新法借地権とは？旧法との違い・契約判定・費用や建て替制限まで徹底解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

中古戸建の購入や借地契約の見直しを検討しているとき、「自分の契約は新法なのか旧法なのか」「建て替えや更新にどんな制限があるのか」といった不安を抱く方は少なくありません。契約内容を誤って理解したまま進めてしまうと、更新料の負担や建て替の制約、売却時の流通性などで思わぬトラブルにつながることもあります。

そこで本記事では、新法借地権の基本的な仕組みと旧法との違い、契約書での判定方法、契約条項の確認ポイント、費用の考え方、そして実務で直面する論点までを体系的に整理します。

読了後には、自分の借地契約を正しく理解し、将来の利用や相続・売却を見据えた判断ができるようになるでしょう。

新法借地権とは？旧法との違いと制度改正のポイント

新法借地権とは、平成4年8月1日に施行された「借地借家法」によって導入された制度です。それまで存在していた旧借地法は大正時代から続いており、借地人を強く保護する反面、地主の土地利用を大きく制限するものでした。

旧法のもとでは、契約の更新は借地人に有利に働き、地主が契約を終了させるのは極めて難しい状況でした。その結果、一度土地を貸すと半永久的に返還が望めず、将来の再開発や資産運用を計画するのも困難でした。

こうした不均衡を是正するために生まれたのが新法です。新法では、借地契約の存続期間を「初回30年、更新20年、再更新10年」と定め、契約の見通しを立てやすくしました。また、地主が更新を拒否する場合には「正当事由」が必要とされ、従来よりも地主と借地人の権利バランスが重視されるようになっています。さらに、契約期間満了で必ず終了する「定期借地権」が新設され、地主が土地返還の時期を予測しやすくなりました。

このように新法借地権は、旧法の偏った保護を修正し、地主と借地人の双方にとって将来の計画を立てやすい制度へと転換させたのです。

契約書で見極める：新法適用か旧法継続か

借地契約が新法か旧法かを見極めることは、更新料や建て替えの可否、将来の売却計画に直結します。判断の材料は契約書にあり、特に「契約締結日」と「更新方式」に注目することが実務上の基本です。

契約日による判定（平成4年8月1日基準）

借地借家法が施行された1992年8月1日以降に新たに締結された契約は新法が原則適用されます。それ以前の契約は旧法が継続し、更新を繰り返しても自動で切り替わることはありません。まずは契約書に記載された日付を確認するのが出発点です。

更新形式と条項の影響

法定更新の場合、従前の契約条件がそのまま続くため旧法が適用されます。一方、合意更新で新しい契約書を作成した場合は、新法準拠へ切り替えが可能です。このとき「借地借家法に基づく」といった条文があれば、新法適用が明確になります。

新法借地権の種類と特徴

新法借地権には普通借地権と定期借地権の2つがあります。ここでは、それぞれの仕組みを簡潔に整理します。違いを把握しておくことが、将来の土地利用計画や契約運用の基礎になります。

普通借地権のルール

普通借地権は、更新を前提に長期間利用できる契約です。新法では初回30年、更新20年、再更新10年という期間体系が定められています。期間の定めがない場合は、法律の期間が適用されます。

更新方法は法定更新と合意更新の2種類です。法定更新は満了後も従前条件で継続し、合意更新は当事者が条件を取り決めて新たに契約書を作成します。

いずれの場合も、起算日・満了日・更新方式を契約書に明記します。旧法にあった建物構造による期間区分は廃止され、期間そのものを条項の基準とするのが新法の特徴です。

定期借地権の3類型（一般／事業用／建物譲渡特約付）の違い

定期借地権は、期間満了で必ず終了する契約です。終了後は原則として更地返還（建物譲渡特約付を除く）となり、更新はありません。代表的な類型は次の3つです。

• 一般定期借地権：存続期間は50年以上。更新はなく、終了後は更地にして返還するのが原則
• 事業用定期借地権：存続期間は10年以上50年未満。用途は事業用に限られ、居住用には使えない
• 建物譲渡特約付借地権：存続期間は30年以上。期間満了時に地主が建物を買い取る義務を負うため、借地人にとって出口戦略が明確になる

3つの類型はいずれも更新がなく、終了時の扱いが契約で確定する点が共通しています。用途と満了時の建物の取り扱いを基準に、適切な類型を選びます。

新法借地権契約で必ず確認すべき重要条項

新法借地権の契約では、条文の細かい書き方によって建て替えの可否や一時金の負担が大きく変わります。特に建て替承諾の条項と一時金の規定は、後々のトラブルを防ぐうえで確認が欠かせません。

建て替・増改築の承諾条項

建物を建て替えたり増改築したりする場合、地主の承諾を必要とするかどうかは契約書の条文で定められます。承諾が必要な場合は、申請の方法や期限、承諾を拒否できる条件が書かれているかを確認します。記載があいまいだと、将来的に承諾の有無を巡って争いが生じるおそれがあります。

また、定期借地権の契約では建て替えが制限されるケースが多く、特約により禁止が明記されていることもあります。契約書で承諾の要否と制限の有無を読み取ることが重要です。

関連記事:借地権付き建物の「建て替え」は可能？5つの注意点を紹介

一時金・承諾料の規定

新法借地権では、更新料や譲渡承諾料、名義変更料などの金額は法律で定められていません。そのため契約書に「いくら」「どのように算定するか」「いつ支払うか」が具体的に記載されているかどうかがポイントになります。

金額や算定方法が不明確なまま契約すると、更新や譲渡の場面で地主との間に深刻な争いが生じやすくなります。契約段階で数値や計算方式が条文に盛り込まれているかを必ず確認しておくことが求められます。

新法借地権にかかる費用と相場

新法借地権の契約では、更新料や承諾料といった費用の金額は法律で定められていません。そのため、契約条項や地域の慣行を基準に算出されるのが実務の基本です。

ここでは代表的な費用の種類と、一般的な算定の目安を整理します。

更新料と譲渡承諾料

更新料は、契約を延長するときに支払う費用です。算定にはいくつかの方式があり、代表的なものは次のとおりです。

• 更地価格 × 借地権割合 × 5〜10%
• 年間地代 × 4〜8年分

譲渡承諾料は、借地権を第三者に譲渡するときに地主の承諾を得るための費用で、更新料と同じく更地価格や借地権割合を基準に計算されるのが一般的です。いずれの場合も料率は契約や地域の慣行によって変わります。

建替承諾料と地代改定

建替承諾料は、建物を建て替える際に地主から承諾を得るために支払う費用です。一般的には更地価格に借地権割合を掛けた額の数%程度が基準とされ、大規模な工事や用途変更を伴う場合は料率が高くなる傾向があります。

地代改定は、土地の価格変動に合わせて行われるものです。路線価、公示地価、周辺の取引事例などを基準に調整するのが通常であり、契約書に具体的な算定基準が明記されていない場合は、当事者の協議で決めることになります。

新法借地権の実務：建て替・融資・税務・売却

新法借地権を契約した後は、実際の運用のなかでさまざまな課題に直面します。建て替えを検討するときには法令上の規制が障害となる場合があり、融資を受けるときには金融機関の担保評価の仕組みを理解しておく必要があります。また、相続や譲渡では税務上の評価や課税対象が問題となり、将来的に売却する場合は出口戦略を誤ると大きな損失につながります。

ここでは契約後に特に重要となる4つの実務論点を順に整理します。

建て替と土地規制

建物を建て替えられるかどうかは、契約の種類だけでなく土地が法令上の要件を満たしているかどうかによって決まります。

代表的なのが建築基準法による接道義務です。幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない敷地は再建築不可とされ、借地契約の種類にかかわらず建て替えはできません。借地権付き物件を購入するときは、必ず敷地が道路に接している状況を現地と図面で確認する必要があります。

また、都市計画法に基づき市街化調整区域では原則として新たな建築が制限されます。この区域で建て替えを行うには34条許可が必要であり、手続きに時間やコストがかかり、自治体の運用によっては許可が下りないケースもあります。建て替えの前提として、用途地域や都市計画図を確認することが欠かせません。

融資と金融機関の評価

金融機関が借地権付き物件に融資する際は、担保評価と返済期間に特有の制約があります。

普通借地権は更新が見込まれるため担保価値が安定しており、融資を受けやすい傾向があります。これに対して定期借地権は満了で契約が終了するため、将来価値がゼロと見なされやすく、評価が厳格になります。その結果、融資額が抑えられたり、金利条件が不利になることがあります。

さらに、残存期間が短い場合は返済期間も制限されます。定期借地権では残存期間がそのまま融資期間の上限となり、期間が短いとローン自体が難しくなることもあります。契約前に残存期間を確認し、資金計画と照らし合わせることが不可欠です。

税務評価と課税項目

新法借地権の税務評価は、契約形態によって大きく異なります。普通借地権は「自用地評価額×借地権割合」で算定され、継続使用を前提とした扱いを受けます。定期借地権は契約満了で返還が前提となるため、「定期借地権割合×逓減率」で評価され、残存期間が短いほど評価額も低くなります。

不動産取得税は、建物や土地を新たに取得した場合に発生し、契約更新では原則課税されません。登録免許税も、登記を伴わない更新では課税対象外です。

承諾料や更新料などの一時金は、土地に関するものなら非課税とされます（国税庁No.6225）。ただし、事業用建物に関する一時金で返還されないものは、消費税の課税対象になるケースがあります。

税区分の明記がなければ解釈が分かれ、後のトラブルにつながるため、契約書に明確な記載を残すこと。不明点がある場合は、税理士や所轄税務署に確認するのが確実です。

売却と出口戦略

借地権を売却する場合、単独で第三者に譲渡する際には地主の承諾が必要であり、譲渡承諾料を求められるのが一般的です。普通借地権は更新が前提となるため買主が融資を利用しやすく、比較的流通しやすいですが、定期借地権は残存期間が短くなると融資が難しくなり、価格も下がりやすい点に注意が必要です。

売却が難しい場合には、底地と借地権を同時に処理する方法があります。底地と一体で取引することで所有権に近い権利となり、金融機関からの評価も高まりやすくなります。地主と協議し、同時売却の枠組みを整えることが円滑な出口戦略につながります。

まとめ

新法借地権は、契約期間や更新ルールが明確に定められた制度であり、旧法との違いを正しく理解することで、更新料や建て替えの可否、融資や税務評価への影響を的確に判断できるようになります。特に定期借地権では、残存期間や再建築の可否が今後の資産計画に直結するため、契約条項の読み込みと制度理解が欠かせません。

「リアルエステートのおうちの相談室」では、契約書の条文チェックから費用相場、税務・融資・売却の実務まで、新法借地権に関するあらゆるご相談に専門家が対応しています。現契約の内容に不安がある方、将来的な建て替えや売却を見据えて整理したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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