最終更新⽇時
2025/11/28事業用リースバックとは？資金調達の仕組みやメリット・活用事例を紹介
- リースバック
今回は事業用リースバックについて紹介していきます。事業用リースバックを詳しく知りたいという方にはオススメの記事になっています。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
事業用のリースバックとは？
リースバックとは、不動産を売却し、売却した物件を賃貸借するサービスです。リースバックは、不動産を売却することでまとまった資金を得て、売却した物件を賃貸借することで住み続けることができるというメリットがあります。
リースバックは、個人向けの商品も増えてきましたが、本来は事業向けのサービスです。
事業向けリースバックが主流である理由は、事業は個人と比べて、業績が回復する可能性が高いからです。個人の場合、リースバックで得た資金を事業や生活費に充ててしまい、その後に業績が回復せずに買戻しができないというリスクがあります。
一方、事業の場合、業績が回復すれば、リースバックで得た資金を事業に再投資して、さらに業績を向上させることができます。そのため、事業はリースバックで得た資金を買戻しに充てられる可能性が高いのです。
リースバックは、個人でも買戻しオプションを付けることができますが、買い戻されるケースは少ないです。個人がリースバックを利用する理由は、経済的な困窮や老後資金の不足などです。そのため、いきなりに収入が増加するといったことは少なく、買い戻せないことが一般的です。
一方、事業がリースバックを利用する理由は、資金繰りの改善や事業拡大などです。事業の場合は、業績が回復すれば不動産を買い戻して、家賃の支払いをなくすことができます。このように、個人と事業ではリースバックを利用する目的が異なるため、買い戻されるケースにも差が出るのです。
リースバックは、事業が所有する不動産をリースバック会社に売却し、売却代金を資金として活用する仕組みです。事業がリースバックを利用する主な理由は、資金繰りの改善です。
事業が事業を展開していくためには、運転資金や設備投資資金など、さまざまな資金が必要となります。しかし、業績が悪化すると、銀行から融資を受けることが難しくなります。リースバックは、銀行融資と比較して審査が緩く、不動産を担保にすることができるため、業績が悪化した事業でも資金調達をすることが可能です。
また、リースバックは融資ではなく売却であるため、銀行融資とは異なり、利息を支払う必要がありません。このように、リースバックは銀行融資を受けられない事業にとって、資金繰りの改善に有効な手段です。
事業用リースバックのメリットとデメリットとは？
次にメリット、デメリットを紹介していきます。
・ 不動産を売却することなく、事業資金や成長投資資金を調達できる。
リースバックは、不動産を売却した後もそのまま賃貸借することで、住み慣れた家に住み続けながら、まとまった資金を得ることができる仕組みです。
リースバックは、借入や増資と異なり、資金の使途に制限がありません。そのため、事業資金や成長投資資金などのさまざまな目的に利用することができます。
リースバックによる企業価値の向上
不動産を売却することで、貸借対照表（B/S）をスリム化し、財務体質を強化することができます。また、売却代金を成長事業への投資に充てることで、収益力や資本効率を向上させることができます。このように、リースバックは企業価値の向上につながる有効な手段です。
リースバックで安定的な事業継続を実現
リースバックは、不動産を売却した後もそのまま賃貸借することで、売却した不動産を継続して利用できる仕組みです。
通常の不動産売却では、売却後は不動産を退去し、移転先を確保する必要があります。しかし、リースバックを利用すれば、移転の手間や費用を抑えることができます。
また、リースバック契約は原則として長期契約となるため、安定的な事業継続につながります。さらに、不動産の価格変動リスクや自然災害による損失リスクからも解放されます。
次にデメリットについて紹介していきます。
賃料が周辺相場よりも高くなる可能性がある
リースバックの家賃は、リースバックの売却価格に一定料率を乗じて算定されます。
そのため、売却価格が高くなると、賃料も高くなる可能性があります。
ただし、リースバックの売却価格は相場よりも安いことが基本です。
そのため、賃料が周辺相場よりも安くなることもあります。
買戻し時の費用が高くなるリスク
事業がリースバックを利用するときは、売却時は景気が良くない場合が多く、買戻し時は景気は良好である可能性が高いです。このことから、買戻し時の価格が高くなってしまうリスクがあります。
リースバックの買戻し価格は、一般的に売却価格の1.1～1.3倍です。リースバックの売却の値段は市場の1～3割程度安くなり、買戻し価格はリースバックで売る価格の1.1～1.3倍になります。そのため買戻し価格は市場価格と同水準ということです。
そのため、景気が良いときに買い戻してしまうと、市場価格が高いため、買戻し価格も割高になる可能性があります。買戻し時の費用を抑えるためには、最初から買戻し価格の値段を決める契約を結ぶことが大切になってきます。買戻し価格がハッキリしていれば、計画的にお金を貯めて、将来的に買戻しをすることができます。
リースバックと事業用定期借地の違いを知ろう
リースバック方式と事業用定期借地権方式は、どちらも事業用地を借りる方式ですが、以下のような違いがあります。
リースバック方式
- 貸主が土地を所有し、借主が建物を所有する
- 借主が貸主に建築費を支払い、貸主が建物を建てる
- 借主は貸主から建物を賃借する
事業用定期借地権方式
- 貸主が土地と建物を所有する
- 借主が貸主から土地と建物を借りる
- 借主は定期借地権料を貸主に支払う
リースバック方式は、借主が建物を所有する点で事業用定期借地権方式と異なります。リースバック方式では、借主は貸主に建築費を支払い、貸主が建物を建てます。建物が完成したら、借主は貸主から建物を賃借することになります。
事業用定期借地権方式では、借主は貸主から土地と建物を借りることになります。借主は定期借地権料を貸主に支払い、土地と建物の使用権を取得します。どちらの方式が適しているかは、事業の状況やニーズによって異なります。
また一般的な土地を利用する際に、次の契約方法があります。事業用定期借地権による契約と建物賃貸借契約による契約です。これらには以下のような特徴があります。
事業用定期借地権の特徴
事業用定期借地権は、地主が土地を貸し、借主が建物を建てる契約です。契約期間は10年以上50年未満で、借主は土地と建物の使用権を取得します。
契約に際しては、保証金（権利金・敷金など）と地代を設定します。また、契約は公正証書で締結する必要があります。契約期間満了時点では、借主は建物を解体し、更地に戻して地主に返還します。途中解約する場合は、地主にペナルティーを支払う必要があります。
建物賃貸借契約の特徴
建物賃貸借契約は、地主が土地を貸し、借主が建物を賃借する契約です。リースバック方式や建築協力金方式で用いられる契約方法です。契約期間は15年～20年が一般的で、保証金は事業用定期借地権と変わりません。ただし、地代ではなく賃料を支払います。
事業用定期借地権の場合は、借主が建物を所有するため、建物登記は借主名義になります。一方、建物賃貸借契約の場合は、建物は地主名義になります。この違いが大きいと言えます。土地に抵当権等の設定がある場合、テナントは不安を感じて借りてくれない可能性があります。また、途中で抵当権等の設定がされた場合も、貸主側にペナルティーが発生する可能性があります。
事業用リースバックの注意点
リースバック契約を締結する際には、以下の事項を必ず確認しましょう。
契約の種類
普通借家契約、定期借家契約など、どのような契約なのかを確認します。
契約期間
契約期間はいくらなのかを確認します。
家賃
毎月の家賃はいくらなのかを確認します。
再契約
再契約の可否や条件を確認します。
買戻し
将来的に買戻しを希望する場合は、買戻しの条件を確認します。
とくに、家賃は事業計画に大きく影響するため、注意が必要です。また、再契約や買戻しは、将来の事業状況によって判断が変わるため、できるだけ柔軟な条件を設定しておきましょう。
信頼できるリースバック会社を選ぶ
リースバック会社は、不動産を売却して資金を調達するだけでなく、建物を賃借する貸主にもなります。そのため、長期間お付き合いすることになるため、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
信頼できる会社を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。
実績と信頼性
リースバックの豊富な実績があり、信頼できる会社を選びましょう。
サポート体制
リースバックに関する相談やトラブル対応など、充実したサポート体制を備えている会社を選びましょう。
担当者の対応
丁寧で誠実な対応をしてくれる担当者がいる会社を選びましょう。
リースバックは、不動産を売却して資金を調達する方法ですが、デメリットも存在します。そのため、リースバックを検討する際には、メリットとデメリットをよく理解し、慎重に検討することが大切です。
まとめ
いかがでしょうか事業用リースバックとは、事業者が所有する不動産をリースバック会社に売却し、売却代金を資金として活用する仕組みです。
事業用リースバックのメリットは、以下のとおりです。
- 不動産を売却することで、まとまった資金を調達できる
- 貸借対照表（B/S）をスリム化できる
- 安定的な事業継続を実現できる
一方、デメリットは、以下のとおりです。
- 賃料が周辺相場よりも高くなる可能性がある
- 買戻し時の費用が高くなるリスクがある
また事業用リースバックと事業用定期借地権は、どちらも事業用地を借りる方式ですが、以下の違いがあります。
- 事業用リースバックは、借主が建物を所有する
- 事業用定期借地権は、借主が土地と建物の使用権を取得する
どちらの方式が適しているかは、事業の状況やニーズによって異なります。
また事業用リースバックを検討する際には、以下の点に注意しましょう。
- 契約の種類、契約期間、家賃、再契約、買戻しなどの条件をよく確認する
- 信頼できるリースバック会社を選ぶ
事業用リースバックは、不動産を売却して資金を調達する方法ですが、デメリットも存在します。そのため、リースバックを検討する際には、メリットとデメリットをよく理解し、慎重に検討することが大切です。
事業用リースバックは、事業者が資金繰りの改善や事業拡大のために活用できる手段です。メリットとデメリットをよく理解し、慎重に検討することで、事業の成長に役立てることができます。
最後までお読みいただきありがとうございました。この記事が事業用リースバックの参考になっていただければと思います。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
