レントロールとは？収益物件の購入時に見るべき項目と注意点を解説

収益物件の購入を検討する際、販売価格や表面利回りだけを見て判断すると、購入後に「想定より収益が出ない」「空室や滞納リスクを見落としていた」と後悔する恐れがあります。そこで重要になるのが、各部屋の賃料や入居状況、契約条件を一覧で確認できる「レントロール」です。

しかし、レントロールには具体的に何が書かれているのか、どのように見ればよいのかなど、分からないことも多いでしょう。

この記事では、レントロールの概要から記載項目、購入前に確認したいチェックポイントまで分かりやすく解説します。収益物件の購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

レントロールとは？

レントロールは、英語で「rent roll」と表記します。「rent」は「賃借料」、「roll」は「目録」を意味します。まずは、レントロールの概要や不動産投資で重要とされる理由、作成者について見てみましょう。

レントロールとは「収益物件の健康診断書」

レントロールとは、アパート・マンション・テナントビルのような収益物件について、部屋や区画ごとの賃料、入居状況、契約条件などを一覧にまとめた資料です。「家賃明細表」「賃貸条件一覧表」とも呼ばれます。

レントロールには、部屋番号や面積、賃料、敷金・保証金、契約開始日、入居者の属性、空室状況が記載されるのが一般的です。これらの情報を確認することで、物件が現在どのような状態で、将来的に安定した収益を生み出せるかを判断しやすくなります。

つまり、レントロールは収益物件の現状を把握するための「健康診断書」のような役割を担う資料といえます。

不動産投資でレントロールが重要とされる理由

レントロールは、収益物件の売買時に欠かせない重要書類のひとつです。不動産投資では、物件の立地や築年数、販売価格だけでなく、「実際にどれだけの賃料収入を生み出しているか」を正確に把握する必要があります。その判断材料となるのがレントロールです。

例えば、販売図面には満室時の想定利回りが記載されていることがあります。ただし、実際には空室があったり、一部の部屋で賃料が相場より低く設定されていたりすることがあり、想定通りの収益が得られるとは限りません。

収益物件の購入前にレントロールを確認すれば、実際の賃料収入と満室時に見込める賃料収入との差を把握できるなど、表面上の利回りだけでは分からない物件の収益力や運営リスクを見極められます。

また、金融機関が融資審査を行う際に、レントロールの提出を求めるケースも少なくありません。ローン利用者が購入予定の物件が継続的に賃料収入を生み出し、借入金の返済原資を安定して確保できるかを確認するためです。収益物件の購入にローンを利用したいなら、レントロールが融資の可否や融資条件に影響する可能性がある点も押さえておきましょう。

関連記事：収益物件の探し方完全ガイド！初心者が失敗しないためのポイント

レントロールは誰が作成する？

収益物件の売買において、レントロールは原則として売る方が用意します。売主自身が各部屋の契約内容や賃料を整理して作成する場合もあれば、物件の管理を委託している不動産管理会社が作成する場合もあります。

収益物件を売却する際、レントロールは法令上必ず作成しなければならない資料ではありません。そのため、物件によってはレントロールがない場合や情報が古いまま更新されていない場合もあります。

しかし、レントロールは物件の収益性を見抜く上で欠かせない資料です。不動産投資で失敗を防ぎたいなら、購入前に不動産会社を通じてレントロールの提示を依頼するとよいでしょう。

出口戦略として収益物件の売却を有利に進めたい方は、最新の契約内容を反映したレントロールをあらかじめ作成することをおすすめします。

レントロールに記載される主な項目

レントロールには、収益物件の収益性を判断するための情報がまとめられています。項目の意味を理解すれば、単に満室かどうかだけでなく、賃料水準の妥当性から退去リスク、将来的な収益の安定性まで確認しやすくなります。

レントロールには決まった書式がないため、記載内容は収益物件ごとにさまざまです。ここでは、レントロールに記載されている一般的な項目を紹介します。

物件情報

レントロールの最上部には、物件名と所在地が記載されるのが一般的です。同じ築年数・間取りの物件でも、駅からの距離や周辺環境によって賃貸需要は大きく変わります。収益物件を購入する際は物件情報を確認した上で、周辺の賃貸需要や賃料相場と照らし合わせて検討することが大切です。

部屋番号・区画番号

部屋番号・区画番号は、各住戸や各テナント区画を識別する情報です。アパートやマンションは「101号室」「202号室」、テナントビルは「1階A区画」「3階B区画」といった形で記載されます。どの部屋が入居中で、どの部屋が空室かを確認する基礎となるものです。

用途

用途は、その区画が住居、事務所、店舗など、どのような目的で使われているかを示す項目です。住居用物件は比較的安定した賃貸需要が見込めるものの、事務所や店舗と比べると賃料単価が低くなるケースがあります。事務所や店舗は賃料が高めに設定される傾向がありますが、景気や立地の影響で退去リスクが高まることがあるため、注意が必要です。

専有面積

専有面積は、各住戸や区画の広さを示す項目です。単位は平方メートルで記載されることが多く、事業用物件は坪数で示される場合もあります。1平方メートル、または1坪あたりの賃料を算出すると、周辺相場との比較がしやすくなります。

間取り

間取りは各部屋の構成を示す項目で、1K・1LDK・2LDKなどと表記されます。住居用の収益物件は、間取りによってターゲットとなる入居者層が大きく変わります。例えば、1Kやワンルームは学生や独身の会社員といった単身者、2LDK・3LDKは夫婦や子育て世帯がメインターゲットです。

間取りを確認することで、どの入居者層に向いているか、エリアの需要と合っているかを判断しやすくなります。

入居状況・空室状況

入居状況・空室状況は、現在入居している部屋、空室の部屋、退去予定の部屋などを示す項目です。空室が多い物件は、現状の賃料収入が販売資料に記載された満室時の想定収入より低い可能性があるため、注意が必要です。

契約者の属性

契約者の属性は、入居者が個人か法人かを示す項目です。情報保護の観点から個人名や法人名は伏せられている場合もありますが、入居者の属性は、収益の安定性や退去リスクを判断する材料になります。

賃料・共益費・管理費

賃料・共益費・管理費は、毎月の収入を把握するための項目です。賃料は入居者が部屋や区画を使用する対価として払う費用、共益費・管理費は共用部の維持管理や清掃に充てられる費用を指します。

収益物件の購入を検討する際は賃料だけでなく、共益費や管理費を含めた月額収入を確認することが大切です。

敷金・保証金

敷金・保証金は、入居者から預かっている金銭の有無や金額を示す項目です。住居用物件では敷金、店舗や事務所のような事業用物件では保証金として記載されることもあります。

敷金・保証金は退去時の原状回復費用や未払い賃料に充当されることもありますが、原則として入居者に返還する金銭です。敷金や保証金の返還義務は売主から買主へ引き継がれるため、事前に金額を確認しておくと安心です。

契約開始日・契約期間・更新時期

契約開始日・契約期間・更新時期は、入居者がいつから入居しているか、現在の契約がいつまで続くかを確認する項目で、入居期間の長さや退去リスクを推測できます。更新時期の近い入居者が多い場合、物件の購入後すぐに退去が重なる可能性もあるため、注意が必要です。

収益物件の価値を見抜く｜レントロールのチェックポイント

レントロールは、単に現在の賃料収入を確認するための資料ではありません。各部屋の賃料や契約時期、入居時期を丁寧に読み解くことで、物件の収益力を今後も維持できるか、賃料下落リスクや空室リスクを抱えていないかを判断できます。ここでは、収益物件の購入前に確認したいレントロールのチェックポイントを解説します。

関連記事：不動産投資初心者が投資に失敗しないための基礎知識とは？？

新しい入居者の賃料が下がっていないか

レントロールを見る際は、新規入居者の賃料が既存入居者と比べて下がっていないか確認しましょう。新規契約の賃料が既存契約より低い場合、物件の賃料水準は下落傾向にある可能性があります。

賃料の下落が一時的なものか、継続的な傾向かを見極めることも重要です。近隣に新築物件が増えて競争が激しくなっている、最寄り駅周辺の需要が落ちているといった要因がある場合、今後も賃料は下がり続け、購入時に想定していた収益を下回る恐れがあります。

収益物件購入後の収支悪化リスクを抑えたいなら、将来的に家賃が下落するケースも想定して収益シミュレーションを行いましょう。

入居時期が偏っていないか

レントロールでは、各入居者の契約開始日に目を向けることも大切です。入居が特定の時期に偏っている場合、将来的に退去時期も重なりやすく、空室リスクが高まる可能性があります。例えば、1月～3月の賃貸繁忙期に入居が集中している物件は、退去が発生した際、次の繁忙期まで入居者が決まらずに空室期間が長引くことも考えられます。

売却前に空室対策として短期的な入居付けを行っているケースもあるため、注意が必要です。具体的には、一定期間の賃料を無料にするフリーレントを設定して入居率を上げているケースがあります。このような物件は表面上満室に見えても、実際の収益力は高いとは限りません。

レントロールでは契約開始日に加え、賃料水準や募集条件も併せて確認することが大切です。直近で入居が集中している場合、「なぜその時期に入居が増えたのか」「フリーレントを設定していないか」といった点を不動産会社に確認しましょう。

入居率は低くないか

レントロールでは、収益物件全体の入居率も確認したいポイントです。入居率とは、全体の部屋数に対して実際に入居している部屋数の割合を示す指標です。入居率が低いと毎月得られる賃料収入も少なくなり、ローン返済や管理費、修繕費などの支出を賄うことが難しい恐れがあります。

安定した賃貸経営を目指す上で、一般的に高い入居率を維持することが重要です。ひとつの目安として、95％前後を維持できている物件は比較的安定していると考えられます。入居率が90％を下回っており、空室が多い状態が続いている場合、立地や設備、賃料設定、管理状況に何らかの問題が潜んでいる可能性があります。

入居率が低い収益物件の購入を検討する際は、空室の原因を確認した上で、自分で改善できるか見極めることが重要です。例えば、周辺相場より賃料が高いのであれば、賃料を見直すことで入居率を改善できる見込みがあります。一方、エリア需要の低下といった根本的な原因の場合、慎重に判断したほうがよいでしょう。

空室がある場合、想定賃料は適切か

収益物件に空室が生じている場合、レントロール上に想定賃料が記載されることがあります。想定賃料は実際に入居者から支払われる金額ではなく、売主が「この金額で貸せるだろう」と見込んで設定した数字に過ぎません。

想定賃料が相場より1割以上高く設定されている場合、購入後に入居付けをしようとしても反響が少なく、結果的に賃料を下げざるを得ないケースも考えられます。想定賃料が直近で契約した部屋の賃料とかい離していないか、周辺相場と比較して適正かを確認することが重要です。

特定の法人による入居率が高すぎないか

レントロールでは、特定の法人が多くの部屋を借り上げていないか確認しましょう。例えば、20室あるアパートのうち10室以上を同じ法人が社宅として借り上げている場合、契約を継続している間は安定した収入を見込めます。賃料滞納リスクが低い点もメリットです。

一方、事業所の移転や人員削減、社宅制度の見直しにより、契約終了のタイミングでまとまった空室が発生するリスクがあります。現在は高い収益を得られていても、その法人が撤退した後に同じ賃料で入居者を再募集できるとは限りません。

レントロールでは入居者属性を確認し、特定の法人に収益が偏っていないかを見極めることが大切です。

レントロールでは見抜けない購入前に確認したい注意点

レントロールは、収益物件の入居状況や収益性を把握する上で重要な資料です。ただし、全ての情報が記載されているわけではありません。

収益物件の購入を検討する際は、レントロールに記載されていない情報も別途確認し、実際の手残り金額や将来的な支出リスクを踏まえて判断することが大切です。ここでは、収益物件を購入する前に確認したい注意点について解説します。

支出の内訳

レントロールは、収益物件から生み出される収入に関する情報をまとめた資料です。各部屋の賃料や入居状況は確認できますが、物件を維持・運営するためにかかる支出の詳細までは記載されていません。

収益物件の実際の収益性を判断するには賃料収入だけでなく、毎月・毎年発生する支出を正確に把握することが大切です。具体的な支出には、管理会社に支払う管理委託費や共用部の水道光熱費、各種設備の修繕費、固定資産税・都市計画税、火災保険料などが挙げられます。

支出の内訳を確認せずに購入すると、購入後に「思ったより利益が残らない」「修繕費の負担が重い」といった事態になりかねません。収益物件の購入前にはレントロールに加え、収支明細書や納税通知書も確認しましょう。

関連記事：マンションの管理費と修繕積立金の相場はいくらなのか？今後値上がりするリスクはあるのか？

滞納の有無

賃料滞納の有無も確認したいポイントです。レントロールでは各部屋の入居状況が分かりますが、滞納状況は記載されないケースが一般的です。満室でも複数の部屋で賃料の滞納が発生していたら想定していた収益は得られず、ローン返済や管理費の支払いに影響が出る恐れがあります。

収益物件の購入前には売主に過去半年～1年分の送金明細を提示してもらい、賃料の滞納がないかを確認しましょう。レントロールに記載された賃料収入はあくまでも契約上の金額であると捉え、実際の入金状況まで確認した上で購入を判断することが大切です。

敷地外駐車場の有無

収益物件を購入する際は、敷地外駐車場の有無も確認しましょう。物件によっては、近隣の月極駐車場をオーナーが借り上げ、入居者用の駐車場として提供しているケースがあります。駐車場の有無は入居率に影響する可能性があるため、敷地外駐車場がある場合は契約を引き継げるか確認することが大切です。

敷地外駐車場がある場合、誰が駐車場料金を負担しているかも確認したいポイントです。オーナーが駐車場料金の一部を負担しているケースでは、毎月の支出として収益を圧迫する可能性があります。費用に加え、契約期間といった契約条件も併せて確認しましょう。

付帯設備費用のオーナー負担分

無料のインターネット回線やケーブルテレビなど、収益物件の付帯設備に対してオーナーが負担する費用も確認しましょう。入居率の向上に役立つ設備である一方、収益を圧迫する要因にもなり得ます。しかし、支出を抑えたいからと安易に廃止すると、入居者の満足度が下がって退去につながりかねません。

無料のインターネット回線やケーブルテレビといった設備を導入している収益物件の購入時には、賃料収入から付帯設備費用を差し引いても採算が取れるか検討することが大切です。

水道光熱費のオーナー負担分

オーナー負担となる水道光熱費の有無も、収益物件の購入前に確認したいポイントのひとつです。水道光熱費は原則として入居者自身が各業者と契約し、使用量に応じて支払う費用です。そのため、基本的にレントロールには記載されません。

しかし、物件によっては入居者から毎月定額の水道料金を徴収し、オーナーがまとめて水道局に納付するケースもあります。この場合、入居者から受け取る水道料金より実際に水道局へ納める金額のほうが高ければ、差額はオーナーの負担です。また、共用部の照明やエレベーターの電気代もオーナーが負担する必要があります。

オーナーが負担する水道光熱費の金額が大きいと収益の悪化につながりかねないため、事前に確認しておくと安心です。

物件の劣化状況・修繕履歴

物件の劣化状況や過去の修繕履歴も確認しましょう。レントロールには、建物そのものの状態までは記載されません。外壁のひび割れや給排水管の老朽化といった建物の劣化が進んでいる場合、購入後すぐに多額の修繕費がかかる恐れがあります。

また、修繕履歴を確認すれば、これまで適切に管理されてきた物件か判断しやすくなります。定期的に点検や修繕が行われている物件であれば、管理状態が比較的良好である可能性は高いでしょう。一方、築年数が経過しているにもかかわらず修繕履歴がほとんど残っていない場合、必要なメンテナンスが先送りされている可能性があるため注意が必要です。

将来的な費用負担に関わる重要な項目であるため、事前に建物調査報告書や修繕履歴書で物件の劣化状況や修繕履歴を確認することをおすすめします。併せて、外壁や共用廊下、配管周り、室内設備を現地で確認し、劣化や不具合がないかを把握することも大切です。

関連記事：マンションの大規模修繕をおこなうタイミングや費用について解説

入居者トラブルの有無

入居者の生活態度や近隣トラブルの有無もレントロールからは読み取れません。例えば、騒音やゴミ出し、ペットの飼育が原因で入居者トラブルが発生している場合、購入後の管理負担が大きい恐れがあります。トラブルを抱えた入居者がいる物件は、他の入居者の退去につながるだけでなく、新規募集にも悪影響を与えかねません。

収益物件の購入前には、不動産会社を通じて売主に入居者トラブルの有無をヒアリングすることが重要です。過去に騒音などのトラブルはなかったか、滞納以外に問題を起こす入居者はいないかを確認しましょう。

関連記事：不動産投資トラブル対策！よくある詐欺の事例と失敗回避法

まとめ

レントロールとは、収益物件の現在の入居状況や賃料収入、契約条件を一覧で確認できる重要な資料です。レントロールを読み解くことで、販売図面や表面利回りだけでは見えにくい実際の収益力や空室リスク、家賃下落リスクが把握できます。

ただし、レントロールだけで全てのリスクを見抜けるわけではありません。管理費や修繕費、固定資産税といった支出、家賃滞納の有無、建物の劣化状況、入居者トラブルといった点は、他の資料や不動産会社へのヒアリングで確認することが大切です。

リアルエステートの「RIERA」では、収益物件の購入を検討している方へ向けて、物件選びから収支計画の策定、購入後の運用・管理まで幅広くサポートします。レントロールの見方に不安がある方や収益性の高い物件を見極めたい方は、お気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける