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2025/11/28借地権は売却可能！売却相場や実際に売却する際の流れ・注意点を詳しく解説
- 底地・借地
相続した不要な借地権を売却したい方もいるのではないでしょうか。借地権は一般の不動産同様に売却が可能ですが、方法を誤ると買主が見つからない事態に陥りかねないため、注意が必要です。
この記事では、借地権の売却方法や売却相場、売却時に発生する費用、地主から売却の承諾を得られなかったときの対処法について解説します。売却時に起こりがちなトラブル事例と対処法も紹介するため、借地権を売却したい方は、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権の基礎知識と売却可否について
借地権をスムーズに売却するには、借地権に関する基本的な知識を押さえることが欠かせません。まずは、借地権の種類と売却の可否について見てみましょう。
借地権の種類
借地権とは地主から借りた土地に建物を建てられる権利で、法律上は地上権と賃借権の2種類に分けられます。
地上権とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用できる権利です。土地を直接的に支配する物権で、地主の承諾がなくても地上権が設定された建物の譲渡や転貸ができます。
賃借権は、賃貸借契約に基づいて地主から土地を借り、建物を建てたり使用したりできる権利です。地主の承諾がなければ、建物の譲渡・転貸ができない点が地上権と異なります。地上権に比べて借地人の権利が制限されるため、実務上、借地契約の多くは賃借権で締結されます。
関連記事：【比較表で解説】地上権と賃借権の違いは？権利の強さや住宅ローン、税金のメリットを解説
借地権は売却可能
建物の所有を目的に地主から土地を借りる権利である借地権は、法律で保護された財産で、一般の不動産同様に売却が可能です。ただし、地上権と賃借権のどちらかで売却難易度は大きく変わります。
借地権が地上権の場合、売却に際して地主の承諾は必要ありません。一方、賃借権の場合、地主の承諾がない限り売却できない点に注意が必要です。
地主の譲渡承諾が得られないときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める「借地非訟手続（借地借家法第19条）」を申し立てる方法があります。専門的な知識や費用が必要なため、弁護士などの専門家に相談した上で手続きを進めるかどうか検討しましょう。
関連記事：借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説
借地権を買取してもらう方法
借地権を売却する相手は、買取業者・地主・第三者の主に3つです。ここでは、借地権の売却方法を売却先別に解説します。
買取業者に売却
借地権は、借地権取引に詳しい専門の買取業者に直接売却が可能です。買取業者が買主となるため、不動産会社を通じた販売活動が不要で、短期間で借地権を現金化できます。
借地権に精通した買取業者は、地主との交渉ノウハウを持っているため、承諾取得の手続きをよりスムーズに進められる点もメリットです。手間をかけずに早く借地権を売却したい方に適した方法といえるでしょう。
地主に売却
借地権の売却先として最適なのは地主です。地主が借地権を買い取ると、土地と建物の所有権を一体化できます。土地を自由に活用できるだけでなく、資産価値の向上効果も見込めるため、前向きに交渉に応じてもらえる可能性があります。地主が買主の場合、譲渡承諾料を支払わなくてもよい点もメリットです。
ただし、地主が買取に応じないと売却できません。交渉は借地権に詳しい不動産会社を介して進めることをおすすめします。
第三者に売却
地主の同意を得て、借地権と底地をまとめて第三者に売却する方法もあります。借地権と底地をセットで売り出せば、買主は土地と建物両方の所有権を取得でき、不動産を自由に活用できます。借地権を単独で売り出すより早く買主が見つかるでしょう。
借地権の売却相場
借地権の売却相場は、取引相手によって異なります。借地権を少しでも高く売却するために、事前に相場を把握しましょう。ここでは、借地権の売却相場を取引相手別に解説します。
買取業者に売却した場合
借地権を買取業者に売却する際の相場は、更地価格の60％～70％ほどです。底地とセットで売却すると、更地価格の80％ほどの金額で買い取ってもらえることもあります。
地主に売却した場合
借地権を地主に売却する際の相場は、更地価格の50％ほどです。地主には底地を買い取る義務がないため、売却価格は多少の妥協が必要といえるでしょう。一方、地主から借地権を買い取りたいと申し出があった場合、更地価格の60％～70％ほどで売却可能です。
第三者に売却した場合
借地権と底地をセットにして第三者に売却する場合、市場相場に近い価格での取引が期待できます。ただし、売却金額の分配を巡って地主とトラブルになる恐れがあるため、事前にしっかりと話し合い、取り分について明確に定めた合意書を作成することが重要です。
売却価格の計算方法
借地権の売却相場を簡易的に試算する場合、「更地評価額×借地権割合」が目安です。ただし、実際の取引価格は契約条件や残存期間によって増減します。
更地評価額は、路線価に土地の面積をかけることで算出可能です。路線価とは、全国の主要な道路に面する土地1平方メートル当たりの価格で、毎年国税庁が公表しています。
借地権割合は、土地の価値のうち借地人が持つ権利の割合を示す指標です。地域ごとに30％～90％の範囲で設定されており、国税庁が定める路線価図に記載されています。
例えば、路線価が10万円、土地の面積が100平方メートル、借地権割合が60％の場合、借地権の売却相場は「10万円×100平方メートル×60％＝600万円」です。
関連記事：借地権価格とは何か？計算方法や売却相場、高く売却するポイントを解説！
借地権の売却時に発生する費用と相場
借地権を売却しても、売却価格の全てが手に入るわけではありません。どのくらいの金額が手元に残るか把握するためにも、借地権の売却にかかる費用と相場を押さえておきましょう。
関連記事：借地権を売却するときの税金は？控除の条件や計算方法を解説
印紙税
印紙税は、借地権の売買契約書に課される税金です。納税額は契約金額に応じて異なり、売買契約書に収入印紙を貼る形で納めます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率（令和9年3月31日までの取引に適用） |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
参考：『No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁』
参考：『No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁』
譲渡承諾料
借地権を地主以外の第三者に売却する場合、地主の承諾を得るとともに、地主に譲渡承諾料を支払う必要があります。譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度が目安です。ただし、契約書に「譲渡承諾料は不要」と記載されているケースでは、支払う必要はありません。
譲渡所得税
譲渡所得税は借地権の売却益に対して課される税金で、所得税と住民税の総称です。税率は、借地権の所有期間によって異なります。
| 所有期間 | 所得税（復興特別所得税含む） | 住民税 | 合計 |
| 5年以内（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
参考：『No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁』
借地権の所有期間が5年を超えるかどうかで税率は大きく変わります。少しでも納税額を抑えたいなら、所有期間が5年を超えたタイミングでの売却を検討しましょう。なお、相続した借地権は被相続人の取得日から起算して所有期間を判断します。
解体費用
地主に売却する場合、建物付きで買い取ってもらえるケースもありますが、更地渡しを希望されることも少なくありません。地主から更地での引き渡しを求められた場合、建物の解体費用を負担するケースがあります。解体費用の相場は、木造で1坪当たり3万円～5万円です。
ただし、地主に建物ごと借地権を買い取ってもらうなら、解体費用は不要です。解体費用を負担したくないときは、建物ごと買い取ってもらえないか地主に交渉してみましょう。
借地権の売却を拒否されたときの対処法
地主に借地権の買取を断られた場合、他の方法への切り替えを検討しましょう。ここでは、地主に借地権の買取を拒否されたときの対処法について解説します。
第三者への売却に切り替える
地主が借地権の買取に応じてくれないときは、第三者への売却を検討するとよいでしょう。不動産会社に仲介を依頼することで、借地権の購入を考えている不動産投資家に売却できる可能性があります。
借地権の買取業者に売却する
借地権を確実に、かつできる限り早く売却したいなら、借地権専門の買取業者に相談しましょう。専門の買取業者には、購入した借地権を活用して収益化を図る独自のノウハウがあります。そのため、一般には売却しにくい借地権でも短期間で現金化が可能です。
「建物買取請求権」を行使する
契約期間が満了し、更新拒絶があった場合、建物買取請求権を行使することも可能です。建物買取請求権とは、借地契約が終了した際に、借地人が地主に対して借地権付き建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。
借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主は原則拒否できません。そのため、土地を更地に戻すための解体費用を負担せずに済みます。
ただし、建物買取請求権を行使するには「借地契約期間が満了したこと」「地主が契約更新しない旨を通知したこと」といった条件を満たさなければなりません。手続きを進める際は、借地借家法の内容に精通した専門家に相談することをおすすめします。
関連記事：【借地権の譲渡・転貸】地主が譲渡を拒否した場合、裁判所に許可を申し立てられる！？
借地権の売却時に発生するトラブル事例
借地権を売却する際は、地主との間でトラブルが起こらないように慎重に進める必要があります。ここでは、借地権の売却時に起こりがちなトラブル事例と対処法を紹介します。
ケース1 : 譲渡承諾料が高額
地主が借地権の売却を認める代わりに、高額な譲渡承諾料を請求してくるケースがあります。譲渡承諾料の相場は借地権価格の約10％です。相場を大きく上回る金額を提示されたら、借地権に詳しい不動産会社に相談し、適正な金額かどうか確認することが大切です。
ケース2 : 地主がローン承諾をしてくれない場合
借地権付き建物の購入では、住宅ローンを利用するケースが一般的ですが、地主が承諾しなければ金融機関は融資を実行できません。借地権の売却を円滑に進めるには、早い段階で地主の承諾を得ることが重要です。
不動産会社に売却する際の流れ
借地権をスムーズに売却したいなら、全体の流れを把握することが欠かせません。ここでは、不動産会社を通じて借地権を売却する流れを解説します。
不動産会社への相談・査定依頼
まずは、借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談し、借地権の査定を依頼します。借地条件や契約内容を確認しながら、適正な売却価格や売却条件を提案してもらいましょう。
地主の承諾を得る
借地権を売却するには、地主の承諾が必要です。不動産会社を介して地主に売却理由や条件を丁寧に説明し、地主から譲渡承諾を得る手続きを進めます。
媒介契約を結び、売却活動を開始
地主の承諾が得られたら、不動産会社と媒介契約を締結します。契約後、不動産会社が広告やインターネット掲載を通じて購入希望者を探す売却活動をスタートします。
なお、借地権を専門の買取業者に直接買い取ってもらう場合、このステップは不要です。
売買契約の締結と引き渡し準備
購入希望者が見つかったら、売買価格や引き渡し時期といった条件を調整し、地主の最終承諾を確認した上で売買契約を締結します。契約後は、引き渡しに向けて書類や清算の準備を進めます。
決済と引き渡し
売買契約で定められた決済日に、買主から売却代金の残金を受け取ります。決済完了後、借地権の名義変更や建物の引き渡しを行ったら売却手続きは終了です。
借地権売却の際のポイント3選
借地権を少しでも高く、かつスムーズに売却するには、いくつかのポイントを押さえることが大切です。ここでは、借地権を売却する際に意識したい3つのポイントを紹介します。
地主と良好な関係を築く
借地権の売却に際して重要なのは、地主と良好な関係を築くことです。借地権の売却では地主の承諾が不可欠です。地主との関係が悪化していると、承諾交渉が難航し、売却が進まないケースもあります。
日頃から「地代の支払いを滞らせない」「報告や相談をこまめに行う」といった行動を通じて、信頼関係を築いておくことが大切です。
借地権の取り扱いがある不動産会社に依頼する
借地権をスムーズに売却するには、借地権に詳しい不動産会社に相談することも大切です。借地権の売却は地主との交渉が必要で、通常の不動産取引に比べると複雑です。知識や経験のない不動産会社に売却を依頼すると、地主から承諾を得られないなどのトラブルにつながりかねません。
借地権の売買実績が豊富な不動産会社であれば、地主との交渉ノウハウや法的知識を活かして、より有利な条件で取引を進めてくれます。専門の不動産会社に依頼することで、安心して借地権を売却できるでしょう。
借地権と底地をセットで売却する
借地権を少しでも高く売却したいなら、底地とセット販売を検討するとよいでしょう。借地権と底地をセットで売り出すと、権利関係が一本化されて物件の市場価値が高まり、高値での売却が期待できます。購入希望者が見つかりやすくなる点もメリットです。地主が底地の売却を検討している場合、同時売却を提案するのもひとつの方法です。
まとめ
借地権は、一般の不動産同様に売却が可能です。ただし、地主以外の第三者に売却する場合、地主の承諾と譲渡承諾料の支払いが必要になる点に注意しましょう。
地主に借地権の買取を断られたときは、借地権専門の買取業者に相談することをおすすめします。専門の買取業者に依頼すれば、地主との交渉まで任せられるため、安心して借地権を売却できます。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
