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2025/11/27マンション購入は暴落は待つべき？過去のマンションの価格推移と今後について解説
- 不動産の知識
- その他
「マンションの暴落」とは、文字通りマンションの価格が急激に下がることを指します。日本では少子高齢化が進行し、人口が減少しています。このため、将来的にマンションの価格が下がるのではないかという意見もあります。また、新型コロナウイルスの影響でリモートワークが広まり、どこでも暮らせるようになったことから、都心部のマンション価格が下がるのではと考える人も多いでしょう。この記事では、マンション価格の暴落の可能性について探ってみます。
- 都市部のマンション価格は年々増加傾向にある
- 相場は金利や景気などからある程度予測できるが、万全ではない
- 暴落待ちをしていると金利上昇や希望物件の購入機会損失のリスクがあるため、注意が必要である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションの暴落と価格推移について
※マンション価格の暴落に関する情報をご提供することも可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
まずは、東京都・大阪府・福岡県の中古マンションの価格変動について紹介します。
東京都
2021年12月 5,156万円
2022年1月 5,231万円
2022年2月 5,231万円
2022年3月 5,145万円
大阪府
2021年12月 2,772万円
2022年1月 2,805万円
2022年2月 2,888万円
2022年3月 2,701万円
福岡県
2021年12月 5,156万円
2022年1月 5,231万円
2022年2月 5,231万円
2022年3月 5,145万円
＊参考：「2022（令和4）年1月度Market Watch（全国版）」「2022（令和4）年2月度Market Watch（全国版）」「2022（令和4）年3月度Market Watch（全国版）」
このように一時は値上がりしているものの、暴落はみられません。
2020年にはオリンピックが行われ、通常ならばその段階で一気に価格上昇を迎えます。しかしオリンピックなどによる値上がりは一時的なものであるため、イベントが終われば一気に落ちるものです。ですが、2021年開催予定だった東京オリンピックは無観客での開催であったために、景気の変動は見られませんでした。
2022年は新型コロナウイルスなどの影響や建設業界全体の費用の上昇により、価格が高騰し続けています。新型コロナウイルスの影響やウクライナ情勢などによりマンションの暴落を懸念する声もありましたが、高騰に拍車がかかっているのが現状です。
この記事ではマンション価格が暴落することによる影響や、これからのマンション価格の変動について解説します。予測が難しいマンション価格ですが、過去の推移から学べるものは多いものです。マンション価格の推移が気になる方はぜひ参考にしてみてください。
これまでの首都圏のマンション価格推移について紹介
ここではこれまでのマンション価格推移について見ていきましょう。まず首都圏の新築マンションの価格は次の通りです。
2008年 4,775万円
2009年 4,535万円
2010年 4,716万円
2011年 4,578万円
2012年 4,540万円
2013年 4,929万円
2014年 5,060万円
2015年 5,518万円
2016年 5,490万円
2017年 5,908万円
2018年 5,871万円
2019年 5,980万円
＊参考：新型コロナショックでマンション市場はどうなる？＜前編＞ | マンションデータPlus【トレンド・コラム】byノムコム
新築マンションは土地代や建築費用、広告宣伝費、利益が積み重なって価格が決定します。上記を見ても分かる通り、都心部のマンションは価格高騰が続いており、今後も続くのではないかとの予想がされています。
続いて、首都圏の中古マンションの価格は次の通りです。
2007年 2,900万円
2008年 3,128万円
2009年 2,824万円
2010年 2,965万円
2011年 2,979万円
2012年 2,863万円
2013年 2,791万円
2014年 2,851万円
2015年 3,070万円
2016年 3,476万円
2017年 3,577万円
2018年 3,638万円
2019年 3,709万円
＊参考：『中古マンション70㎡価格推移』2016年・年間版」「『中古マンション70㎡価格推移』2019年・年間版」
こちらも新築マンション同様、価格の高騰がみられます。おそらくですが、新築マンションの値段が上がっていることから中古マンションの値段も上がっているのでしょう。
また、全体的に首都圏の中古マンションの価格が上昇している具体的な理由は次の2つです。
- 新型コロナウイルスによる影響
- 世界情勢による影響
それぞれの項目について見ていきましょう。
新型コロナウイルスによる影響
新型コロナウイルスの感染拡大により、多くの会社はリモートワークでの勤務に変えました。それに伴い都心から郊外、他県へ移住する世帯も多くいました。
しかし、ワクチン接種やコロナウイルスへの考え方が改められつつある今、都心部の公共機関や医療設備の充実度に再び注目が集まっています。地方でゆったりと暮らしたいという方もいるものの、都心部の交通の便の良さに慣れたために、一時的な東京離れにとどまったのでしょう。
マンションは快適に住むことができ、公共機関や設備がしっかりとしている都心ともなれば、利便性の高いマンションの値上がりが予想できます。
不動産ビギナーさんリモートワークが普及しても、やはり都心の需要は高いんですね。
山口智暉都心の利便性は大きな強みであり、その価値は揺るがなかったようです。
世界情勢による影響
2つ目が世界情勢による影響です。例としてロシアによるウクライナへの侵略の影響、円安、物価上昇などです。
円安が問題になっていますが、このまま円安が続けば海外からの投資家からは投資不動産として人気が予想されます。多くの投資家が日本のマンションに注目することで、マンションの価格も高騰するでしょう。また、海外の投資家がマンションを買わないにしても、都心部への魅力や住みやすさから売れないことはないと考えられています。
ここでは首都圏のマンションについて解説しました。結論からいうと首都圏のマンションは今後も値上がりを続けることでしょう。今後数年でマンションが暴落といったことは考えにくいです。
- 不動産ビギナーさん
世界情勢が日本国内のマンション価格に影響するんですね。
- 山口智暉
はい。特に円安は海外投資家の不動産購買意欲を高める要因となります。
マンションが高騰している具体的な理由
これまではマンションの価格推移と大まかな理由について解説しました。
ここではマンションが高騰している理由を更に具体的にみていきましょう。
新型コロナウイルスによる影響や世界情勢による影響以外にも挙げられる理由が次の4つです。
- 50年近くも長期上昇トレンドに乗っているため
- 住宅ローンが低金利であるため
- 共働き家族が増加しているため
- 新築戸数が減っているため
それぞれの理由について見ていきましょう。
50年近くも長期上昇トレンドに乗っているため
これまでにマンション価格の推移について解説しましたが、実はマンションの価格は50年近くも長期上昇トレンドに乗っているのです。たしかにバブルが崩壊した後は大きな暴落をしましたが、それ以降は上昇をし続けています。
さらにバブル崩壊前よりも崩壊後のほうがマンションは値上がりをしています。このことからマンションの価格がすぐに暴落をするのは考えにくいです。オリンピックのような大きく影響を与えるものもあまりないため、数年後には暴落といったことはないでしょう。
住宅ローンが低金利であるため
日本では住宅ローンが超低金利となっていますが、これは2013年に行われた金融緩和によるものです。金利が減れば支払い利息が減るのはもちろんのこと、借入可能額も大幅に増加します。その影響により、新たにマンションを購入する人が多くいたのです。
現在も住宅ローンが低金利であるため、今後もマンションの購入を控える方は少ないでしょう。ただし、マイナス金利政策は2024年に廃止されており、今後の動向に注目する必要があります。
共働き家族の増加
現在は経済状況や女性の社会進出により、多くの世帯が共働きをしています。共働きをするならば職場に近いほうが良いという背景により、駅近のマンションの需要は高まっています。
とはいえコロナウイルスの流行によるリモートワークで、郊外への移住も増えているのではないかと思う方もいるでしょう。しかしコロナの感染拡大が広まった後に都心部から郊外へ引っ越した人は、全国のうちのわずか4.6％となっています。
＊引用:ソニー損害保険株式会社「コロナ禍での最新引越し事情についての調査」2022.4.13
つまり、コロナウイルスによる影響は非常に少ないものだといえます。今後も働き方が多様になったとしても、都心の需要は高まる一方であるため暴落は非常に考えにくいです。
新築戸数が減っているため
続いてが新築戸数が減っているためです。リーマンショック後は売れ行きが良くなく、事業者は値下げを行っていきました。しかし新築マンションでは戸数を絞ったとしても、値段は落とさずに質を重視する方向にしました。にもかかわらず大手業界のシェア率は年々伸びており、売れ行きに伸び悩むことは少ないでしょう。
さらに、価格を落とすことも考えにくいです。そのためマンションの売れ行きが伸び悩んだとしても、価格を落とすことはありません。
マンションの暴落は予測できる？チェックしたい要素4つ
マンションの暴落待ちを検討している方にとって、暴落を予測できるかどうかは気になるところでしょう。
結論からいうと、マンションの暴落時期を完璧に予測することはほぼ不可能です。マンションの価格はさまざまな要因によって左右されます。中には感染症の大流行といった、予想外の出来事も含まれるためです。
ただし、以下で紹介する4つの要因をチェックすれば、マンション相場の動向をある程度予測することは可能です。
金利
住宅ローンや不動産投資ローンの金利が高くなると、トータルの返済額も増加するため、マンションの買い控えが起こりやすくなります。また、各種ローンを提供する金融機関側も、返済リスクの上昇を懸念し、審査が厳しくなりがちです。そうすると不動産会社は購買意欲を高めるためにマンションの価格を下げざるを得ず、相場は下落傾向になります。
逆に金利が高くなった場合は、同様の理由でマンション価格が高騰します。
このように、ローン金利とマンションの価格相場は切っても切れない関係です。そのため、住宅ローンや不動産投資ローンの金利動向をチェックしておけば、ある程度、将来的な不動産価格を予想できるでしょう。
- 不動産ビギナーさん
ローン金利の変動が間接的にマンション価格に影響を与えるんですね。
- 山口智暉
はい。これから購入を検討する方にとっては見逃せない要素でしょう。
景気動向
景気の動向も、マンション価格に大きな影響を及ぼす要因の一つです。
一般的に、景気が良くなれば国民の所得が増え、住居費に回せるお金は多くなります。結果的にマンション需要も高まり、相場が上昇しやすくなるという仕組みです。逆に景気が悪いと、今後所得が減るリスクを考慮し、マンション需要が落ち込む可能性が高くなります。
景気の動向はGDP（国内総生産）や、日本経済全体の活動水準を表す需給ギャップなどから推計できます。これらの要素を、日頃からチェックする習慣を付けておくと良いでしょう。
為替の動向
為替の動向は、日本国内の金利や物価に大きな影響をもたらします。現在のように円安が続いていると、マンションの建築に必要な鉄や木材の輸入コストが割高になるため、必然的にマンションの価格も高騰します。
また、円安の状況は外国人投資家にとって、日本国内の不動産をお得に購入するチャンスです。特に外国人投資家は、不動産投資目的でマンションなどの賃貸住宅を好んで購入する傾向があり、マンションの価格相場が上昇する原因となる可能性があります。
ただし、円安が進むと金融政策の見直しが行われ、金利が上昇するリスクが高まります。前述の通り、金利が上がると、マンションの価格は下落する傾向です。そのため、円安が長く続いている場合は、マンションの相場変動に注意する必要があります。
人口の動態
マンションの需要は人口の動態によって大きく左右されます。首都圏や大阪など、人口が集中している都市部は、新築・中古にかかわらずマンションの需要が高く、マンション価格も高騰しやすいです。ただし、同じエリアであっても人口には差があり、マンションの需要が異なります。
加えて、再開発や国際的なイベント（オリンピックや万博など）の有無にも注意が必要です。これらの要素が含まれるエリアは将来的な不動産需要が見込まれるため、マンション価格が大幅に高騰する可能性があります。
また、人口が減少傾向にある地方であっても、再開発などが行われるエリアはマンションの価格が上がる可能性があります。そのため、「地方だから下落する一方だろう」と考えるのは早計でしょう。
マンションの暴落は待たないほうが良いって本当？懸念されるリスク
マンションを買うならば暴落まで待ったほうが良いのではないかと思う方も多いでしょう。しかし、マンションの暴落を待つ場合にはデメリットもあります。
ここでは、マンションの暴落待ちによって懸念されるリスクを3つご紹介します。
暴落するとは限らない
マンションの価格は金利や景気の動向によって左右されると説明しました。しかし同時に、「近い将来に、マンション価格は暴落する」と断言することもできません。
例えば、2025年にはマンションが暴落するという予測が出ていました。これは主に団塊の世代が後期高齢者に突入し、死亡または施設に入所する人が増えて、空き家の増加が予想されたためです。ただし、空き家になる確率が高いのは主に郊外の戸建てで、都市部のマンションについては、価格が下がる可能性は低いと考えられます。
逆に、これまで戸建てに住んでいたものの、子どもの巣立ちや配偶者との死別、家の老朽化などに伴い、単身または夫婦でマンションに引っ越そうと考える人は増えるかもしれません。特に駅チカや商業施設に近い物件は、足腰が弱ったシニア世代からの人気が高いです。団塊の世代が後期高齢者になった今だからこそ、需要が高まる可能性もあるでしょう。
実際、国土交通省が公表している不動産価格指数をチェックすると、2024年第2四半期分のマンション（区分所有）の不動産価格指数（2010年平均=100）は202.2であるのに対し、2025年第2四半期分の指数は219.0に上昇しています。
マンションにおける2025年問題は多くの人の注目を集めたものの、結果的には予想が外れたことになります。このように、不動産の価格変動を正確に予測するのは非常に難しいです。暴落は必ずしも予想できるものではなく、お得に購入できるときに購入することをおすすめします。
参考：国土交通省 『不動産価格指数（令和6年7月・令和6年第2四半期分）
参考：国土交通省 『不動産価格指数（令和7年7月・令和7年第2四半期分）
金利が上がる可能性がある
日本は長らく続いたデフレからの脱却および金融緩和の推進を目的に、2016年1月よりマイナス金利政策を導入しました。マイナス金利政策は以降8年間にわたって継続されてきましたが、2024年3月に廃止されています。その理由は、「物価安定の目標」とされる消費者物価の前年比上昇率2％を、持続的かつ安定的に達成できる見込みが立ったためです。
日本銀行（日銀）は、長期金利および短期金利の急激な上昇を抑える政策を継続しています。そのため、マイナス金利政策が解除された後も、急激に住宅ローン金利が上がったわけではありません。しかし、今後は段階的に金利が上昇していく恐れもあります。
特に短期金利の動向に連動して金利の見直しが行われる変動金利型の住宅ローンは、一般的に半年に1回のペースで見直されており、返済額が増加する可能性があります。マンションの暴落待ちをしている間に住宅ローン金利が上昇した場合、返済額の負担が増すリスクがあるため、要注意です。
参考：日本銀行 『（参考）2013年以降の「量的・質的金融緩和」のもとでの金融政策』
参考：衆議院『マイナス金利政策の総括』
希望物件の購入機会を失う可能性がある
マンション価格が暴落するタイミングを待っていると、希望する物件の購入機会を失ってしまうかもしれません。
マンションの売買契約はスピード勝負です。「マンションの価格が下がるまで待っていたら、その間に買い手が決まっていた」というケースもあります。特に都市部は地方よりもマンションの需要が高く、売買のスピードがかなり早い傾向です。
不動産投資の場合、暴落待ちをして条件の良い物件の購入機会を失えば、投資自体の成功率を下げることにもつながります。
まとめ
この記事では、マンションの暴落の可能性について解説しました。度々暴落が予想されるものの、バブル崩壊を除けば価格は上昇し続けています。さらに、住宅ローンの超低金利などの要因から、暴落する可能性は非常に低いと考えられます。暴落が考えにくい現状では、低金利の今が購入のチャンスです。価格の値下がりを待っていると、ローンが組みにくくなることもあるため、適切なタイミングでの購入をおすすめします。また、不動産市場の変動を予測するのは難しいですが、弊社にお問い合わせいただければ、マンションの暴落時にご案内いたしますので、どうぞお気軽にご連絡ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
