共同担保目録とは？記載内容や見方・取得方法をわかりやすく解説

不動産の登記事項証明書を確認した際に「共同担保目録」という言葉を見かけ、「何が記載されているのか」「どのように見ればよいのだろう」と疑問に感じる方もいるでしょう。

共同担保目録とは、ひとつの債権に対して複数の不動産が担保に設定されている場合に、担保となっている不動産の関係を確認するための目録です。共同担保目録の内容を理解すれば、不動産の相続や売却時に担保関係を把握しやすくなります。

この記事では、共同担保目録の意味や記載内容、登記事項証明書での見方、取得・確認方法を解説します。共同担保となっている不動産の抵当権を抹消する方法や抵当権付き不動産を売却するときのポイントも紹介するため、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

共同担保目録について知っておきたい基礎知識

共同担保目録について理解するには、まず「共同担保」がどのような仕組みか押さえる必要があります。ここでは、共同担保と共同担保目録の意味、共同担保目録を確認する必要がある場面について解説します。

共同担保とは？

共同担保とは、ひとつの債権に対して、複数の不動産をまとめて担保にする仕組みです。例えば、住宅ローンを利用して一戸建てを購入する際に、土地と建物の双方に抵当権を設定するケースが挙げられます。共同担保を設定することで、複数の不動産を担保として債権を回収できるようになり、金融機関は担保となる不動産の価値を踏まえて融資を行います。

ひとつの不動産を担保にするだけでは希望する融資額に届かない場合、別の不動産を追加して担保価値の不足を補うこともあります。また、土地と建物に加えて、接道する私道の共有持分を共同担保に設定するケースも見られます。私道の共有持分が担保となっている場合、土地・建物だけでなく、私道の共有持分についても担保関係を確認することが大切です。

関連記事：「抵当権」ってどういう権利？内容やメリット・デメリットなどを分かりやすく解説

共同担保目録とは？

共同担保目録とは、ひとつの債権について複数の不動産が共同担保となっている場合に、どの不動産が同じ債権の担保になっているかを示す目録です。複数の不動産に設定された抵当権の関係を一覧で確認できるため、担保の全体像を把握するのに役立ちます。

例えば、住宅ローンの担保として土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合、共同担保目録を確認すれば、土地と建物が同じ債権の担保になっていることが分かります。

共同担保目録が必要となる場面

共同担保目録は、主に以下のような場面で役立ちます。

• 土地と建物を同時に担保に入れて住宅ローンを組む場合
• 複数の不動産をまとめて担保にする場合
• 既存の担保に別の不動産を追加する場合
• 複数の所有者が関係する不動産の担保関係を確認する場合
• 共同担保となっている不動産を相続した場合
• 共同担保となっている不動産を売却する場合

共同担保目録で担保関係を事前に確認すれば、売却や相続の手続きを進める際に権利関係を見落とすリスクを抑えられます。

登記事項証明書における共同担保目録の見方

共同担保目録は、登記事項証明書の共同担保目録欄に以下のように記載されます。

引用：『全部事項証明書（不動産登記）の見本｜法務省』

共同担保目録の見方は、以下のとおりです。なお、権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する登記事項が記載されます。抵当権や根抵当権といった担保権も、原則として権利部（乙区）で確認できます。

記号及び番号：共同担保に付与される固有の記号と番号。権利部（乙区）に記載されている共同担保目録の番号と対応
調製：共同担保目録が調製された日付。登記記録の作成・調製に関する情報を示す
番号：抵当権が設定されている不動産に割り当てられた番号。複数の土地や建物が共同担保に設定されている場合、それぞれに「1」「2」「3」といった番号が付される
担保の目的である権利の表示：抵当権が設定されている不動産を特定するための情報を記載。土地であれば所在や地番、建物であれば所在や家屋番号などを確認できる
順位番号：共同担保となっている各不動産について、担保権が権利部（乙区）の何番に登記されているかを示す番号。各不動産の登記記録と照らし合わせることで、同じ共同担保に関係する担保権を確認できる

関連記事：登記簿謄本の見方完全ガイド！種類・取得方法も解説

共同担保目録の取得・確認方法

共同担保目録を確認する方法には、法務局の窓口やオンラインでの登記事項証明書の取得、登記情報提供サービスの利用などがあります。費用や取得する手間を踏まえ、自身に合った方法を選びましょう。ここでは、共同担保目録を取得・確認する方法を4つ紹介します。

なお、手数料は2026年9月時点の情報です。料金は改定される場合があるため、最新の利用料金は公式サイトでご確認ください。

法務局の窓口で取得する

共同担保目録が記載された登記事項証明書は、法務局の窓口で取得できます。窓口にある「登記事項証明書交付請求書」に、対象の不動産の所在や地番、家屋番号といった必要事項を記入して提出します。その際、共同担保目録が必要であることを指定しましょう。窓口で登記事項証明書を請求する手数料は600円です。

なお、不動産の地番や家屋番号は普段使用する住所とは異なる場合があります。事前に固定資産税の納税通知書や権利証で確認すると、手続きをスムーズに進められます。

オンラインで取得する

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を利用すれば、法務局へ出向かなくてもインターネット上で登記事項証明書の交付を請求できます。受け取り方法は郵送か窓口交付のいずれかで、手数料は郵送が520円、窓口交付が490円です。

オンラインで請求したからといって、登記事項証明書が電子データで交付されるわけではない点に注意しましょう。

登記情報提供サービスで確認する

共同担保目録の内容だけを確認したい場合、「登記情報提供サービス」を利用する方法もあります。登記情報提供サービスとは、法務局が保有する登記情報をインターネット上で確認する有料サービスです。法務局の窓口へ足を運ばなくても、パソコンなどから登記情報を確認できます。利用料金は330円です。

ただし、登記情報提供サービスで取得する登記情報と、法務局が交付する登記事項証明書は異なります。公的な証明書として提出する必要がある場合、法務局の窓口や登記・供託オンライン申請システムで登記事項証明書を取得しましょう。

司法書士に依頼する

共同担保目録を自分で取得することに不安がある、忙しくて手続きができないといった方は、司法書士に依頼して取得するのも選択肢のひとつです。特に共同担保となっている不動産が複数あり、登記内容の見方が分からない場合や、抵当権の抹消などその後の登記手続きも必要な場合には、司法書士に相談するとスムーズです。

司法書士に依頼して共同担保目録を取得する際は、報酬を支払う必要があります。報酬に関して一律の決まりはないため、事前に確認した上で依頼するか検討しましょう。

共同担保目録から抵当権を抹消する方法

抵当権が付いた不動産でも売買は可能です。ただし、買主が購入後も抵当権が残る状態を受け入れるとは限らないため、一般的には決済時までに抵当権を抹消できるように調整します。

共同担保となっている不動産を売却する場合、金融機関に相談し、売却代金によるローンの返済や抵当権抹消の手続きを確認することが重要です。ここでは、抵当権を抹消する方法を紹介します。

債務を全て完済する

最も基本的な方法は、共同担保の対象となっている債務を全て完済することです。例えば、土地と建物を共同担保にして住宅ローンを組んでいる場合、ローンの残債を完済すれば金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取り、抵当権抹消登記を申請できます。

ただし、完済しただけで登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではないため、別途手続きが必要です。

一方、ローン返済中に共同担保となっている不動産の一部だけを売却したいケースは注意が必要です。融資は複数の不動産の担保価値を前提に行われているため、所有者の判断だけで一部の抵当権を抹消することはできません。

残りの不動産だけでも十分な担保価値があるなど、金融機関の承諾を得られれば一部の不動産だけ抵当権を抹消できる可能性があるため、相談してみるとよいでしょう。

任意売却する

売却代金や自己資金を使ってもローンを完済できないときは、任意売却を検討する方法があります。任意売却とは、住宅ローンなどの返済が難しくなった際に、債権者である金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。売却代金だけでは残債を完済できなくても、金融機関の同意があれば抵当権を抹消して売却できる可能性があります。

ただし、任意売却は売却価格や売却代金の配分について金融機関と調整が必要です。共同担保となっている不動産が複数あると権利関係も複雑になりやすいため、任意売却に詳しい不動産業者に早めに相談することをおすすめします。

法務局で抵当権抹消登記の手続きを行う

住宅ローンなどの債務を完済しても、登記簿に記載された抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。抵当権を登記簿から消すには、法務局で「抵当権抹消登記」を申請する必要があります。抵当権抹消登記の流れは以下の通りです。

1. 金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取る
2. 登記申請書に必要事項を記入する
3. 不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に申請する
4. 法務局から登記完了証を受け取る
5. 必要に応じて登記事項証明書を取得し、抵当権が抹消されていることを確認する

抵当権抹消登記の申請に際しては、不動産1件につき1,000円の登録免許税を納めます。例えば、土地1筆と建物1個の抵当権を抹消する場合、登録免許税は合計2,000円です。土地や建物の数によって税額が変わるため、共同担保となっている不動産の数を確認しましょう。自分で手続きするのが難しい場合、司法書士に依頼するのが賢明です。

関連記事：抵当権抹消に必要な委任状の書き方と注意点

抵当権付き不動産の売却は専門家への相談が鍵

抵当権が設定されている状態でも不動産の売却は可能ですが、実務上は決済までに抵当権を抹消できるように調整する必要があります。不動産の売却価格が住宅ローンなどの残債を上回る場合、売却代金からローンを完済し、抵当権を抹消した上で買主へ引き渡せます。

一方、売却代金だけでは残債を完済できない「オーバーローン」の状態なら、不足分を自己資金で補わなければなりません。自己資金を用意できないときは、債権者である金融機関の同意を得て「任意売却」を検討することになります。

任意売却は金融機関との交渉や担保関係の整理が必要になるため、共同担保や任意売却に詳しい不動産業者に早めに相談することが重要です。専門家のサポートを受けることで、金融機関との調整や売却手続きをスムーズに進めやすくなります。

まとめ

共同担保目録とは、ひとつの債権に対して複数の不動産が担保に設定されている場合に、どの不動産が同じ債権の担保になっているかを確認できる目録です。共同担保となっている不動産を売却するには、原則として決済までに抵当権を抹消しなければなりません。

売却代金でローンを完済できる場合、問題なく抵当権を抹消できます。売却代金でローンを完済できないときでも、金融機関の同意があれば任意売却が可能です。ただし、任意売却を行うには金融機関との交渉が必要なため、早めに専門家に相談することが重要です。

共同担保となっている不動産を売却したい方は、リアルエステートの「おうちの相談室」にご相談ください。弁護士や税理士などの専門家とも連携しており、金融機関との交渉から売却まで一手にお任せいただけます。

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エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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