借地権更新料が払えないときは？覚えておきたい対処法と売却という選択肢

「借地権の更新時期が近づき、突然地主から高額な更新料を請求された」という事例を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。借地権の更新料は法的にどのような位置づけで、必ず支払わなければならないのか、疑問に感じる方もいるかもしれません。

本記事では、借地権更新料の支払い義務が生じる条件や払えないときの対処法を紹介します。地主との交渉術から借地権売却まで、借地権者の選択肢を徹底解説するため、参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権更新料とは何か

借地権更新料について把握することは、借地人にとって非常に重要です。更新料は想像以上に高額な場合もあり、支払いが困難な方も少なくありません。ここでは、払えないときの対処法を考える前に、借地権更新料の法的根拠や一般的な相場について解説します。

借地権更新料の定義と法的根拠

借地権更新料とは、借地契約を更新する際に借地人が地主に支払う金銭のことです。土地を引き続き利用するための対価として支払われますが、法律で義務付けられているわけではありません。

しかし、地域の慣習や地主との良好な関係維持のために支払われることが多いのが現状です。地主との信頼関係の構築は、将来の建物リフォームや建て替え時の承諾を得やすくするメリットもあります。

現行の借地借家法における普通借地権の場合、存続期間は初回30年、1回目の更新で20年、2回目以降は10年といった周期で、更新のたびに更新料を支払います。

借地権更新料の相場と計算方法

借地権更新料の相場は、更地価格の3％～5％程度が目安とされています。計算方法は、「更地価格×借地権割合×更新料割合」です。

例えば、更地価格5,000万円で借地権割合80％の土地の場合、借地権の評価額は5,000万円×80％＝4,000万円と求められます。更新料割合が3％の場合、更新料は4,000万円×3％＝120万円、5％の場合は4,000万円×5％＝200万円です。

ただし、相場は地域や物件特性によって変動します。都心部は土地価格が高いため更新料も高額になりがちですが、地方では比較的抑えられる傾向があります。更新料の金額は最終的には地主との合意によって決まるため、契約内容や過去の支払い実績も重要な判断材料です。

関連記事：借地権の更新料はいくら？支払い時期・相場・計算方法などを解説

更新料を支払う必要がある3つのケース

法律上、借地権更新料の支払いが一律に義務付けられているわけではありませんが、特定の状況では法的な支払い義務が生じることがあります。借地権更新料を支払う義務があるケースは主に3つです。ここでは、借地権更新料を支払わなければならない典型的なケースについて詳しく解説します。

契約書に借地権更新料が明記されている場合

借地契約書に「法定更新の場合にも更新料を支払う」と明記されていれば、更新料を支払う旨の合意があると判断され、支払い義務が生じます。法定更新とは、契約期間満了時に当事者間で新たな合意がなくても、法律の規定により自動的に契約が更新されることです。

ただし、契約書の表現によっては解釈が分かれることがあるため注意が必要です。例えば「期間満了時に建物が存在するときは協議の上、更新できる。この場合には相場相当の更新料を支払わなければならない」という条項では、「この場合には」が合意更新のみを指し、法定更新には適用されないと判断されることもあります。

また、「相応の更新料」のような抽象的な表現は無効となる可能性がありますが、「契約更新日における路線価に借地面積を乗じた金額の5％を更新料とする」のように金額が算出できる記載があれば、支払い義務が認められます。

契約書に書かれていなくとも両者が合意している場合

契約書に明記されていなくとも、口頭による合意や慣行によって更新料の支払い義務が生じることがあります。民法上、契約は口頭でも成立するため、地主と借地人の間で明確な合意があれば、法的に有効となります。

ただし、口頭合意は後々証明が困難になる場合が多く、何らかの証拠が必要です。例えば、更新料に関する話し合いが記録されたメールやメッセージ、振込記録などが有力な証拠となります。

その地域で長年にわたり更新料の支払いが慣行として確立している場合も、支払い義務が認められるケースがあります。しかし、平成23年7月15日の最高裁判決では「更新料支払いの一般的慣習はない」と判断されているため、地主が慣行を主張する場合でも個別の事情に基づいて判断されるでしょう。

過去に支払った実績がある場合

過去の更新時に更新料を支払った場合、次回の更新でも支払い義務が生じる可能性があります。例えば、契約書に更新料に関して明記されていなくても過去に複数回更新料を支払っており、その金額や算定方法が一定していた場合、当事者間で更新料を支払う合意があったと認められた事例もあります。

ただし、こうした判断は支払い実績や合意の経緯といった具体的事情に基づくもので、全てのケースで同様に更新料の支払い義務が認められるわけではありません。更新料の支払いに不安がある場合、契約書の文言を確認し、専門家に相談することをおすすめします。

借地権更新料が払えないときの対処法

借地権更新料が払えない状況は多くの借地人が直面する課題です。しかし、諦める前にいくつかの効果的な対処法があります。地主との交渉や支払い条件の見直しによって、無理なく更新料を支払える可能性があります。ここでは、借地権更新料が払えないときに検討したい具体的な対処法について見てみましょう。

減額交渉をする

借地権の更新料が高額で支払いが難しい場合、減額交渉を検討しましょう。交渉を成功させるには、事前準備が重要です。まずは現在の地価や周辺の借地権更新料の相場を示す資料を用意し、契約書や借地借家法の条文も確認しましょう。

交渉は契約更新の6か月前から始めるのが理想で、地主の都合も考慮したタイミングを選ぶことがポイントです。実際の交渉では、誠実で丁寧な態度を心がけ、感情的にならず客観的なデータに基づいた説明をしましょう。

同じ地主から土地を借りている他の借地権者と情報共有し、共同交渉するのも効果的です。また、地代の減額や据え置きと更新料をセットで交渉するなど、地主にとってもメリットのある代替案を提示することで合意に至る可能性が高まります。

関連記事：借地権の更新料が高すぎる！相場・計算方法・減額交渉の手順を解説

分割で支払う

更新料を一括で支払うのが難しい場合、地主と分割払いの交渉をするのも有効な選択肢です。地域や広さによっては100万円を超える多額の更新料は、分割で支払うケースも少なくありません。

交渉の際は現在の経済状況を正直に説明し、具体的な分割払いの計画を提案しましょう。例えば、「更新料100万円を10回の分割で、毎月10万円を地代に上乗せして支払う」といった明確な提案が効果的です。分割払いが認められたら、支払い回数や金額、金利の有無といった条件を書面で残すことが重要です。

地主との信頼関係を維持するため、支払い計画は必ず守りましょう。万が一、支払いが遅れる場合、事前に連絡して理解を求めることで円満な関係を継続できます。

支払い期日の延期をお願いする

更新料の支払い期限が迫っているものの、資金が用意できないときは、地主に支払い期日の延期を申し出るという選択肢があります。交渉の際は、支払い意思があることを伝え、具体的な支払い予定日を明示することが重要です。

単に「お金がない」という理由だけでは納得してもらいにくいため、延期が必要な合理的な理由（ボーナス時期を待ちたい、資産の整理に時間がかかっているなど）を誠実に説明しましょう。地主との信頼関係が良好であれば、延期に応じてもらえる可能性は高くなります。

合意が得られたら、必ず書面で延期の条件を残し、期日が来たら確実に支払いましょう。地主との関係悪化を避けるためにも、約束は必ず守ることが大切です。

融資・ローンを活用する

借地権更新料が払えないときは、金融機関の融資やローンを検討するのも有効な解決策です。不動産担保ローンでは、借地権付きの建物を担保として更新料の資金を調達できる場合があります。

一般的な住宅ローンは借地権物件への融資に消極的な銀行もありますが、不動産担保専門の金融機関なら柔軟に対応してくれることがあるため、相談してみるとよいでしょう。申し込みから数日で融資可能なため、急ぎの支払いにも対応できます。

他にも、カードローンや消費者金融からの借り入れも選択肢です。金利や返済計画を慎重に検討し、必要に応じて専門家に相談しましょう。

借地権更新料を払えず更新を拒否された場合

借地権更新料が払えず契約更新を拒否された場合でも、法律によって借地人の権利は保護されています。一方的に立ち退きを迫られることはなく、いくつかの法的手段を活用することで対応が可能です。ここでは、建物買取請求権と借地非訟という2つの選択肢について解説します。

建物買取請求権を行使する

借地権更新料が払えずに借地契約の更新が拒否された場合でも、借地借家法によって借地人の権利は保護されています。借地人は、地主に対して借地上にある自己所有の建物を時価で買い取るよう請求できる「建物買取請求権」を行使できます。

この権利行使により、一方的な意思表示で売買契約が成立するため、地主は原則として拒否できません。建物の買取価格は時価で、建物自体の価値に加え、その場所に建物があることの利益（場所的利益）も含まれます。建物が老朽化していても、場所的利益が認められれば、一定の買取価格が設定されるケースもあります。

権利行使は内容証明郵便で行うのが確実で、地主との価格交渉が難航する場合、借地権に詳しい不動産会社に仲介を依頼するとよいでしょう。

関連記事：借地権の買取請求権とは？借地上の建物を買い取ってもらえる？！

借地非訟を申し立てる

借地を引き続き利用したい場合、裁判所に「借地非訟」を申し立てるのも選択肢のひとつです。借地非訟とは、地主に代わって裁判所に承諾してもらうための手続きです。申立ては土地の所在地を管轄する地方裁判所に行い、審問期日で双方の意見が聞かれます。

借地非訟では、裁判所が不動産鑑定士など専門家の意見を参考に借地条件を調整するため、専門的知見に基づく公平な解決が期待できます。ただし、手続きには申立手数料や弁護士費用といったコストがかかり、一般的に7か月～9か月程度の期間を要することに注意しましょう。

手続きには専門的な法的知識が必要となるため、借地権問題に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。早期解決も図れるため、精神的負担の軽減にもつながります。

借地権更新料を払えないときは売却も選択肢

借地権更新料が払えない場合、物件の売却も有効な解決策です。しかし、借地権付き物件の売却には特有の難しさがあり、適切な方法を選ばなければ思わぬ不利益を被る恐れがあります。一般的な不動産と異なり、地主の承諾や譲渡承諾料の交渉など複雑な手続きが必要となるため、専門知識を持った業者選びが重要です。ここでは、借地権付き物件を売却する2つの方法を紹介します。

仲介業者に依頼する

借地権付き物件の売却を仲介業者に依頼する場合、借地権売却の経験が豊富な不動産会社を選ぶとよいでしょう。ただし、借地権付き建物は仲介に出しても売れにくい傾向があります。土地の利用に制限があり、地代や更新料といったランニングコストがかかるため、一般の買い手から敬遠されるためです。

また、第三者への売却には地主の承諾が必要で、譲渡承諾料の交渉もしなければなりません。交渉には専門知識と交渉力が求められるため、借地権売却に精通した仲介業者を選ぶか、専門の買取業者への売却を検討するのが賢明でしょう。

専門の買取業者に売却する

借地権物件専門の買取業者を利用すると、複雑な権利関係を持つ物件でも迅速かつ確実に売却できます。専門業者は借地権の取引に精通しており、地主との交渉スキルも備えているため、譲渡承諾料に関しても適切に交渉できるでしょう。買取は仲介に比べてスピーディに現金化でき、買い手探しの手間も省けるため、更新料の支払いに迫られている方には特に有効な選択肢です。

ただし、買取価格は市場相場より低くなる傾向があるため、業者選びが重要です。借地権の買取実績が豊富で地主との交渉力があり、査定価格の根拠を明確に説明してくれる業者を選ぶことで、借地権更新料が払えない状況から解放され、長期的な家計の負担も軽減できます。

まとめ

借地権更新料は法的な義務はないものの、契約書に明記されていたり過去に支払い実績があったりする場合、支払い義務が生じます。相場は更地価格の3％～5%程度が一般的です。借地権更新料が払えないときは、減額交渉や分割払い、支払い期日の延期、融資・ローンの活用といった対処法があります。他にも、借地権付き物件の売却も選択肢のひとつです。

借地権更新料でお困りの方は、一人で悩まず専門家に相談してみませんか。リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権問題に精通した専門スタッフが無料で相談に応じています。複雑な権利関係や法的手続きも安心してお任せください。将来の負担を軽減し、安心した住まいの選択をサポートします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける