これからリースバックする予定の方が業者を選ぶPOINTを解説

「リースバックの業者がたくさんあってどれを選べばいいか分からない」

「業者に査定依頼すると必ず契約しなくてはいけないのか？」

今回の記事は、こんな悩みや疑問をお持ちの方にオススメです。

これからリースバックを始める方やリースバック知識があまりない方にも分かりやすく解説しています。

ぜひ、参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

リースバックとは「不動産売買」と「賃貸借契約」が1つになったサービスのことです。

リースバックでは、現在住んでいる自宅をリースバック専門の不動産業者に売却し、その会社と賃貸借契約を結ばなければなりません。

そうすると、売却後も現在と同じ自宅に住み続けられます。

リースバックに対する注目は年々増加しつつあります。

「不動産リースバック利用者への総合調査（2020年度版）」によると、リースバックの利用者数は前年に比べて1.5倍増を示していることが分かりました。

また、リースバックとよく混同しがちなサービスが「リバースモーゲージ」です。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして借入できる高齢者向けのローン商品です。

本質的にはリースバックとリバースモーゲージは違うサービスですが、「自宅に住み続けながら資金調達ができる」という共通点を持っています。

リースバックとリバースモーゲージの違い

種類	リースバック	リバースモーゲージ
契約の形態	不動産売却・賃貸借契約	金銭消費賃貸契約
対象物件	不動産全般 （流通性などの一定程度の 基準を満たすもの）	制限有り
年齢制限	無	有
借入の有無	無	有
転居の要否	無	無
所有権の移転	有	無
資金使途	自由	原則として生活資金

リースバック業者の選び方のPOINT【7つ】

まずここでは、リースバック業者の選び方を7つお伝えします。

査定方法のパーセンテージ

リースバックで自宅を売却した後も自宅に住み続ける場合、普通の賃貸借契約と同様に家賃が発生します。

その家賃は自宅の価値によって決まるのですが、現在のリースバックの査定方法には業者ごとの大きな違いはありません。

リースバックの査定方法

買取価格＝（市場相場価格）×50～80％

なぜなら、通常の不動産売買ですと買い取った不動産業者や個人がその建物を活用しますが、リースバックでは買取った後の建物の使い道が決められています。

基本的にリースバックでは買取った後もそのまま住み続けることが前提のサービスですので、不動産業者が現在の自宅を買い取っても建物を活用できないのです。

ですので、買い取る側の自由が制限されることを考慮した査定方法となっています。

そこで、注目するのが上記の査定方法のパーセンテージの部分です。

査定方法のパーセンテージはリースバック業者によって異なります。

大手ですと、リスクを避けるためにパーセンテージを下げる傾向にあります。

しかし、中小企業ですと顧客増加のために高いパーセンテージとなることもあるので、利用者に合った業者を見つけましょう。

業者の得意な地域がどこか

建物を査定する場合、一般的な不動産売買と同様にリースバックでも周辺の家賃相場が参考にされます。

なぜなら、その建物がある地域に根差した情報網や土地勘が査定に必要であるからです。

大手の業者ですと査定の担当者がその地域に詳しくないこともありますが、地域密着型の業者であればその可能性は低いでしょう。

業者の公式HPから過去の取引実績や対応地域を確認したり、契約前に実際に店舗で話してみたりしてみてください。

家賃がいくらか

リースバック業者にとって、自宅を買い取った後の家賃は業者側の大事な利益です。

そのため、一般的な賃貸借契約で借りる物件よりも家賃が高くなる傾向にあります。

できるだけ家賃は安くしたいところですが、それに比例して買取価格が下がってしまいます。

ですので、家賃の安さだけにこだわるのではなく、売却益と今後の家賃を相対的に判断しなければなりません。

契約期間が何年か

多くのリースバック業者では、「定期借家契約」という契約方法を結びます。

契約期間は業者によってさまざまですが、2〜3年ごとに契約を交わします。

期間が満了した後の洗濯は①契約を更新するか、②退去するか、③自宅を買い戻すかの3つです。

もし自宅を買い取ってもらう前にこれらのどの選択を取るのかが決まっているのであれば、その選択に合った契約期間を結べる業者を選ぶと良いでしょう。

しかし、数年後リースバックした後の自宅をどうしたいかということは、今はわからない方がほとんどですよね。

そういった方は、定期借家契約ではなく「普通借家契約」がオススメです。

普通借家契約とは、「大家（リースバック業者）に正当な事由がない限り強制的に退去させられない」という契約です。

諸費用

リースバックするには、以下のような諸費用がかかります。

売買に必要な費用

• 印紙税
• 仲介手数料
• 登記にかかる費用
• 契約事務手続きの手数料

賃貸にかかる費用

• 保証料
• 敷金／礼金
• 火災保険料

契約事務手続きの手数料は無料の業者もあれば、数10万円かかる業者もあります。

契約前にこれらの諸費用がいくらになるのか、しっかり確認しておきましょう。

買い戻す際の自宅の金額

リースバックすると自宅をリースバック業者が買い取るため、当然所有権は業者のものとなり、自由にリフォームしたり建て替えたりできません。

もしリースバックした後にそういったことをしたいのであれば、自宅を買い戻さなければなりません。

一般的に買い戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍と言われています。

ですので、買い戻す可能性が高い場合は売却価格が高ければ高いほど良いというわけではないのです。

企業の実績や資金力があるか

やはり、リースバック業者に査定してもらったり買い取ってもらったりするならば、実績や資金力がある業者の方が良いですよね。

もし業者に経営悪化や倒産などの可能性があると、将来的に「売買代金の預入金を回収できない」なんて事態にもなりかねません。

リースバック専門業者に絞らずとも、リースバックを含むさまざまな事業で成功している企業を選ぶという方法もあります。

そういった企業であれば資金力も安定していますので、決済までスムーズな取引が可能です。

リースバックでのトラブルや失敗を回避する方法【6つ】

リースバックの認知度が上がってきているとはいえ、全体的にはその認知や取引件数はいまだに低いのが現状です。

そのためリースバック業者と自宅の持ち主の間でトラブルが発生することもしばしばあります。

ここではリースバックにおけるトラブルや失敗を回避するために方法を6つお伝えします。

希望や優先順位を明確にする

まずは、「リースバックを利用する目的」「希望条件」「優先順位」をハッキリとさせましょう。

例えば、以下のような項目です。

• ローンの支払いが難しいので完済したい
  • 自宅を住み替えたい
  • 医療費・教育費などのためにまとまった資金が欲しい
  • 住み続けながら、自宅を高く売って資金調達したい
  • 借入返済して毎月の支払額をなるべく抑えたい

リースバックの利用目的によって、賃貸借契約の条件や業者の選び方が変わってきます。

利用者の希望や優先順位をハッキリさせておくことで、業者選びや実際の契約で失敗やトラブルを回避できる可能性が高まります。

この工程はリースバック契約において最も重要と言っても過言ではありません。

複数の業者に見積もりを依頼する

見積もりを依頼するならば、どこか1社のみではなく複数の業者に依頼しましょう。

なぜなら、1社からしか見積もりをもらえなければその業者の買取価格や家賃が適切かどうか分からないからです。

複数の業者に見積もりを依頼すれば、適正な自宅の価値を把握できます。

見積もりは無料の業者が多いので、気軽に利用しましょう。

また、見積もりの際には実際に自宅に訪問してもらった方がより正確に判断してもらえます。

買い戻す予定がある場合は貯金しておく

前述した通り、買い戻し価格は売却価格の1.1倍〜1.3倍ほどの価格になります。

ローンは利用者のそのときの収入や信用によって組めないこともあります。

その可能性を考慮して、多めに貯蓄しておきましょう。

新規参入を狙う

リースバックが近年注目を集めているのは、利用者からだけではありません。

実は、多くの企業もリースバック業界に参入し始めているのです。

古参企業との差別化のために、新規参入企業がよりお得なサービスを展開していることもあります。

例えば一建設のリースバックプラスでは、業界初となる買取りの際に新築を購入できるサービスや、買い戻し額が安くなる仕組みを展開しています。

ライフプランに合ったデメリットも説明してもらう

業者の担当者と話す際、リースバックによって将来的にどのようなメリット・デメリットが発生するのかを説明してもらいましょう。

リースバックの利用目的や利用者のライフプランは人によってさまざまです。

それぞれのライフプランや利用目的に合った提案してもらえると、利用者も安心して業者に自宅を託せますよね。

確定申告をする

リースバックすると、以下のような税金がかかります。

• 渡所得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 固定資産税
  • 登録免許税

売却益が高くとも、このような税金がかかってしまうため、確定申告をすることで税金対策が可能です。

税金のことは税理士に依頼することで、より正確に、かつ手間を省けます。

確定申告の際だけ税理士を雇うこともできますので、ぜひ利用してみてください。

【Q＆A】リースバック業者よくある質問

• お得なリースバック業者はどうやって探せば良いですか？

利用者の自宅と条件に合うリースバック業者を探すならば、「家まもルーノ」がオススメです。

家まもルーノはリースバック専門のコンシェルジュで、利用者に合った買い手を紹介してもらえる見積もり＆紹介サービスです。

［家まもルーノの特徴］

• 上場企業、個人投資家を含む100社以上と提携
  • 無料で相談可能
  • 最大10社から同時査定
  • コンシェルジュ1人とやり取りするためスピード売却が可能
  • 全国47都道府県に対応
  • 最短5日で現金化
  • 高額査定

• リースバック業者のおすすめはどこですか？
  • センチュリー21「売っても住めるんだワン」
  • セゾンファンデックス「セゾンのリースバック」
  • 一建設株式会社「リースバックプラス」
  • And Doホールディングス「ハウス・リースバック」
  • SBIスマイル株式会社「ずっと住まいる」
  • インテリックス「リースバック あんばい」
  • あなぶき不動産流通「あなぶきのリースバック」
  • スター・マイカ株式会社「マンションリースバック」

• 業者に査定を依頼したら必ず契約しなくてはいけませんか？

いいえ、査定を依頼しても契約は必須ではありません。

査定の依頼はあくまでも利用者に査定結果を伝えるのみの依頼となります。

査定は業者からすると営業の一環ですので、査定をしたからといって契約の義務はありません。

査定内容や条件を確認し、利用者が納得のいく業者を見つけましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける