底地の競売の特徴と与える影響は？相場や流れ、回避方法についてわかりやすく解説

地主が所有している底地について、ローン返済が滞った場合に起こり得る最悪のケースが、「競売」によって意思に反して不動産を手放す事態です。

競売には通常の売却とは異なる特徴があり、特に土地を賃借している借地人が存在する底地では、所有権とは別の特有の影響やリスクが生じます。

本記事では、底地が競売となった際の特徴や、地主・借地人の双方に及ぶ影響に加え、競売手続きの流れやそれを回避するための方法までを解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

競売とは？

「競売」は「オークション」とも呼ばれる、「複数の買い手が購入条件や価格を競い合い、最も良い条件を提示した買い手に売却する販売方法」のことです。債権回収を目的として不動産の競売が行われる場合、裁判所を通じて手続きが進みます。

まずは、競売（けいばい）の基本的な仕組みと、通常の売却と異なる特徴について簡単に見てみましょう。

競売の仕組み

不動産を購入する際に住宅ローンを組むと、金融機関を債権者とする抵当権の設定・登記が行われます。抵当権とは、債務者がローンを返済できなくなった場合に備え、担保とされた不動産を競売にかけることで、融資した金銭を回収できる権利です。

競売は、債権の回収を目的として裁判所が差し押さえた不動産を強制的に売却する制度です。これは、抵当権に基づき債権者である金融機関が裁判所に申し立てを行うことで実施されます。

底地が競売にかけられるときの特徴

底地が競売にかけられる場合、対象となるのは「底地の所有権」のみです。

そもそも借地権の資産価値は契約の種類や条件といった要因に左右されるため、底地の売却相場には価格のばらつきが見られます。これは、所有権のみを売買する場合と比較しても特徴的な点です。

さらに、底地は完全な所有権とは異なり、土地を自ら自由に使用することができないため、通常の売却でも市場価格より安くなる傾向があります。特に、売却までの猶予がない競売では、価格がさらに下がりやすい点も特徴です。

競売で底地を購入するメリット・デメリット

競売に参加する側にとって、通常の売買に比べて価格相場が安くなりやすい点は、大きな魅力です。格安で土地を入手できる可能性があり、さらに所有権の移転などの手続きが裁判所を通じて行われるため、公的な管理のもとで確実かつスムーズに進められるという安心感も得られます。

その一方で、競売には注意すべきデメリットも存在します。最も大きな点として、競売は入札方式であるため、必ずしも落札できるとは限りません。

また、競売物件の購入では、抵当権の設定や審査の難しさから住宅ローンが利用できないのが一般的で、現金一括での支払いが求められるケースが多くなります。加えて、売主が裁判所となるため契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を追及できず、物件に不具合があっても原則として自己責任となる点にも注意が必要です。

関連記事：底地購入までの流れを知ろう！底地の選び方から名義変更について詳しく解説

底地の競売が借地人と底地権者に与える影響

底地の競売は、地主である底地権者だけでなく、土地を利用している借地人にとっても重要な問題です。ここでは、底地の競売が地主と借地人の双方に与える影響について解説します。

底地の所有者が変わっても借地人の借地権は保護される

前述の通り、競売の対象となるのは土地の底地権のみであり、土地上に設定されている借地権は含まれません。そのため、底地が競売にかけられても、借地人が持つ「借地権」は原則として保護され、これまでと同様に土地を利用し続けることができます。

ただし、土地の権利を第三者に対して主張するには「対抗力」が必要です。対抗力がなければ、最悪の場合、借地権を失い土地の明け渡しを求められる可能性もあります。借地権に対抗力を持たせるには、借地上にある建物が借地人自身の名義で登記されていることが条件となります。

そのため、借地人は利用している土地が競売にかけられると分かった時点で、裁判所による差し押さえ登記が実施される前に、建物の登記を済ませておくことが重要です。

競売により借地人・底地権者双方にリスクがある

底地が競売にかけられることで、地主と借地人の双方に共通するリスクとして挙げられるのが、競売前に実施される現況調査の内容が公開されることによって、競売の事実が周囲に知られてしまう点です。

加えて、借地人にとっては建物や借地権の登記が不完全であれば、新たな地主に権利を主張できず、建物の所有権を失うリスクが発生します。また、登記によって対抗力を備えていたとしても、所有者が変わることで新しい地主から地代の値上げを求められる可能性もあります。

一方で地主にとっては、競売によって所有権を失うだけでなく、市場価格よりも安くなりやすい競売による売却代金では債務を完済できず、債務が残るリスクが考えられます。さらに、落札者の意向次第では、準備が整わないまま土地を手放すことになり、地代収入まで失われるおそれもあります。

底地権の基本的な相場を知る方法

前述の通り、競売における底地権の価格相場には物件ごとに大きな差がありますが、価格の目安として底地の基本的な評価方法を確認しておきましょう。

底地の評価は、「自用地の評価額」、すなわち更地だった場合の価格を基準として考えます。この自用地の評価額は、国税庁が公表している路線価（道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの評価額）や、周辺の取引事例などをもとに算出されます。

そこから、借地人の権利分に相当する借地権割合を差し引くことで、底地権の評価額を求めることが可能です。例えば、土地全体の評価額が1億円で借地権割合が60％とすると、借地権評価額は6,000万円、底地の評価額は4,000万円となります。ただし、競売の場合は市場価格の7割程度が売却額の基準とされる点に注意が必要です。

なお、評価額は単純な計算だけでは決まらず、借地権の契約内容や地代、建物の状況など多様な要素が影響します。そのため、これらの条件によっても底地権の評価額は変動します。

競売の入札から所有権移転までの流れ

競売では、所有者の手を離れてから所有権が移転するまで、通常の売却とは異なる特有の手続きで進められます。ここでは、そのおおまかな流れについて解説します。

1.競売の開始

住宅ローンを一定期間（3～6か月程度）滞納すると、「期限の利益」を失うことで分割返済ができなくなり、金融機関から一括返済を求められます。一括で返済できない場合は、保証会社が代わりに債務を肩代わりし、その後は保証会社から請求が行われます。

それでも返済がなされないと、保証会社は裁判所に競売を申し立て、競売手続きが始まります。この後、裁判所から「競売開始決定の通知」と「現況調査のための連絡書」が債務者である地主に届き、続けて裁判所の執行官と不動産鑑定士による現況調査が実施されます。

2.入札手続・開札

現況調査が完了すると、地主には競売内容を記載した「期間入札の通知」が届きます。

購入希望者は、裁判所の掲示場や不動産競売物件情報サイトBITに掲載された現況調査をもとに物件情報を確認し、入札に参加するかを検討します。

（参考： 『BIT　不動産競売物件情報サイト』）

入札期間が始まると、希望者は定められた期間内に入札書を提出し、あわせて保証金の納付を行います。入札期間終了後には開札が行われ、入札結果が判明します。

3.売却許可決定（所有権移転の確定）

開札によって落札者が決まっても、その者が必ず購入できるとは限りません。裁判所による審査を経て、適格と認められた場合に「売却許可決定」が出され、落札者の購入が確定します。

その後、裁判所から落札者宛に「代金納付期限の通知」が送付されます。

4.売却代金納付手続き

落札者は、通知された期限までに、入札額から保証金を差し引いた残額を裁判所に納付する必要があります。

債権者である保証会社や金融機関は、落札代金から未回収の住宅ローンを回収し、不足分があればその残債を地主に請求します。地主が残債を支払えない場合、給与や預貯金などが差し押さえられる可能性もあります。

5.所有権移転と抵当権等の抹消

競売により不動産の所有者が変更される際は、「所有権移転の登記」を行う前に、既存の権利関係を整理しておく必要があります。具体的には、差し押さえに伴う「差押抹消登記」や、旧所有者によって設定された「抵当権等抹消登記」などが行われます。

これらの登記手続きは裁判所が主導して行うため、落札者自身が手続きする必要はありません。

6.物件の明け渡し・引き渡し

落札者による代金の支払いが完了すると、旧地主は土地を明け渡さなければなりません。通常の売却と違い、明け渡しの時期や条件について交渉の余地がなく、一方的に退去を求められるのが一般的です。

もし地主自身が土地の一部に居住している場合、明け渡しを拒んで住み続けることはできず、「引渡命令の制度」に基づいて、強制執行による立ち退きが実施されます。

底地の競売を回避する方法

価格の下落やプライバシーの問題、急な明け渡しといったリスクなど、競売による地主・借地人双方のデメリットを回避できる可能性がある手段が「任意売却」です。任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得たうえで不動産を通常の市場で売却する方法であり、時間的余裕が残されている場合には検討に値します。

最後に、任意売却のメリット・デメリットと成功させるポイントについて解説します。

任意売却のメリット

任意売却の最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いことです。競売よりも高値で売却できれば、売却後の残債を圧縮しやすく、土地を手放した後の負担も軽減されます。

さらに、通常の売却に近い形で手続きが進むため、金銭的事情による売却であることが周囲に知られにくくなるほか、引越し費用や退去時期などについて条件交渉が可能になる点も大きな利点です。

関連記事：任意売却のメリット・デメリットと成功の秘訣

任意売却のデメリット

一方で、任意売却を検討する際には「必ず競売を回避できるとは限らない」という点を理解しておく必要があります。

任意売却では、競売の入札が始まる前日までにすべての売却手続きと競売の取り下げ手続きを完了させなければなりません。そのため、もしその期限までに購入希望者が見つからなければ、最終的には競売に移行せざるを得なくなります。

また、任意売却を実行するには「すべての債権者の同意」が必要となる点も、大きなハードルの一つです。

任意売却を成功させるためのポイント

任意売却を成功させる上で最も重要なのは、「入札前日までにすべての手続きを完了させること」です。そのためには、競売の決定が知らされた段階で、ただちに債権者との同意交渉を開始し、並行して売却を依頼する不動産会社への相談を始める必要があります。

ただし、焦って業者を選ぶのは避けるべきです。競売情報をもとに営業をかけてくる不動産会社の中には、悪質な業者が含まれているケースもあるため、会社の規模や評判をよく確認したうえで依頼先を選定しましょう。特に任意売却は高度な専門知識を要するため、実績のある会社を選ぶことが成功の鍵となります。

関連記事：任意売却でおすすめの相談先5選｜自宅に住み続ける方法も解説

まとめ

借地権が設定されている「底地」が競売にかけられる場合、対象となるのは土地の所有権のみであり、借地権そのものには基本的に直接の影響はありません。

とはいえ、地主にとっては残債が残るリスク、借地人にとっては契約条件が悪化するリスクなどがあるため、競売が実行される前に任意売却によって回避できるのが望ましいと言えます。

ただし、競売・任意売却を問わず、底地は権利関係が複雑になりやすく、売却が難航するケースも少なくありません。住宅ローンの支払いが困難になり、底地が競売にかけられる可能性がある場合には、できるだけ早い段階で専門家へ相談することが重要です。

底地や借地に関するお悩みをお持ちの方は、リアルエステート「おうちの相談室」までお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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