への買取交渉のコツは？
地主に借地権を買い取ってもらいたい場合、単に「買い取ってほしい」と伝えるだけでなく、事情を丁寧に説明することがポイントです。例えば、「高齢になり管理が難しくなった」「相続したけれど、住む予定がない」といった背景を誠実に伝えることで、地主も納得しやすくなります。
一方、地主との関係性が良好でない場合や譲渡承諾料・買取価格の交渉が難航しそうな場合は、借地権に精通した不動産会社に相談し、交渉を任せるとよいでしょう。
借地権の交渉は専門性が高く、伝え方や進め方次第で結果が大きく変わります。自分だけで抱え込まず、早い段階でプロの力を借りることをおすすめします。
関連記事：借地権の地主への売却は可能！売却相場や拒否された場合の対処法を解説
まとめ
借地権は一般的な不動産同様に売却できますが、権利の種類によって難易度が大きく変わります。特に賃借権は地主の承諾が必要となり、譲渡承諾料の交渉や手続きの負担が発生します。個人だけで進めるとトラブルにつながることもあるため、できるだけ早い段階で借地権に詳しい専門家に相談するとよいでしょう。
借地権の売却に際して「地主との交渉が不安」「できるだけ高く売りたい」とお考えの方は、リアルエステートの「おうちの相談室」をご活用ください。借地権に精通したプロが状況を整理し、最適な売却方法の提案から地主との交渉まで一貫してサポートします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
