マンションの管理費と修繕積立金の相場はいくらなのか？今後値上がりするリスクはあるのか？

マンションを購入した際は、毎年固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。固定資産税や都市計画税にかかる税金として、毎年約10〜30万円かかる場合が多いのです。たとえば、3,000万円のマンションを購入した際の固定資産税は約8万円となります。

今回はマンションの管理費と修繕積立金の相場はいくらになるのか。今後値上がりするリスクはあるのか紹介していきます。マンションにおける税金を正しく理解しておきましょう。

マンションの管理費や修繕費積立金の相場はいくら？

マンションに引越しを考えている方で毎月支払う管理費や修繕積立金の相場はいくらになるのか気になる方がいるのではないでしょうか。また、これらの他に管理費や修繕積立金を毎月支払わなくてはいけません。これらの費用は、月に2〜3万円です。マンションを購入する場合、これらの税金を支払う必要があるため、生活が厳しくなり自己破産に陥る方が多くいるのです。「そもそも管理費や修繕積立金はなぜ没収されるの？」と思う方もいると思います。ここではマンションにおける管理費や修繕積立金のおける役割や相場をみていきましょう。

管理費

管理費とは、マンションを安心・安全に暮らすために支払われる費用です。エントランスや日々の掃除活動といったマンションに暮らしている住民が快適に過ごせるように賄われているのです。たとえば、暮らしているマンションで電球が消えているのにもかかわらず交換しない場合やエレベーターが故障して1カ月も使用できない場合とこのようなマンションには誰も暮らしたくはありません。そのため、マンションを利用するというのは自分だけではなく、周りの方を考えたうえで支払われている費用だと認識しておく必要があります。

管理費の相場として、「平成30年度マンション総合調査結果」を見ていると、マンションの管理費は約1万5,000円が平均です。マンションにルーフテラス等の特別な共用施設が付いていることを除き、階や部屋の広さにかかわらず相場は変動しません。階層ごとでどれだけ費用が異なるのかみていきましょう。たとえば、10階の場合の管理費用は、約1万5,000円になるのに対して、20階以上では約2万円になります。階が10階上がっただけで、5,000円もの差が生じるのです。また、部屋の広さによっても変わります。たとえば、20戸以下では約1万7,000円になるのに対して、31〜50戸では、約1万5,000円です。小規模マンションの場合、管理費を支払う人数が少ないため、費用を多く支払わなくてはいけないケースもあります。規模が大きければ大きいほど良いというわけではありませんが、管理費の負担を減らしたい場合は戸数が多いマンションを探してみましょう。

修繕積立金

修繕積立金は、今後マンションが劣化した際における修繕する際にかかる費用になります。工事するにあたっていくらの費用がかかるのかはあらかじめ決められているのです。たとえば、外壁やエントランスといった共用部分の劣化や不具合に応じて工事が実行されます。また、事故や破損があった場合もその都度工事しなくてはいけません。そのため、これらの費用を踏まえマンションで暮らしている住民から毎月修繕積立金を没収しています。国土交通省が発表した「長期修繕計画作成ガイドライン」を見てみると、新築を建設してから約15年後に大規模な修繕工事をするのがよいと推奨されているのです。

修繕積立金の相場として、「平成30年度マンション総合調査結果」で見てみると、戸数が少ないマンションでは月1万2,000円、戸数が多いマンションでは月1万4,000円となっています。修繕積立金は管理費とは、異なり戸数が多いと負担する費用も高くなってしまうのです。要因として、外壁による修理や足場を利用する際の設置箇所が増えたり、共有スペースが充実しているマンションでは設備や点検といった作業に手間がかかる恐れがあるため、費用が余分に発生してしまうのです。

ここでは管理費や修繕積立金の費用の役割や相場を紹介してきました。冒頭でも紹介したとおり、これらの費用を合計すると月に2〜3万円を支払う必要があります。1年でみると、24〜36万円かかってしまうのです。管理費と修繕費は必ず支払わなくてはいけません。また、建築界は人手不足の影響で今後管理費や修繕積立金が値上げされてしまう問題も懸念されています。それぞれ支払いが困難にならないように、2〜3カ月分の費用をあらかじめ貯金しておいたりと計画を立てて暮らしましょう。

管理費の値上げリスク

管理費の値上げに対して今後どのようなリスクがあるのでしょうか。管理費や修繕積立金について先程紹介してきましたが、マンションではなく家庭でみた場合、どのように分られるのかみていきます。家庭での管理は、日常の出費にかかる費用です。たとえば、光熱費・通信費・住宅ローンといったものが管理費に含まれます。また、修繕積立金は将来に備えた貯蓄を指します。たとえば、子供の進学費・自宅のリフォーム・老後資金です。

管理費は、ルーフテラスや駐車場使用料と毎月支払う金額が一定なため、値上げのリスクはなかなか起きることはありません。しかし、値上げを前提としていないにもかかわらず、なぜ管理費は値上げのリスクにあるのでしょうか。値上げが上回るということは管理費がマンションにおける収入を上回った際に値上げされてしまいます。近年では、物価上昇により物の値段が上がったりと多くの商品が値上げされているのです。そのため、マンションの管理費も値上げしないと今後管理が厳しくなると判断したうえで値上げがされています。値上げの要因として、なにがあるのでしょうか。以下の要因があげられます。

・駐車場契約台数が減り、使用料の減少

・光熱費の高騰

・管理委託費の値上げ

それぞれ詳しくみていきましょう。

駐車場契約台数が減り、使用料の減少

一つ目は、駐車場契約台数減少による、駐車場使用料の減少です。都市部で自動車は必要とされておらず、自動車を保有する方が減少していることでこのような問題を抱えてしまう方が大勢います。また、ウクライナ等の世間情勢による原油高によるガソリン代の高騰が原因です。政府はガソリン代の負担を少しでも減らすために、ガソリン補助金を設けましたが今まで以上に価格が高騰したため、負担は変わらないものとなっています。そのため、今後自動車を保有する方が減少してしまい、使用料の減少で値上げせざるを得ない状況になってしまうのではないでしょうか。

光熱費の高騰

二つ目は、光熱費の高騰です。世間情勢による光熱費の値上がりは止まりません。共用部分で動力が多いマンションでは特に影響が大きかったのではないでしょうか。たとえば、EV専用の駐車場・エレベーターが複数台ある・共用部分にエアコンが複数設置されているといった動力が大きい分管理費用も高くなってしまいます。そのため、光熱費の高騰で管理費が値上げされてしまうケースもあるのです。

管理委託費の値上げ

三つ目は、管理委託費の値上げです。最低賃金の上昇や少子高齢化による採用者の募集が困難なため、人件費は高騰傾向にあります。また、最近話題になったベースアップですが、多くの企業が賃上げを政府に要求したのです。2024年春闘の第1回集計によると、基本給を底上げするベースアップ率は3.70％に達し、昨年度と比較して約1.5％上昇したのです。しかし、賃上げが行われた企業はほんのわずかであり、中小企業によっては賃上げをされていない企業も数多く存在します。今後、管理費や清掃員等の管理会社の基本給が底上げした場合は、マンションで暮らしている方の管理費が値上げされてしまうケースがあるため注意しておきましょう。

ここまで管理費の値上げリスクについて紹介してきました。光熱費の高騰や管理費委託の値上げに伴い、管理費の負担が大きくなっていることがあげられます。これらのリスクは、世間情勢や経済によるもので物価上昇やマンションにおける費用高騰が止まりません。値上げを抑えるためには、駐車場をリースとして活用したり共用部分におけるエアコンの設置台数を減らしたりする対策が必要です。

修繕積立金の値上げのリスク

管理費同様に修繕積立金も値上げされているのが現状です。値上げのリスクで考えると中古物件が増えている一方で、新築で建てられているマンションも今なお増えているため値上げされている要因としてあげられます。そのほかには、2022年4月から開始されたマンション管理適正評価制度を定めたのです。マンション管理適正評価制度とは、マンション管理業協会が登録目標数を設定して、登録するにあたって長期修繕計画の内容や修繕積立金の設定が評価軸に入ってきます。そのため、マンション管理適正評価制度の目標数に適合する形で修繕積立金を上げようとする背景があるのです。

「実際にいくら値上げされているの？」と思う方がいるのではないでしょうか。修繕積立金は「占用面積1平米あたりの月額」で表されています。今までは200円を下回る金額だったのにもかかわらず、400〜600円と2〜3倍高騰しているのです。また、占用面積1平米あたりの単価は400〜500円になります。国土交通省が定めるガイドラインに定める金額よりも、あきらかに高い状況になっているマンションもあるのです。今まではガイドラインよりも低いマンションが多い傾向にありましたが、近年ではマンション管理適正評価制度を狙っているマンションがでてきたのです。この要因として、計画の40年後に費用が足りないといったことが起きているからになります。そのため、費用が足りないという状況を防ぐために占用面積1平米あたりの単価は400〜500円になってしまったのです。

まとめ

今回はマンションの管理費と修繕積立金の相場はいくらになるのか。今後値上がりするリスクはあるのかを紹介してきました。管理費は約1万5,000円が平均です。修繕積立金は約1万2,000〜1万4,000円が相場になります。管理費の値上げリスクに関しては、都市部では自動車の利用者が減少しているため、使用料の減少や世間情勢による光熱費の高騰が原因としてあげられます。また、修繕費の値上げリスクは、今後工事するにあたって修繕積立金が足りない状況にあるため、値上げに及んでいるのです。これらの費用を理解しうえでマンションに暮らすのか検討しましょう。