マンションの価格はいつ下落するのか?

マンションの価格は一定ではない!?

マンションの価格は常に一定なのではなく、上昇したり下落したりします。
みなさんはマンションの価格が下落するのはいつなのか知っていますか。
マンションを購入するのというは人生の中で最も大きな買い物となるので、少しでも良いタイミングで購入したいと考える人が多いでしょう。

また、反対にマンションを売却したい人も、いつマンションの価格が下落するのかを知っていれば損する前に売却することができます。
今回は、マンションの価格はいつ下落するのかについて説明していきます。

マンションの価格が下落する要因

マンションの価格は、さまざまなものに影響を受けて上下します。
マンションの価格を下落へと導くものには次のようなものがあります。

景気の安定性

マンションのみならず、不動産の価格は、景気の影響を受けやすいです。
それは、景気が良いときには収入が安定するからです。
収入があればマンションを購入する余裕ができます。
そうなるとマンションの需要が高まって、マンションの価格が上がります。

反対に、景気が悪ければ人々のマンションへの需要が下がるので、価格も下落するのです。
特にマンションは居住用だけではなく投資用目的で購入されることも多いため、景気の影響を受けやすいです。

法律の影響

他に、マンションの価格は法律の影響を受けて上下することもあります。
例えば、生産緑地法が2022年に解除されるたこともマンションの価格に影響を与えると言われています。
生産緑地法とは、1992年に施行された法律で、緑豊かな都市環境を作ることが目的です。
この法律で生産緑地として指定された場所では建物の建設や売却が制限され、農業を経営しなくてはならないのです。

しかし、この法律は2022年に解除され、さまざまな土地が宅地用に売却され、そこにマンションが建設されることになります。
するとマンションが供給過多になって価格が下がります。
このように、法律が変わることでマンションの価格が下落することもあります。

人口減少、高齢化

人口が減少するとマンションの価格が下落します。
それは、マンションに対する需要自体が減るからです。
また、高齢化もマンション価格の下落に寄与します。
なぜなら、マンションの住人が高齢化すると、その人たちはマンションを退去することが多いからです。
高齢者が一人でマンションに住むのは楽ではありません。

そのため、老人ホームに移ったり、婿夫婦、娘夫婦と一緒に暮らしたりする道を選びます。
そうするとマンション自体には空き部屋が増え、マンションの価格が下落するのです。
日本では少子化や高齢化が深刻な問題となっているので、これらがマンションの価格に与える影響は大きいでしょう。

一年の中でマンションの価格が下がりやすい時期とは

マンションの価格は一年間の中でも上昇と下落を繰り返します。
最もマンションの価格が下がりやすいのは7〜8月11〜12月だと言われることが多いです。
それは、この時期にはマンションの需要が下がりやすいからです。

反対にマンションの価格が高くなりやすいのは、毎年1〜3月と9〜10月だと言われています。
それは、この時期には入学や入社、転勤など、生活スタイルの変化によって引越しをする人が多いからです。
新生活に向けて新しくマンションを探す人が増えるので、それに伴ってマンションの価格が上昇します。
つまり、マンションを購入したいという人は、この閑散期を狙って購入すれば相場より少し安く購入できる可能性が高まります。

反対に、マンションを売却したい人は、1〜3月9〜10月を狙って売却すると買い手がつきやすいことが予想されます。

マンションの価格と築年数の関係

マンションの価格には築年数も影響します。
マンションは資産なので、一度購入すれば長い間価値を持ち続けると思っている人もいるかもしれません。
しかし、実はマンションは築年数に応じて価値が下がり、建設されてからたった1年経つだけで価値が10%も下がってしまうと言われています。

そして、築年数が5年を超えると価格が急落に下落していきます。
どれくらい下落していくのかというと、築1年で約10%、築5年で約26%、築10年で約38%、築20年で約58%も価値が下がります。

時期を選ぶのはおすすめではない

マンションの価格は需要や築年数などの影響を受けて一年の中でも値上がったり下落したりします。
そう考えると少しでもお得な時期を待ってマンションを売買したくなるかもしれません。

しかし、それはあまりおすすめではありません。
その理由を説明していきます。

気に入った物件を逃してしまう可能性がある

時期を気にしすぎていると気に入った物件を逃してしまう可能性があります。
自分が目をつけていた物件なのに気づいたら他の購入希望者が契約してしまっていたという経験がある人も多いでしょう。
マンションはどれひとつとして全く同じ条件を持つ物件はありません。

また、似たような物件に出会える可能性は低いです。
気に入った物件があったなら、時期を気にしてばかりいるのではなく、思い切って契約することが大事です。

それほど大きな価格差はない

確かにマンションの価格はさまざまな影響を受けて上下しますが、実際にどれほどの金額が違うかというと、それほど変わらないということも多いのです。
需要がない時期だからといって価格交渉がうまくいくとも限りません。

そのため、少しでも得に売買しようとしてもあまりうまくいかないケースが多いのです。
それよりも、時期を気にしすぎて気に入った物件を逃してしまうことの方が損です。

住宅ローンの金利が上昇する可能性がある

マンションを売買する時期を決めかねていると、その間に住宅ローンの金利が変動し、結局損してしまう可能性があります。
住宅ローンには固定金利型と変動金利型のものがあります。
変動金利型の住宅ローンを選んだ場合、マンションの価格が安くなるのを待っている間に金利が上昇する可能性があります。
すると、せっかくマンション自体の価格が下落しても、金利の支払いは増えることになるので返済額自体は変わらない、またはむしろ増えてしまうこともあります。

団体信用生命保険に加入できなくなる

高齢者の場合、マンションを買うタイミングを逃し続けていると団体信用生命保険に加入できなくなる危険性があります。
この団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が障害、死亡などの理由でローンを返済できなくなったとき、保険によって完済されるという仕組みです。
住宅ローンを借りるためには団体信用生命保険に必ず加入する必要があります。

しかし、過去に大病を患ったことがある人や、現在持病を抱えている人がこの保険に入るのは難しいです。
つまり、マンション価格の下落を待っていると、その間に大病を患ってしまって保険に加入できなくなり、住宅ローンを借りられず、結果として希望のマンションを購入できなくなってしまうという可能性があるのです。

地域別に見たマンション価格の動向

マンション価格は景気や築年数の影響を受けて変動します。
それでは、今後はマンションの価格はどのように変わっていくのでしょうか。
実は、今後は地域によって需要が三極化していくと言われています。
ここからは、地域別に見たマンション価格の今後の動向を紹介していきます。

都心部では、今後も価格の上昇が続く

東京など、都心部にあるマンションは今後も価格が上がると予想されています。
それは、都心部は利便性が高いからです。
仕事に行くにも学校に行くにもやはり都心に住んでいると非常に便利です。
コロナウイルス感染拡大の影響を受けて在宅ワークが増えた人の中には、都心から郊外へ移住して自然豊かな環境で生活する世帯もいました。
しかし、その生活の中で都心部の利便性が浮き彫りになり、都心のマンション需要は変わらず高いままとなっています。

郊外では価格は横ばい、または少し上昇する

市街地や都市に隣接する郊外のエリアでは、マンションの価格は横ばい、または少し上昇すると予想されています。
これには生産緑地の問題が関係しています。
2022年以降、住宅建設のために売却される土地が増えるとされているけれど、実は2018年の法改正で申請すれば生産緑地の解除を10年間延期できるようになったのです。
これにより不動産建設ラッシュとそれによる供給過多の心配がなくなったので、マンション価格が下落する可能性もなくなったのです。

地方では、マンション価格は下落の傾向にある

地方では、マンションの価格は下落する可能性が高いです。
それは、地方における人口減少と高齢化が原因です。
先ほど説明した通り、人口減少と高齢化はマンション需要を減少させるため、マンションの価格の下落につながります。
現在、地方エリアではこの2つの問題が進行し続けているので、それに伴ってマンション価格も下落していくと予想されています。
現在、地方にマンションを持っている人は、価値がなくなったりマイナスの資産となったりしないように、対処する必要があるでしょう。

まとめ

今回は、マンションの価格はいつ下落するのかについて説明してきました。
マンションは景気、法律、築年数、地域などの影響を受けて変動します。
築年数については、新築のマンションでもたった5年が経つだけでその価値はなんと26%も下がってしまうのです。
さらに、築20年になると新築時の半分以下の価値になってしまいます。
マンションを買うにしても、売るにしても、マンションの価格はどのような影響を受けて上下するのかを理解しておけば、損する心配はありません。
価格変動が大きな差を生み出すこともあるので、購入時期、売却時期を見極められると良いでしょう。