投資用マンションのローン金利徹底比較！低金利で得する方法

この記事を見つけた多くの方が不動産投資に興味を持っていると思いますが、不動産投資を始める際には資金調達に不安を感じる方が多いのではないでしょうか。
実際、投資用不動産を購入する際、会社員の多くは金融機関からの借り入れを行います。
この記事では投資用不動産、特にマンションについてのローンと金利のことを詳しくお伝えしますので、ぜひ目を通していただければと思います。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

まず住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて解説します。
皆さんに1番馴染みがあるのは住宅ローンではないでしょうか。これはマイホームの購入を目的としたローンになります。この住宅ローンと不動産投資ローンについて比較していきます。

目的の違い

住宅ローンと不動産投資ローンは、融資された資金を物件購入に充てる点では共通していますが、目的に違いがあります。
しかし、住宅ローンと不動産投資ローンは融資の対象となる物件の利用目的が異なっています。住宅ローンは、借り手自身のマイホーム購入や自宅のリフォーム・増築に必要な資金調達を目的としています。それに対して、不動産投資ローンは、不動産投資によって収益を得るために必要な物件の取得資金を調達することを目的としています。よって不動産投資を行う際の金融機関からの融資は不動産投資ローンを組む必要があります。
※各金融機関は物件の利用目的に対して審査を行うため、不動産投資ローンでマイホームの購入、リフォームを、住宅ローンで投資用物件を購入することはできません。これらの行為は重大な契約違反となります。

返済の原資の違い

住宅ローンと不動産投資用ローンでは返済の原資も異なります。

※返済原資:借入金の返済に充てる資金

住宅ローンの返済原資は、一般的に毎月の給与です。一方、不動産投資ローンの返済原資は、賃貸経営から得られる家賃収入です。

融資金額の違い

住宅ローンと不動産投資ローンは融資金額についても違いがあります。不動産投資ローンは、一般的に住宅ローンと比較して融資上限が高く設定されています。これは融資の対象者が個人か投資家かという扱いの違いによるものになります。
例えば、住宅ローンの場合融資の上限金額は個人年収の5〜8倍が上限となっています。個人の属性によっては7〜8倍になることもあります。
一方、不動産投資ローンの場合融資の上限金額は個人の年収の10〜20倍が上限になります。この金額については個人の属性、不動産の収益性についての審査により変動します。

金利の違い

住宅ローンと不動産投資ローンは金利についても違いがあります。住宅ローンと不動産投資ローンでは貸し倒れのリスクなどに差があるため、一般に不動産投資ローンの方が高くなっているのが一般的です。
例えば住宅ローンの金利は、一般的に年利1〜2%です。個人の収入を返済原資とするため、比較的リスクが低く、低金利が適用されます。
不動産投資ローンの金利は2~4%となっています。家賃収入が返済原資と考えられているため、収入が不安定となっています。家賃の下落や空室といったリスクが存在するため、貸し倒れのリスクが高くなってしまいます。しかし、安定的な収益を見込める物件に対してのローンでは、低金利での融資を受けることができる可能性があります。

不動産ローンの金利について

不動産投資ローンは様々な金融機関が取り扱っており、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合によって審査基準も異なっています。この章では各種金融機関における金利の相場について紹介していきます。

都市銀行の金利相場

都市銀行とは一般にみずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行を指します。3行の変動型住宅ローンについては以下の通りになります。各行ともに店舗での申し込みとWEBでの申し込みで金利が異なります。金利を抑えたい方はWEBでの申し込みをオススメします。

みずほ銀行: 年率0.375％（店頭表示金利 年2.475%）
＊参考ローン金利 | みずほ銀行

三菱UFJ銀行:年率0.475%（店頭表示金利 年2.475%）
＊参考住宅ローンの金利一覧 | 三菱ＵＦＪ銀行

＊参考金利－住宅ローン ： 三井住友銀行

2023年2月24日現在

各銀行のローン年率はほぼ同じです。一般にローンの金利は他の地方銀行、信用金庫、信用組合と比べて低く、返済期間も長期になることが多いです。また各行が全国に支店を持ち、多くの窓口があることも利点です。しかし、融資の審査基準が高いという特徴があり、年収や自己資本、不動産の有無などが融資を受けるにあたって必要となっています。

地方銀行の金利相場

地方銀行における金利を、横浜銀行、千葉銀行を例に見ていきます。

横浜銀行: 年率0.415%（店頭表示金利 年2.475%）
＊参考住宅ローン（新築・購入）｜横浜銀行

千葉銀行: 年率0.625%（店頭表示金利年　年2.475％）
＊参考住宅ローン：金利プランのご案内│千葉銀行

2023年2月24日現在

地方銀行も都市銀行と同様に店舗申し込みとWEB申し込みによって年率が異なります。しかし、融資における審査方針は各行によって異なるため、事前に確認する必要があります。

信用金庫・信用組合の金利相場

信用金庫・信用組合は地域に根付いた金融機関です。各行が営業できる範囲は信用金庫法によって金融庁に制限を受けています。横浜信用金庫、東京信用金庫を例に見ていきます。

横浜信用金庫: 年率0.775%〜年1.675%（店頭表示金利 年2.475%）
＊参考 住宅ローン | 横浜信用金庫

東京信用金庫:年率0.975%（店頭表示金利　年2.675%）
＊参考 住宅ローン｜東京信用金庫 (tokyo-shinkin.co.jp)

2023年2月24日現在

信用金庫や信用組合の金利は、一般に店頭表示金利で2〜2.9%です。地方銀行と比較して大きな差はありません。
また融資を受けるためには、各信用金庫・組合によって異なります。例えば西武信用組合では融資を受けるために東京都、埼玉県、神奈川県での物件取得が必要という条件があります。

借入先	都市銀行	地方銀行	信用組合・信用組合
特徴	金利は地方銀行と比べ低く、返済期間を長期に設定してもらえることが多いが、審査基準が高い	不動産投資に対して積極的な銀行も存在する。金利は都市銀行と比較して高いことが多い。	金利自体は地方銀行と差はないが、融資を受ける際に地域を縛られる。
金利相場	1％前後	1～2％	2～2.9％

※不動産会社と提携している金融機関では低金利で融資を受けられる可能性があります。
上述の通り、ローンによって融資を得るための審査基準、融資上限は金融機関によって異なります。自身にあった金融機関を探すのが難しいといった方も存在するのではないでしょうか。そのような場合には、不動産会社と提携する金融機関を活用することをオススメします。不動産会社は融資実績の豊富な金融機関との連携を行っており、関係構築を行っているため低金利での不動産投資ローンを組むことができる可能性があります。

不動産投資ローンの金利を左右する要因

金融機関は与信の査定によって、借り入れ金を返済できるかどうかの信用を計っている。個人の信用が反映されますが、特に属性が重要です。これは借主の経済的、社会的背景です。また融資審査では、不動産の収益性が重要になります。

マンションの低金利傾向

金利1〜2％前後の低金利でマンションは融資を受けやすい傾向にあります。その理由としては

• マンションは一般に立地条件が良いことが多い
• 賃料収入が安定している
• 中古市場が活発

耐用年数が木造アパートなどと比較して長いため、資産価値が長期間にわたることも影響しています。

不動産における固定金利と変動金利

不動産ローンの融資を受ける際に、固定金利と変動金利について考えておく必要があります。固定金利と変動金利にはメリット、デメリットがあるので、自身にどちらが適しているか確認してみてください。これからは固定金利、変動金利のメリット、デメリットを紹介します。

固定金利のメリットとデメリット

固定金利のメリットは、金利が一定であるため、返済計画が立てやすい点です。また、金利が上昇するリスクをヘッジすることができます。
デメリットとしては、固定金利が変動金利と比較して高く設定されていることが多いことです。また、固定期間中は金利の見直しができないことも挙げられます。他金融機関への乗り換えも可能ですが解約金などの手数料が必要のため、借り換えのメリットは少ないことが多いです。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利のメリットは、固定金利よりも低金利で設定されることです。また金利が低い時期に借りることができれば、支払う利息が少なくなるというものがあります。特に短期間のローンであれば、低金利のまま完済できるため、返済額が少なくて済む場合があります。
デメリットとしては、金利上昇によって返済額が多くなってしまうリスクがあることです。金利が上がる期間が長くなってしまうと固定金利よりも返済額が多くなってしまうことがあります。

まとめ

今回の記事では不動産投資ローンの金利についての情報をまとめました。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いや各種金融機関によっての住宅ローンの金利の比較と特徴、不動産投資ローンを組む際に考えなければならない固定金利、変動金利のメリット、デメリットについて解説しました。これから不動産投資を考えている方で会社員の方は、不動産投資ローンの活用は必須となってくると思いますので、ぜひこの記事を読んで情報収集し、実際に活用していただければと思います。
読んでいただきありがとうございました。

参考記事

https://f-members.co.jp/media/fudosan-loan-souba/
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0018.html
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0032.html

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける