不動産投資初心者が投資に失敗しないための基礎知識とは？？

あなたは不動産投資に興味はありますか？もしあるならば、この記事を絶対に見ておいた方がいいでしょう。何の基礎知識を持たないまま不動産投資してしまうと、大きな借金を抱えてしまったり、変なトラブルに巻き込まれてしまったりするかもしれません。そのような不利益を被らないように、基本的な不動産の知識を身に付けておく必要があります。今回は、そのような不動産投資の基礎知識について簡単にまとめました。不動産初心者で、何から手を付けていいのかわからないならば、この記事一つでその悩みは解決します。ぜひ最後までご覧ください！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資とは

不動産投資とは

不動産投資とは、土地や物件などの不動産を購入し、第三者に貸し出す、もしくは売却することで利益を得ようとする投資方法です。一般的に言う「大家さん」が不動産投資家に当たります。不動産投資は、投資した不動産をいかに適切に管理するかが重要になります。乱雑な経営になってしまっては収益化に繋がりません。空室を減らす工夫や、新規入居者の選定など、「不動産賃貸事業」としての活動をしなければなりません。

他の投資との違い

不動産投資と他の投資（株やFXなど）との大きな違いは「事業性」にあるでしょう。不動産投資のほうが、他の投資よりも事業性が高い投資です。例えば入居者とのトラブルの対応や、建物の修繕など、オーナーに求められることは多くあります。こうした経営管理に真摯に向き合えば、不動産投資で成功する確率は大幅に上がります。その結果が如実に表れる点で、不動産投資の大きな魅力です。トラブルへの対応などは管理会社に任せることもできますが、まずは自分でやってみるのもいいのではないでしょうか。

不動産投資の基礎知識！

種類

今回は3つに分けて説明します。

①戸建て物件

戸建て物件を丸ごと購入して、貸し出す、または売却して利益を出す方法です。大半の投資家は、中古の戸建て物件を購入します。中古の戸建て物件は、田舎にあることが多く、加えて築年数が経過していることから数百万円単位で購入できます。このように少額で投資を始められる点で非常に魅力的だと言えます。しかし、中古の戸建て物件は築年数が経過していることから、修繕費が多くかかってしまうため注意が必要です。

②一棟マンション・アパート

マンションやアパートを丸ごと購入して一部屋ずつ貸し出す方法です。一棟となると、巨額の土地代、物件代がかかるため、初期投資額が億単位になるほど巨額の投資になることが多いでしょう。もちろん、その分一つの投資で得られる収益は多くなります。もし大きな災害が起きた場合には、非常に大きな損害となってしまうため注意が必要です。

③区分マンション

区分マンション投資は、分譲マンションなどの一室のみを購入し貸し出す方法です。一室のみの購入であるため、少額からスタートできます。マンションの多くは立地のいい場所に位置していることが多く、集客力が高い点でも魅力的です。しかし、誰も入居者が見つからなかった場合、その物件からの収入はゼロになるため、大きなリスクだと言えます。

利回りって何？

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を示した数値です。基本的に、利回りには表面利回りと実質利回りの二種類があります。
表面利回りとは、物件価格に対してどれくらいの収益を上げられるかを示した数値です。計算式は、「表面利回り＝一年間の家賃収入÷不動産購入価格×100」で求められます。この数値は、物件の維持に関する経費などを含めていない数値になるため、実際に計上される利益とは異なります。
一方実質利回りとは、物件の維持に関する経費などを考慮した収益割合を示す数値です。計算式は、「実質利回り＝（一年間の家賃収入－一年間の諸経費）÷（不動産の購入価格＋不動産の購入時の諸経費）×100」で求められます。この時の「諸経費」には、固定資産税や修繕積立金なども含まれます。より現実的で正確な利回りを確認するためには、実質利回りを見ることをオススメします。

節税について

不動産投資すれば節税できます。なぜなら、不動産を経営する上で生じる減価償却費を計上できるためです。減価償却費とは、簡単に言うと、不動産などの固定資産の購入額を耐用年数に合わせて分割し、耐用年数に応じて相当する金額を費用計上するときに使う勘定科目です。減価償却費を計上することで経費として計上される額が増え、利益に対してかかる税金額は少なくなります。減価償却費は、木造物件や、築年数が古い物件において多く計上できます。

キャッシュフローって何？

キャッシュフローとは「お金の流れ」のことです。自身に流入してくる金額（家賃）と流出する金額（経費など）があるのですが、どれだけ流入を増やし流出を減らせるかが重要になります。

