不動産投資トラブル対策！よくある詐欺の事例と失敗回避法

• 不動産投資に興味あるけどトラブルに巻き込まれそうで怖い
• 不動産投資で失敗するのが怖い
• 不動産投資でよくあるトラブルってどんなトラブル？

このように考えたことはありませんか？あなたが思っているように、不動産投資にはトラブルがつきものですし、何もトラブルがないまま投資できる方が珍しいでしょう。今回は、そのような不動産投資のトラブルについて紹介します。不動産投資でトラブルに巻き込まれたくない人や、不動産投資を円滑に進めたい人にとっては必見の内容です。具体的なトラブルの内容や、未然に防ぐ方法などをまとめました。最後の方にはトラブルに巻き込まれたときの対処法についても記載しているため、すでに不動産投資を始めている人でも役立つ情報でしょう。ぜひ最後までご覧ください！

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資とは？基礎知識と概要

初めに、不動産投資について簡単に説明します。

不動産投資の基本概念とメリット

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建て物件などの不動産を購入して第三者に貸し出して利益を出す、または売却して利益を出す投資です。身近で言うと、マンションの大家さんに当たる人が不動産投資家です。不動産投資には、いくつかの種類があります。例えば、新築マンション投資、中古アパート投資、戸建て投資、駐車場投資などがあります。それぞれでメリットやデメリットがあるため、自分の投資目的を明確にして、どのような投資先に投資すべきかを検討する必要があります。

また、不動産投資は他の投資とは異なり、非常に高額な投資となるため、ローンを組んで投資を始める人が多いでしょう。不動産投資時に利用するローンが「不動産投資ローン」です。住宅ローンとは異なり、「投資目的の不動産」に利用するローンとして、不動産投資ローンは利用されます。ローン審査時には、投資家の返済能力情報や職業などだけではなく、不動産の収益性なども見られます。このローン返済が滞らないようにするためにも、高い利回りを維持して収益をあげられるようにしなければなりません。

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不動産投資でよくあるトラブル5選

次に、不動産投資におけるトラブルの種類について説明します。今回紹介するトラブルはあくまでも一例です。この記事では、とくに注意してほしいトラブルについて詳しく説明します。今回は、数あるトラブルの中でも5つに絞って紹介します。

①老後の資金にならない

不動産投資を始めようと考えている人の中には、「年金だけの収入は厳しいから老後の資金として不動産投資を始めよう」と考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、このように投資の収益を私的年金にできないオーナーも多いということを知っておかなければなりません。実際には、修繕費などの費用が増えたり、空室が増えたりして想定していた収支シミュレーション通りにならない恐れがあります。「老後の資金になります！」という謳い文句で勧誘され投資して、実際には赤字経営になってしまい業者とトラブルに発展したという事例があります。注意しておきましょう。

②入居者とのトラブル

入居者の中には、夜間に大きな音を出して近隣住民に迷惑をかける人や、家賃を滞納し続ける人もいます。こうしたトラブルに対応するのは仲介管理会社であることが多いですが、オーナーにも負担が強いられることもあります。トラブルに対応する管理会社の対応が不十分であれば、オーナーはさらなるトラブルに巻き込まれる可能性もあります。管理会社の選定も慎重に行わなければなりません。

③修繕費の負担

とくに中古物件や戸建て物件に多いトラブルです。これらの物件の場合、建物の老朽化に伴い修繕費が巨額になることがあります。ここで重要な知識となるのが「契約不適合責任」です。契約不適合責任とは、契約した不動産に契約内容と異なる箇所がある場合、売主は買主に大して修繕費の請求ができ、損害賠償などの責任を負うという契約です。そのため、物件購入後は、契約不適合の範囲を把握しておく必要があります。

④サブリース契約に関するトラブル

サブリース契約に関するトラブルがあります。サブリース契約とは、サブリース会社が不動産投資家に代わって賃貸運営するという契約です。サブリース契約では、入居者の募集、入居者との連絡、物件の維持管理などをサブリース会社が一任してくれます。このように、一見投資家に非常に有利な契約に見えますが、実際はトラブルが多発します。例えば、景気の悪化を理由に家賃引き下げを要求されたり、巨額な修繕費を突然請求されたりします。誇大な広告によりだまされるケースや、リスクを説明されないまま契約させられるケースもあります。この問題は近年深刻化しており、国土交通省や消費者庁でも注意喚起されています。

⑤投資詐欺

不動産投資では、詐欺被害も発生します。具体的には、手付金だけ払わせたのちに連絡が取れなくなる「手付金詐欺」や、実際には存在しない不動産を宣伝し集客する業者が存在します。こうした業者の存在により、「不動産投資は危ない」という意識を持っている人もいるでしょう。適切な不動産の知識を持ち、投資に臨まなければなりません。

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不動産投資でトラブルを未然に防ぐ方法

前の項で不動産投資時に多いトラブルについて見てきました。不動産投資が怖くなった人もいるのではないでしょうか。しかし安心してください。この項では、上記のようなトラブルを未然に防ぐ方法について紹介します。この項で紹介する方法を未然に実践していれば、トラブルに巻き込まれる可能性は低くなり、トラブルの度合いも小さくなるでしょう。一つひとつ見ていきましょう。

①不動産知識を身に付ける重要性

トラブルが深刻化する人の多くは、不動産の知識を適切に身に付けていません。不動産投資の構造を理解していなかったり、分からない単語が多かったりします。不動産投資は仲介管理会社に任せられますが、知識がないままだと悪徳な商法にも気づきません。投資による成果もよく理解しておらず、言われるがままに投資してしまうと、十分な不動産投資の成果を得られないでしょう。とくに不動産の相場を理解していないと、足元を見られ相場よりも高い金額で物件を勧められるかもしれません。このようにならないためにも、事前に不動産投資について勉強しておきましょう。例えば、利回りの計算方法や各投資先のメリット・デメリットなど、簡単な知識を身に付けることから始めてください。定期的に不動産会社主催のセミナーや勉強会が開かれているため、積極的に参加することをオススメします。

②徹底した下調べの必要性

修繕費に関連するトラブルに巻き込まれる人で多いのが、下調べをせずに投資してしまうパターンです。不動産投資は、不動産会社に出向いて選定してもらえれば始められます。しかし、内見やその地域の下調べをしていなければ、思わぬトラブルに発展してしまいます。「実は以前周辺で殺人事件が起きていた」「将来的に需要が見込めない」というような物件かもしれません。不動産投資で失敗しないためにも、自分で物件に出向き、物件の構造や周辺の情報などを理解しておきましょう。

③複数の会社から選ぶべき理由

不動産会社を選ぶ際には、一つの会社で選ばないように注意しましょう。過去の実績や、信用度の高い会社を数件見ておく必要があります。一つの会社だけで物件を選んでしまうと、悪徳な業者に遭遇しても気づかずに投資してしまったり、他の会社のほうが安いのに投資してしまったりして、不利益を被ります。不動産会社を選ぶ際には、事業内容や過去の販売実績、利用者からのレビューなどを参考にしてみてはいかがでしょうか。

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トラブル発生時の対処法とサポート

前の項ではトラブルを未然に防ぐ方法を紹介しました。とはいっても、絶対にトラブルを起こさなくすることはできません。突然トラブルは訪れます。この項では、もしあなたが不動産投資でトラブルに巻き込まれてしまった場合、どのように対処すればいいのかをお伝えします。

各種団体に連絡する

消費者庁、宅地建設業取引協会、各種NPO、日本マンション管理士会連合会など、さまざまな団体で不動産投資におけるトラブルの相談に乗ってくれます。宅地建設業取引協会においては、不動産に関する相談だけではなく、税金や重要事項説明書など、より専門的な内容までサポートしてくれます。各団体で特色や専門分野があるため、どのようなトラブルであるかによって、相談するべき団体は異なります。少しでも疑問を抱いたら、一人で抱え込まずにこうした団体に相談してみてください。無料で相談を受け入れてくれる団体もありますし、相談しやすいのではないでしょうか。

調停、弁護士に相談する

上記のような団体に相談しても解決しないトラブルもあるでしょう。そのようなときには、弁護士などの法律のプロに依頼して解決することも一つの手です。しかし、「裁判にはお金がかかるし手間もかかるだろう・・」と思っている人もいるのではないでしょうか。そんな不安を抱えている人でも安心してください。「民事調停」という方法を通せばその悩みは解決できます。民事調停は、裁判とは異なり非公開で行われ、費用も比較的低額です。迅速に調停は進んでいくため、手間を気にする必要もありません。民事調停を考える場合は、まず信頼できる法律の専門家を探しましょう。

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まとめ：不動産投資で成功するためのポイント

今回は、不動産投資のトラブルについてまとめてみました。不動産投資時に注意すべき点や、もしトラブルに会った際の対処法など、具体的に理解していただけたのではないでしょうか。何度も話していますが、不動産投資にトラブルはつきものです。不動産投資で重要なのは、どのようなトラブルが存在し、どう対処すればよいかを知っておくことです。不動産投資を始める際には、ぜひ再度この記事を見返して役立ててください。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました！

参考

https://ja.sekaiproperty.com/article/4049/real-estate-investment-trouble
https://landnet.co.jp/redia/10349/
https://daikichi-ir.com/knowledge/investment/13126/
https://www.loanconsulting.jp/invest/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける