借地借家法と民法の違いとは?借賃増減請求権についても解説!

借地借家法とは、どのような法律でしょうか。民法との違いが気になる方もいらっしゃると思います。この記事を読むことで、借地借家法と民法の違いを理解することができます。

借地借家法と民法について

まず、民法では、土地も含めた物の貸し借りに関する基本的なルールが定められています。その中に「借地借家法」が特別法として存在しています。借地借家法が適用される契約では、民法よりも借地借家法の内容が優先して適用されることとなっています。反対に借地借家法に規定がないものは、民法が適用されるというのが両者の関係性となっています。

民法というルールがすでにあるのにも関わらず、「借地借家法」が定められているのには理由があります。

土地を保有する権利である底地権を保持する人を地主、借地権といって土地を借りる権利を行使して借地を有する人を借地人と呼びます。借地権にも種類があり、地上権と賃借権に分類されるのですが、地主にとって有利に働く「賃借権」が適用されることが実情ほとんどとなっています。

そしてこの賃借権は、実はそれほど強い権利ではありません。物件を借りている側よりも、貸している側の権利の方が強いことは、確かに想像しやすい一方で、土地において借主側の権利が弱いことは、大きな問題になり得ます。例えば自宅のある土地の契約を更新してもらえないということや、ある日突然出ていくように立ち退きを迫られるようなことがあっては、生活を揺るがすような一大事になるに違いありません。そのため、借地人側を保護することを目的として、建物所有目的の借地についての法律が特別に定められているのです。

借地権は、旧借地借家法による借地権と、1992年8月1日施行の新借地借家法による借地権の大きく2種類に分類されます。

旧借地権

契約更新により半永久的に借りることが可能です。建物が木造等の非堅固な場合、存続期間は30年(最低20年)で更新後の期間は20年と定められています。建物が鉄筋コンクリートや鉄骨造の場合、存続期間が60年(最低30年)となっており、更新後の期間は30年です。

新借地権

普通借地権や定期借地権など5種類に分けられています。以下のとおりです。

① 普通借地権:最も一般的な形態の借地権です。普通借地権は、土地を一定期間で借りる権利です。この形態では、借地人(借主)は土地を自由に使用でき、期間が終了した後も一定の条件下で更新が可能です。 継続期間は当初30年、合意の上の更新は1回目が20年、以降は10年となっています。

② 一般定期借地権:定期借地権は、一定の期間だけ土地を借りる権利を与えます。期間が終了すると、この権利は自動的に消滅します。この形態は、特定のプロジェクトや一時的な使用目的に適しています。 契約期間は50年以上です。

③ 建物譲渡特約付借地権:この形態は、土地上に建物を建築する目的で土地を借りる権利となっています。建築借地権は、土地所有者が建物を相当対価で買い取る決まりがあり、契約期間は30年以上です。長期的な事業や住宅建設によく用いられます。

④ 事業用定期借地権:特定の事業用途で土地を一定期間借りる権利です。この形態は、商業施設や工場など、一定期間の運用が前提とされる事業用途でよく用いられます。

⑤ 一時使用目的の借地権:土地を一定期間借り、その後は土地を返還するか、または新たな条件で借り続ける権利を与えます。定借地権は、一定の期間後に土地の使用目的が変わる可能性がある場合に適しています。

立ち退きに関して

借地借家法では、借地人を保護することを目的として定められた法律であることを前述しましたが、とくに立ち退きに関して、借地人は守られるようになってるのでご紹介したいと思います。

地主の中には、土地の明け渡しを望み、立ち退きを迫ってくる方がいます。理由としては、自分が住む家を建てたくなったという場合や、親族や別の方に土地を貸したくなった場合など、さまざまあります。実際に家族と家に住んでいる借地人の立場からすると、急に土地を明け渡すよう言われても、簡単に行動に移せることでは無いのは明らかです。

ここで、借地借家法第28条では以下のように、規則が定められています。

第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

地主に正当な理由が無い場合、借地人に立ち退きを要求することは不可能ということが記載されています。もちろん地主に譲れない相当な理由がある場合で、借地人に対して立ち退き料も支払う場合には、立ち退きが実行されることもあります。しかし、一般的には借地人の方が守られる立場にあるということを覚えておいてください。

基本的に、借地人は家で生活を営んでいることもあり、立ち退き交渉は容易ではありません。それまで良い人間関係を構築していたとしても、立ち退きを巡って地主と借地人でトラブルに発展することも少なくありません。トラブルが発生してしまうと、その後も忘れられない良くない思い出になってしまう可能性もあります。

必ず専門の不動産会社などに依頼して、仲介に入ってもらうようにしましょう。借地借家法や、その中でも立ち退きに関するトラブル解決を得意とする専門の不動産会社は確実に存在しています。

地代の増減について

借地借家法では、借賃増減請求権という権利が定められています。この請求権は、賃料の改定を求める当事者の一方的な意思表示によって、賃料を合理的な金額に改定することが認められる権利です。土地や建物の契約は、長期にわたって契約を継続する場合が多いです。しかし不動産の価値は一定ではなく、経済情勢や地理的情勢、また不動産物件の周囲の環境の変化等によって変動します。そのため、賃貸借契約を締結した当時の賃料を維持すると、当事者のどちらか(借りて、もしくは貸して)が不利な状況に陥るケースがあります。ここで当事者間の公平性を保つことを目的として、この借賃増減請求権という権利が定められています。

賃料増減請求権は借地借家法にて定められています。土地については借地借家法第11条で、建物については同法第32条で定められています。

具体的には以下の文言で法律に定められています。

借地借家法32条1項

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃額の増減を請求することができる。」

上記は最高裁判例です。賃料増減請求は「形成的効力」を有するとしています。つまり、法律関係を形成する効力があるという意味です。相手方に対して、賃料(借賃)増減請求権を行使した場合、その一方的な意思表示のみで賃料が改定される法的効力があるという意味です。

従って、適法な賃料増減請求の意思表示がなされた場合、その意思表示のみで賃料の増減の効果が発生します。ただし最高裁の判例では、「同条所定の理由が存するとき」という条件を付しています。そのため当然ですが、賃料の増減請求があった場合にすべてのケースに対して形成的効力があるわけではありません。経済事情の変動等を満たした場合の増減請求のみが有効としています。

裁判が確定されるまでは、従来の法律が適用されます。例えば二者間で、賃借人が家賃減額の請求をしたとします。そして地主との間で家賃の減額幅が定まらず話し合いで決着が付かなかった場合、裁判を実行することになります。

この場合、地主はこの裁判が確定するまでの期間においては、地主自身が相当と考える金額の家賃請求を賃借人に行うことができる権利があります。

地主の請求金額を支払わずに、賃借人が自身で相当と認める額(賃貸人の請求額以下の額)を支払い続けた場合、裁判所によって借賃不払い解除が認められる可能性があります。

また賃借人が減額を請求した場合、地主は相当と認める金額を賃借人に請求可能です。裁判例では、請求する金額は従来の賃料も可とした事例があります。逆に増額を請求した場合、借地人は相当と認める金額を地主に支払えば大丈夫です。この場合、支払う金額は従来の賃料以下であってはならないので注意してください。

まとめ

今回は借地借家法と民法の違いについて、ご説明しました。借地借家法は、借地人を特別に保護するような目的が強く反映されている法律です。地主が強い権力を持つことによって、借地人が不利益を被らないような対策が練られています。

そのため例えば賃料に関しても、不動産の価値の変動によって借りて(もしくは貸して)が不利な状況に陥ることを避けるために、確りとした理由がある場合に限られるものの、賃料の改定がなされます。土地や建物は将来の価値が見積もりづらい資産です。そのため、一抹の不安を覚える方もいると思いますが、実際には借地人を保護してくれるような法律が用意されているので安心してください。

法律は、法律を知っている方の味方なので、必ず借地借家法についても内容を確認するようにしましょう。

一方前述したように、必ずどんな条件下でも借地人の要求が飲まれるというようなことはありません。賃料の変動などは非常に重要な要素ですので、事前に裁判事例などを確認し、どのようなケースだと借地人の状況が考慮してもらえるのかなどを知っておくと良いでしょう。

以上、借地借家法と民法について解説しました。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。