収益の仕組みはどうなっているの？

収益の仕組みには二種類あり、賃料収入（インカムゲイン）と差額収入（キャピタルゲイン）があります。賃料収入とは、家賃収入のことです。家賃収入は、一度に入る額は少額ですが、長期的に安定した収入を得られます。差額収入とは、売却益のことです。不動産を安くで購入し、購入額よりも高く売却し、その差額を利益とします。キャピタルゲインで儲けるには、景気の知識や不動産の知識などが必要であるため、上級者向けの方法だと言えます。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、不動産投資のために金融機関から受けるローンのことです。よく「住宅ローン」と混同されることがありますが、明確に異なります。住宅ローンは自分の居住用の不動産へのローンなのに対し、不動産投資ローンは投資向け不動産を購入する際にかかるローンです。不動産投資ローンは、物件の収益性や本人の返済能力などが審査されます。
不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険の加入をオススメします。団体信用生命保険とは、ローンを組んだ本人に万が一のことがあった際、ローンの残高を保険会社が負担してくれるという保険です。残された家族に負担が回らないという点では、加入しておいた方がいいでしょう。

今回は3つに分けて説明します。

不動産投資の3つのリスクとその対処法

①空室リスク

第一に挙げられるリスクとして空室リスクがあります。マンションやアパートに投資して販売しようとしても、空室があればそこから得られる利益は一円もありません。むしろ維持管理費がかかり赤字になるだけです。空室が多いと、当初計画していたローン返済計画が崩れ、投資失敗という結果になるでしょう。

対応→需要に応じた物件にする こうした空室リスクに対応するためには、需要に応じた物件にすることが重要です。例えば、学生向けのマンションを経営するのであれば、インターネット無料の環境を整備したり、オートロック設備を整えたりしましょう。需要に応じるためには、購入前のリサーチを徹底しましょう。

②家賃滞納のリスク

注意すべきリスクとして、家賃滞納のリスクが挙げられます。とくに中古アパート経営していると起こりやすいリスクです。家賃滞納が発生すると、その入居者とさらなるトラブルが発生する恐れがあり、管理の手間が増えることになります。できる限りこのリスクを減らせるような努力が必要です。

対応→信頼のおける管理会社を選ぶ 対応策としては、信頼できる管理会社を選ぶことが挙げられます。まずは入居時の審査を厳密にしてくれる会社かどうか確認しましょう。そして、管理を丁寧にしてくれるか、入居者との連携を円滑にしてくれるかなども抑えるポイントとして見ておきましょう。

③不動産の価値が下落するリスク

購入時の不動産価値はずっと続くわけではありません。年月をかけるにつれて不動産の価値は下落し、その分家賃も下落する恐れがあります。そうしたリスクを考慮しなければ、資金計画が大幅にずれ込んだり、家賃設定が不動産価値に合っておらず空室リスクが増大したりします。

対応→立地の良い物件を選び、細かいメンテナンスを心がける 対応策としては二つあります。一つ目は、立地を十分に考慮して物件を選ぶことです。賃料が下落しにくい地域を選定することや、駅から近い物件を選ぶことが重要でしょう。二つ目は、細かいメンテナンスを心がけることです。そうすることで、経年劣化による不動産価値の下落を抑えられます。より密に連携をとってくれる管理会社を選定する必要もありますね。

計画→購入→管理という不動産投資の流れを抑える！

①計画

まずは不動産投資の知識を深め、資金計画を立てましょう。資金計画を立てる際には、自己資金額、ローンを受ける額、融資を受ける金融機関なども選びます。短期的なものから長期的なものまで、細かく計画を立てる必要があります。

②購入

不動産会社と話し合いながら投資する物件を選びましょう。この際、周辺のリサーチを絶対にしなければなりません。内見と同時に周辺の環境も確認して、ターゲットにとって需要のある立地かどうかなど調査しておきましょう。

③管理

物件を購入し金融機関からの審査通過後、登記手続きや物件の引き渡しがあります。物件管理には、不動産会社に委託する方法や、サブリース契約により管理する方法があります。サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーに代わって賃貸経営する管理方法です。この契約を結んでおけば、購入後のさまざまな手続きや手配など、サブリース会社が代行してくれます。

まとめ

今回は不動産投資の用語やリスクなど、基本的な情報をまとめてみましたがいかがでしたでしょうか。始めに話したように、不動産投資を始める前に、専門的な知識を身に付けなければいけません。投資で失敗しないためにも、再度この記事を見返して不動産投資時に役立てましょう！最後までご覧いただきありがとうございました！

参考
https://ieul.jp/column/articles/396/

https://www.toushi-hakase.com/study/beginner/

https://landnet.co.jp/redia/3096/

https://www.global-link-m.com/reib/6861/

https://lions-mansion.jp/guide/effective_use/e03/#:~:text=%E3%80%8C%E8%A1%A8%E9%9D%A2%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%80%8D%E3%81%AF%E3%80%81%E7%89%A9%E4%BB%B6,%E5%88%A9%E5%9B%9E%E3%82%8A%E3%81%A8%E3%81%AF%E7%95%B0%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

https://mansionkeiei.jp/column/21500

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける